ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-54940/2020

город Ростов-на-Дону

22 июля 2024 года

15АП-21091/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от Генеральной Прокуратуры Российской Федерации посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: представитель ФИО2 по доверенности 8-32-2024 от 11.03.2024; ФИО3 по доверенности от 21.06.2022 (до и после перерыва); 

от общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроект»: представитель ФИО4 по доверенности от 15.04.2024(до и после перерыва); 

от Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Генеральной Прокуратуры Российской Федерации

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 30.05.2021 по делу № А32-54940/2020 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к Департаменту архитектуры и градостроительства и благоустройства Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

о признании незаконным решения, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи о признании незаконным решения Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи № 21.01-21/43881 от 10.12.2020 года об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию; обязании Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи выдать обществу с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома для размещения временного персонала, волонтеров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство). Площадка № 1. Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи (1-я очередь, 1-й пусковой комплекс)» на земельном участке общей площадью 47 645 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2021 по делу № А32-54940/2020 признано незаконным решение Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи № 21.01-21/43881 от 10.12.2020 года об отказе в выдаче обществу с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» разрешения на реконструкцию.

Суд обязал Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи обязан выдать ООО «БизнесПроект» разрешение  на реконструкцию объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома для размещения временного персонала, волонтеров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство). Площадка № 1. Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи (1-я очередь, 1-й пусковой комплекс)» на земельном участке общей площадью 47 645 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район.

Генеральная Прокуратура Российской Федерации обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, принять по делу новый судебный акт. 

   В апелляционной жалобе заявитель указывает, что правовая природа строительных работ не соответствует реконструкции, так как ООО «Бизнес Проект» разрешение на строительство указанных объектов не получало. Судом неверно определено, что наличие договора купли-продажи на приобретение недвижимого имущества подтверждает право собственности на объекты незавершенного строительства. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что несостоятельно утверждение суда первой инстанции  о том, что МТУ Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея не оспорен договор уступки прав аренды земельного участка, следовательно, противоречий в такой сделке не имеется. В дополнениях к своей правовой позиции Прокуратура указала на отсутствие заключения государственной  экологической экспертизы.

В отзыве на апелляционную жалобу общество считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи посредством системы «Мой Арбитр» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который судом рассмотрен и приобщен к материалам дела. 

В связи с нахождением в отпуске судьи Новик В.Л. в составе суда произведена замена судьи Новик В.Л. на судью Маштакову Е.А. в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы производится с самого начала.

В судебное заседание Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, надлежащим образом уведомленный  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. 

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От  ООО «БизнесПроект» поступило ходатайство о прекращении производства по апелляционной жалобе, которое принято судом к рассмотрению.

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступили письменные возражения на ходатайство о прекращении производства по апелляционной жалобе и на ходатайство о привлечении  к участию в деле третьих лиц.

От ООО «БизнесПроект» поступили письменные дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела.

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступили письменные возражения на дополнения к отзыву, которые приобщены судом к материалам дела.

Представители Генеральной Прокуратуры Российской Федерации в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «БизнесПроект»  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв до 17 июля 2024 года до 11 час. 50 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда 17 июля 2024 года, при участии тех же представителей.

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступили письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое удовлетворено судом, документы приобщены к материалам дела.

Представитель Генеральной Прокуратуры Российской Федерации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «БизнесПроект»  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ходатайство о прекращении производства по апелляционной жалобе судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям. 

Пунктом 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предусмотрено, что прокурор участвует в судебном процессе самостоятельно в целях защиты охраняемых законом интересов общества и государства.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (абзац первый части 1 статьи 52, часть 2 статьи 198 АПК РФ).

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, при наличии одновременно двух условий: ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту; нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы в сфере предпринимательской и другой экономической деятельности.

Частью 2 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, оснований для прекращения производства по апелляционной жалобы Генеральной Прокуратуры Российской Федерации у суда не имеется.

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом отказано по следующим основаниям. 

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Исходя из изложенного, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекаются арбитражным судом к участию в деле, если судебный акт, которым закончится рассмотрение дела в суде первой инстанции, может быть принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2009 N ВАС-14486/09).

По правилам арбитражного процессуального законодательства при разрешении ходатайства о вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, подлежит установлению наличие заинтересованности лица в исходе рассмотрения дела.

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных в материалы дела доказательств, руководствуясь статьями 51, 65 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не представил достаточных доказательств того, что принятый в последующем судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, потенциально может повлечь нарушение их прав и законных интересов по отношению к участникам спора.

Оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства, у суда не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа Департамента законодательству и нарушении этим отказом прав и законных интересов общества ввиду того, что изложенные в отказе мотивы отказа не соответствуют представленным документам.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что правовая природа строительных работ не соответствует реконструкции, так как ООО «Бизнес Проект» разрешение на строительство указанных объектов не получало. Указанный довод отклоняется  судом по следующим основаниям.

В силу Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункты 13) разрешения на строительство олимпийских объектов федерального значения, а также разрешения на их ввод в эксплуатацию выдают федеральные органы исполнительной власти, определенные Правительством Российской Федерации при утверждении Программы строительства. 

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 29.12.2007 N 991 "О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта" выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию олимпийских объектов федерального значения осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Постановление N 991 утратило силу с 08.06.2015, в связи с изданием постановления Правительства Российской Федерации от 27.05.2015 N 507 и, с указанной даты, Минстрой России не является органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство спорного объекта.

Таким образом, разрешение на строительство не могло выдаваться ООО «Бизнес Проект». Суд исходит из того, что указанное разрешение выдавалось Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации застройщику – ГК «Олимпстрой», поскольку именно ГК «Олимпстрой» являлось организацией, которая начала строительство многоквартирных жилых домов и к моменту рассмотрения дела судом первой инстанции была уже ликвидирована. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 30.10.2007 N 238-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" целью деятельности Корпорации является осуществление контрольных функций, предусмотренных настоящим Федеральным законом, управленческих и иных общественно полезных функций, связанных с инженерными изысканиями при строительстве, с проектированием, со строительством и с реконструкцией (далее - строительство), организацией эксплуатации объектов, необходимых для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, а также для развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - олимпийские объекты).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 30.10.2007 N 238-ФЗ  "О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства) утверждается Правительством Российской Федерации и включает перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством иных мероприятий. В целях выполнения Корпорацией указанных в части 1 настоящей статьи функций по организации строительства олимпийских объектов, включенных в Программу строительства, и технологическому обеспечению строительства этих объектов наблюдательный совет Корпорации утверждает перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 N 991 "О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта" утверждена "Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта".

Строительство спорного объекта: Многоквартирные жилые дома для размещения     временного персонала и волонтеров, привлекаемых на период проведения XXII       Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи, на 1336 квартир (проектные и изыскательские работы (ответственный исполнитель – ГК «Олимпстрой» предусмотрено пунктом 207.1  Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 (п. 207(1) в ред. Постановления Правительства РФ от 06.03.2014 N 166).

Как следует из материалов дела ГК «Олимпстрой» начало строительство объекта  Многоквартирные жилые дома для размещения     временного персонала и волонтеров, привлекаемых на период проведения XXII       Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи, на 1336 квартир в соответствии с проведенными проектными и изыскательскими работами. 

Так, по заказу ГК «Олимпстрой» подрядчиком была подготовлена проектная документация: «Многоквартирные жилые дома  для размещения     временного персонала и волонтеров, привлекаемых на период проведения XXII       Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы Площадка №1 жилой квартал по ул. Тепличной в с. Раздольное Хостинского района г. Сочи (1-я очередь, 1-й пусковой комплекс)» проектная документация, раздел 2 Схема планировочной организации земельного участка 1.1 (т.3 л.д.108-109). Из текстовой части проектной документации следует, что участок, на котором размещается проектируемый объект: «Многоквартирные жилые дома для размещения     временного персонала и волонтеров, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи» площадка 1, участок 1.1 имеет площадь 7,3633га. В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 №202 участок расположен в территориальной зоне «Ж-5», имеющей основной вид разрешенного использования – многоквартирная жилая застройка этажностью до 18 этажей. По данным кадастрового плана участок расположен на землях, отведенных для строительства олимпийских объектов. Градостроительная деятельность на территории проектируемого квартала регулируется «Генеральным планом города-курорта Сочи», «Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи», «Документацией планировки территории». В соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи территория проектируемого квартала расположена в зоне Ж-5, которая предназначена для размещения  многоквартирной жилой застройки до 18-ти этажей. Проектные решения соответствуют данным  Правилам землепользования и застройки города-курорта Сочи, поскольку предусматривают многоквартирные жилые дома этажностью 10-16 этажей. В данной зоне по «ПЗЗ» минимальная площадь земельного участка должна составлять 0,14 га. Площадь участка проектируемого квартала – 7,3633га, что тоже соответствует требованиям данного градостроительного регламента. Максимально допустимый процент застройки по ПЗЗ – 25%. Данный показатель по проекту составляет 10,3%. Максимальная высота здания до конька крыши по ПЗЗ составляет 56 метров  (18 этажей). Данный показатель по проекту составляет 45,6 метра (16 этажей). По проекту изначально планировалась общая площадь квартир – 51 000,7 м2 (т.3 л.д.138),  количество квартир – 948. Запроектированный квартал рассчитан для проживания в нем 2 551 чел в 948 квартирах.

Как следует из состава проектной документации изначально на земельном участке было запроектировано 6-ть многоквартирных жилых домов с площадью квартир – 51 000,7м2. Как следует из проекта реконструкции ООО «БизнесПроект» обществом проводится реконструкция указанных 6-ти многоквартирных жилых домов, общая площадь квартир при этом составляет 50003,50 м2, что соответствует реконструкции объекта и не превышает изначально запланированной площади квартир.

Строительство объектов было начато ГК «Олимпстрой», не было завершено.

Впоследствии в соответствии с распоряжением заместителя председателя Правительства Российской Федерации ФИО5 ГК «Олимпстрой» было предписано передать ОАО «РЖДстрой» результаты принятых актами выполненных работ, исключив регистрацию права собственности на незавершенные строительством объекты капитального строительства, а ОАО «РЖДстрой» было предписано компенсировать ГК «Олимпстрой» средства, затраченные на проектирование и строительство объектов капитального строительства в составе олимпийского объекта, предусмотренного пунктом 207.1 Программы строительства олимпийских объектов, строительство которых не завершено по состоянию на 05.02.2014 года (т.2 л.д.64).

Следовательно, по указанию председателя Правительства Российской Федерации объекты были переданы в ОАО «РЖДстрой» без государственной регистрации, впоследствии, принятые от ГК «Олимпстрой» объекты ОАО «РЖД строй» реализовало путем проведения аукциона, по результатам которого заключило договор купли-продажи с ООО «БизнесПроект» (т.2 л.д.71-82). 

Таким образом, реализованные объекты незавершенного строительства были выставлены на аукцион без государственной регистрации, соответственно были приобретены обществом и не могли быть им зарегистрированы по вышеуказанным причинам. 

На момент проведения аукциона строительная готовность зданий и сооружений составляла 7% от общего набора работ по устройству монолитных конструкций. На момент аукциона многоквартирный жилой комплекс состоял из: площадки №1 первая очередь, первый пусковой комплекс (№1.1.1), сооружений противооползневых, подпорных стен. Все объекты на момент проведения аукциона поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера.

После приобретения объектов на аукционе у ОАО «РЖДстрой» ООО «БизнесПроект» разработало проектную документацию на реконструкцию объектов, которая получила положительное заключение экспертизы от 20.12.2019 (т.2 л.д.22-64). Также обществом были получены технические условия для присоединения к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго» (т.2 л.д.1-2), МУП города Сочи «Водосток» (т.2 л.д.3-5),  ПАО «Ростелеком» (т.2 л.д.6-8), МУП города Сочи «Сочитеплоэнерго» (т.2 л.д.9-11), МУП города Сочи «Водоканал» (т.2 л.д.13-14),  и для проведения строительных работ обратилось к ответчику для получения разрешения на реконструкцию объектов, поскольку параметры строительства были изменены по сравнению с прежней проектной документацией на объект.

В соответствии с частью 1 статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов, проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее также в настоящей статье - проекты) в соответствии с уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и с учетом положений настоящего Кодекса проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Как следует из материалов дела ООО «БизнесПроект» обратилось  в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Сочи с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального  строительства на земельного участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, площадью 47645 кв.м, расположенном в г. Сочи, Хостинский район, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка по поворотным точкам 2-3 с 5м до 0,5м. 

По результатам проведенных публичных слушаний Постановлением Администрации города Сочи от 30.06.2020 №1055 обществу с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, площадью 47645 кв.м, расположенном в г. Сочи, Хостинский район, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка по поворотным точкам 2-3 с 5м до 0,5м.

Обществу было выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что  в постановлении  Администрации города Сочи от 30.06.2020 №1055 содержатся ссылки на то, что земельный участок, на котором производится реконструкция объектов, принадлежит Российской Федерации и находится в аренде у ООО «БизнесПроект» (договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 21.03.2019 №20-19-002), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости  от 09.01.2020 №99/2020/306133305). В Постановлении Администрации города Сочи от 30.06.2020 №1055 указано, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, с присвоенными им кадастровыми номерами.  Кроме того, согласно заключению департамента, архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 24 января 2020 года №1-ОП-2020/Х испрашиваемое обществом отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, площадью 47645 кв.м, расположенном в г. Сочи, Хостинский район, соответствует требованиям технических, градостроительных регламентов и зонам с особыми условиями использования территории. Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года №202. По информации о градостроительном регламенте земельного участка: зона «Ж-5» - зона многоэтажной жилой застройки высотой до 56 м. В постановлении администрации города Сочи от 30.06.2020 №1055 также отражено, что обществом с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» представлена проектная документация от 10 декабря 2019 года, выполненная ООО «Строй Центр Проект» (СРО ПР-185/2017-2312217443/03 от 20.02.2017) с обоснованием для предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального  строительства на земельного участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, площадью 47645 кв.м, расположенном в г. Сочи, Хостинский район.

В постановлении Администрации города Сочи от 30.06.2020 №1055 указано, что комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Сочи 04 февраля 2020 года проведены публичные слушания по вопросу предоставления обществу с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке

Заключение комиссии по подготовке  проекта Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи от 10 февраля 2020 года №1-ОП-2020/Х о результатах публичных слушаний опубликовано  в газете «Новости Сочи» от 15 февраля 2020 №21(3407) №22(3408) и размещено на  официальном сайте администрации города Сочи в сети Интернет.

В материалы дела представлена газета «Новости Сочи» от 04 июля 2020 года №81(3467) №82(3468), в которой опубликовано постановление Администрации города Сочи  №1055 от 30.06.2020 «О предоставлении ООО «БизнесПроект» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, площадью 47645 кв.м, расположенном в г. Сочи, Хостинский».

Таким образом, органы местного самоуправления города-курорта Сочи не только знали о проведении реконструкции многоквартирных жилых домов обществом, но и проводили публичные слушания, выдавали  разрешение обществу на проведение реконструкции с отступлениями от разрешенных параметров строительства, что опровергает  довод Прокуратуры о стихийной застройке с молчаливого согласия органов местного самоуправления

 О том, что у ГК «Олимпстрой» имелась проектная документация, прошедшая положительное заключение государственной экспертизы и разрешительная документация, свидетельствует дополнительное соглашение №8 от 01.07.2014, заключенное между ГК «Олимпстрой» и ОАО «РЖД строй», в котором указано, что в связи с внесением в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта изменений в части пункта 207 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2014 №166 и на основании положительных заключений ФАУ Главгосэкспертизы России от 06.12.2013 №1211-13/ГГЭ-8420/05, от 31.12.2013 №1361-13/ГГЭ-8703/05 и от 31.12.2013 №1362-13/ГГЭ-8704/05 в договор были внесены изменения, наименование объекта было изложено в следующей редакции: «Многоквартирные жилые дома для размещения временного персонала, волонтеров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Таким образом, по указанному объекту имелась проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы.

Поскольку строительство было начато ГК «Олимпстрой», то суд исходит из наличия у ГК «Олипстрой» разрешения на строительство.  Отсутствие указанных документов у общества не свидетельствует о том, что документация не оформлялась и не выдавалась ГК «Олимпстрой».

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в решении об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 10.12.2020, Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в основаниях для отказа не ссылался на отсутствие выдачи разрешения на строительство.

Так, в решении об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 10.12.2020 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи приведены следующие основания для отказа:

1)     Отсутствие у общества зарегистрированного права на незавершенные строительством объекты (не представлены документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

2)     Часть машиномест по проектной документации выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:5616;

3)     Представленная проектная документация не соответствует требованиям СП 54.13330 «Здания жилые многоквартрные», Приказу Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площадей здания, сооружения и помещения», так как правила определения площадей здания установлены без применения каких-либо понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы. Технико-экономические показатели проектируемого многоквартирного жилого дома (площадь квартир с учетом балконов) посчитаны без учета вышеуказанных требований.

Относительно того, что за обществом не было зарегистрировано право на объекты незавершенного строительства, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован статьей 51 ГрК РФ, в соответствии с частью 1 которой разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления. 

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно- технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов (часть 10 статьи 51 ГрК РФ). 

В проекте межевания территории, утвержденном Приказом Минстроя России от 27.12.2016 №10201пр указано, что в 2011 году Государственной корпорацией «Олимпстрой» и ОАО «РЖДстрой» был заключен договор от 07.06.2011 №01-1/1-2764 на проектирование и строительство объекта «Многоквартирные жилые дома  для размещения     временного персонала и волонтеров, привлекаемых на период проведения XXII       Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство) 1-й этап «Жилой квартал по ул. Тепличная в селе Раздорское Хостинского района города Сочи», предусмотренного п.207.1 Программы олимпийского строительства, состоящего из пяти очередей и пусковых комплексов. На совещании у  Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации ФИО5 (протокол от 12.02.2014 №ДК-П(923пр)) решено прекратить строительство многоквартирных жилых домов на данной площадке с 07.02.2014. В соответствии с поручением Правительства РФ от 23.04.2014 №ДК-П9-2891 принято решение о передаче результатов принятых актами выполненных работ ОАО «РЖД строй», исключив регистрацию права собственности ГК «Олимпстрой» на незавершенные строительством объекты капитального строительства. При этом, ОАО «РЖД строй» обязано компенсировать ГК «Олимпстрой» средства, затраченные на проектирование и строительство объектов, в составе объекта, предусмотренного пунктом 207 Программы строительства олимпийских объектов, строительство которых не завершено по состоянию на 5 февраля 2014. После исполнения данного поручения между ГК «Олимпстрой» и АО «РЖД строй» подписано дополнительное соглашение №8, а также акты приема-передачи результатов работ. В итоге АО «РЖДстрой» стало собственником переданного ему имущества, но не обладало правами ни заказчика, ни застройщика, не имея также имущественного права на земельные участки под объектами капитального строительства.

Данная ситуация разрешилась поручениями, закрепленными в протоколе совещания у Заместителя председателя Правительства Российской Федерации ФИО5  от 01.04.2015 №ДК-П13-48пр. Согласно положениям протокола Росимуществу поручено передать земельные участки в аренду АО «РЖДстрой», а Минстрою России – переоформить разрешение на строительство объектов, что также подтверждает наличие ранее выданного разрешения на строительство.

В указанном проекте межевания территории, утвержденном приказом Минстроя России 27.12.2016 также указан перечень объектов незавершенного строительства, в которые входят: сооружения противооползневые, жилые дома, БКТП, с процентом готовности некоторых объектов от 2% до 98%,  что опровергает довод Прокуратуры о том, что обществу на момент купли-продажи передавались строительно-монтажные работы, а не объекты незавершенного строительства.

По утвержденному Минстроем Российской Федерации проекту зона планируемого размещения объекта – 7,84 га, рекреационного назначения – 0,36га, средняя этажность – 16 этажей. площадь квартир – 83,250 тыс. кв.м.

Довод прокуратуры о том, что проводимые обществом работы не подпадают под понятие реконструкции с учетом того, что проектной документацией по реконструкции предусмотрен демонтаж существующих железобетонных конструкций до отметки 0.00 отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В  соответствии с подпунктом 14) статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно проекту на реконструкцию (раздел 3 Архитектурные решения) всего на участке запроектировано шесть домов: - многоквартирный жилой дом Литер 1 (4-секционный, 10-этажный), - многоквартирный жилой дом Литер 2 (4-секционный, 10-этажный), - многоквартирный жилой дом Литер 3 (5-секционный, 10-этажный), - многоквартирный жилой дом Литер 4 (5-секционный, 16-этажный), - многоквартирный жилой дом Литер 5 (1-секционный, 16-этажный), - многоквартирный жилой дом Литер 6 (1-секционный, 16-этажный).

В томе 7 Проектной документации предусмотрены работы по демонтажу существующих железобетонных конструкций литер 2, 3, 5, 6 до отметки 0.000 с сохранением выпусков под устройство стен 1-го этажа. В рамках проекта предусматривается следующий объем демонтажных работ: ? демонтаж монолитных железобетонных конструкций покрытий; ? демонтаж монолитных железобетонных конструкций стен; ? демонтаж монолитных железобетонных конструкций колонн; ? демонтаж монолитных железобетонных конструкций лестниц. Мероприятий по выведению из эксплуатации зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства в рамках проекта не предусмотрено. 

Согласно  п.5.8 СП 42.13330.2016 Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001при реконструкции жилой застройки должна быть сохранена и модернизирована существующая капитальная жилая и общественная застройка. Допускаются строительство новых нежилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований настоящего свода правил.

Таким образом, при реконструкции объектов возможен демонтаж части конструкций. Несовпадение количества квартир в первоначальном проекте и проекте на реконструкцию при том, что общая площадь квартир не превышает первоначально предусмотренную проектом площадь, также соответствует условиям реконструкции объектов.

В материалы дела обществом представлено дополнение к отзыву на апелляционную жалобу с указанием  процента строительства по каждому объекту (т.3 л.д.68-143), указывая, что в распоряжении общества имеются разделы 1 и 2 проектной документации 2012 года, разработанной ОАО «РЖДстрой» по заказу ГК «Олимпстрой», из содержания которой следует, что основные проектные характеристики планируемых тогда объектов капитального строительства равнозначны характеристикам объектов, указанных в проектной документации ООО «БизнесПроект» на реконструкцию объектов. 

Как следует из состава проектной документации изначально на земельном участке было запроектировано 6-ть многоквартирных жилых домов с площадью квартир – 51 000,7м2. Как следует из проекта реконструкции ООО «БизнесПроект» обществом проводится реконструкция указанных 6-ти многоквартирных жилых домов, общая площадь квартир при этом составляет 50003,50 м2, что соответствует реконструкции объекта и не превышает изначально запланированной площади квартир. Также обществом в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав о регистрации договоров долевого участия в  реконструируемых жилых домах порядка 400 физических лиц (т.3 л.д.144-178, т.4, т.5, т.6).

Как следует из материалов дела строительство объектов было начато ГК «Олимпстрой», для продолжения строительства незавершенные строительством объекты были переданы ОАО «РЖДстрой». 

Поскольку строительство было начато иными лицами, то общество обоснованно обратилось с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объектов. 

Согласно пункту 1 статьи 5.1 ГрКРФ по проекту на реконструкцию был проведены публичные слушания, обществу разрешено проведение реконструкции объектов с отклонениями от разрешенных параметров строительства. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости получения положительного заключения государственной экологической экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п.4) части 7 статьи 51 ГрК РФ 7 к заявлению на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию)  прилагается  положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса.

Согласно части 6 статьи 49 ГрК РФ не допускается проведение иных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, положительное заключение государственной экологической экспертизы прилагается только в случаях, предусмотренных частью 6 ст.49 ГрК РФ, в том числе, в случае, если  объекты, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий  (ч.6 ст. 49 ГрК РФ). 

Сведения о таких зонах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (пп. 3 пункта 2 статьи 7, подпункт 6 пункта 5 статьи 8, статья 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Информация об особо охраняемых природных территориях дополнительно фиксируется в государственном кадастре особо охраняемых природных территорий.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:5616 относится к особо охраняемым природным территориям.

В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.1995 №33-ФЗ особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Согласно части 2 статьи 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.1995 №33-ФЗ с  учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются следующие категории указанных территорий:

а) государственные природные заповедники, в том числе биосферные заповедники;

б) национальные парки;

в) природные парки;

г) государственные природные заказники;

д) памятники природы;

е) дендрологические парки и ботанические сады.

Как следует из выписки на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0000000:5616 с категорией земель: «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования: «многоквартирный жилой дом» не относится к особо охраняемым природным территориям. Такая информация в реестре отсутствует.

Кроме того, из предоставленных в материалы дела сведений Департамента и архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 24.01.2020, предоставленных при проведении публичных слушаний (т.5 л.д.22) о земельном участке (раздел VIII) следует, что участок не находится в границах особо охраняемых территорий (п.3.2). Таким образом, указанный довод опровергается материалами дела.

К заявлению о выдаче разрешения на реконструкцию приложена получившая положительное заключение проектная документация, в п.4.2.2.12 которой предусмотрены мероприятия по охране окружающей среды. 

Из представленного ООО «БизнесПроект» проекта реконструкции следует, что средняя этажность – 16 этажей, общая площадь квартир – 50003,50 кв.м, что не превышает общую площадь квартир, предусмотренную в первоначальном проекте (в первоначальном проекте предусмотрена площадь квартир 51 000,7 м2). 

Результаты строительно-монтажных работ в виде незавершённого строительством объекта расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616. 

21.03.2019 года между акционерным обществом «РЖДстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «БизнесПроект» заключен договор №20-19-002 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №01-09/2775 от 31.07.2017, заключенный на основании договора купли-продажи. Как следует из условий договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №01-09/2775 от 31.07.2017 года, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, общей площадью 47 645 кв.м., разрешенное использование: «многоквартирный жилой дом», предоставлен в аренду акционерному обществу «РЖДстрой» на основании Распоряжения от 07.07.2017 №46-р Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Указанный договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН от 08.07.2019 внесена запись №23:49:0000000:5616-23/050/2019-4. 

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии согласия на уступку прав по договору аренды земельного участка со стороны МТУ Росимущества, отклоняется  судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5.1.4. договора арендатор имеет право без согласия арендодателя при условии его уведомления, в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдавать арендные права участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду.

В отзыве на апелляционную жалобу  общество указало, что письмом от 03.04.2019 № 2305 (входящий от 05.04.2019 года) АО «РЖДстрой» уведомило Управление Росимущества по КК и РА о заключении договора уступки права и обязанностей по договору аренды. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями Документации по планировке территории (проект планировки) «Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи» 2016 года, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 декабря 2016 года №1020/пр. Кроме того, оплату за аренду производит общество, и с момента получения первой оплаты по договору МТУ Росимущества уже было известно о смене арендатора. 

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что  08 июля 2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ООО «БизнесПроект» зарегистрировано обременение в виде аренды земельного участка с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом», на котором производится реконструкция спорных объектов (т.1 л.д.31).

На основании пунктов 2, 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ        «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 5 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ      «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Положениями частей 1, 7 статьи 62 названного закона предусмотрено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен Федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц. Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, содержит, в числе прочего зарегистрированные права на него.

Таким образом, договор уступки прав по договору аренды надлежащим образом зарегистрирован в Едином реестре прав, доказательств иного суду не представлено. 

Учитывая, что приобретенный ООО «БизнесПроект» объект незавершенного строительством начал возводиться олимпийскими застройщиками в период проведения ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи на основании утвержденной Документации по планировке территории (проект планировки) для размещения олимпийских объектов (пункт 3.25 ДТП: Территория жилой застройки. Многоквартирные жилые дома), а также принимая во внимание положения с части 13 статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о том, что разрешения на строительство олимпийских объектов федерального значения, а также разрешения на их ввод в эксплуатацию выдавали федеральные органы исполнительной власти, определенные Правительством Российской Федерации при утверждении Программы строительства, в данном случае – Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, который к настоящему моменту утратил свою силу, что привело, в том числе к истечению срока реализации Программы строительства Олимпийских объектов и как следствие отсутствием полномочий Минстроя на выдачу РНС, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи в силу положений части 4 статьи 51 ГрК РФ уполномочен на выдачу такого разрешения на реконструкцию. 

Разрешение на строительство (реконструкцию) определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекту межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями, установленными законодательством. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 51 Градостроительного кодекса строительство любого объекта недвижимости должно производиться при наличии разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. 

На основании ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии со ст. 51ГрК РФ орган. 

Часть 7 данной статьи определяет перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Частью 10 указанной статьи предусмотрено, что не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. 7 и 9 ст. 51ГрК РФ документов. Следовательно, при принятии решения о выдаче разрешения на строительство либо об отказе в его выдаче уполномоченный орган должен действовать строго в соответствии с установленной нормативными правовыми актами процедурой в пределах своих полномочий. 

Согласно части 9 статьи 7 Федерального закона от 27 июля 2010   № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" исчерпывающие перечни оснований для приостановления предоставления государственной или муниципальной услуги или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги устанавливаются федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами. Перечень оснований, при наличии которых уполномоченный орган имеет право отказать в выдаче разрешения на строительство, содержится в части 13 статьи 51 ГрК РФ; к ним относятся: отсутствие документов, предусмотренных частью 7 названной статьи, несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (реконструкцию), требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. 

Указанный перечень оснований является исчерпывающим и таковых судом не выявлено, расчет технико-экономических показателей проектируемого объекта без учета требований СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные», приказа Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», в качестве основания для отказа перечнем не предусмотрен. 

Кроме того, приказ Министерства экономического развития Российской Федерации  от 01.03.2016 года № 90, на который ссылается заинтересованное лицо в спорном отказе, утратил свою силу с 01.01.2021 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 года № 851 "О признании утратившими силу нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, об отмене некоторых актов и отдельных положений актов Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии мероприятий по государственному контролю (надзору)". 

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что проектное предложение использовать часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884 площадью 22 000 кв.м в качестве организации временной плоскостной парковки (до 01.10.2021) - является нецелевым использованием данного земельного участка и не может быть рассмотрен в качестве обеспечения проектируемых многоквартирных жилых домов постоянными парковочными местами, суд указывает следующее. 

Согласно статье 4 ГрК РФ, законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения, в том числе по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1 статьи 41 ГрК РФ). Под устойчивым развитием территорий понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (пункт 3 статьи 1 ГрК РФ). Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (часть 1 статьи 42 ГрК РФ). 

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод, что отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, что отражено в положениях статей 42 - 46 ГрК РФ, регламентирующих вопросы подготовки и утверждения документации по планировке территории. В соответствии с Документацией по планировке территории «Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи», утвержденной Министерством строительства Российской Федерации, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616 предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов. Также проектом предусмотрено размещении парковочных мест (автостоянок) на земельных участках с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:9589, 23:49:0000000:9587. 

Частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. С учётом проекта и существующих объектов незавершенного строительства, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, у заявителя отсутствует возможность размещения достаточного количества парковочных мест в границах данного земельного участка. 

Согласно части 1 стати 38 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка. Из чего следует, что проектной документацией может быть предусмотрено размещение объектов капитального строительства на нескольких земельных участках, принадлежащих Застройщику. При этом в действующем законодательстве отсутствует императивная норма, не позволяющая размещать объекты капитального строительства, в частности автостоянки, парковки, за границами территории в отношении, которых утверждена документация по планировки территории (проект планировки). Исходя из вышеуказанных обстоятельств, в представленной проектной документации предусмотрено размещение парковочных мест в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, правообладателем которого является ООО «БизнесПроект» (договор аренды земельного участка от 01.11.2020 т.2 л.д.119-121). 

В проекте межевания указана расчётная потребность машино/мест для постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей согласно нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края на два земельных участка 960 и/мест (2498 чел. х 385 машин/1000 чел. = 960 м/мест). Исходя из указанного расчета Прокуратура указывает на необходимость 601 машино-места по проекту  на участке  с кадастровым номером 23:49:0000000:5616 . Суд апелляционной инстанции учитывает, что проектом на реконструкцию объектов запланировано 817 машино-мест (147 из них на участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616 и 670 машино-мест – на участке, находящемся в аренде у общества с кадастровым номером 23:49:0000000:7884). Таким образом, нормативная потребность машино-мест при проектировании соблюдена.

В соответствии с требованиями статьи 49 ГрК РФ, в отношении указанной проектной документации была проведена негосударственная экспертиза, по результатам которой было получено положительное заключение, что подтверждает соответствие проектной документации требованиям технических регламентов и норм действующего законодательства. 

Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" в случае, если решение о подготовке проекта планировки территории, проекта межевания территории принято до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подготовка и утверждение документации по планировке территории осуществляются в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона). 

Проект планировки территории, проект межевания территории, утвержденные до 1 января 2017 года, применяются без приведения их состава и содержания в соответствие с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Исчерпывающий перечень возможности образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности перечислен в пункте 1 статьи 11.3 ЗК РФ, а именно: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса. В пункте 2 данной статьи сказано, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории. С учетом отсутствия возможности образования земельного участка по схеме или проектной документации лесных участков (участок находится в границе населенного пункта), данный участок подлежит образованию только в соответствии с документацией по планировке территории. Границы участка полностью соответствуют границам межевания указанным в документации по планировке территории 2016 года. Кроме того, в данной документации по планировке территории он рассматривается исключительно как элемент планировочной структуры. В силу чего, учитывая вид его разрешенного использования "многоквартирный жилой дом", а так же назначение в соответствии с Проектом планировки территории, исключено наличие ограничений в его использовании именно для указанных целей. 

Утвержденный приказом Минстроя от 13.01.2014 года №2-04 «Проект планировки территории для размещения олимпийских объектов: 1-го этапа строительства «Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи «Олимпийского объекта «Многоквартирный жилые дома для размещения временного персонала, волонтёров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство)» п. 207.1 Программы строительства; сети инженерного и транспортного обеспечения в районе с. Раздольное Хостинского района г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство), п.1. 43 Краевой целевой программы; «Мероприятия по защите от возможного затопления площадки №1 «Жилой квартал по ул. Тепличной в с. Раздольное Хостинского района, г. Сочи», объекта, предусмотренного п. 207.1 настоящей Программы (проектные, изыскательские работы, строительство, реконструкция)», п. 109 (2) Программы строительства», предусматривал возможность размещения всех объектов, о выдаче разрешения на реконструкцию которых просил заявитель, в том числе включая необходимое количество парковочных мест и спортивных площадок. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27 декабря 2016 года №1020/пр утвержден проект планировки территории для размещения объекта: первый этап «Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи» олимпийского объекта «Многоквартирные жилые дома для размещения временного персонала, волонтеров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство)». Тем самым, фактически документацией по планировке территории 2016 года была уточнена документация по планировке территории 2014 года в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:5616 посредством конкретизации местоположения границ многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст.44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков (далее - «ГПЗУ») осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка ГПЗУ осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. ГПЗУ должен соответствовать документам территориального планирования. В составе ГПЗУ указываются, в т.ч., минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. Исходя из содержания статей 41 - 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу представляет собой сведения из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которых указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. Таким образом, градостроительный план земельного участка не должен противоречить утвержденному проекту планировки территории. На основании изложенного, доводы заинтересованного лица признаны судом несостоятельными. Каких-либо иных оснований для отказа в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию заинтересованным лицом не приведено, а судом не установлено. 

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель апелляционной жалобы освобожден от оплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2021 по делу № А32-54940/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

 

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                             Е.А. Маштакова

                                                                                                        Б.Т. Чотчаев