Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7014/2021

26 января 2022 года

город Якутск

 

Резолютивная часть принята 19.01.2022.

Полный текст изготовлен 26.01.2022.

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Николаевой Г. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Медведь" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изменении условий договора,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом; 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Медведь" обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района об изменении условий договора аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район», №41 от 30.06.2016, изложив пункт 3.4.8. договора в следующей редакции:

«3.4.8. Заключить нижеследующие договоры:

3.4.8.1. Договор о возмещении Арендодателю коммунальных расходов на услуги водоснабжения, водоотведения, связанных с использованием Объекта;

3.4.8.2. Договор электроснабжения;

3.4.8.3. Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами;

3.4.8.4. В случае аренды здания, договор аренды земельного участка.».

26.11.2021 ответчиком представлен отзыв, с иском не согласен.

Информация о движении дела на официальном сайте арбитражного суда опубликована своевременно.

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определил рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие сторон.

14.01.2022 от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, 17.01.2022 - ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

18.01.2022 от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с поздним получением возражений истца на отзыв.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации установлено, что отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью арбитражного суда.

Из представленного истцом копии возражений на отзыв, следует, что согласно штампу входящей корреспонденции возражение вручено 14.01.2022, таким образом, у ответчика было достаточно времени для подготовки своей письменной позиции на доводы истца к дате судебного заседания 19.01.2022.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отложения судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд установил.

30.06.2016 истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 41 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский район».

По условиям договора (пункт 1.1.) во временное владение и пользование за плату предоставляется следующий объект недвижимости: подвальные нежилые помещения №№ 11-30, общей площадью 528,7 кв.м., расположенный по адресу: 678965 

<

...>, кадастровый номер 14:19:102005:3782. Объект передается в аренду в целях изготовления печатной продукции и персонализации текстильных изделий (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 1.2. договора состав и характеристика объекта определяются актом приема - передачи.

В пункте 1.4. договора указано, что передаваемый в аренду объект находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям (сооружениям), используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с назначением и конструкцией арендуемого здания (сооружения).

В случаях, когда недостатки объекта были известны арендатору либо должны были быть выявлены им при его осмотре при заключении договора, арендодатель не отвечает за подобные недостатки (пункт 1.5. договора).

Срок действия договора оговорен сторонами в пункте 2.1 договора: с 17.07.2016 по 16.07.2026.

Согласно пункту 4.1. договора арендная плата в месяц составляет 53 737,07 руб., без учета НДС.

Арендодатель имеет право ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменение методики расчета арендной платы (пункт 3.1.2. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.08.2016.

По условиям пункта 3.4.8. договора арендатор обязан в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора заключить:

- договор на возмещение эксплуатационных расходов с жилищно-коммунальной организацией, обслуживающей объект;

- договор на техническое облуживание инженерных сетей и коммуникаций, находящихся на объекте, с организацией, имеющей соответствующую лицензию;

- договор на предоставление услуг по водоснабжению и канализации;

- договор на предоставление услуг по тепло и энергосбережению;

- договор на вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов (ТБО) со специализированными предприятиями;

- договор аренды земельного участка (заключается в случае аренды здания (сооружения)).

Нежилые помещения переданы ответчиком и приняты истцом без замечаний и возражений по акту приема - передачи от 17.07.2016 с указанием на то, что техническое состояние объекта недвижимости на момент его передачи соответствует требованиям по его эксплуатации и целевому назначению. 

На обращение истца от 19.05.2020 б/н Нерюнгринским отделением филиала ПАО «ДЭК» «Амурэнергосбыт» отказано в заключении договора теплоснабжения по подвалу, находящегося в здании по адресу: 

<

...>, с указанием на то, что в 2017 году договор теплоснабжения заключен с Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района. 

Согласно письму ООО Проектный институт «НерюнгриПроект» от 24.07.2020 № 01-15/102 помещения подпольного этажа здания по ул. Карла Маркса, д.3, корп.1, арендуемые ООО «Медведь», относятся к неотапливаемым помещениям. 

12.02.2020 истцом с участием представителя ответчика произведен осмотр подвального помещения площадью 528,7 кв.м., о чем составлен акт № 1.

Согласно данному акту осмотр произведен визуально, помещение находится в нормально состоянии. Транзитный водопровод местами состоит из пластиковых труб, местами из окрашенных металлических труб и расположен согласно экспликации помещения с указанием инженерных сетей. Система пожаротушения оборудована пожарным гидрантом и окрашена в красный цвет. Ливневая канализация проходит транзитом через помещение и ее слив выходит на улицу через отверстие в стене. В помещении имеется транзитный трубопровод отопления, расположенный вдоль стен и под потолками, который полностью теплоизолирован. Батарей (радиаторов) отопления в помещении нет. Стояки отопления не протекают, выкрашены синей краской и расположены согласно экспликации помещения с указанием инженерных тепловых сетей. Стены в производственной части помещения окрашены акриловой краской, в офисной части поклеены под покраску. В производственной части помещения местами на стенах присутствует плесень, образовавшаяся в следствие подтекания воды с улицы в тепловое время года из-за дождей и плохой гидроизоляции стен. Перегородки сделаны из стекломагниевого листа. Межстенное  пространство состоит из металлического  профиля  (каркаса).  Температура  в помещении на момент осмотра составляет 31°С при уличной температуре -18°С. Присутствует приточная и вытяжная вентиляция в производственной части помещения (где нет окон). Полы состоят из каменной стяжки и закрыты поверх линолеумом по всей территории помещения. По всей площади помещения смонтировано   светодиодное освещение. Также присутствует видеонаблюдение внутри помещения и снаружи. Вместо деревянных вставлены пластиковые стеклопакеты, оборудованные защитными ролетами и металлическими ставнями. При осмотре арендуемого помещения зафиксировано, что из всех арендуемых 528,7 кв.м. розничная торговля канцелярскими товарами осуществляется на площади 71,5 кв.м. (это 54,9 кв.м. торговых площадей с  витринами и  16.6 кв.м. кабинет директора),  что приравнивается  к поправочному коэффициенту К1=0,7 Таблицы 1 Методики расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский  район». Производственные  цеха и склады размещены на площади 457,3 кв.м., что приравнивается к поправочному коэффициенту К1=0,4 Таблицы 1 Методики расчета арендной платы за пользование объектами  недвижимости, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Нерюнгринский  район». Все ремонтные работы внутри помещения выполнены силами и за счет финансовых (денежных) средств арендатора.

Истец обратился к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения от 01.04.2021, указав, что у арендодателя не может быть расходов на теплоснабжение (отопление) арендуемого помещения, так как оно является неотапливаемым и в нем отсутствуют радиаторы и иные источники отопления.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 01.04.2021 истцом предложена следующая редакция пункта 3.4.8. договора:

«3.4.8. Заключить нижеследующие договоры:

3.4.8.1. Договор о возмещении Арендодателю коммунальных расходов на услуги водоснабжения, водоотведения, связанных с использованием Объекта;

3.4.8.2. Договор электроснабжения;

3.4.8.3. Договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами;

3.4.8.4. В случае аренды здания, договор аренды земельного участка.».

Сопроводительное письмо с дополнительным соглашением от 01.04.2021 ответчиком получено 07.04.2021.

Дополнительное соглашение ответчиком не заключено, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Из договора аренды № 41 от 30.06.2016 следует, что договор подписан со стороны арендатора с протоколом разногласий от 01.07.2016. По пояснениям истца, 24.08.2016 в установленном законом порядке зарегистрирован договор аренды без неподписанного ответчиком протокола разногласий от 01.07.2016, в связи с чем, данный протокол им не представлен.

В обоснование исковых требований истцом представлено направленное Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района требование с расторжением договора аренды от 30.06.2016 № 41 и о возврате арендованного имущества в связи с нарушением условий договора аренды, а именно подпункта 3.4.8. договора, предусматривающего заключение договора на возмещение коммунальных расходов, в результате чего более двух сроков подряд арендатором не внесена плата за коммунальные и эксплуатационные расходы (от 01.10.2020 № 1200).

В материалы дела истцом представлен договор возмещения коммунальных расходов № 13-к от 11.01.2021, который подписан с его стороны с протоколом разногласий от 01.04.2021. Протокол разногласий от 01.04.2021 ответчиком не подписан.

По предмету договора возмещения коммунальных расходов № 13-к от 11.01.2021 истец (пользователь) возмещает ответчику (собственник), фактически понесенные расходы по облуживанию и электроснабжению ИТП, оплате тепловой энергии, услуг водоснабжения и водоотведения в занимаемых пользователем помещениях в здании по адресу: 

<

...>. Объем фактически потребленной пользователем горячей и холодной воды определяется по предоставленным показаниям индивидуальных приборов учета. Объем расходов, связанных с потреблением тепловой энергии, возмещается пользователем пропорционально занимаемой площади. Площадь занимаемого пользователем помещения - 528,7 кв.м.

Ответчик в удовлетворении иска просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве от 22.11.2021 № 261-юр.

В материалы дела ответчиком представлен подписанные сторонами без возражений и разногласий договоры на возмещение коммунальных расходов № 91-к от 08.12.2017 на 2018 год, № 77-к от 06.12.2018 - на 2019 год. Договор № 43-к от 20.12.2019 возмещения коммунальных расходов на 2020 год подписан со стороны арендатора с протоколом разногласий от 21.12.2019. Согласие по условиям договора № 43-к от 20.12.2019 сторонами не достигнуто.

По утверждению ответчика, задолженность истца по договорам № 43-к от 20.12.2019, № 13-к от 11.01.2021 по состоянию на 29.10.2021 составляет 465 786,47 руб.

Истцом представлены возражения на отзыв ответчика, в котором заявлено также об отсутствии задолженности по арендной плате и всех коммунальных услуг, за исключением безосновательных начислений по отоплению и горячему водоснабжению.

Исследовав доводы и возражения сторон, представленные в материалах дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

О несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора ответчик не заявил.

Договор аренды по предмету спора является действующим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В силу пункта статьи 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

При заключении договора аренды в пункте 3.4.8 стороны предусмотрели, что арендатор обязан в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора заключить:

- договор на возмещение эксплуатационных расходов с жилищно-коммунальной организацией, обслуживающей объект;

 - договор на техническое облуживание инженерных сетей и коммуникаций, находящихся на объекте, с организацией, имеющей соответствующую лицензию;

- договор на предоставление услуг по водоснабжению и канализации;

- договор на предоставление услуг по тепло и энергосбережению;

- договор на вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов (ТБО) со специализированными предприятиями;

- договор аренды земельного участка (заключается в случае аренды здания (сооружения)).

При подписании акта приема - передачи от 17.07.2016 истец указал, что техническое состояние объекта недвижимости на момент его передачи соответствует требованиям по его эксплуатации и целевому назначению.

Из материалов дела не следует, что с 17.07.2016 произведено изменение технических характеристик объекта аренды, позволяющих полагать, что договор вообще не был бы заключен сторонами или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательств того, что заключение сделки имело место на крайне невыгодных условиях, истцом не представлено.

Согласно акту осмотра № 1 от 12.02.2020 температурный режим в арендованном помещении поддерживается посредством прохождения в нем трубопроводов теплоснабжения. 

Между сторонами существует спор по возмещению коммунальных расходов на отопление и горячее водоснабжение. Однако расчет суммы возмещения не входит в предмет доказывания по настоящему спору.

Поставка тепловой энергии производится в само здание на основании договора теплоснабжения, заключенного Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района, расходы которого возмещались истцом на основании заключенных с ответчиком договоров на возмещение коммунальных расходов на 2018, 2019 года.

В соответствии с национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54860-2011 "Теплоснабжение зданий. Общие положения методики расчета энергопотребности и эффективности систем теплоснабжения", утвержденным приказом Росстандарта от 15.12.2011 N 1565-ст, под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 3.1.8). При этом система теплоснабжения здания представляет собой индивидуальную установку теплоснабжения или оборудование теплового ввода здания, включая системы отопления помещений и горячего водоснабжения (пункт 3.1.38).

В данном случае, согласно Техническому паспорту, договору поставки № 8/1/09313/3064 от 07.02.2019, нежилое здание по предмету спора является единым капитальным строением, в котором отсутствует разделение на самостоятельные объекты недвижимости, поступившая в нежилое здание через ИТП тепловая энергия используется для всего здания в целом.

В соответствии с пунктами 35 и 44 Правил теплоснабжения договор теплоснабжения нежилого здания заключается с владельцем нежилого помещения, в котором имеется тепловой ввод, а отношения по оплате тепловой энергии владельцами иных помещений нежилого здания определяются по соглашению между владельцами таких помещений и владельцами помещений, заключившими договор теплоснабжения.

Истолковав в соответствии со статьей 431 ГК РФ условия договора аренды № 41 от 30.06.2016 (пункт 3.4.8 договора), суд приходит к выводу, что при его заключении стороны согласовали условие об обязанности арендатора нести расходы на содержание переданного ему имущества, что соответствует действующему законодательству. Оплата коммунальных услуг не включена в расчет стоимости арендной платы.

Судом принято во внимание, что арендодателем не были предъявлены к арендатору требования в связи с не заключением им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств наличия совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для изменения спорного договора, а также не доказано наличие у ответчика умысла на причинение ему вреда.

С момента заключения договора аренды от № 41 от 30.06.2016 истец пользуется предоставленным ему помещением без возражений, о наличии недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, не заявил.

На основании изложенного, в удовлетворении иска судом отказано. 

При подаче искового заявления истцом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. платежным поручением № 226 от 09.09.2021.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается на истца, возмещению ответчиком не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

 

Судья                                                                                               Г.Л. Николаева