Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5449/2020

28 января 2021 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 21.01.2021.

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2021.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» Городского округа «город Якутск» (ИНН 1435336216, ОГРН 1181447013373) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905) о взыскании 472 494,13 рублей неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности, представителя ответчика ФИО2 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» Городского округа «город Якутск» (далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений 472 494,13 525 429,12 рублей неосновательного обогащения.

Судом установлены следующие обстоятельства.

27.11.2013 между Обществом и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка №09-1/2013-1589 (далее - Договор № 1).

Согласно пункту 1.1. договора ответчик (арендодатель) предоставляет, а истец (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105004:2713, находящийся по адресу: 

<

...> площадью 12341 кв.м.

Указанный земельный участок предоставлен для использования под объекты, предусмотренные территориальной зоной Ж-5 Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (пункт 1.2. договора).

Срок действия указанного договора установлен с 27.11.2013 по 27.11.2016 (пункт 2.1. договора).

Дополнительным соглашением от 05.05.2016 №09-1/2013-1589 срок действия договора аренды земельного участка был  продлен до 30.09.2019.

Согласно пункту 2.2. договора начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Также с аналогичными условиями между сторонами вышеуказанного договора был заключен договор аренды №09-1/2018-0208 от 15.05.2018 (договор № 2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:36:103007:348, расположенного по адресу: 

<

...>, со сроком действия до 15.05.2021.

16.09.2019 Обществу было выдано разрешение №14-RU 14301000-40-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом в квартале 47 г. Якутска» (3 этап), расположенного по адресу: 

<

...>.

При этом, первая регистрация права собственности в вышеуказанном доме произведена 30.10.2019 (квартира №42).

Также 13.12.2019 Обществу было выдано разрешение №14-RU 14301000-62-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Халтурина. 22/2, в квартале 9а г. Якутска. ФИО3 4 этап. Корректировка дополнительных групп детского сада под ясельные группы».

При этом, первая регистрация права собственности в вышеуказанном доме произведена 17.02.2020 (квартира №19).

17.06.2020 ответчик направил в адрес истца счет на оплату арендной платы за 2020 год из содержания которого следует, что к оплате по договору № 1 Общество обязано заплатить размер арендной платы в размере 366 413,08 рублей, в том числе пени в размере 17 972,05 рублей, а по договору № 2 – 156 302,59 рублей.

Истец произвел оплату выставленного ему счета в полном размере, что подтверждается содержанием платежных поручений №628 и №629 от 30.06.2020 и не оспаривается Департаментом.

Истец, полагая, что поскольку с момента регистрации первого собственника жилого помещения в многоквартирном жилом доме на земельном участке, расположенном под таким домом возникает право общей долевой собственности и обязательственные отношения по договору аренды  с данного момента прекращаются, 10.07.2020 обратился в адрес ответчика с претензией о возврате излишне оплаченной арендной плате по платежным поручениям №628 и №629 от 30.06.2020 в размере 472 494,13 рублей.

В связи с тем, что направленная претензия Общество осталось без ответа истец обратился в арбитражный с уд с настоящим иском.

В представленном отзыве на исковое заявление Департамент отклонил требования истца, указав, что такие требования в силу статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению.

Кроме того, по мнению ответчика, со ссылкой на пункт 139 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, арендная плата должна начисляться до момента прекращения права аренды в ЕГРН, то есть до регистрации последнего собственника. 

В судебном заседании представитель ответчика представил суду контррасчет требований, согласившись с доводами истца о дате прекращения арендных отношений, указав, что в связи с изменением расчета арендной платы в 2020 году (изменение кадастровой стоимости земельного участка) размер неосновательного сбережения по договору № 2 должен быть уменьшен на 14 990,97 рублей. Кроме того, по мнению ответчика в связи с допущенной истцом просрочкой платежа с 16.03.2018 по 30.06.2020 сумма неосновательного сбережения по договору № 1 должна быть уменьшена на размер начисленных пени в размере 8 892,55 рублей.

Данный контррасчет приобщен к материалам дела.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с частями 1. 2. 3. 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что первая регистрация права собственности по договору № 1 произведена 30.10.2019 (квартира №42), а по договору № 2 - 17.02.2020 (квартира №19).

Таким образом, начисление арендной платы за пользование указанными земельным участками, после указанных дат со стороны Департамента является необоснованным.

С учетом того, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что Общество произвело оплату арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2020, излишне начисленная и оплаченная сумма арендной платы является неосновательным сбережением Департамента.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Проверив расчет неосновательного обогащения с позиции приведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что размер переплаты Обществом арендных платежей по договору № 2 должен составлять 116 159,30 рублей, поскольку, как обосновано указал ответчик, истцом при составлении расчета не было учтено изменения размера арендной платы на 2020 год.

Расчет требований неосновательного сбережения по договору № 1 суд признает обоснованным в заявленном размере и отклоняет доводы ответчика о необходимости его уменьшения на сумму начисленных пеней в размере 8 892,55 рублей в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.2 договора № 1 установлена ответственность истца за нарушение сроков оплаты арендной платы в виде неустойки. Вместе с тем, указанным договором не предусмотрено право ответчика взыскивать неустойку в бесспорном порядке.

Как пояснил в суде представитель ответчика, размер неустойки в размере 8 892,55 рублей не включен в неустойку, указанную и оплаченную истцом на основании счета от 17.06.2020.

Таким образом, поскольку при осуществлении оплаты истцом оплаты в назначении платежа не была указана оплата неустойки по договору № 1, сумму неустойки в размере 8 892,55 рублей не может быть исключена из исковых требований.

Встречных исковых требований по взысканию договорной неустойки с истца в размере 8 892,55 рублей ответчиком не заявлены.

При таких обстоятельствах суд признает требования истца о взыскании неосновательного сбережения по договору № 1 в размере 341 343,86 рублей законными и обоснованными.

Суд, принимая во внимание тот факт, что арендные платежи в соответствии с условиями договоров зачислялись в местный бюджет муниципального образования Городской округ «Город Якутск» и являлись неналоговыми доходами бюджета, считает необходимым указать, что взыскание неосновательного сбережения должно производиться за счет средств местного бюджета.

При обращении в арбитражный суд истец произвел расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 450 рублей. С учетом частичного удовлетворения исковых требований, в силу требований статьи 110 АПК РФ, судебные расходы в размере 12 054,0 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требование Общества с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» Городского округа «город Якутск» удовлетворить в части.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» Городского округа «город Якутск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное сбережение в размере 457 503,16 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 054,0 рублей.

В остальной части требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев