ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

 

19.03.2019

             Дело № А40-177143/17

Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2019

Полный текст постановления изготовлен 19.03.2019

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Нечаева С.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС" – ФИО1 – доверен. от 01.01.2019г., ФИО2- доверен. от 01.10.18г.

от Департамента городского имущества города Москвы – не явился, извещен

от ЗАО "МБЦ" – не явился, извещен

от Правительства Москвы – не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 29 октября 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Михайловой Е.В.,

на постановление от 19 декабря 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Д.Н. Садиковой, Т.В. Захаровой, Н.И. Левченко,

по делу № А40-177143/17 по иску ООО "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: ЗАО "МБЦ", Правительство Москвы

об урегулировании преддоговорного спора, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), находящегося в собственности города Москвы, объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:06:0012008:7098, общей площадью 1 102,4 кв. м (Этаж 1, помещение И, комнаты 4, 5, 7, 7а, 8, 9, 9а, 10, 13, 13а, 13б; 13в, 14, В, в, Г; этаж 1, помещение Па, комната 1; этаж 2, помещение II, комната 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 6ж, 6з, 6и, 6к, 6л, 6м, 6н, 6о, В, Г), изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 124 749 571,00 (Сто двадцать четыре миллиона семьсот сорок девять тысяч пятьсот семьдесят один) рубль 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта N А40-177143/17-133-1590 об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 1 102, 4 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...> (Этаж 1, помещение II, комнаты 4, 5, 7, 7а, 8, 9, 9а, 10, 13, 13а, 13б, 13в, 14, В, в, Г; этаж 1, помещение Па, комната 1; этаж 2, помещение II, комната 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 6ж, 6з, 6и, 6к, 6л, 6м, 6н, 6о, В, Г), выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 079 159,52 (Два миллиона семьдесят девять тысяч сто пятьдесят десять) рублей 52 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ЗАО "МБЦ", Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2018 по делу N А40-177143/17 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент и Правительство обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по делу N А40-177143/17 и отказать ООО "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС" в заявленных требованиях в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, суды необоснованно отказали в назначении по делу повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществом с ограниченной ответственностью "Ориент-Сервис плюс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 1 102,4 кв. м, с кадастровым номером 77:06:0012008:7098 по адресу: 

<

...>, на основании заключенного с Департаментом договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 07-251 от 13.04.2007.

29.06.2015 общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении Объекта недвижимости.

28.07.2015 Департамент письмом N 33-5-22674/15-(1)-0 известил общество о приостановлении предоставления государственной услуги сроком на 40 рабочих дней в связи с необходимостью представления экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости объекта оценки и соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

04.08.2015 Департамент направил в адрес общества уведомление о приостановлении предоставления государственной услуги (исх. N 33-5-Q4/15-(2)-0) сроком на 90 рабочих дней ввиду необходимости подготовки и согласования правового акта Правительства Москвы.

06.11.2015 Департамент письмом N 33-5-22674/15-(0)-1 известил общество об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" по основаниям п. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности объектов".

Вступившем в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2016 по делу № А40-232572/2015 признано незаконным решение Департамента городского имущества г. Москвы об отказе в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "ОриентСервис Плюс" государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении нежилого помещения, расположенного адресу: 

<

...>, общей площадью 1102,40 кв. м, оформленное письмом от 06.11.2015 г. N 33-5-22674/15-(1)-0. Суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав заявителя путем совершения действий в отношении арендуемого Обществом с ограниченной ответственностью "Ориент-Сервис Плюс" нежилого помещения, расположенного адресу: 

<

...>, общей площадью 1102,40 кв. м, определенных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Во исполнение решения суда Департамент 27.06.2017 направил в адрес истца проект договора купли-продажи на объект недвижимости, установив стоимость отчуждаемого недвижимого имущества в размере 137 176 000 руб., определенном в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.01.2017 N Д 858-0084/11, выполненного ЗАО "МБЦ" и положительным экспертным заключением от 02.03.2017 N ГК/858/17-94, подготовленным МСНО-НП "ОПЭО".

28.07.2017 истец направил в адрес Департамента письмо исх. N 28/07, в котором сообщало, что не может подписать проект договора на предложенных условиях и реализуя свое преимущественное право выкупа арендуемого имущества в порядке, предусмотренном статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также статьями 445 и 446 ГК РФ и предложило Департаменту подписать проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на иных условиях, в редакции покупателя.

24.08.2017 Департамент письмом N ДГИ-1-62074/17-1 отказал истцу в заключении договора на предложенных истцом условиях.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, по результатам которой рыночная стоимость нежилого здания, составила 107 792 945 рублей (без учета НДС).

Оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения эксперта и возражения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основания для проведения повторной экспертизы.

Согласно заключению повторной экспертизы рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 124 749 571 рубль.

Оценив экспертное заключение ООО "Центр независимой экспертизы собственности", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителей о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 124 749 571рубль.

Доводы заявителей о неправомерном отказе суда в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу ч.2 ст. 87 АПК РФ назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 октября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2018 года по делу № А40-177143/17 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                              Н.Ю. Дунаева

 

Судьи:                                                                                                          С.В. Нечаев

 

                                                                                                                      Л.В. Федулова