ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-160511/2020

22 ноября 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен  22 ноября 2021 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Кочергиной Е.В.,

судей Голобородько В.Я., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца: акционерного общества «Торговый дом ГУМ» - ФИО1, по доверенности от 14.08.2020г.,

от ответчика: Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве – ФИО2, по доверенности от 12.07.2021г.,

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» -  ФИО3, по доверенности от 05.04.2021г., ФИО4, по доверенности от 21.10.2020г.,

рассмотрев 16 ноября 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 года по делу №А40-160511/2020, 

по исковому заявлению акционерного общества «Торговый дом ГУМ» 

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве 

о признании недействительной сделки, признании недостоверной величины рыночной стоимости и установлении величины рыночной стоимости, 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование»,

 

                                                      УСТАНОВИЛ: 

 

акционерное общество «Торговый дом ГУМ» (далее – истец, АО «ТД ГУМ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом частичного отказа от исковых требований в порядке статей 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее – ответчик, ТУ Росимущества в г. Москве), которое содержит следующие требования:

1) - признать недействительным уведомление ТУ Росимущества в г. Москве от 26 мая 2020 года №77- 09/10628, как одностороннюю сделку в части одностороннего увеличения размера арендной платы по договору аренды помещений от 29 декабря 2014 года №482 до 3 589 036 340 руб. в год с учетом НДС, из которых:

- 3 106 853 640 руб. в год с НДС за право пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения «Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889- 1893 гг., арх. ФИО5» по адресу: 

<

...>; 

- 482 182 700 руб. в год (НДС не облагается) за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: 

<

...>, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений);

2) Установить с 31 августа 2020 года в качестве арендной платы по договору аренды помещений от 29 декабря 2014 года №482 величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74 800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения «Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889-1893 гг., арх. ФИО5» по адресу: 

<

...>, в размере 1 748 694 000 руб. в год, в том числе НДС, из которых: 

- 1 459 475 000 руб. в год, в том числе с НДС за право пользования и владения нежилыми помещениями; 

- 289 219 000 рубля в год (НДС не облагается) за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: 

<

...>, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в экспертом заключении ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ №4903/19- 3-20 от 18 марта 2021 года.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» (далее – третье лицо, ООО  «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 года, прекращено производство по делу в части требований о признании недостоверной указанную в уведомлении ТУ Росимущества в г Москве от 25 мая 2020 года №77-09/10628 величину рыночной стоимости права пользования и владения нежилыми помещениями общей площадью 74800,3 кв. м., расположенными в здании объекта культурного наследия федерального значения «Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889- 1893 гг., арх. ФИО5» по адресу: 

<

...>, в размере 3 589 036 340 руб. в год с НДС, из которых: 3 106 853 640 руб. в год с НДС - за право пользования и владения нежилыми помещениями, 482 182 700 рублей в год (НДС не облагается) - за право пользования и владения частью земельного участка кадастровый номер 77:01:0001009:1 по адресу: 

<

...>, 2/1 (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений), которые определены в оценочном отчете № Д19-15/15 от 24 апреля 2020г. года, подготовленном ООО «ПрайсвотерхаусКупер Консультирование». В остальной части иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что судами не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от истца и третьего лица поступили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика доводы и требования изложенные в жалобе поддержал, просил ее удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам примощённого к материалам дела отзыва, представитель третьего лица оставил вопрос разрешения жалобы ответчика на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 16.11.2021.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29 декабря 2014 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды помещений №482 (с учетом дополнительных соглашений) (далее – договор), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование за плату объект, которым в соответствии с пунктом 2.11 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04 июля 2019 года №Д-30/436) являются нежилые помещения общей арендуемой площадью 74800,3 кв. м., расположенные в здании объекта культурного наследия федерального значения «Верхние торговые ряды (ГУМ), 1889- 1893 гг., арх. ФИО5» по адресу: 

<

...> (далее - помещения) на срок 49 лет с даты начала аренды.

Согласно пункту 8.1 договора размер арендной платы за пользование объектом определен на основании отчета оценщика и составляет 1 403 729 187 руб. 08 коп. в год, в том числе НДС, которая включает в себя плату за пользование земельным участком, а также инженерными системами и оборудованием, прочими коммуникациями и оборудованием, переданными в соответствии условиями договора аренды.

Помимо возможности ежегодного увеличения размера арендной платы на величину уровня инфляции согласно пункту 9.11 договора, арендодатель в соответствии с пунктом 9.2 договора имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы не чаще одного раза в пять лет на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования и владения арендованным объектом.

В 2019 году ответчик заказал такой отчет у АНО «Западная экспертиза», которой по состоянию на 24 сентября 2019 года был определен рыночный размер аренды – 1 840 574 323 руб. в год, в том числе НДС, однако ответчик не согласился с этой суммой, что установлено в рамках арбитражного дела №А40-7179/20.

Ответчик повторно заказал отчет рыночной стоимости арендной платы у 3-го лица, согласно котором по состоянию на 01 января 2020 года размер арендной платы – 3 589 036 340 руб. в год с НДС.

Согласно пунктам 9.4 и 9.5 договора одностороннее изменение размера арендной производится путем направление арендатору уведомления с отчетом оценщика, в котором определена рыночная стоимость права пользования и владения арендованным объектом. 

На основании письма ответчика от 11 июня 2020 года № 77-09/11445 с учетом ежегодного изменения на величину уровня инфляции (п. 9.11 Договора) размер арендной платы по Договору в 2020 году равнялся 1 713 464 787 руб. 12 коп. в год, в том числе НДС. 

Уведомлением от 26 мая 2020 года №77-09/10628 ТУ Росимущества в г. Москве в порядке пункта 9.2 договора, известило истца об одностороннем увеличении размера арендной платы по договору.

Новый размер аренды определен на основании отчета от 24 апреля 2020 года № Д19-15/15, подготовленным ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» по состоянию на 01 января 2020 года, и составило 3 589 036 340 руб. с учетом НДС, в том числе: 3 106 853 640 руб. с учетом НДС за право пользования и владения нежилыми помещениями и 482 182 700 руб. за право пользования и владения частью земельного участка. Согласно указанному уведомлению новый размер арендной платы подлежит оплате в соответствии с пунктам 9.6 Договора, то есть с 91 дня, исчисляемого с момента получения арендатором такого уведомления и отчета оценщика. 

Уведомление от 25 мая 2020 года № 77-09/10628 получено истцом 01 июня 2020 года (о чем имеется соответствующая отметка на указанном уведомлении). 

В письме от 30 июня 2020 года №708, врученному ответчику 06 июля 2020 года, истец выразил несогласие с новым размером арендной платы и сообщил о подготовке встречного отчета оценщика. 

Согласно отчету ООО «Центр независимой экспертизы собственности» №АП-2006017 от 17 июня 2020 года рыночная стоимость права пользования и владения арендованным объектом по состоянию на 01 января 2020 года равняется 2 022 386 786 руб. в год с учетом НДС, из которых: 1 705 262 156 руб. в год с учетом НДС за право пользования и владения нежилыми помещениями и 317 124 630 руб. в год (НДС не облагается) за право пользования и владения частью земельного участка (соразмерно общей площади арендуемых нежилых помещений). Встречный отчет получил положительное экспертное заключение от 25 июля 2020 года СРО РАО №77/170620/267. 

03 августа 2020 года ТУ Росимущества в г. Москве письмом №77-10/15494 отказал в установлении в качестве арендной платы величины из встречного отчета истца. 

Ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком возникли разногласия в отношении существенного условия договора аренды, а именно размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями положений статей 64 - 65, 70 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки не может быть точной, и различные оценщики могут дать различную стоимость (приблизительную); то, что увеличение рыночной стоимости права пользования и владения данными нежилыми помещениями в течение года более чем в 2 раза является объективно невозможным, поскольку для этого не было соответствующих причин: не осуществлялось вложений, увеличивающих рыночную стоимость здания, не изменились издержки на содержание нежилых помещений и конкуренция в сегменте недвижимости; а также экспертное заключение, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, в рамках которой были установлены рыночная стоимость прав пользования как спорными нежилыми помещениями, так и земельным участком, и признав его допустимым доказательством, истолковав в соответствии с положениями статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами договора аренды, в частности пункты 9.4 и 9.5, из системной взаимосвязи которых следует, что новый размер арендной платы должен отражать рыночную стоимость права пользования и владения арендованным объектом, и установив, что новый размер арендной платы, увеличенный ответчиком в одностороннем порядке по отношению к дате ее применения (с 31 августа 2020 года) не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости за период с 31 августа 2020 года, вызванной пандемией коронавирусной инфекции, временным приостановлением торговой деятельности по решению органов государственной власти, суд первой инстанции, с выводами которой согласился суд апелляционной инстанции, заявленные истцом требования с учетом частично отказа, руководствуясь положениями статей 154, 155, 168, 450, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Пленума от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», удовлетворил исковые требования, указав на то, что арендная плата за арендованный объект изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных объектов в ЦАО г. Москвы, установленная ответчиком арендная плата существенно превышает рыночные ставки за аренду аналогичных нежилых помещений, расположенных в ЦАО г.Москвы, а также отметив поведение ответчика, связанное с односторонним увеличением размера арендной платы, не соответствующей рыночным ставкам аренды, как недобросовестное. 

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы ответчика укала на то, что его позиция, согласно которой исковые требования противоречат друг другу, является необоснованной, поскольку признав уведомление об одностороннем увеличении арендной платы недействительной сделкой в части нового размера, не соответствующего рыночным ставкам аренды, суд первой инстанции в силу статьи 450 и пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установил в качестве нового размера арендной платы величину, определенную судебной экспертизой.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств дела имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального права, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. 

Приведенные в кассационной жалобе доводы являются позицией ответчика по делу, уже были предметом исследования и оценки судов при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу и с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Иное толкование заявителем норм материального и процессуального права, а равно иная оценка представленных в материалы дела документов не является предусмотренным положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов. 

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлены, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 года по делу №А40-160511/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                     Е.В. Кочергина    

 

Судьи:                                                                                                В.Я. Голобородько 

 

                                                                                                        О.А. Шишова