АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11305/2019

13 июля 2020 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2020 года.

Арбитражный суд Курской области, в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира»

к Администрации города Курска

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Администрация Курской области в лице Управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия

о признании права собственности на объект недвижимости

и самостоятельные требования третьего лица жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» о сносе жилого дома

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.11.2019,

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом,

от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации города Курска о признании права собственности на жилой дом №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м.

14.05.2020 от истца поступило ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «ИмиджСтройПроект» экспертам-строителям ФИО3 и ФИО4. На разрешение экспертов поставить следующие вопросы: 

1. Допущены ли при строительстве жилого дома №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м., - существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

2. Создает ли жилой дом №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м., - угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно приложенному к ходатайству ответу экспертной организации стоимость экспертных исследований составит 30 000 руб. 00 коп., срок проведение экспертизы – 15 дней с даты получения материалов дела.

В качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда истец представил платежное поручение №24 от 13.05.2020 на сумму 30 000 руб. 00 коп.

01.06.2020 от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя, которое судом удовлетворено.

08.06.2020 от жилищно-строительного кооператива «Лучший Дом» поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением от 15.06.2020 ЖСК «Лучший Дом» было привлечено в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования об обязании ООО «Строительная компания Своя квартира» снести жилой дом №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м.

Представитель истца в судебном заседании 15.06.2020 уточнил ходатайство о назначении судебной экспертизы в части экспертов, а именно просит поручить проведение экспертизы ООО «ИмиджСтройПроект» экспертам-строителям ФИО3 и ФИО5.

Также определением от 15.06.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ИмиджСтройПроект» экспертам-строителям ФИО3 и ФИО5, поставив на разрешение экспертизы следующие вопросы: 

1. Допущены ли при строительстве жилого дома №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м., - существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

2. Создает ли жилой дом №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м., - угрозу жизни и здоровью граждан?

06 июля 2020 г. в материалы дела поступило экспертное заключение №01/А35-11305/2019.

Представитель истца в судебном заседании 07.07.2020 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Уведомлен надлежащим образом. Заявленные исковые требования не оспорил.

Третье лицо, ЖСК «Лучший дом» в судебное заседание не явилось. Направило в материалы дела письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заявленное ходатайство судом удовлетворено.

Представитель истца самостоятельные требования ЖСК «Лучший дом» оспорил, заявил о пропуске срока исковой давности.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, уведомлены надлежащим образом. 

В силу положений ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о дате и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.

10.02.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение №ru-46302000-2422 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянской и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, площадью застройки 2943,79кв.м., общей площадью квартир - 4679,93 кв.м. (1-й этап – 8-10 этажный двухсекционный жилой дом на 53 квартиры со встроенными помещениями общественного назначения (офисами), гостевая парковка для легковых автомашин для жителей жилого дома, ТП и закрытое помещение для хранения мусора; 2 -1 этап – встроенная надземно-подземная автостоянка закрытого типа на 111 м/мест), сроком действия до 24.04.2014.

В соответствии с постановлением Администрации г. Курска от 31.03.2014 №1103 и договором №145196ю от 10.04.2014 ООО «СК Своя квартира» был предоставлен в аренду сроком на 3 года с 24.04.2014 земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 866 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102293:32. Договор аренды зарегистрирован 30.04.2014, запись №46-46-46-01/055/2014-877.

03.09.2014 Главным архитектором г. Курска была согласована схема планировочной организации земельного участка, разработанная ООО КурскАСПроект, предусматривающая строительство 10-этажного жилого дома, а также иных общественных зданий и сооружений.

09.09.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на строительство №ru46302000-2616 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-й этап- жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 1-2, 2-1 этап - жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 2-3, 3-й этап – крышная котельная, 4-й этап– офисный центр, 5-й этап – надземно-подземная автостоянка), сроком до 10.02.2017.

30.09.2015 Государственной инспекцией строительного надзора Курской области было выдано заключение №247 о соответствии объекта капитального строительства «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске»»  требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 №384-ФЗ и утвержденной проектной документации, разработанной проектной организацией ООО «Фирма Курский архитектурно-строительный проект», шифр 309/12.

Постановлением Администрации города Курска от 26.11.2015 №3594 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата,21, в г. Курске», на основании которого  27.11.2015 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение №46-Ru46302000-1892-2015 на ввод в эксплуатацию жилого дома с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-4 этапы)».

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу №А35-7383/2014, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2016, разрешение на строительство №ru-46302000-2422 от 10.02.2014 было признано недействительным. 

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, ООО СК «Своя квартира» обратилась в арбитражный суд с настоящим исковых заявлением.

При этом, как следует из материалов дела, 15 мая 2015 г. между ООО «Строительная компания Своя квартира» (Застройщик) и ЖСК «Лучший дом» (Инвестор) заключен договор инвестирования №2/м, согласно которому (пункт 1.1.) Инвестор обязуется осуществить финансирование (инвестирование) создания Объектов, а Застройщик обязуется обеспечить реализацию Инвестиционного проекта в срок с даты заключения настоящего договора по 30 декабря 2016 года и передать по акту приема-передачи Инвестору свободным от любых прав третьих лиц вновь созданные Объекты по завершении реализации инвестиционного проекта на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте 1.2. договора стороны предусмотрели, что при заключении и исполнении договора Стороны руководствуются ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 года.

Сумма инвестиций, подлежащих передаче застройщику в качестве финансирования создания объекта, составляет 150 397 050 рулей (пункт 4.1. договора).

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 76.5. жильцами внесены паевые взносы в размере 94 695 121 рублей.

С учетом того, что ООО «Строительная компания Своя квартира» возвело самовольную постройку и, как застройщик не имеет возможности, по мнению ЖСК «Лучший дом», исполнить свои обязательства, вытекающие из договора инвестирования №2/м, то, соответственно, права членов кооператива на получение в собственность жилых помещений являются нарушенными.

Действуя в интересах жильцов и полагая, что надлежащим способом защиты прав жильцов является требование о сносе самовольной постройки, поскольку в случае сноса самовольной постройки, денежные средства в виде внесенных паевых взносов подлежат возврату физическим лицам - членам кооператива, ЖСК «Лучший дом» вступил в дело с самостоятельными требованиями к ООО «Строительная компания Своя квартира» о сносе жилого дома №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные ООО «Строительная компания Своя квартира» требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

Статьей 4 АПК РФ предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Право на судебную защиту предполагает своевременное и правильное, справедливое рассмотрение судом дела. При этом разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию сторон, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет, принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и пределах установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со ст. ст. 48, 49, 51 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как указано в Обзоре Верховного суда РФ от 6 июля 2016 г., согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности. Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства".

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ, недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В пункте 25 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 обращается внимание на то, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Как следует из материалов дела, 09.09.2014 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на строительство №ru46302000-2616 на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-й этап- жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 1-2, 2-1 этап - жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения блок-секция в осях 2-3, 3-й этап – крышная котельная, 4-й этап– офисный центр, 5-й этап – надземно-подземная автостоянка), сроком до 10.02.2017.

30.09.2015 Государственной инспекцией строительного надзора Курской области было выдано заключение №247 о соответствии объекта капитального строительства «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске»»  требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений от 30.12.2009 №384-ФЗ и утвержденной проектной документации, разработанной проектной организацией ООО «Фирма Курский архитектурно-строительный проект», шифр 309/12.

Постановлением Администрации города Курска от 26.11.2015 №3594 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта «Жилой дом с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата,21, в г. Курске», на основании которого  27.11.2015 ООО «СК Своя квартира» было выдано разрешение №46-Ru46302000-1892-2015 на ввод в эксплуатацию жилого дома с помещениями общественного назначения надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске (1-4 этапы)».

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу №А35-7383/2014, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2016, разрешение на строительство №ru-46302000-2422 от 10.02.2014 было признано недействительным. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума N 10/22, при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Определением от 15.06.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ИмиджСтройПроект» экспертам-строителям ФИО3 и ФИО5, поставив на разрешение экспертизы следующие вопросы: 

1. Допущены ли при строительстве жилого дома №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м., - существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

2. Создает ли жилой дом №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв. м., - угрозу жизни и здоровью граждан?

06 июля 2020 г. в материалы дела поступило экспертное заключение №01/А35-11305/2019, из которого следует что техническое состояние строительных конструкций и инженерных коммуникаций жилого дома № 21 по требованиям ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» соответствует категории технического состояния нормативное.

Количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций и инженерных сетей соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения и действующим на территории Российской Федерации нормативным требованиям.

Для строительных конструкций и инженерных коммуникаций объекта экспертизы - жилого дома № 21 по ул. Марата в г. Курске, находящихся в нормативном техническом состоянии, эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

При проектировании и строительстве объекта экспертизы - жилого дома № 21 с помещениями общественного назначения, надземно - подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м., нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено.

Выдержаны все регламентируемые по СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» нормативные параметры застройки жилых и общественно-деловых зон.

Объект экспертизы - жилой дом № 21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м. - соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Объёмно-планировочное и конструктивное решения объекта экспертизы - жилого дома № 21 выполнены согласно требованиям СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям».

Земельные участки, на которых расположен жилой дом - объект экспертизы, с кадастровыми номерами 46:29:102293:803,46:29:102293:35 и 46:29:102293:803 относятся к зоне ЖЗ-4 (Постановление Администрации города Курска № 815 от 22 марта 2012 года), предназначенной для жилой застройки высокой этажности (9 этажей и более) и не граничат с участками, на которых расположены объекты культурного наследия: дом казначея и здание бывшего костела.

Между домом казначея и жилым домом - объектом экспертизы расположен участок с кадастровым номером 46:29:102293:33, на котором размещено здание с хозяйственными постройками по адресу: 

<

...>.

Между зданием бывшего костела и жилым домом - объектом экспертизы расположен участок с кадастровым номером 46:29:102293:11, на котором размещено здание Курского областного суда по адресу: 

<

...>.

Объект экспертизы - жилой дом № 21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 110773 кв.м. не оказывает влияния на визуальное восприятие и не попадает в зоны с особыми условиями использования территории, установленных в целях охраны объектов исторического и культурного наследия (зоны охраны объектов культурного наследия): дома казначея и здание бывшего костела.

Таким образом, по результатам проведенной по делу экспертизы эксперты пришли к выводу о том, что при строительстве объекта экспертизы - жилого дома № 21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата ш г. Курске, кадастровый номер 4629:102293:803, общей площадью 110773 кв.м. существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено.

Объект экспертизы - жилой дом № 21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м. не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку отсутствует разрешение на его строительство. 

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03.08.2018 №339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 04.08.2018, самовольная постройка подлежит сносу осуществим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 №101-О и от 27.09.2016 №1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума №10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы в целях ее легализации, в частности за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абзац 2 пункта 26 постановления Пленума N 10/22).

Указанная позиция подтверждается также сложившейся судебной практикой (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.12.2019 №305-ЭС19-18665 по делу №А40-116882/2017; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.12.2019 по делу №306-ЭС19-15447, А12-8898/2018; Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2020 №308-ЭС18-4381 по делу №А32-26757/2017)

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, Общество возвело спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка. 

Общество на основании представленной в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ документацией неоднократно получало разрешение Администрации на строительство и по его окончании получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Эксперт установил, что возведенный объект соответствует выданному разрешению, при его строительстве не допущено существенных нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, а также регулирование застройки на территории муниципального образования.

Статьей 47 Устава города Курска, принятого решением Курского городского Собрания от 12.04.2007 №332-3-РС, Администрация города Курска наделена полномочиями по резервированию земель и изъятию земельных участков в границах города Курска для муниципальных нужд, управлению и распоряжению земельными участками; по организации разработки и реализации генерального плана города Курска, правил землепользования и застройки, подготовленной на основе генерального плана города Курска документации по планировке территории (в т.ч. районов, микрорайонов, других градостроительных комплексов, проектов инженерных сооружений, благоустройства города и т.д.); по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территории города Курска; по осуществлению муниципального земельного контроля в границах города Курска, ведению землеустроительной и градостроительной документации.

Градостроительный кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации определяет общие полномочия органов местного самоуправления, которые необходимы для выполнения возложенных на них функций.

Между тем в силу статьи 11 ЗК РФ, статьи 14 Федерального закона от 06.10.2013 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений. По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа Администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки.

Между тем подготовка Обществом проектной и иной технической документации, обращение за разрешением на строительство в уполномоченный орган, который выдал такое разрешение, подтвердив представление необходимых документов и соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, указывают на то, что истец предпринял все меры к легализации постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной, но в случае если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, она подлежит сносу.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку заключением судебной экспертизы подтверждено, что спорная постройка соответствует требованиям безопасности, а уполномоченный орган публичного образования, выдавая разрешение на строительство, подтвердил своими действиями соответствие представленной Обществом разработанной проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам, суд установил, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и публичные интересы, требование третьего лица о сносе самовольной постройки не соразмерно нарушениям, допущенным истцом.

Суд, установив факт самовольного возведения Обществом спорного объекта и в отсутствие оснований для удовлетворения требований третьего лица о его сносе не может отказать одновременно в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, возведенный на публичном земельном участке, поскольку разрешение вопроса о правовой судьбе данного объекта должно соответствовать принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование. В ином случае неопределенность в статусе спорного объекта приведет к тому, что Общество не сможет оформить права на спорный объект и ввести его в хозяйственный оборот, что нарушит также права дольщиков - физических лиц.

Между тем, несмотря на то отсутствие разрешения на строительство, которое было отменено Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2015 по делу №А35-7383/2014, Администрация в период рассмотрения настоящего спора со встречным иском либо с самостоятельным иском о признании спорного объекта самовольной постройкой и обязании Общества ее снести не обратилась.

При этом, как пояснил истец, обращение с подобным встречным исковым требованием лишено смысла в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно пункту п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №143 иск о сносе созданной с нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки рассматривается по правилам гражданского судопроизводства, при этом ответчик вправе заявить о применении исковой давности.

Положения Гражданского кодекса РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Однако решением Арбитражного суда Курской области по делу №АЗ5-204/2017, основанному на результатах проведенной по делу судебной экспертизы, установлено, что спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Из чего следует, что на требования о сносе спорной самовольной постройки распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из материалов дела, решение Арбитражного суда Курской области по делу № A35-7383/2014, которым было признано недействительным разрешение на строительство, вступило в законную силу 25 августа 2016 года.

С учетом изложенного, начало течения срока исковой давности по иску о сносе в связи с отсутствием разрешения на строительство следует исчислять с 26 августа 2016 года. В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, который по такого рода требованию истек 27 августа 2019 года.

Как установлено решением Арбитражного суда Курской области по делу № A35-204/2017, в ходе строительства сотрудниками ОБУК «Инспекция по охране объектов культурного наследия Курской области» в ходе мониторинга (акт от 08.04.2014 № 3) был произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> в результате которого было установлено, что на нем производится строительство многоэтажного дома в границах зон охраны объектов культурного значения, утвержденных Решением Исполнительного комитета Совета народных депутатов № 78 от 15.03.1990, не согласованное с комитетом по культуре Курской области.

Таким образом, о нарушении правил в сфере охраны объектов культурного наследия контролирующий орган узнал не ранее составления акта осмотра №3 от 08.04.2014. Следовательно, трехгодичный срок исковой давности для предъявления требования о сносе в связи с нарушением законодательства об охране объектов культурного наследия также истек 09.04.2017.

В отношении самостоятельных требований третьего лица, жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» о сносе жилого дома истцом также заявлено о пропуске жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» срока исковой давности. 

Данное заявление признано судом обоснованным в соответствии с изложенными истцом доводами.

Жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» зарегистрирован 23 апреля 2015 года.

05 мая 2015 г. между ООО «Строительная компания Своя квартира» (Застройщик) и ЖСК «Лучший дом» (Инвестор) заключен договор инвестирования №2/м, согласно которому (пункт 1.1.) Инвестор обязуется осуществить финансирование (инвестирование) создания Объектов, а Застройщик обязуется обеспечить реализацию Инвестиционного проекта в срок с даты заключения настоящего договора по 30 декабря 2016 года и передать по акту приема-передачи Инвестору свободным от любых прав третьих лиц вновь созданные Объекты по завершении реализации инвестиционного проекта на условиях» предусмотренных настоящим договором.

Под Объектами по договору инвестирования стороны понимают - жилые помещения (квартиры), перечисленные в Приложении №1 к договору, расположенные в жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянкой и офисным центом, расположенном по адресу: 

<

...>, шифр проекта -309/12.

Полагая, что ООО «Своя квартира» возвело самовольную постройку и, как застройщик, не имеет возможности исполнить свои обязательства, вытекающие из договора инвестирования №2/м, кооператив обратился в суд с настоящим самостоятельным требованием.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком но иеху о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения

Как было указано выше, стороны установили в договоре до 30 декабря 2016 г. 

Соответственно, право третьего лица и жильцов является нарушенным на следующий рабочий день после 30 декабря 2016 года.

С учетом праздничных дней в 2017 году, первый рабочий день приходится на 9 января 2017 года, с которого и подлежит исчислению срок давности по иску о сносе.

На дату обращения в суд с требование о сносе, то есть на 8 июня 2020 года, трехгодичный срок давности истек.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию не является единственным признаком самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Самостоятельные требования третьего лица удовлетворению не подлежат.

На основании статей 12, 125, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Своя квартира» на жилой дом №21 с помещениями общественного назначения, надземно-подземной автостоянкой и офисным центром по ул. Марата в г. Курске, кадастровый номер 46:29:102293:803, общей площадью 11077,8 кв.м.

В удовлетворении самостоятельных требований третьего лица жилищно-строительный кооператив «Лучший дом» отказать.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.  

 Судья                                                                                                     С.И. Хмелевской