Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2234/2021

г. Нальчик

13 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена «17» марта 2022г. 

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.В. Выборнова, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Азбука Нальчика" (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>), г. Нальчик

к  муниципальному казённому учреждению «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>), г. Нарткала

третьи лица:

- Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений, сельского хозяйства и природопользования Местной администраций Урванского муниципального района КБР», г. Нарткала, 

-Общество с ограниченной ответственностью Концерн «ЗЭТ», с. Черная речка 

о перерасчете арендной платы,

при участии в заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности от 14.01.2022 № 1,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 30.04.2021,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Азбука Нальчика" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к муниципальному казённому учреждению «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (далее - администрация), в котором просит:

-признать действия Местной администраций Урванского муниципального района по начислению излишней ежеквартальной арендной платы в размере 91 638,75рублей по договору аренды № 41 от 17.08.2009г., выраженные в претензии № 16 от 24.03.2021г. и акте сверке взаиморасчетов от 25.03.2021г. незаконными;

-обязать произвести перерасчет арендной платы согласно условиям, изложенным в п.3.2 договора № 41 от 17.08.2009г. и направить акт сверки взаиморасчетов в адрес ООО «АЗБУКА НАЛЬЧИКА».

В качестве третьих лиц привлечены: Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений, сельского хозяйства и природопользования Местной администраций Урванского муниципального района КБР» и общество с ограниченной ответственностью Концерн «ЗЭТ».

Определением от 20.01.2022 изменена дата судебного заседания на 28.02.2022. 

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика просил в иске истцу отказать по доводам изложенным в отзыве на иск.  

В судебном заседании 28.02.2022 объявлялся перерыв до 11.03.2022. В судебном заседании 11.03.2022 объявлялся перерыв до 14.03.2022. В судебном заседании 14.03.2022 объявлялся перерыв до 17.03.2022.   

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между администрацией (арендодатель) и ООО "Концерн-ЗЭТ" (арендатор) на основании постановления администрации от 12.08.2009 № 340 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 41 от 17.08.2009 г., находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, расположенный по адресу: КБР, Урванский район, сел. Герменчик за чертой населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения (пашня) для использования в сельскохозяйственных целях (закладка виноградников). Кадастровый номер земельного участка 07:07:27 00 000:34. Общая площадь земельного участка 1047327 кв.м. Срок аренды с 13.08.2009г. по 12.08.2034г. (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).   

Согласно п. 3.2 договора сумма ежегодной арендной платы по итогам отчета за арендуемый земельный участок площадью 1047327 кв.м составляет 209 000 руб. 00 коп.; ежеквартальная арендная плата составляет 52 250 руб. 00 коп.; ежемесячная арендная плата составляет 17 413 руб. 67 коп.

Как установлено п. 3.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке досрочно, в случаях введения коэффициента индексации и других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора. Если арендатор в течение одного месяца с даты отправки уведомления об изменении размера арендной платы не представил своих возражений, то начиная со следующего месяца он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемым к такому уведомлению расчетом, то есть по новым ставкам.

Согласно пункту 3.4 договора сроки внесения арендной платы за земли определяются  договором аренды. При этом оплата должна производиться не реже 1 раза в квартал до 15 числа первого месяца квартала. Срок внесения арендной платы устанавливается до 15 августа и до 15 октября текущего года. Окончательный расчет годовой арендной платы производится не позднее 15 ноября текущего года.     

Договор зарегистрирован в Министерстве по управлению Госимуществом и земельным ресурсам КБР, в Урванском районном комитете по управлению государственным имуществом и в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.

11.01.2016 между ООО "Концерн-ЗЭТ" (арендатор) и ООО "Азбука Нальчика" (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, по условиям которого арендатор обязался передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные (в том числе) договором № 41 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.08.2009 г., дата регистрации 08.12.2009, № 07-07-03/016/2009-399.  

Договор от 11.01.2016 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

24.03.2021 за исх. № 16 02.04.2021г. МКУ «Управление имущественных и земельных отношений, сельского хозяйства и природопользования Местной администраций Урванского муниципального района КБР» направило в адрес в адрес ООО "Азбука Нальчика" претензию с требованием погашения задолженности по арендной плате в размере 811 759, 75 рублей. Согласно акта сверки взаиморасчетов, приложенного к претензии - ежеквартальное начисление арендной платы составило 91 638,75 рублей.

ООО "Азбука Нальчика" не согласившись с указанным начислением и наличием задолженности в размере, указанном  в претензии, направило ответ (исх. № 34 от 05.04.2021г.) с требованием произвести перерасчет задолженности в соответствии с условиями договора аренды № 41 от 17.08.2009г.

МКУ «Управление ИЗОСХП Урванского района» письмом от 21.04.2021г. № 68 отказалось произвести перерасчет арендной платы сославшись на «уведомление об изменении арендной платы к договору № 41» от 01.03.2013г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании вышеуказанной задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В силу статьи 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В договоре аренды от № 41 от 17.08.2009г. стороны письменно договорились о передаваемом в аренду земельном участке, месте его расположения, размере платы за пользование им и его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

 В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

С учетом положений статей 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В настоящем деле спор между сторонами заключается в определении размера арендной платы, подлежащей уплате по договору.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 28.02.2015).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано Постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее соответственно – Постановление № 582, Правила №582).

По правилам части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как указано выше, по условиям договора № 41 от 17.08.2009г. основанием для пересмотра арендной платы могут быть случаи, предусмотренные нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. 

Пунктом 2 Постановление Правительства КБР от 06.08.2012 N 182-ПП "О Правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена" (далее по тексту Правила №182-ПП), предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется уполномоченным органом:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 7 Правил №182-ПП при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного законодательством на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Во исполнение предписанных указаний, стороны в пункте 3.3 договора согласовали изменение арендодателем в одностороннем порядке размера годовой арендной в случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора. Если арендатор в течение одного месяца с даты отправки уведомления об изменении размера арендной платы не представил своих возражений, то начиная со следующего месяца он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемым к такому уведомлению расчетом, то есть по новым ставкам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 3.3 договора прямо следует, что стороны договорились о возможности изменения годовой арендной платы при соблюдении определенного порядка, а именно направление уведомления об изменении размера арендной платы с приложением расчета. Указанное уведомление является обязательным для арендатора, если в течение одного месяца с момента направления уведомления арендатор не представит своих возражений. При этом, обязанность по уплате арендной платы в измененном размере возникает у арендатора со следующего месяца с момента получения соответствующего уведомления. 

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В обоснование увеличения размера годовой аренды в материалы дела представлено Уведомление № 41 от 01.07.2013, согласно которого размер годовой арендной платы по договору аренды № 41 от 17.08.2009г. составляет 366 564 рублей в год.

В отзыве на иск ответчик указывает, что в соответствии с пунктом 3.3 договора в адрес арендатора ООО "Концерн-ЗЭТ" было направлено Уведомление № 41 от 01.07.2013, которое вручено под роспись. Арендатор каких либо претензий не заявлял, договор исполнял на новых условиях, что подтверждается платежными документами.

В доказательство обоснованности увеличения размера арендной платы, ответчик также представил отчет № 584/11/21 от 10.11.2021 по оценке годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка рассчитанной по состоянию на 2013 г., согласно которому размер годовой арендной платы на спорный земельный участок составляет 372 220 рублей. 

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по спорному договору установлен на основании рыночной стоимости на основании отчета независимо оценщика. Изменение размера арендной платы регулируется п.9 Постановления Правительства КБР № 182-ПП, в соответствии с которым арендная плата рассчитанная на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Как следует из Уведомления от 01.07.2013г. в нем не содержится какого-либо расчета, указано только цифровое обозначение новой арендной платы и что она применяется с 01.01.2013г., отсутствуют ссылки на приложение такого расчета к самому уведомлению.

Вышеизложенное свидетельствует, что Уведомление от 01.07.2013г., не отвечает требованиям закона и договора ни по форме, ни по содержанию (отсутствует расчет, отсутствуют законные основания для пересмотра размера арендной платы), в связи с чем ссылка ответчика на него как на основание повышения размера арендной платы в соответствии с договором и изменением нормативного регулирования не правомерно.

Доводы ответчика о пропуске срока, установленного п. 3.3 договора для предоставления возражений относительного нового размера арендной платы неправомерны, так как указано выше, сам документ «Уведомлением об изменении арендной платы от 01.07.2013г.» таковым не является по своему содержанию, противоречит действовавшему в указанное время Закону (постановление Правительства КБР 182-ПП) и условиям договора №41 от 17.08.2009г. (п.3.2 - направляется вместе с расчетом).

Довод администрации о том, что до предъявления настоящего иска в 2021 г., ООО «Азбука Нальчика» с 2016г. не заявлялось каких-либо претензий относительно размера арендной платы, подлежит отклонению ввиду того, что об этом истцу стало известно из Претензии № 16 от 25.03.2021г. «о необходимости погашения задолженности» и ответом Администрации от 21.04.2021 № 68, к которому и было приложено заверенное «Уведомление об изменении арендной платы по договору № 41 от 17.08.2009г.». До получения указанной Претензии в 2021г. от третьего лица, как указывает истец, ответчиком с 2016г. каких-либо претензий и иных документов в адрес ООО «Азбука Нальчика» относительно исполнения договора не направлялось. 

Довод ответчика, что договор исполнялся на новых условиях, что подтверждается   представленными   в   дело   платежными   поручениями,  так   же является не состоятельным, ввиду того указанные платежные поручения датированы датами, отличными сроков уплаты арендной платы установленной договором (до 15 числа 1 месяца квартала - п. 3.4 Договора), а также суммы указанные в них отличны от сумм квартальных начислений по арендной плате. Таким образом ответчиком не доказано, что указанные платежные поручения являются исполнением договора на новых условиях.

В Уведомлении от 01.07.2013г., на которое ссылается ответчик, также отсутствует сведения о дате его вручения, оно адресовано генеральному директору ООО «Концерн-ЗЭТ» «Эркеновой Аслижан Хусейновне», юридический адрес указанной организации не указан, в графе ознакомления и вручения выполнена рукописная запись от имени «Эркеновой Аслижан Хусейновны». Вместе с тем, согласно приказа о назначении, свидетельства о внесении записи в ЕГРН и выписки из ЕГРЮЛ, лицом имеющим право действовать без доверенности указан ФИО4 с 2012г. Доказательств, что указанное Уведомление, на которое ссылается ответчик вручено по доверенности или по иному законному основанию не ФИО4, а другому уполномоченному лицо не представлено.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что администрация не представила доказательств надлежащего уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и не представило доказательств согласия арендатора на указанное изменение, в связи с чем, размер арендной платы должен рассчитываться в соответствии с условиями договора без учета изменений.

В связи с указанным исковые требования арбитражный суд признает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ следует отнести на ответчика и взыскать их в пользу истца, уплатившего госпошлину при подаче иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Азбука Нальчика", удовлетворить.

       Признать действия муниципального казённого учреждения «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» по начислению обществу с ограниченной ответственностью "Азбука Нальчика" излишней ежеквартальной арендной платы в размере 91 638,75рублей по договору аренды № 41 от 17.08.2009г., выраженные в претензии № 16 от 24.03.2021г. и акте сверке взаиморасчетов от 25.03.2021г. незаконными.

        Обязать муниципальное казённое учреждение «Местная администрация Урванского муниципального района КБР»  произвести перерасчет арендной платы согласно условиям, изложенным в п.3.2 договора № 41 от 17.08.2009г. и направить акт сверки взаиморасчетов в адрес общества с ограниченной ответственностью "Азбука Нальчика".

Взыскать с муниципального казённого учреждения «Местная администрация Урванского муниципального района КБР»  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Азбука Нальчика" государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца со дня  его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                               А.В. Выборнов