Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-69866/2020

29 марта 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  29 марта 2021 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2; (адрес:  Россия 198515, Санкт-Петербург, 

<

...>; Россия 198412, Санкт-Петербург,  ФИО3, ФИО4 пр., д. 39, ОГРН:  

<

***>)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРЭН" (адрес:  Россия 198412, Санкт-Петербург, г. ЛОМОНОСОВ, УЛИЦА. ПОБЕДЫ, 16/122

о взыскании стоимости работ по ремонту помещения, встречному иску о признании договора в части недействительным

при участии

- от истца: представитель ФИО5, на основании доверенности от 18.11.2020,

- от ответчика: представитель не явился (извещен), 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Ирэн" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 181 858 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате, 235 854 руб. стоимости работ по возврату помещения в первоначальный вид и осуществлению косметического ремонта, обязании Общества включить Предпринимателя в реестр требований кредиторов с суммой долга в размере 417 712 руб. 33 коп. по иску, обязать ответчика выплатить истцу присужденную ему денежную сумму в порядке очередности, установленной статьей 64 ГК РФ.

Определением от 29.02.2021 арбитражным судом принято встречное исковое заявление Общества к Предпринимателю о признании недействительным пункта 5.9. договора субаренды от 28.11.2019 № 03/20.

В настоящем судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. Дело рассмотрено в отсутствие Общества на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя Предпринимателя, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 28.11.2019 заключен договор № 03/20 (далее - договор) субаренды части нежилых помещений 4-Н (пом. 3, 4, 5. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13) общей площадью 115,0 кв.м., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А.

 Срок действия договора истек 05.06.2020 на основании уведомления о досрочном расторжении, полученного Предпринимателем 06.05.2020.

05.06.2020 объект аренды передан арендодателю по акту приема-передачи. Размер арендной платы по договору составляет 126 500 руб.  ежемесячно (пункт 7.1. договора).

31.03.2020 между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, которым определен размер арендной платы за апрель 2020 года в сумме 44 275 руб.

Пунктом 7.2. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в срок не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца на основании договора.

До настоящего времени Обществом не погашена задолженность по арендной плате за апрель, май и 5 дней июня 2020 года в общей сумме 181 858 руб. 33 коп., из которых:

- 34 275 руб. за апрель 2020 года (срок оплаты — 05.04.2020);

- 126 500 руб. за май 2020 года (срок оплаты — 05.05.2020);

- 21 083 руб. 33 коп. за июнь 2020 года (срок оплаты — 05.06.2020).

Кроме того, из искового заявления следует,  что в нарушение пунктов 5.4., 5.9. договора объект аренды передан Предпринимателю без осуществленного косметического ремонта, а также с произведенной без согласования перепланировкой.

Данный факт подтверждается дефектной ведомостью от 25.05.2020, на составление которой Общество было вызвано телеграммой и не явилось, а также актом осмотра помещения от 05.06.2020, подписанным с собственником помещения ООО 'Тамбов +" 05.06.2020.

Согласно расчету истца, стоимость работ по возврату помещения в первоначальный вид и осуществлению косметического ремонта в соответствии с калькуляцией от 11.06.2020 составляет 235 854 руб., из которых:

- 177 001 руб. 00 коп. - стоимость работ;

- 58 853 руб. 00 коп. - стоимость материалов. 

Пунктом 5.9. договора на арендатора возложена обязанность перед передачей объекта аренды арендодателю провести в нем косметический ремонт, однако данную обязанность Общество не выполнило. Так же Общество не согласовало в соответствии с пунктом 5.4. договора произведенную на объекте перепланировку.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение своих обязательств Обществом, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Общество, указывая на то, что помещение было передано (возвращено) в том же состоянии, в котором было принято по акту приема-передачи 01.01.2020, не проводило ни каких работ, которые бы ухудшали состояние помещения или влияли на его косметическое состояние, ссылаясь на недействительность условий договора, обратилось со встречным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ (пункт 4 названного постановления).

Основания для признания пункта 5.9. договора отсутствуют. Договор в целом, как и в его любой части заключен в соответствии с требованием законов и иных правовых актов; его цель не противоречит основам правопорядка и нравственности; данная сделка не является мнимой или притворной; не заключена ни одной из сторон в противоречие с целями деятельности; полномочия либо интересы сторон но сделке не нарушены; сделка заключена не в отношении имущества. распоряжение которым запрещено пли ограничено; не совершена под влиянием заблуждения. обмана, насилия или угрозы: не является кабальной: при ее совершении не было необходимости получения согласия па совершение, не является крупной.

Более того, согласно пунктам 12.4. 12.5 договора обе стороны заявляют и гарантируют, что договор подписан должным образом уполномоченными представителями сторон и что они предприняли все шаги в рамках своих организационно-правовых структур для подписания договора и выполнения своих обязательств, им предусмотренных. Условия договора сторонами согласованы. Стороны понимают значение всех условий договора. Договор не является кабальной сделкой, при заключении Договора ни одна из сторон не была поставлена в положение существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Таким образом, встречное исковое заявление не обосновано по праву и основания для признания договора в целом или пункта 5.9. договора недействительным отсутствуют.

В соответствии  со статьей  606  ГК  РФ  по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах. связанных с применением части первой 1 ГК РФ разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п.

Пунктом 9.2. договора предусмотрено, что любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке при условии предварительного письменного уведомления другой Стороны за 1 (один) месяц до предполагаемого срока прекращения аренды.

Раздел 11 договора содержит следующие возможные реквизиты для отправки уведомлений по Договору: e-mail: rambov2014@mail.ru либо адрес для корреспонденции: 198515. Санкт-Петербург, п. Стрельна. Ново-Нарвское шоссе, дом 14.

Доказательств направления уведомления по адресу электронной почты, указанному в договоре (rambov2014@mail.ru), Обществом не представленою

Уведомление о расторжении договора получено арендодателем только 06.05.2020, Приемка помещения арендодателем была осуществлена в последний день аренды — 05.06.2020.

Таким образом, представленный в материалы дела скрин электронной переписки между адресами электронной почты rmkl9@mail.ru и salon-iren2002@va.rti не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства, так как не соответствует требованиям пункта 3 статьи 75 АПК РФ.

Содержание представленной переписки не позволяет утверждать, что стороны воспринимали ее, как надлежащий способ обмена юридически значимыми сообщениями, так как обращения осуществлялись только с адреса Ирины Еловских на адрес электронной почты, не указанный в договоре, и ни одного входящего письма с данного адреса. То есть адресат не отвечал Ирине Еловских. что свидетельствует о том, что данный адрес никогда не признавался в качестве надлежащего адреса для обмена юридически значимыми сообщениями.

Кроме того, Общество продолжало пользоваться объектом аренды по договору до 05.06.2020, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи, который Общество подписало без возражений по дате.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, арендная плата подлежит начислению до даты подписания акта приема-передачи объекта аренды.

В части доводов о том, что дефектная ведомость от 25.05.2020, акт осмотра от 05.06.2020, а также калькуляция от 11.06.2020 являются недопустимыми доказательствами, суд считает обратить внимание на следующее.

Дефектная ведомость - это первичный учетный документ, подготовленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете по результатам обследования (осмотра) технического состояния объекта капитального строительства и служащий для обоснования расходов организации на ремонт такого объекта. Основной задачей дефектной ведомости является установление наличия дефектов основного средства для последующего обоснования расходов на его ремонт. Какие-либо унифицированные 'требования к проведению осмотра для составления дефектной ведомости, как и унифицированный бланк дефектной ведомости отсутствуют.

Указанные в дефектной ведомости от 25.05.2020 объемы работ основаны на технических характеристиках объекта аренды, указанных в кадастровом паспорте от 19.11.2014 № 78/201/14-301439, а также на результатах натурного осмотра.

05.06.2020 собственником объекта аренды ООО 'Тамбов +", Предпринимателем, а также специалистом, имеющим профильное образование, был произведен еще один осмотр объекта аренды с осуществлением фотофиксации, о чем составлен соответствующий акт.

Дефектная ведомость от 25.05.2020 и акт осмотра от 05.06.2020 были направлены в различные организации с просьбой представить коммерческое предложение на осуществление косметического ремонта объекта аренды.

 В ответ получено три коммерческих предложения: от ООО «Строительная компания «ИНКОН» на сумму 242 972 руб., ООО «ПРОГРЕСС-СЕРВИС» на сумму 252 699 руб., АО «РМК» на сумму 235 854 руб.

Судом установлено, что коммерческое предложение от АО «РМК» было положено в основу калькуляции от 11.06.2020.

Так как Общество не обеспечило надлежащее получение корреспонденции по адресу местонахождения, оно самостоятельно несет ответственность за отсутствие информации о дате и времени проведения осмотра помещения и составления дефектной ведомости, а также отсутствие возможности возражать против состава комиссии и формы дефектной ведомости.

Заявление Общества об аффилированности лиц, подписавших дефектную ведомость, не может быть принято судом в качестве доказательства недостоверности самой дефектной ведомости, так как не относится к существу спора.

Заявление Общества о том, что Предприниматель не мог попасть в помещение 25.05.2020, так как ключи были переданы 05.06.2020, не нашло своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, Предприниматель представил допустимые доказательства, подтверждающие стоимость косметического ремонта объекта аренды по договору.

Ответчик утверждает, что истцом не соблюден претензионный порядок. Данное утверждение не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Претензия исх. № 367 от 26.06.2020 была направлена почтой России в два адреса ответчика: по адресу местонахождения, указанному в ЕГРЮЛ, и по адресу для почтовой корреспонденции, указанному в «Вестнике государственной регистрации» в объявлении о начале процедуры ликвидации ответчика.

 Копия претензии с приложенными к ней почтовыми квитанциями представлена в материалах дела на листах 35-37.

Из материалов дела видно, что претензия была отправлена в два адреса: на адрес местонахождения согласно ЕГРЮЛ: Санкт-Петербург, 

<

...>. почтовый идентификатор отправления 19841237010473. Согласно данным сайта почты России (раздел отслеживание почтовых отправлений) 01.07.2020 состоялась неудачная попытка вручения, после чего отравление вернулось ФИО2; на почтовый адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>. корп. 2. лит. А, пом. 16-Н, почтовый идентификатор отправления 19841237010527. Согласно данным сайта почты России (раздел отслеживание почтовых отправлений) 16.07.2020 претензия вручена адресату.

В соответствии с частью 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение. адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее -индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия но указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Истец предпринял все возможные меры для направления претензии ответчику, направил претензию по всем известным почтовым адресам.

Как видно из представленных данных почты России, претензия, направленная по почтовому адресу, указанному в Вестнике государственной регистрации была получена ответчиком. Надлежащее получение корреспонденции по адресу местонахождения Общества не обеспечено.

Следовательно, претензия считается надлежащим образом полученной.

Письмо № 280 от 06.05.2020, которое ответчик якобы получил в почтовом отправлении 19841237010527, получено ответчиком лично 12.05.2020, что подтверждается собственноручной отметкой на письме.

Таким образом, истцом соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах. связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п.

Согласно расчету истца, стоимость работ по возврату помещения в первоначальный вид и осуществлению косметического ремонта в соответствии с калькуляцией от 11.06.2020 составляет 235 854 руб., из которых:

- 177 001 руб. 00 коп. - стоимость работ;

- 58 853 руб. 00 коп. - стоимость материалов. 

При рассмотрении дела Обществом не было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления объема и стоимости работ, необходимых для осуществления ремонта для приведения помещения в первоначальный вид. В нарушение статьи 65 АПК РФ иных письменных доказательств, опровергающих заявленный в иске размер убытков, организация также не представила.

Утверждение Ответчика о том, что истец необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы на основании письма ответчика № 16 от 27.03.2020, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку 31.03.2020 между сторонами по делу было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору о снижении ставки арендной платы, копия представлена в материалы дела на листе 23.

В соответствии  со статьей  606  ГК  РФ  по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

С учетом изложенного, исковые требования Предпринимателя о взыскании 181 858 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате, 235 854 руб. стоимости работ по возврату помещения в первоначальный вид и осуществлению косметического ремонта, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ирэн" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 181 858 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате, 235 854 руб. стоимости работ по возврату помещения в первоначальный вид и осуществлению косметического ремонта, 11 354 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Балакир М.В.