﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-23998/2018

09 октября 2019 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2019 года. 

Постановление в полном объеме изготовлено  09 октября 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шелёминой М.М.,

судей: Ананьиной Г.В., Кадниковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Скала» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2019 года по делу № А33-23998/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2019 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Скала» (ОГРН 1112468028111, ИНН 2462216400, г. Красноярск; далее – ООО «Скала», общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации города Кодинска Красноярского края (далее – Администрация) от 06.08.2018 об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 24 290 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, Кежемский район, комзона, примерно в 2 километрах от г. Кодинска, база УССТМ, категория земель: промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 24:20:0825001:316, сроком на 3 года без проведения торгов; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды указанного земельного участка и направления проекта договора заявителю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2019 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2019 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы судов о том, что общество, заключив договор аренды от 16.11.2015 № 47/15, реализовало свое право на предоставление земельного участка в аренду (однократно) для завершения строительства; указывает, что общество не обращалось за заключением договора в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства, поскольку право на земельный участок перешло к нему в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением в собственность расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости; в этой связи договор аренды № 47/15, содержащий в качестве основания его заключения указание на подпункт 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, является ничтожным; совокупность условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, имеется, в связи с чем у Администрации отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация считает ее доводы несостоятельными, судебные акты – законными и обоснованными.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru),  своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ОАО «Богучанская ГЭС» (продавец) и ООО «Скала» (покупатель) заключили договор от 15.04.2015                                     № 6240-15-ОПКО купли-продажи имущества, расположенного на земельном участке, принадлежащем ОАО «Богучанская ГЭС» на праве аренды на основании договора аренды от 06.12.2002 № 165, находящегося в государственной собственности земельного участка, общей площадью 24 290 кв. м с кадастровым номером 24:20:0825001:316 (пункт 1.2.). В приложении № 1 к договору от 15.04.2015 № 6240-15-ОПКО приведен перечень имущества (7 объектов незавершенного строительства).

На основании названного договора купли-продажи ООО «Скала» зарегистрировало право собственности на 6 объектов незавершенного строительства (свидетельства о государственной регистрации права от 20.08.2015). 

02.09.2015 ООО «Скала»  обратилось в Администрацию с заявлением                               о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:316 в связи с приобретением недвижимого имущества по договору купли-продажи от 15.04.2015 № 6240-15-ОПКО для завершения строительства торговой базы.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации между Администрацией (арендодатель) и ООО «Скала» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2015 № 47/15, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и иного специального назначения, расположенный: Красноярский край, Кежемский район, комзона, примерно в 2-х километрах от г. Кодинска, база УССТМ, разрешенное использование – предпринимательство, общей площадью 24 290 кв. м, с кадастровым номером 24:20:0825001:316. Срок аренды установлен с 20.08.2015 по 20.08.2018 (со дня регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства) (пункт 2.1.). Договор имеет силу передаточного акта (пункт 8.4.).

Распоряжением Администрации от 23.10.2015 № 582-р разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:316 изменено с «для использования в целях строительства и эксплуатации объектов» на разрешенное использования – предпринимательство (размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой деятельности).

Распоряжением Администрации от 09.11.2015 № 617-р установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:316 в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков «предпринимательство».

В письме от 19.12.2016 ФГУП «ФКП Росреестра» сообщило главе города Кодинска о том, что по земельным участкам с кадастровыми номерами, указанным в приложении № 1, 25.10.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о категории земель «Земли населенных пунктов», в том числе о земельном участке с кадастровым номером 24:20:0825001:316.

Администрацией обществу выданы разрешение на строительство от 25.05.2017 № RU24520101-809-2016 в отношении склада оптово-розничной торговли площадью 608,7 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, Кежемский район, комзона, примерно в 2-х км от г. Кодинска, база УССТМ, на земельном участке с кадастровым номером 24:20:0825001:316 на срок до 25.11.2017; а также разрешения на ввод в эксплуатацию от 09.11.2017 № RU24520101-810-2017, № RU24520101-811-2017, RU24520101-825-2017 в отношении склада № 1, 2, 3 находящихся на этом же земельном участке. 

На основании договора аренды земельного участка от 16.11.2015 № 47/15, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.02.2016 № RU24520101-256-2016 общество является собственником склада оптово-розничной торговли, кадастровой номер 24:20:0825001:515, площадью 325,3 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Кежемский район, г. Кодинск, ул. 2-я Коммунальная, 22, здание 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.03.2016                                  24-04/017/001/2016-561/1).

ООО «Скала» 13.07.2018 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:20:0825001:316 на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на 3 года без проведения торгов.

Администрация 06.08.2018 № 03-04-1361 сообщила обществу о невозможности предоставления данного земельного участка без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку помимо законченных строительством объектов на земельном участке расположены и объекты незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в отношении этого земельного участка уже был заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2015 № 47/15 сроком на три года однократно для завершения строительства объектов, расположенных на участке. За период действия вышеуказанного договора общество обращалось с заявлениями на выдачу разрешений на строительство в отношении 5 объектов незавершенного строительства, в отношении двух объектов заявления не поступали. Действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объектов незавершенного строительства в случае, если в отношении данного земельного участка право однократного предоставления было реализовано.

ООО «Скала» оспорило названный отказ в Арбитражный суд Красноярского края.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что оспариваемый отказ Администрации не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу – удовлетворению в силу следующего.

Статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено правило, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1).

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса). 

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса).

Условия реализации такого права определены пунктом 4 статьи 39.6 Кодекса, при наличии в совокупности которых, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях. 

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Принимая во внимание приведённое правовое регулирование, суды по результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов сторон установили, что на основании договора купли-продажи от 15.04.2015               № 6240-15-ОПКО ООО «Скала» приобрело у ОАО «Богучанская ГЭС» объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:20:0825001:316 и зарегистрировало право собственности на них; 02.09.2015 общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка «для завершения строительства торговой базы».

Договор аренды земельного участка от 16.11.2015 № 47/15 заключен на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; срок аренды установлен с 20.08.2015 по 20.08.2018 (со дня регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства) (л.д.41-45). 

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали, что заключив указанный договор аренды, ООО «Скала» реализовало свое право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства. В этой связи суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Администрации законных оснований для предоставления земельного участка повторно для завершения строительства.

Иных оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка заявителю без торгов в аренду, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае судами не установлено.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что общество не обращалось за заключением договора в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства, поскольку право на земельный участок перешло к нему в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением в собственность расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости, не могут быть приняты во внимание, как несостоятельные в правовом отношении и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судами. 

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства без проведения торгов, предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации только в случаях, установленных пунктом 5 статьи 39.6  – однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. 

Как установили суды, общество уже реализовало право на такое предоставление земельного участка.

Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.

Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.

При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2019 года по делу № А33-23998/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

 

М.М. Шелёмина

Судьи

 

Г.В. Ананьина 

 

Л.А. Кадникова