АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15427/2024

г. Владивосток

03 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., рассмотрев дело по иску администрации Малиновского сельского поселения (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КООПХОЗ Русское поле» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Хуа Чи», ФИО1, отделение судебных приставов по Дальнереченскому городскому округу и Дальнереченскому муниципальному району, главное управление федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «АТ группа «Терминал», акционерное общество «Лизинговая компания «Камаз», ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ДальАгролига»,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии (до и после объявления судом перерыва): 

от истца: ФИО3, паспорт, доверенность, диплом, 

от ФИО1: ФИО4, паспорт, доверенность, диплом,

установил:

истец – администрация Малиновского сельского поселения (далее – администрация) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды земли № 1 от 09.11.2017, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Хуа Чи» и переданного 22.10.2018 в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответчику – сельскохозяйственному производственному кооперативу «КООПХОЗ Русское поле» (далее – кооператив); об обязании ответчика возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами 25:02:000000:691, 25:02:030101:174, 25:02:000000:692, 25:02:000000:693 по акту приема-передачи в течение 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель ФИО1 в судебном заседании заявил ходатайство об отложении судебного заседания, представив кассационную жалобу на апелляционное определение Приморского краевого суда от 13.11.2024 по делу № 33а-9673/2024.

Вместе с тем, заявителем ходатайства не представлено безусловных доказательство того, что настоящее дело не может быть рассмотрено до рассмотрения указанной кассационной жалобы.

При этом суд отмечает, что в соответствии с положениями части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда

С учетом возражений истца, а также срока рассмотрения дела суд определил отказать в удовлетворении ходатайства ФИО1 об отложении судебного заседания.

Согласно части 1 статьи 64 и статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

Из материалов дела следует, что 09.11.2017 администрация (арендодатель) и ООО «Хуа Чи» (арендатор) заключили договор аренды земли № 1 (далее – договор), по которому передаются земельные участки, общей площадью 10064811 кв.м, а именно:

- земельного участка общей площадью 855577 кв.м, кадастровый номер 25:02:000000:691, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 7500 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка общей площадью 3092495 кв.м, кадастровый номер 25:02:030101:174, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5850 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка общей площадью 3116759 кв.м, кадастровый номер 25:02:000000:692, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 3050 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- земельного участка общей площадью 2999980 кв.м, кадастровый номер 25:02:000000:693, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9600 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Согласно условиям договора земельные участки относятся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен до 09.11.2042.

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы на календарный год составляет 976487руб.90коп., которая вносится арендатором ежемесячно, равными платежами, до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.3).

Согласно пунктам 4.1.2, 4.1.8 договора арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также выполнять работы по благоустройству территории, принимать меры противопожарной безопасности, в том числе обустраивать минполосы.

Пунктом 5.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае нарушения других условий договора.

По соглашению от 22.10.2018 права и обязанности арендатора по договору перешли к кооперативу.

В связи с наличием задолженности по договору, образовавшейся за период, более чем 6 месяцев, администрация обратилась с претензией о расторжении спорного договора.

Письмом от 08.08.2024 кооператив в ответ на претензию сообщил о невозможности оплатить задолженность по причине трудного финансового положения и отсутствия денежных средств, указал на наложения ареста на имущество кооператива, а также признал, что имеются основания для расторжения спорного договора, но считал, что договор может быть расторгнут только судом.

Аналогичные обстоятельства изложены кооперативом в представленном отзыве на исковое заявление.

При этом ФИО1 и ФИО2 возражали против удовлетворения исковых требований, полагая, что в случае расторжения договора из актива кооператива выбудет актив в виде права аренды по спорному договору.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В соответствии с частью 1 и частью 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как установлено подпунктом 3 стати 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом также в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 5.1.1 договора предусматривает, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае нарушения других условий договора.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацем 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из представленных в материалы дела документов, в отношении должника – кооператива возбуждено сводное исполнительное производство № 21986/22/25008-СД, находящегося в производстве ОСП по Дальнереченскому городскому округу и Дальнереченскому муниципальному району ГУ ФССП России по Приморскому краю (далее – ОСП).

Письмом от 15.06.2023 в ответ на запрос истец сообщил ОСП о том, что задолженность по спорному договору отсутствует, и администрация не имеет возражений на арест и продажу права аренды спорных земельных участков.

Постановлением от 22.06.2023 на имущество кооператива наложен арест, а именно на право пользования спорными земельными участками.

11.08.2023 по заказу службы судебных приставов подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости права аренды спорных земельных участков, согласно которому такое право оценено в 38191000руб.

Постановлением от 17.08.2023 результаты оценки приняты ОСП.

Решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 04.10.2023 по делу № 2а-746/2023 постановление от 17.08.2023 отменено, оценка платежа за право заключения спорного договора установлена в размере 504000руб.

Постановлением от 27.11.2023 приняты результаты оценки в размере 504000руб.

Как указало ООО «ДальАгролига» в представленном отзыве на исковое заявление, 10.05.2022 между обществом и кооперативом заключен договор на поставку сельхозпродукции, и по просьбе кооператива в рамках зачета требований ООО «ДальАгролига» производила оплату арендных платежей по спорному договору за кооператив, в доказательство чего в материалы дела представлены платежные поручения.

Вместе с тем, 27.01.2023 кооператив (арендатор) и ООО «АТ группа «Терминал» (субарендатор) заключили договор № б/н субаренды спорных земельных участков, сроком с 01.02.2023 по 29.12.2023.

Как указывает администрация, в период действия договора субаренды фактически арендные платежи по спорному договору аренды в пользу арендодателя вносились ООО «АТ группа «Терминал».

28.03.2024 платежным поручением № 133 ООО «АТ группа «Терминал» оплатило администрации по спорному договору аренды 244122руб., с указанием в назначении платежа оплату за январь-март 2024г.

При этом, учитывая прекращение договора субаренды, ООО «АТ группа «Терминал» 24.07.2024 обратился в администрации с письмом о возврате ошибочно перечисленных денежных средств по указанному платежному поручению, в связи с чем 29.07.2024 администрация платежным поручением № 502364 перечислила ООО «АТ группа «Терминал» 244122руб.

Учитывая изменение оценки права аренды спорных земельных участков, а также прекращения договора субаренды, письмом от 23.01.2024 администрация сообщила ОСП о том, что не согласна с реализацией права долгосрочной аренды и просит отозвать земельные участки с реализации.

Постановлением от 23.01.2024 право пользования спорными земельными участками отозвано с реализации.

Решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 29.03.2024 по делу № 2-235/2024, оставленным без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 24.07.2024 по делу № 33-7021/2024 (2-235/2024), суд отказал администрации в удовлетворении заявления об освобождении права аренды спорных земельных участков от ареста.

Решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 26.06.2024 по делу № 2а-404/2024 постановление от 23.01.2024 признано незаконным и отменено.

При этом апелляционным определением Приморского краевого суда от 13.11.2024 по делу № 33-9673/2024 решение от 26.06.2024 по делу № 2а-404/2024 отменено в части признания постановления от 23.01.2024 незаконным.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

В силу статьи 12 ЗК РФ целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для улучшения свойств земель, в том числе для восстановления плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

В материалы дела представлен акт осмотра земельных участков на предмет соблюдения условий договора № 1, составленный 18.09.2024 специалистами администрации, которым установлено, что спорные земельные участки не используются по целевому назначению, вся площадь покрыта растительностью, а признаков агротехнических мероприятий на участках не обнаружено, равно как и следов сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных.

Вместе с тем, как указывает администрация в настоящем деле, по состоянию на 03.02.2025 у кооператива образовалась задолженность по внесению арендной платы с 01.01.2024 в общем размере 976487руб.88коп.

Представленные истцом доказательства свидетельствует о неоднократном неисполнении предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, а равно неисполнении определенных сторонами условий договора.

Вопреки доводам ФИО1 и ФИО2, в настоящем случае возврат ООО «АТ группа «Терминал» денежных средств в размере 244122руб. не имеет правового значения, учитывая, что даже с учетом указанного платежа, по спорному договору на момент рассмотрения дела денежные средства не вносились более 6 месяцев, что в свою очередь подтверждается представленным администрацией расчета задолженности и пени по спорному договору.

Более того, суд учитывает, что решением Арбитражного суда Приморского края от 06.03.2024 по делу № А51-83/2024, вступившим в законную силу, с кооператива в пользу ООО «ДальАгролига» взыскано 65710362руб.14коп., а представленными в материалы дела документами, также подтверждается наличие иных задолженностей в значительном размере.

Кроме того, суд отклоняет доводы ФИО1 и ФИО2 о том, что исковые требования подлежат отклонению в связи с наложением ареста на право аренды по спорному договору в силу следующего.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Суд учитывает, что пунктом 3 части 1 статьи 75 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ) предусмотрено, что в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе, на право на аренду недвижимого имущества.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования (часть 4 статьи 80 Закона № 229-ФЗ).

Из содержания данной нормы следует, что запрет по распоряжению имуществом адресован правообладателю, то есть арендатору. Наложение ареста на право аренды земельного участка не может являться препятствием для реализации арендодателем предусмотренного законом и договором права на расторжение договора аренды вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по этому договору

Кроме того, пунктом 3 статьи 2 ГК РФ предусмотрено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Из изложенного следует, что арест права аренды земельного участка влечет правовые последствия только для арендатора этого участка, но не для арендодателя земельного участка, а исковые требования не направлены на осуществление ответчиком подобных действий. Наложение ареста на право аренды земельного участка не имеет принципиального значения для рассматриваемого спора, так как при наличии фактического пользования земельными участками на праве аренды у кооператива возникла соответствующая обязанность по оплате за них арендной платы, а у истца соответственно право расторжения договора в случае неисполнения условий договора.

С учетом изложенного, суд считает заявленное истцом требование о расторжении договора от 09.11.2017 № 1 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:02:000000:691, 25:02:030101:174, 25:02:000000:692, 25:02:000000:693 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым земельным участком у ответчика отсутствуют.

В этой связи требование истца об обязании кооператива возвратить администрации спорные земельные участки по акту приема-передачи на основании статьи 622 ГК РФ признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Относительно срока, достаточного для исполнения решения в части обзяания возвратить лесной участок, с учетом предоставленных в материалы дела документов, условий договора, суд признает разумным и достаточным срок – 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом с учетом статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор № 1 от 09.11.2017 аренды земельных участков                                    с кадастровыми номерами 25:02:000000:691, 25:02:030101:174, 25:02:000000:692, 25:02:000000:693, обязать сельскохозяйственный производственный кооператив "КООПХОЗ Русское поле" возвратить Администрации Малиновского сельского поселения земельные участки с кадастровыми номерами 25:02:000000:691, 25:02:030101:174, 25:02:000000:692, 25:02:000000:693 по акту приема-передачи в течение 14 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Взыскать сельскохозяйственного производственного кооператива "КООПХОЗ Русское поле" в доход федерального бюджета 6000руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                              Яфаева Е.Р.