АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11324/2021

г. Краснодар

07 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Краснодарского края – Рябоконева А.В. (удостоверение), ответчика – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304232704400040; паспорт) и его представителя ФИО2 (доверенность от 20.03.2021), в отсутствие представителей ответчика – администрации муниципального образования Брюховецкий район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 по делу № А32-11324/2021, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Брюховецкий район (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.12.2018 № 46 купли-продажи земельного участка площадью 372 311 кв. м с кадастровым номером 23:04:0501004:286, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, с северо-западной стороны станицы Брюховецкой, прилегающего к автодороге Брюховецкая – Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала номер 23:04:0501004, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее – договор купли-продажи, земельный участок), о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем присуждения предпринимателя и администрации к возврату земельного участка и уплаченных за него 3 370 903 рублей, признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности предпринимателя на земельный участок. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2021 иск удовлетворен со следующей формулировкой. Земельный участок на момент его передачи предпринимателю не состоял на кадастровом учете и не был определен как объект недвижимости. Договор аренды от 18.12.2007 расторгнут сторонами по соглашению от 21.03.2014. Отношения, возникшие на основании опубликованной в 2007 году информации о наличии земельного участка, прекращены. Эта информация не могла служить основанием для заключения нового договора аренды в 2014 году. Предприниматель не доказал наличие у него преимущественного права на предоставление земельного участка в аренду. Новый договор аренды от 21.03.2014 заключен без проведения публичных процедур. Он имеет признаки ничтожной сделки и не порождает каких-либо правовых последствий. Основания для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов отсутствовали.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Предприниматель с 2007 года непрерывно использовал земельный участок до подачи заявления о его выкупе. Заключенный на 11 месяцев договор аренды от 18.12.2007 был возобновлен на неопределенный срок. На момент его заключения отсутствовал законодательный запрет на предоставление в аренду земельного участка, в отношении которого не осуществлен кадастровый учет. Заключение нового договора аренды от 21.03.2014 обусловлено осуществлением кадастрового учета земельного участка с откорректированной площадью. Соглашение о расторжении договора от 18.12.2007 и договор аренды от 21.03.2014 заключены в один день, земельный участок по акту приема-передачи не возвращался и вновь не передавался. Фактически арендные отношения не прекращались. Предприниматель в 2014 году обладал преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Прокурор, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебного акта. В 2007 году земельный участок не стоял на государственном кадастровом учете. Договор аренды от 21.03.2014 заключен без проведения публичных процедур. Администрация в 2014 году не опубликовала информацию о возможном продлении срока договора аренды земельного участка, чем ограничила круг потенциальных претендентов. Договор аренды от 21.03.2014 ничтожен. Право на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов у предпринимателя отсутствовало. Договор купли-продажи земельного участка также недействителен (ничтожен).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на необоснованность ее доводов, отсутствие у прокурора полномочий на подачу иска о признании недействительной оспоримой сделки, отсутствие у договора купли-продажи признаков ничтожной сделки, соблюдение при его заключении прав иных лиц и публичных интересов, использование земельного участка предпринимателем непрерывно с 18.12.2007, законность продления срока его аренды, обращение с заявлением о выкупе земельного участка до истечения срока аренды.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в выпуске газеты «Брюховецкие новости» от 30.10.2007 № 122 (9362) администрация опубликовала информацию о предполагаемом выделении земельного участка ориентировочной площадью 554 000 кв. м для передачи в аренду на 11 месяцев. Публикация содержала адресные ориентиры земельного участка: северо-западная сторона станицы Брюховецкой Краснодарского края, примыкание к автодороге Брюховецкая – Новоджерелиевская, в границах кадастрового квартала 23:04:0501004, и указание на его относимость к категории земель населенных пунктов.

В связи с поступлением в администрацию единственного заявления предпринимателя постановлением главы муниципального образования Брюховецкий район от 18.12.2007 № 1894 земельный участок, ориентировочна площадь которого составляла 554 000 кв. м, предоставлен предпринимателю в аренду на 11 месяцев для сельскохозяйственного использования. Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 18.12.2007 аренды земельного участка на 11 месяцев до 01.11.2008.

По постановлению главы муниципального образования Брюховецкий район от 25.09.2013 № 1396 земельный участок, площадь которого уменьшена до 501 644 кв. м, образован и  поставлен на государственный кадастровый учет 31.10.2013 под кадастровым номером 23:04:0501004:286. По соглашению от 21.03.2014 стороны с 16.03.2014 расторгли договор аренды от 18.12.2007 заключили договор от 21.03.2014 аренды земельного участка для его сельскохозяйственного использования на 11 месяцев до 17.02.2015. В постановлении главы муниципального образования Брюховецкий район от 17.03.2014 № 255, на основании которого заключен новый договор аренды, отражены первоначальная информация, опубликованная в выпуске газеты «Брюховецкие новости» от 30.09.2007 № 122 (9362), и поступление в администрацию только одного заявления о предоставлении земельного участка от предпринимателя. Дополнительным соглашением от 17.10.2014 стороны продлили срок договора аренды от 21.03.2014 до 17.03.2019, а дополнительным соглашением от 25.02.2015 – до 17.03.2063. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществлена 29.12.2014 и 30.09.2015.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 30.09.2015 о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов как лицу, у которого он находился в аренде более трех лет в целях ведения сельскохозяйственного производства. Администрация 9продавец) и предприниматель (покупатель) 27.12.2018 заключили договор купли-продажи земельного участка, площадь которого предварительно была уменьшена до 372 311 кв. м. Выкупная стоимость земельного участка определена в размере 3 370 903 рублей.

Полагая, что договор купли-продажи, заключенный с лицом, не обладающим правом на выкуп земельного участка без проведения торгов, является ничтожной сделкой, поскольку прокурор обратился в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами, осуществляющими публичные полномочия, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон № 2202-1) прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Нормами статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) допускается предъявление требований о признании недействительной ничтожной сделки и о применении последствий ее недействительности лицами, не являющимися стороной сделки, в предусмотренных законом случаях. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621).

Действовавшей до 01.03.2015 редакцией Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатору, за рядом исключений, предоставлялось преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 22). На уполномоченные органы возлагалась обязанность по обеспечению управления и распоряжения публичными земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления, в том числе по принятию акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких участков, обеспечению подготовки информации о земельных участках и ее заблаговременной публикации (статья 34).

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) в действовавшей до 01.03.2015 редакции предусматривалось аналогичное преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9). Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в установленном статьей 34 Земельного кодекса порядке. В случае наличия только одного заявления при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка договор аренды заключался без торгов (пункт 2 статьи 10).

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (01.03.2015; далее – Закон № 171-ФЗ) установленный Земельным кодексом порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения претерпел изменения. Пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу. Упразднено преимущественное право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на заключение договора аренды такого участка на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8). Предоставление в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения стало возможными только на торгах (пункт 1 статьи 39.6).  

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора.

По смыслу названных норм и разъяснений действовавшими до 01.03.2015 нормами земельного законодательства не исключалась возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции также прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды такого участка, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Для продления такого договора проведение торгов не требуется. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 и нашел отражение в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020.

Согласно пункту 4 статьи 10 Законом № 101-ФЗ и подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан этим лицам без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними. Обязательными условиями для такой продажи являются отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка и подача заявления о заключении договора купли-продажи до дня истечения срока договора аренды.

Гражданину, заинтересованному в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, при подаче в уполномоченный орган заявления достаточно было привести обоснование размеров предоставляемого участка и его предполагаемое местоположение. Обеспечение изготовления проекта границ земельного участка и его утверждение возлагались на орган местного самоуправления или действующую по его поручению землеустроительную организацию (статья 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в действовавшей в момент заключения договора аренды от 18.12.2007 редакции). 

В условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке договора аренды следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. В этой связи при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. 

Земельный участок непрерывно используется предпринимателем с 2007 года в соответствии с целевым назначением. Заключение договора аренды от 21.03.2014 и расторжение предыдущего договора стало следствием постановки земельного участка на кадастровый учет с уменьшенной площадью. Договорные отношения могли быть признаны возобновленными на неопределенный срок независимо от правовой оценки дополнительных соглашений от 17.10.2014, 25.02.2015. 

Действующее в момент заключения договора аренды от 18.12.2007 законодательство для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности допускало возможность предоставления в аренду земельного участка без его предварительной постановки на кадастровый учет. Предприниматель, добросовестно использовавший земельный участок более трех лет и вправе был приватизировать его без проведения торгов.

В условиях допущенных при заключении договоров аренды земельного участка администрацией незначительных процедурных нарушений, не повлекших нарушение прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этих договоров следовало учитывать, что сама администрация могла и должна была предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании спорных отношений справедливым является переложение неблагоприятных последствий нарушений не на предпринимателя как добросовестную сторону в этих отношениях, а на публично-правовое образование. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2021 по делу № А32-11324/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     А.И. Мещерин

Судья                                 И.В. Сидорова