ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-74853/2019

Дело № А40-121542/19

г. Москва

29 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С. 

судей: Савенкова О.В., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобуООО "АВАНГАРД" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2019 годапо делу № А40-121542/19 (50-1087), принятое судьей И.А. Васильевойпо иску ООО «Авангард» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к ООО «НеоСтром» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)третье лицо: Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской областио признании договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г. незаключенным, 

по встречному иску ООО «НеоСтром» 

к ООО «Авангард» 

о взыскании задолженности по договору аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г.

при участии в судебном заседании:от истца: ФИО2 по доверенности от 21.01.2020г., удостоверение адвоката №10992 от15.07.2019г.;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.04.2019г., диплом номер ШВ 209764 от 25.05.1994г.;

от 3-го лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Авангард» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтром» (далее – ответчик) о признании незаключенным договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г.

Исковые требования мотивированы тем, что, по мнению истца, указанный Договор аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г. является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку сторонами не согласован объект подлежащий передаче в аренду.

Определением от 21.08.2019г. принят к производству встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «НеоСтром» к Обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о взыскании основного долга в размере 3.302.000 руб., неустойки в размере 1.080.770 руб. за период с 29.01.2018г. по 21.06.2019г., с последующим начисления пени с 22.06.2019г. на сумму основного долга 3.302.000 руб. по дату фактической оплаты задолженности. 

Встречный иск мотивирован нарушением ответчиком (истцом, арендатором) обязательств по договору аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г., со ссылкой на положения ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21 октября 2019 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска, по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.  

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды № 16/11-2017 от 16.11.2017г. нежилого помещения, по которому арендодатель предоставлял во временное пользование нежилое помещение (ангар) расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1.300 кв.м.

Земельный участок был осмотрен арендатором и принят им без каких-либо замечаний по Акту приема-передачи от 01.12.2017г.

Также, между ООО «Авангард» (Арендатор) и ООО «НеоСтром» (Арендодатель) был заключен договор аренды открытой площадки № 46 от 16.11.2017г., согласно которому арендодатель передал во временное пользование открытую площадку с твердым покрытием (земельный участок) площадью 5.000 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>.

Стороны составили долгосрочные договоры аренды нежилого помещения и земельного участка (на срок 5 лет) и направили его 18.11.2017 года на государственную регистрацию.

29 ноября 2017г. в адрес ООО «Авангард» поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №16/11-2017 от 16.11.2017г.

Арендатор указывает на то, что одним из оснований для приостановления Росреестр указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку договор аренды нежилого помещения №16/11-2017 от 16.11.2017г. не содержит описания части передаваемого в аренду помещения невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор не считается заключенным.

В отношении Договора аренды открытой площадки № 46 от 16.11.2017г. ООО «Авангард» также получил Уведомление о приостановлении государственной регистрации. Основанием приостановления Росреестр указал, что согласно пункту 3 статьи 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Предметом Договора аренды открытой площадки № 46 от 16.11.2017г. является земельный участок с кадастровым номером 50:08:0090303:19 площадью 5.000 кв.м., однако в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о части земельного участка предоставляемого в аренду, документы необходимые для проведения одновременного кадастрового учета не представлены.

Арендатор указывает на то, что для устранения причин, препятствующих государственной регистрации вышеуказанных договоров аренды, Арендодателем были подготовлены новые договора аренды: Договор №01/12-2017 аренды нежилого помещения от 01.12.2017г. и Договор аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г. и направлены в Росреестр.

Согласно материалам дела, 28 февраля 2018г. в адрес ООО «Авангард» поступили Уведомления об отказе в государственной регистрации Договора №01/12- 2017 аренды нежилого помещения от 01.12.2017г. и Договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017 г. по причине неустранения причин, препятствующих осуществлению регистрации договоров аренды, а именно несогласование существенного условия договора - объекта, подлежащего передаче в аренду

С учетом изложенного, ООО «Авангард» полагает, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, указанные договоры не заключены.

ООО «Авангард» направило Арендодателю проект соглашения о расторжении договоров, что подтверждается соответствующими описями и уведомлениями о получении от 16 октября 2018 года. Так как указанное соглашение арендодатель не подписал, ООО «Авангард» обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о необоснованности предъявленных первоначальных требований и в удовлетворении первоначального иска отказал.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно п. 15 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции, которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Материалами дела подтверждено, что 01 декабря 2017г. между ООО «НеоСтром» (арендодатель) и ООО «Авангард» (арендатор) заключен договор аренды открытой площадки № 46 в отношении земельного участка площадью 6.350 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (согласно сведениям из ЕГРН: Московская обл., городской округ Истра, 

<

...> участок 119а), с кадастровым номером 50:08:0090303:71 сроком до 30 ноября 2022г.

Несовпадение адреса в тексте договора (п. 1.1.) со сведениями из ЕГРН обусловлено тем обстоятельством, что Законом Московской области от 20.06.2017 г. № 91/2017-03 «Об отнесении города Истра Истринского района Московской области к категории города областного подчинения Московской области, упразднении Истринского района Московской области и внесении изменений в Закон Московской области «Об административно-территориальном устройстве Московской области» административно-территориальная единица Московской области - Истринский район упразднена, город Истра отнесён к категории города областного подчинения Московской области. В связи с этим Постановлением Администрации городского округа Истра Московской области № 5932/10 от 16.10.2018 г. земельному участку ООО «НеоСтром» присвоен адрес: Московская обл., городской округ Истра, 

<

...> участок № 119а.

С учётом изложенного, суд пришел к выводу о том, что объект аренды индивидуализирован надлежащим образом. 

При этом, согласно материалам дела, земельный участок был осмотрен арендатором и принят им без каких-либо замечаний по акту приема-передачи от 01.12.2017г.

По условиям договора аренды № 46 от 01.12.2017 г. (п. 5.1.) обязанность по осуществлению государственной регистрации Договора возложена на Арендатора. ООО «Авангард» данное обязательство не выполнило, в соответствующее подразделение Росреестра за государственной регистрацией Договора не обращалось (доказательств иного не представлено), также не обращалось к ООО «НеоСтром» за каким-либо содействием в исполнении принятого на себя обязательства. 

Ссылки ООО «Авангард» на Уведомления Управления Росреестра по Московской области от 28.11.2017 г. № 50/005/100/2017-635 о приостановлении государственной регистрации и от 28.02.2018 г. № 50/005/100/2017-635 об отказе в государственной регистрации суд обоснованно отклонил как несостоятельные, поскольку указанные уведомления относятся к договору аренды № 16/11-2017 от 16.11.2017г., в котором неверно указан объект аренды, и который утратил силу вследствие заключения между ООО «НеоСтром» и ООО «Авангард» нового договора аренды нежилого здания № 01/12-2017 от 01.12.2017г.

Принимая во внимание то обстоятельство, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, включая предмет аренды и размер арендной платы, объект аренды должным образом индивидуализированы, осмотрен и принят Арендатором без каких-либо замечаний, после заключения договора ООО «Авангард» осуществило выплату арендной платы за первый месяц аренды, а также предусмотренный договором обеспечительный платеж по п/п № 185 от 08.12.2017г., суд пришел к верному выводу о том, что правовых оснований для признания указанного договора незаключённым не имеется и в удовлетворении первоначального иска отказал.

Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств по договору  аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г., в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность в размере 3.302.000 руб., неустойка в размере 1.080.770 руб. за период с 29.01.2018 г. по 21.06.2019г., с последующим начислением пени с 22.06.2019г. на сумму основного долга 3.302.000 руб. по дату фактической оплаты задолженности.

Пунктом 3.1. договора аренды № 46 предусмотрено, что арендатор обязан выплачивать ежемесячную арендную плату в размере 254.000 рублей (НДС не облагается) в срок не позднее 28 числа месяца, предшествующего расчётному.

По договору № 46 ООО «Авангард» выплатило арендную плату за декабрь 2017 г. - 254.000 руб. и предусмотренный договором обеспечительный платёж 254.000 руб. (п.3.2.2.) (п/п№ 185 от 08.12.2017 г.).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность в размере 3.302.000 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. №0306.1 от 03.06.2019г. с требованием оплатить сумму долга (т. 2, л.д. 42). Так как арендатор сумму долга арендодателю не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре. 

Поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате в размере 3.302.000 руб. ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца по встречному иску. Так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истцом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и  п. 4.2 договора № 46, начислена неустойка в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки в размере 1.080.770 руб. за период с 29.01.2018г. по 21.06.2019г. с продолжением начисления неустойки с 22.06.2019г. по день фактической оплаты долга.

Дополнительное начисление, истцом неустойки по день фактической оплаты долга, в данном случае является правомерным и не противоречит ст. 330 ГК РФ и соответствует разъяснения указанных в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательства», в связи с чем, также было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции руководствовался условиями договора и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив факт просрочки, проверив расчет истца, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму неустойки в заявленном размере, с продолжением её начисления. Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усмотрел.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды фактически не исполнялся, апелляционным судом отклоняется, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор принял имущество в аренду по акту приема-передачи от 01.12.2017г., а после заключения договора ООО «Авангард» осуществил выплату арендной платы за первый месяц аренды, и оплатил обеспечительный платеж по условиям договора по п/п № 185 от 08.12.2017г. 

 Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Мотивы, по которым суд пришел к данному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска, и об удовлетворении встречного иска подробно изложены в решении суда, и оснований не согласиться с ними апелляционный суд не усматривает.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65-66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2019 годапо делу № А40-121542/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий судья:Александрова Г.С.

 

Судьи:Савенков О.В.

Бондарев А.В.