АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10445/2016

г. Ставрополь

25 апреля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2017 года

                          Решение изготовлено в полном объеме 25 апреля 2017 года   

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания           ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое  заявление 

министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Овцевод», Ставропольский край, Левокумский район, с. Величаевское, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрация Левокумского муниципального района, Ставропольский край,  с. Левокумское, ОГРН 

<

***>, отдел имущественных и земельных отношений администрации Левокумского района, Ставропольский край, с. Левокумское, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «НК «Роснефть»-Ставрополье», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго», г. Буденновск, ОГРН 

<

***>,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды от 01.06.2001 № 12,

при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 02.08.2016 № 10181/08, представителей ответчика ФИО3 по доверенности от 31.05.2016, ФИО4 по доверенности  от 28.05.2016 № 352, представителя кадастровой палаты ФИО5 по доверенности от 31.01.2017 № 01146/24/17, представителя администрации района ФИО6 по доверенности от 26.02.2016 № 564, представителя отдела  имущественных и земельных отношений  ФИО7 по доверенности  от 14.01.2016 № 6, в отсутствие представителей иных третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Овцевод»  (далее – кооператив, СПК «Овцевод»), уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 614 566,42 рубля за период с 01.10.2014 по 30.06.2016, пени в размере 1 334 331,54 рубля за период с 11.10.2012 по 10.09.2016 и расторгнуть договор аренды от 01.06.2001 № 12.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее – кадастровая палата), администрация Левокумского муниципального района (далее – администрация), отдел имущественных и земельных отношений администрации Левокумского района (далее - отдел имущественных и земельных отношений), ООО «НК «Роснефть»-Ставрополье», ООО «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго».

Определением от 18.04.2017 по делу № А63-10445/2016 суд выделил в отдельное производство требование министерства о взыскании  с СПК «Овцевод» задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.06.2001 № 12 за период с  01.04.2016 по 30.06.2016 в сумме 974 939,43 рубля и пени за периоды с 11.06.2016 по 10.09.2016 в сумме 98 012,04 рубля, присвоив делу № А63-5934/2017.

В настоящем деле рассматриваются требования министерства о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в сумме        2 639 626,99 рубля и пени за период с 11.10.2012 по 10.09.2016 в сумме  1 236 319,5 рубля.

В отзывах на исковое заявление ответчик утверждал, что фактически предоставленный  в аренду по договору от 01.06.2001 № 12 земельный участок площадью 40 205 га имеет кадастровый номер 26:14:00000080. Доказательств его раздела на земельные участки меньшей площади (на спорные участки), в отношении которых произведена государственная регистрация права собственности Ставропольского края, министерством не представлено. Полагает, что  имеющиеся в деле доказательства не позволяют расценивать министерство как лицо, уполномоченное взыскивать арендную плату по договору и требовать его расторжения, указывал, что им вносилась арендная плата за участок с кадастровым номером 26:14:00000080. На момент заявления исковых требований основания для расторжения договора аренды отсутствовали, порядок расторжения истцом не соблюден. Кроме того, ответчик просил применить срок исковой давности по требованиям и снизить неустойку в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Администрация и отдел имущественных и земельных отношений в отзывах на исковое заявление указали, что договор аренды заключен в отношении земельных участков государственной собственности Ставропольского края, следовательно, права и законные интересы муниципального образования Левокумского муниципального района Ставропольского края исковые требования не затрагивают, просили вынести решение на усмотрение суда.

ООО «НК «Роснефть»-Ставрополье» и ООО «ЛУКОЙЛ-Ставропольэнерго» письменных пояснений на исковое заявление не направили.

В судебном заседании представитель министерства поддержал исковые требования в полном объеме, ссылался на ненадлежащее исполнение кооперативом обязательств по договору аренды. Сообщил, что регистрация права краевой собственности на земельные участки, переданные в аренду кооперативу на основании дополнительного соглашения от 14.11.2005 к договору аренды от 01.06.2001 № 12, произведена на основании Перечня земельных участков, на которые у Ставропольского края возникает право собственности на территории Левокумского района от 12.05.2005. Экземпляр данного перечня в министерстве отсутствует. В рамках заявленных исковых требований министерство не должно доказывать наличие права собственности на указанные участки. Применяемые в расчетах арендной платы площади земельных участков с кадастровыми номерами 26:14:040101:6, 26:14:040201:1, 26:14:040201:2, 26:14:040105:9, 26:14:040105:10, 26:14:040105:15 указаны в дополнительном соглашении, их общая площадь составляет 40 205,18 га и полностью соответствуют площади, указанной в свидетельствах о праве собственности и выписках  из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:80 в реестре государственного имущества Ставропольского края не значится. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2014 по делу № А63-158/2014 установлена по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80, который не является спорным и не имеет отношения к договору аренды от 01.06.2001 № 12. Поскольку ответчик арендную плату в полном объеме не вносил, истец просил взыскать задолженность и пени в полном объеме, а также расторгнуть договор аренды от 01.06.2001 № 12.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве, сообщил о признании факта аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80 площадью 40 205,18 га, за который оплата вносилась в полном объеме. Договор аренды от 01.06.2001 № 12 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), следовательно, нормы о регулируемом размере арендной платы к правоотношениям сторон не применимы. В связи с тем, что задолженность у кооператива отсутствует, существенных нарушений условий договора аренды от 01.06.2001 № 12 не имеется, оснований для его расторжения нет, исковые требования считает не подлежащими удовлетворению. Просил в случае удовлетворения иска учесть ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель кадастровой палаты в отношении несоответствия площадей земельных участков, указанных в ЕГРП и ГКН, сообщил о возможной технической ошибке, которая до настоящего времени не исправлена, указал, что все спорные земельные участки являются ранее учтенными, без координат границ, их площадь декларированная, просил в иске отказать. 

Представитель администрации ссылался на то, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80 договор аренды с кооперативом не заключался. 

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 01.06.2001 № 12, заключенного между Левокумской районной государственной администрацией (арендодатель) и  СПК «Овцевод» (арендатор), последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 40 205 га сельскохозяйственного назначения, в том числе 39 977 га пастбищ и 228 га сенокосы, из земель фонда перераспределения района, на срок с 01.01.2001 по 30.05.2026.

На основании Перечня земельных участков, на которые у Ставропольского края возникает право собственности на территории Ставропольского края в границах Левокумского района, от 12.05.2005 зарегистрировано право собственности Ставропольского края в отношении следующих  земельных участков:

-с кадастровым номером 26:14:040101:6 площадью 13 464,55 га, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 12,5 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Величаевское, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации от 05.07.2005 № 26-26-14/001/2005-550;

-с кадастровым номером 26:14:040201:1 площадью 355,03 га, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 0,4 км по направлению на север от ориентира с. Величаевское (запись о регистрации от 07.07.2005 № 26-26-14/001/2005-563);

-с кадастровым номером 26:14:040201:2 площадью 10 511,1 га, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 12,5 км по направлению на северо-восток от ориентира с. Величаевское (запись о регистрации от 19.07.2005  № 26-26-14/001/2005-588);

-с кадастровым номером 26:14:040105:9 площадью 173,53 га, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 0,5 км по направлению на север от ориентира пос. Конго (запись о регистрации от 07.07.2005 № 26-26-14/001/2005-566);

-с кадастровым номером 26:14:040105:10 площадью 173,53 га, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 0.5 км по направлению на северо-запад от ориентира пос. Конго (запись о регистрации от 05.07.2005 № 26-26-14/001/2005-558);

-с кадастровым номером 26:14:040105:15 площадью 15604,07 га,  расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 4,5 км по направлению на восток от ориентира с. Величаевское (запись о регистрации от 19.07.2005 № 26-26-14/001/2005-589).

20 сентября 2005 года на указанные земельные участки выданы свидетельства о государственной регистрации права министерства серии 26АА №№ 095830, 095831, 095835, 095836, 095837, 095838.

Выполнение кадастровых работ в целях постановки участков на кадастровый учет осуществлялось ООО «Рускадастр» по заказу министерства на основании контракта № 0121200001616000239_102316. 

В связи с регистрацией права собственности Ставропольского края на земельные участки министерство и СПК «Овцевод» заключили дополнительное соглашение от 14.11.2005 к договору аренды от 01.06.2001 № 12, предметом которого указаны земельные участки с кадастровыми номерами 26:14:040101:0006, 26:14:040201:0001, 26:14:040201:0002, 26:14:040105:0009, 26:14:040105:0010, 26:14:040105:0015.

 Дополнительное соглашение зарегистрировано  в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись от 19.10.2005 № 26-26-14/002/2005-733.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков, размера арендной платы и пени, а также иных условий арендной сделки, министерство и кооператив заключили дополнительное соглашение от 28.05.2013 к договору аренды от 01.06.2001 № 12, в пункте 1.2 которого стороны согласовали обязанность арендатора перечислять арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала. 

Пунктом 1.3 дополнительного соглашения от 28.05.2013 стороны предусмотрели условие о том, что размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений. 

Регистрация дополнительного соглашения состоялась 07.10.2013, что подтверждается уведомлением от 07.10.2013 № 120/2004/2013-134 и штампом регистрирующего органа.

В соответствии с пунктом 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.05.2013) за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

В письме от 30.06.2016 № 8421 министерство уведомило кооператив об изменении годового размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков и базового размера, направило расчет арендной платы. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензиях от 23.03.2016 № 3231 и от 27.09.2016 № 12935 министерство предложило кооперативу погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней и направило акты сверки расчетов арендных платежей, в претензии от 27.09.2016 № 12935 уведомило о расторжении договора аренды. 

В возражениях от 18.10.2016 № 345 на претензию от 27.09.2016 № 12935 кооператив сообщил, что условия договора аренды от 01.06.2001 № 12 им не нарушались, поскольку арендная плата вносилась с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:14:00000080.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ  порядок определения размера арендной  платы  в отношении земельных участков,  находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.  

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.06.2001 № 12 заключен между сторонами до вступления в силу ЗК РФ.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 ЗК РФ на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В пункте 1.3 дополнительного соглашения от 28.05.2013 к договору аренды от 01.06.2001 № 12 сторонами  предусмотрено, что размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

Истолковав условия подписанного обеими сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2001 № 12 по правилам статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу, что на спорный договор распространяются положения ЗК РФ о нормативном регулировании арендной платы.

В связи с неполным внесением арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 министерство начислило кооперативу задолженность за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 в сумме 601 067,44 рубля, за 2015 год в сумме 1 880 842, 26 рубля, за период с  01.01.2016 по 31.03.2016 в сумме 151 717,29 рубля, всего 2 639 626,99 рубля.

Арендная плата в спорный период рассчитывалась на основании постановления правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п об утверждении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена путем умножения площадей земельных участков, УПКСЗ и базовых размеров арендной платы от кадастровой стоимости. 

В расчетах арендной платы применялись следующие площади земельных участков с кадастровыми номерами: 26:14:040101:6 – 134 645 500 кв.м, 26:14:040201:1 -  3 550 300 кв.м, 26:14:040201:2 – 105 111 000 кв.м, 26:14:040105:9 – 1 735 300 кв.м, 26:14:040105:10 – 969 000 кв.м, 26:14:040105:15 – 156 040 700 кв.м.

В 2014-2015 годах использовались УПКСЗ в размере 2,99 руб/кв.м, в 1 квартале 2016 года - для земельных участков с кадастровыми номерами 26:14:040101:6 – 1,0344 руб/кв.м, 26:14:040201:1 -  1,0344 руб/кв.м, 26:14:040201:2 – 0,1077 руб/кв.м, 26:14:040105:9 – 0,8584 руб/кв.м, 26:14:040105:10 – 1,0344 руб/кв.м, 26:14:040105:15 – 1,0168 руб/кв.м.

Базовый размер арендной платы от кадастровой стоимости составил 0,2%.

При начислении задолженности министерством учитывались произведенные кооперативом арендные платежи: в 2014 году – платежные поручения от 08.04.2014 № 196 на 17 274,23 рубля, от 08.07.2014 № 414 на 17 274,23 рубля, от 12.08.2014 № 490 на 1 167 586,42 рубля, от 06.10.2014 № 603 на 601 067,44 рубля, от 22.05.2015 № 383 на 104 685,5 рубля; в 2015 году - платежные поручения от 22.05.2015 № 384, от 17.08.2015 № 401, от 03.11.2015 № 584, от 28.12.2015 № 728 по 104 685,5 рубля; в 1 квартале 2016 года – платежное поручение от 28.12.2015 № 731 на 104 685,5 рубля, в которых указано назначение платежей. 

В расчетах арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 истец применил кадастровую стоимость участков, утвержденную приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 202 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае», за 1 квартал 2016 года - приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае».

В акте сверки взаимных расчетов по аренде по спорному договору за период с 10.10.2006 по 21.09.2016 ответчик признавал задолженность в размере 5 005 386,37 рубля и пени в размере 1 400 203,68 рубля. Акт сверки пописан от имени кооператива и.о. председателя ФИО8 и скреплен печатью СПК «Овцевод». О фальсификации названного акта представителями ответчика не заявлено.

Возражая по иску, ответчик указал, что фактически по спорному договору он арендует земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:80, в отношении которого по заявлению кооператива решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2014 по делу № А63-158/2014 по состоянию на 01.01.2012 установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости - 209 371 000 рублей. 

Однако оснований для применения в расчетах арендной платы за 2014 и 2015 годы рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80 судом не установлено. 

В материалы дела представлено землеустроительное дело по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80, выполненному ОАО «СтавропольНИИгипрозем» по заданию кооператива. Названный земельный участок площадью 40 205 га поставлен на кадастровый учет 25.07.2005, имеет адрес: Ставропольский край, Левокумский район, примерно в 400 м от пересечения участка автодороги «Величаевское – Каспийск» и канала «Левокумская ветвь» по направлению на северо-восток. 

При этом сведения о регистрации прав на него отсутствуют, в ЕГРП внесена запись об ограничении (обременении) права в пользу ОАО «Нефтяная компания «Роснефть» на основании соглашения об установлении частного сервитута от 20.12.2012 № 15 (дата регистрации 28.04.2014 № 26-0-1-130/2002/2014-568) в целях проезда к скважинам.

Сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80 в виде аренды в пользу СПК «Овцевод», в том числе на основании договора аренды от 01.06.2001 № 12, органами, осуществляющими кадастровый учет и регистрацию права, а также лицами, участвующими в деле,  не представлено.

Таким образом, довод ответчика о том, что фактически кооператив арендует земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:80, документально не подтвержден.

К тому же суд принял во внимание содержание письма от 20.01.2015 № 14 о перерасчете арендной платы, адресованного министерству, в котором кооператив указал, что в соответствии с договором аренды от 01.06.2001 № 12 и дополнительными соглашениями к нему СПК «Овцевод»  является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:80, в состав которого входят земельные участки с кадастровыми номерами 26:14:040101:6, 26:14:040201:1, 26:14:040201:2, 26:14:040105:9, 26:14:040105:10, 26:14:040105:15. Данное письмо подтверждает признание ответчиком факта владения на праве аренды спорными участками.

Утверждение ответчика о том, что фактически предоставленный  в аренду по договору от 01.06.2001 № 12 земельный участок площадью 40 205 га имеет кадастровый номер 26:14:00000080, на протяжении всего судебного разбирательства не нашло документального подтверждения и носит голословный характер. 

При этом акт обследования от 11.03.2016, в котором указано на установленное наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 26:14:040101:0006, 26:14:040201:0001, 26:14:040201:0002, 26:14:040105:0009, 26:14:040105:0010, 26:14:040105:0015 на границы земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:0080, при наличии записей о регистрации не доказывает то обстоятельство, что по спорной сделке кооператив на праве аренды владеет участком с кадастровым номером 26:14:000000:0080.

Кроме того, представитель кооператива утверждал об отсутствии доказательств формирования спорных земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства, доказательств их передачи в собственность Ставропольского края и последующей передачи их министерством в аренду кооперативу. 

При оценке названного довода судом учтены следующие обстоятельства.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

-земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

-земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

-земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, за исключением таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности муниципальных образований, граждан и юридических лиц либо предоставленных физическим или юридическим лицам на ином вещном праве;

-иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Приказом министерства от 25.03.2015 № 72 «Об утверждении Положения об учете и ведении реестра государственного имущества Ставропольского края» установлен единый порядок учета и ведения реестра государственного имущества Ставропольского края в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Ставропольского края, регулирующими отношения, возникающие при управлении и распоряжении имущественными объектами государственной собственности Ставропольского края.

Пообъектному учету в реестре подлежит, в том числе недвижимое и движимое государственное имущество, закрепленное за правообладателем на соответствующем вещном праве, либо принадлежащее правообладателю в силу обязательства (договора) (в деле имеется выписка из реестра от 15.03.2017 № 2762/04).

На основании Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.03.2002 № 140 «Об утверждении Правил подготовки согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности» подготовлен и утвержден перечень земельных участков, на которые у Ставропольского края возникает право собственности на территории Ставропольского края в границах Левокумского района от 12.05.2005.

Названный перечень представлен в Управление Росреестра по Ставропольскому краю для проведения регистрации права собственности Ставропольского края в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:14:040101:6, 26:14:040201:1, 26:14:040201:2, 26:14:040105:9, 26:14:040105:10, 26:14:040105:15. 

После государственной регистрации права собственности Ставропольского края на спорные земли между министерством и СПК «Овцевод» заключено дополнительное соглашение от 14.11.2005 к договору аренды земельного участка №12 от 01.06.2001, которое подписано и скреплено печатью СПК «Овцевод» без разногласий и возражений. 

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП от 21.11.2016 № 26/001/305/2016-6532 в отношении спорных земельных участков внесены записи о регистрации права аренды за кооперативом от 19.10.2005 № 26-26-14/002/2005-733. 

Как установлено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных отношений, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, сделка считается действительной, поскольку подписана компетентными лицами и зарегистрирована в органах регистрации Российской Федерации.

Более того, из представленных в суд копий дел правоустанавливающих документов следует, что с заявлениями от 01.09.2005 о регистрации права аренды в отношении спорных земель за кооперативом обращался ФИО9, действовавший в интересах СПК «Овцевод», который предоставлял кадастровые планы спорных земельных участков. В заявлении перечислены следующие кадастровые номера участков: 26:14:040101:6, 26:14:040201:1, 26:14:040201:2, 26:14:040105:9, 26:14:040105:10, 26:14:040105:15. 

Регистрация дополнительного соглашения от 28.05.2013 к договору аренды от 01.06.2001 № 12 также произведена Управлением Росреестра на основании заявления руководителя кооператива от 18.09.2013. 

Таким образом, указанные действия законного представителя СПК «Овцевод» свидетельствуют о заинтересованности ответчика в оформлении права аренды на спорные участки. При предоставлении на регистрацию необходимого пакета документов кооператив фактически согласился с тем обстоятельством, что предоставленный  в аренду по договору от 01.06.2001 № 12 земельный участок площадью 40 205 га разделен на участки меньшей площади, имеющие кадастровые номера 26:14:040101:6, 26:14:040201:1, 26:14:040201:2, 26:14:040105:9, 26:14:040105:10, 26:14:040105:15.

Ссылка ответчика на сомнения относительно принадлежности вещного права истцу в отношении предмета аренды оценена судом с учетом правовой позиции, закрепленной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73), согласно которому судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

По смыслу указанных разъяснений, вопрос о правах министерства на переданное в аренду имущество не входит в предмет доказывания по спору о взыскании арендной платы. Кооператив не ссылается на то, что иные лица, претендующие на арендуемое имущество, обращались к нему с соответствующими претензиями.

Администрация и отдел имущественных и земельных отношений, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в отзывах на исковое заявление указали, что договор аренды от 01.06.2001 № 12 заключен в отношении земельных участков государственной собственности Ставропольского края, возражений относительно заявленных исковых требований не высказали, напротив, указали, что права и законные интересы муниципального образования Левокумского муниципального района Ставропольского края исковые требования не затрагивают.

Следовательно, возражения арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, отклонены судом.

В ходе рассмотрения дела при сопоставлении площадей участков, указанных в дополнительном соглашении от 14.11.2005 к договору аренды от 01.06.2001 № 12 и применяемых министерством в расчетах арендной платы,  и площадей, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, а также указанных в выписках из ЕГРП, судом установлены следующие противоречия:

земельный участок, КН

площадь, применяемая в расчетах министерством, кв.м

площадь, указанная в ЕГРП, 

1га= 10 000 кв.м

площадь в ГКН, кв.м

26:14:040101:6

134 645 500 

134 645 500 кв.м

134 645 500

26:14:040201:1

3 550 300

355,03 га = 355 0300 кв.м

3 560 000

26:14:040201:2

105 111 000

10511,1 га=105 111 000 кв.м

10 940 000

26:14:040105:9

1 735 300

173,53 га=1 735 300 кв.м

1 440 000

26:14:040105:10

969 000

1 580 000 кв.м

1 580 000

26:14:040105:15

156 040 700

15604,07 га=156 040 700 кв.м

153 380 000

Сумма площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:14:040101:6, 26:14:040201:1, 26:14:040201:2, 26:14:040105:9, 26:14:040105:10, 26:14:040105:15, указанная в дополнительном соглашении (общая площадь 40 205,18 га), полностью соответствует размерам площади, указанной в свидетельствах о праве собственности (общая площадь 40 205,18 га), сведениях из ЕГРП и кадастровых планах на земельные участки на дату 25.06.2005.

Более того, в судебных заседаниях представитель кооператива возражений относительно размера площадей участков применяемых в расчетах задолженности не заявлял, при этом не отрицал использование земель общей площадью 40 205,18 га.

С учетом  изложенного, проанализировав представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы, приняв во внимание расчеты задолженности, произведенные истцом. Доказательств отсутствия задолженности суду не представлено.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 28.05.2013 предусмотрено право арендодателя за нарушение сроков внесения арендной платы начислить арендатору пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Пеня, начисленная за период с 11.10.2007 по 10.09.2016, в том числе  на задолженность, образовавшуюся в предыдущие периоды, составила 1 236 319,5 рубля. 

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» установлено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из данной нормы расчет пеней должен производиться лишь на те суммы задолженности, по которым  срок исковой давности не истек.

Поскольку истец обратился в суд 29.08.2016, требование о взыскании пени, начисленной на задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2007 года по 2 квартал 2013 года, предъявлено за пределами общего срока исковой давности и удовлетворению не подлежит.

Пеня за период с 11.03.2014 по 10.09.2016, начисленная на задолженности по арендной плате, образовавшиеся с 1 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года, с учетом частичной оплаты, составила 1 208 411,66 рубля.

Ссылаясь на чрезмерно высокий процент (0,1%) и несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера штрафных санкций. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) определил новые правовые подходы к применению арбитражными судами статьи 333 ГК РФ.

Пунктом 71 указанного постановления установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 постановления № 7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75 постановления № 7).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно пункту 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Установленный пунктом 5.2 договора размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки является обычно принятым в деловом обороте, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов, отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства и не считается чрезмерно высоким.

Поскольку ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представил доказательств явной несоразмерности неустойки, в отзыве лишь указал на право суда снизить неустойку, но не обосновал необходимость такого снижения, суд посчитал необходимым отказать кооперативу в снижении неустойки.

С учетом обстоятельств настоящего дела снижение размера неустойки противоречит принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. Неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения. В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. В таком случае исполнение обязательства в срок становится для ответчика экономически нецелесообразным, поскольку ставка за использование денежных средств истца будет значительно ниже рыночной ставки кредитования, ввиду чего при изложенных обстоятельствах неустойка не может быть снижена судом. 

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.06.2001 № 12.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ № 73 отмечается, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Соблюдение истцом данного требования подтверждено претензией от 23.03.2016 № 3231, в которой министерство указало кооперативу о нарушении обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды от 01.06.2001 № 12 и потребовало погасить задолженность в размере 3 082 977,14 рубля и 661 342,17 рубля пени в течение 30 дней в добровольном порядке. 

В претензии от 27.09.2016 № 12935 министерство повторно предложило кооперативу погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней и уведомило о расторжении договора аренды.

В возражениях от 18.10.2016 № 345 на претензию от 27.09.2016 № 12935 кооператив сообщил, что условия договора аренды от 01.06.2001 № 12 им не нарушались, поскольку арендная плата вносилась с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:14:00000080.

При этом СПК «Овцевод» не привел объективных причин, не позволивших ему своевременно исполнить требование об оплате, в связи с чем министерство по истечении тридцатидневного срока обратилось в арбитражный суд. 

В спорном случае существенные нарушения ответчиком договорных обязательств выражаются в невнесении арендной платы за значительный период. Пунктами 4.1.1 и 6.2 договора аренды установлена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Доказательства погашения задолженности, в том числе в определенный претензией срок, материалы дела не содержат.

Систематическое невнесение ответчиком арендной платы (более 6 месяцев) является основанием для расторжения договора аренды от 01.06.2001 № 12. 

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  статьями 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Взыскать с  сельскохозяйственного производственного кооператива «Овцевод», Ставропольский край, Левокумский район, с. Величаевское, ОГРН 

<

***>, в пользу министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.06.2001 № 12 за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 в сумме 601 067,44 рубля, за 2015 год в сумме 1 880 842, 26 рубля, за период с  01.01.2016 по 31.03.2016 в сумме 151 717,29 рублей, всего 2 639 626,99 рубля, и пени за период с 11.03.2014 по 10.09.2016 в сумме  1 208 411,66 рубля.

Расторгнуть договор  аренды от 01.06.2001 № 12 земельных участков, находящихся в государственной собственности, заключенный между министерством имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Овцевод», Ставропольский край, Левокумский район, с. Величаевское.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с  сельскохозяйственного производственного кооператива «Овцевод», Ставропольский край, Левокумский район, с. Величаевское, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 48 025 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

 Судья                                                                                             В.Л. Карпель