ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11428/2024

г. Челябинск

03 октября 2024 года

Дело № А47-1719/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Уряшевой У.Г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Визит» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.06.2024 по делу № А47-1719/2022.

 

Администрация муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Визит» (далее – ответчик, ООО «Визит») о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги (отопление) по договору аренды муниципального имущества № 2  от 26.11.2019 в размере 182 405 руб. 19 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 решение Арбитражного суда Оренбургской области отменено, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.06.2023 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 по делу № А47-1719/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2023 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ООО «Визит» как арендатора здания обязанности по несению расходов на содержание арендованного имущества (к числу которых относятся и расходы на его теплоснабжение) в силу закона, что выводы апелляционного суда об отсутствии у арендатора обязанности по содержанию арендованного здания сделаны в нарушение положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом кассационный суд отметил, что доводы ООО «Визит», приведенные им как в отзыве на исковое заявление, так и в апелляционной жалобе, о том, что установленная в договоре арендная плата включает в себя, в том числе расходы на оплату энергоснабжения арендованного объекта, оставлены судами первой и апелляционной инстанций без исследования и оценки, и по указанному основанию направил дело на новое рассмотрение для установления всех юридически значимых обстоятельств по делу.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.06.2024 (резолютивная часть от 13.06.2024) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось ООО «Визит» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе апеллянт указал, что заявленные исковые требования не подлежали удовлетворению, поскольку пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, в силу чего на арендодателя как собственника помещения, а не на арендатора возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Апеллянт также сослался на то, что оплата других коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение) не подтверждена материалами дела, ни истец, ни ответчик не предоставляли платежные документы. 

Апеллянт отметил, что вопреки содержанию обжалуемого судебного акта ФИО1 в итоговом судебном заседании в суде первой инстанции не присутствовал.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Визит» поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором апеллянт указал, что Администрация не является поставщиком коммунальных услуг, соответственно не может являться надлежащим истцом по настоящему делу; взыскав задолженность по коммунальным платежам, суд первой инстанции неверно определил обстоятельства имеющие значение для дела, поскольку суд первой инстанции мог взыскать только убытки, понесенные Администрацией; в договоре аренды не предусмотрено, что ООО «Визит» несет расходы по оплате либо возмещению коммунальных платежей (отопление), в силу чего суд первой инстанции вышел за рамки договора и возложил дополнительное обязательство на ответчика ООО «Визит».

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Визит» (арендатор) был подписан договор аренды муниципального имущества № 2 от 26.11.2019 (далее – договор, т. 1 л.д. 8-11), по условиям п.п. 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, 1-этажное, кадастровый номер 56:10:0301011:182, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 165,2 кв.м.

В силу п. 1.4 договора передаваемое в аренду нежилое здание находиться в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым зданиям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

На основании п. 1.5 договора настоящий договор является одновременно актом приема-передачи нежилого здания.

В соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязуется, в том числе:

- вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором (п. 2.4.1 договора);

- содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности (п. 2.4 3 договора).

В п. 3.1 договора сторонами установлено, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за использование нежилым зданием, согласно отчету независимого эксперта-оценщика № 56 от 03.06.2019 составляет 7 000 руб. Стоимость арендной платы в год за нежилое здание, являющегося предметом настоящего договора составляет 84 000 руб.

По условиям п. 3.2 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 4.1 установлен срок аренды с 26.11.2019 по 27.11.2023. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и распространяет свое действие к отношениям сторон, возникшим с 26.11.2019. 

28.04.2021 договор аренды расторгнут по соглашению сторон, нежилое помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 24.08.2021 (т. 1 л.д. 19, 20).

В период действия договора за период с января 2020 года по апрель 2020 года, с октября 2020 года по декабрь 2020 года, с января 2021 года по апрель 2021 года стоимость потребленных коммунальных услуг (отопления) в арендуемом помещении составила 182 405 руб. 19 коп., что подтверждается счетами-фактурами № 275 от 31.03.2021 на сумму 117 247 руб. 78 коп., № 276 от 31.03.2021 на сумму 57 917 руб. 01 коп., № 351 от 02.04.2021 на сумму 7 240 руб. 40 коп., выставленными Администрации управляющей организацией - ООО УК Грачевское ЖКХ на основании договора на отпуск тепловой энергии № 53 от 30.03.2021 (т. 1 л.д. 16-18, 70-73).

Ссылаясь на то, что ООО «Визит» взятые обязательства по договору в части оплаты потребленных коммунальных ресурсов исполнило ненадлежащим образом, в связи с чем за период с января 2020 года по апрель 2021 года образовалась задолженность за потребленные коммунальные услуги в размере 182 405 руб. 19 коп., Администрация направила в адрес ООО «Визит» уведомление от 21.10.2021 № 548 с просьбой в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления погасить задолженность за отопление в размере 182 405 руб. 19 коп. (т. 1 л.д. 114).

В ответ на указанное уведомление письмом исх. № 52 от 06.12.2021 ООО «Визит» отказало в оплате задолженности за отопление, указав, что в договоре аренды коммунальные платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере, отдельно в договоре не выделяются.

Наличие у ООО «Визит» задолженности за коммунальные услуги (отопление) по договору аренды послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя при новом рассмотрении дела исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу пункта 3.1. договора оплата за эксплуатационные и коммунальные услуги в размер арендной платы не включается, вместе с тем расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в тексте договора иное. Поскольку арендуемое ответчиком здание является отдельным стоящим объектом, ответчик осуществлял потребление услуг по его содержанию, в том числе по отоплению, приобретаемых и оплачиваемых истцом, суд пришел к выводу об обязанности арендатора компенсировать истцу соответствующие расходы по арендованному зданию.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Визит» (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества № 2 от 26.11.2019, по условиям п.п. 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, 1-этажное, кадастровый номер 56:10:0301011:182, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 165,2 кв.м.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 2.4 договора стороны не исключили из обязанностей арендатора обязанность по несению расходов на содержание имущества.

В п. 3.1 договора сторонами было установлено, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за использование нежилым зданием, согласно отчету независимого эксперта-оценщика № 56 от 03.06.2019 составляет 7 000 руб. Стоимость арендной платы в год за нежилое здание, являющегося предметом настоящего договора составляет 84 000 руб.

Отправляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что необходимо установить, включает ли установленная в договоре арендная плата в себя, в том числе расходы на оплату энергоснабжения арендованного объекта, или нет.

Администрацией при новом рассмотрении дела была представлена копия отчета ООО «Регион-Оценка» № 56 от 03.06.2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого здания, общей площадью 165,2 кв.м, с кадастровым номером 56:10:0301011:182, по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 7-9), из которого следует, что определенная рыночная стоимость месячной арендной платы за арендуемое нежилое здание в размере 7 000 руб. не включает в себя стоимость коммунальных услуг и затрат на содержание помещений.

Кроме этого, судом первой инстанции было верно отмечено, что размер арендной платы в месяц в 7 000 руб. не может покрыть расходы на коммунальные платежи (отопление), размер которых в среднем в месяц составляет 16 582 руб.

Поскольку иное договором аренды не установлено, суд первой инстанции с учетом положений пункта 2 статьи 616 ГК РФ пришел к правильному выводу о наличии у ООО «Визит» как арендатора здания обязанности по несению расходов на содержание арендованного имущества, включая расходы на его теплоснабжение.

На основании договора на отпуск тепловой энергии № 53 от 30.03.2021, счетов-фактур № 275 от 31.03.2021 на сумму 117 247 руб. 78 коп., № 276 от 31.03.2021 на сумму 57 917 руб. 01 коп., № 351 от 02.04.2021 на сумму 7 240 руб. 40 коп., в период действия договора аренды стоимость потребленных коммунальных услуг (отопления) в арендуемом помещении составила 182 405 руб. 19 коп.

В добровольном порядке указанная сумма расходов ООО «Визит» как арендатором арендодателю возмещена не была.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по оплате за коммунальные услуги (отопление) по договору аренды муниципального имущества № 2  от 26.11.2019 в размере 182 405 руб. 19 коп.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что заявленные исковые требования не подлежали удовлетворению, поскольку пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, в силу чего на арендодателя как собственника помещения, а не на арендатора возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов; что Администрация не является поставщиком коммунальных услуг, соответственно не может являться надлежащим истцом по настоящему делу; что суд первой инстанции мог взыскать только убытки, понесенные Администрацией, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном восприятии характера спорных правоотношений и заявленных требований, которые основаны на положениях пункта 2 статьи 616 ГК РФ.

Указанные доводы апеллянта также противоречат выводам Арбитражного суда Уральского округа, приведенным в постановлении от 26.06.2023, о наличии у ООО «Визит» как арендатора здания обязанности по несению расходов на содержание арендованного имущества (к числу которых относятся и расходы на его теплоснабжение) в силу закона (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). 

Ссылка апеллянта на то, что в договоре аренды не предусмотрено, что ООО «Визит» несет расходы по оплате либо возмещению коммунальных платежей (отопление), не принята судебной коллегией, поскольку, исходя из буквального толкования нормы пункта 2 статьи 616 ГК РФ, следует, что арендатор априори несет расходы на содержание имущества, если иное не будет установлено законом или договором аренды.

В рассматриваемом случае иное участники спора в договоре аренды не предусмотрели, следовательно, ООО «Визит» обязано нести расходы по оплате либо возмещению коммунальных платежей (отопление).

Довод апеллянта о том, что оплата других коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение) не подтверждена материалами дела, что ни истец, ни ответчик не предоставляли платежные документы, отклонен апелляционным судом, поскольку при неоспоренном факте потребления арендатором коммунальных услуг в арендуемом помещении, при возникновении у арендодателя в связи с этим перед ресурсоснабжающей организацией подтвержденной задолженности за коммунальный ресурс, само по себе отсутствие оплаты такой задолженности в определенный период времени не может служить основанием для освобождения арендатора от компенсации арендодателю таких расходов, за счет которой и производится расчет с ресурсоснабжающей организацией.

Ссылка апеллянта на то, что, вопреки содержанию обжалуемого судебного акта, ФИО1 в итоговом судебном заседании в суде первой инстанции не присутствовал, отклонена судебной коллегией поскольку указанное обстоятельство не повлияло на правильность принятого судебного акта.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2024 было удовлетворено ходатайство ответчика о зачете государственной пошлины в размере 3 000 руб., уплаченной ООО «Визит» по платежному поручению № 175 от 11.06.2024 на сумму 6 000 руб. в счет государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по настоящему делу.

Таким образом, ответчику на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации из федерального бюджета подлежит возврату незачтенная часть государственной пошлины в размере 3 000 руб., уплаченной по платежному поручению № 175 от 11.06.2024.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.06.2024 по делу № А47-1719/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Визит» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Визит» из  федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 175 от 11.06.2024.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев