Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6125/2022

02 февраля 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2023

Мотивированное решение изготовлено 02.0.2022

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в режиме веб-конференции дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юнимолл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 10 000 000 рублей,

с участием соистца предпринимателя ФИО2 по паспорту, соистца предпринимателя ФИО3 по паспорту, представителя соистцов по доверенности ФИО4, представителя ответчика по доверенности ФИО5, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратились в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юнимолл" о взыскании по предварительному договору купли-продажи от 03.09.2019 части двойного размера задатка в пользу:

индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 3 300 000 руб.,

индивидуального предпринимателя ФИО6 в размере 3 300 000 руб.,

индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 3 400 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02.12.2022 в Управлении Федеральной налоговой службы по Республике Саха (Якутия) в порядке ст.66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истребования сведения об открытых счетах в кредитных учреждениях в отношении индивидуальных предпринимателей ФИО2, ФИО6, ФИО3

На судебный запрос в суд 01.02.2023 от АО «Альфа-Банк» поступили дополнительные документы (соглашение о присоединении к соглашению об электронном документоообороте).

От ответчика в суд 02.02.2023 поступило дополнение к отзыву.

Как пояснил предприниматель ФИО3 в судебном заседании, денежные средства были перечислены ответчику за всех соистцов, денежные средства по 1 650 000 руб. предприниматели Бобров и ФИО7 передали предпринимателю ФИО3 наличными, расписка представлены в материалы дела.

На обозрение суда представлен оригинал расписки от 01.12.2022.

Соистцы – предприниматели ФИО6, ФИО3, представитель соистца – предпринимателя ФИО2 исковые требования поддерживают полностью.

Представитель ответчика иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, полагает несоблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям предварительного договора купли-продажи от 03.09.2019 между ООО УК "Юнимолл", ФИО2, ФИО6, ФИО3 стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: 

строение, назначение нежилое, общей площадью 200 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: 

<

...> км, д. 34, на момент заключения настоящего предварительного договора, являющееся объектом незавершенного строительства,

часть земельного участка, на котором расположено строение, примерной площадью 407 кв.м. (новый земельный участок), который будет образован путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 14:36:104019:210, расположенного по адресу: 

<

...> км, д. 34, общей площадью 16 756,16 кв. м., 

за плату и на условиях настоящего договора.

В соответствии с п.1.3 договора продавец обязуется в срок до 30.10.2019:

завершить строительство строения, осуществить его кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности продавца на строение в соответствии с требованиями законодательства,

завершить благоустройство,

произвести разделение первоначального земельного участка, выделив из него новый земельный участок в соответствии со схемой (приложение № 1 к договору) и поставить образованные земельные участки на кадастровый учет,

подключить к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения,

заключить договор на подачу тепла от собственной котельной.

В соответствии с п.1.5 договора стороны обязуются заключить основной договор до 15.11.2019 включительно, с момента получения покупателями уведомления продавца о выполнении условий, предусмотренных п.1.3 настоящего договора.

Согласно п.1.7 договора после заключения основного договора купли-продажи строение и новый земельный участок перейдут в общую долевую собственность покупателей со следующим распределением долей в праве собственности: по 33% долей в праве собственной перейдут к ФИО2 и ФИО6, 34% доли в праве собственности перейдет ФИО3

В обеспечение обязательства, предусмотренного п.1.1 договора, покупатели уплачивают продавцу задаток в размере 5 000 000 руб. путем перечисления в течении 7 рабочих дней с даты подписания предварительного договора купли-продажи (п.2.2 договора).

Согласно п.2.3 договора в случае, если до истечения срока, указанного в п.1.5 договора, основной договор купли-продажи не будет заключен по причине неисполнения продавцом обязательств, перечисленных в п.1.3 договора, продавец признается нарушившим условия настоящего предварительного договора и задаток подлежит возврату покупателям в срок до 09.12.2019 в двойном размере. Покупатели самостоятельно решают вопросы распределения между ними возвращенных продавцом денежных средств.

В соответствии с п.2.5 договора продавец гарантирует, что настоящий предварительный договор и основной договор купли-продажи не являются и не будут являться для продавца крупной сделкой.

Платежным поручением от 05.09.2019 № 31779 на расчетный счет ответчика перечислены денежные средства 5 000 000 руб. (л.д.67).

Покупателями в адрес продавца направлено письмо от 28.02.2020 о предоставлении в течение 3 календарных дней предоставить информацию о ходе работ по завершению строительства (л.д.12).

В ответ на письмо ООО УК "Юнимолл" от 05.03.2020 № 67 покупатели предложили до 16.03.2020 предоставить план-график исполнения принятых обязательств для предлагаемой встречи (л.д.13).

В письме от 06.11.2020 покупатели просили сообщить продавца причины ненадлежащего исполнения обязательств по договору, стадии исполнения договора, вопросы, возникшие при исполнении договора с описанием принимаемых мер, действиях и результатах действий по реализации положений договора, окончательный срок исполнения обязательств по договору (л.д.14).

Ответчик в письмах от 05.03.2020 № 67, от 09.11.2020 № 417 признает существенные отклонения от установленных условиями договора сроков передачи объекта, вызванных отсутствие разрешения на строительство, гарантировал исполнение обязательств в полном объеме в разумные сроки (л.д.15-17).

Соистцами направлено ответчику письмо от 05.07.2022, полученного последним 05.07.2022 за вх. № 113, в котором в порядке досудебного урегулирования ситуации по договору указано сообщить причины ненадлежащего исполнения договора, стадии исполнения договора, вопросы, возникшие при исполнении договора с описанием принимаемых мер, действиях и результатах действий по реализации положений договора, окончательный срок исполнения обязательств по договору. Также соистцы указали со ссылкой на п.2.3 договора о возврате задатка в двойном размере, составляющей 10 000 000 руб. (л.д.19).

Соистцы, ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине ответчика, вследствие чего на основании п.2.3 предварительного договора, ответчик обязан вернуть истцу задаток в двойном размере, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в отзыве и дополнении к нему иск не признает, полагает, что досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, предприниматели Бобров и ФИО7 свою часть задатка не внесли, стороны действий по заключению основного договора купли-продажи не предприняли, что означает утрату интереса к заключению основного договора, представитель ФИО4 не обладает полномочиями на подписание искового заявления, поскольку доверенность от предпринимателя ФИО3 не скреплена его подписью и не удостоверена нотариально (л.д.63-65, 68-70).

Согласно ч.5 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

На основании п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела не усматривается, что ответчик имеет намерение урегулировать спор мирным путем, в том числе ответчик не отреагировал на полученную им претензию от 05.07.2022, содержащей ссылку на п.2.3 предварительного договора.

Суд отмечает, что обязательный претензионный порядок разрешения спора не должен приводить к ограничению права стороны на судебную защиту и в том случае, если спор не был разрешен в досудебном порядке, он может быть передан на рассмотрение в арбитражный суд (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 по делу N 306-ЭС15-1364).

Обязательный досудебный порядок разрешения спора является не барьером для обращения в суд, а способом разрешения спора мирным путем (пункт I Рекомендации N R (86) 12 Комитета министров Совета Европы "О мерах по недопущению и сокращению чрезмерной рабочей нагрузки на суды" (принята 16.09.1986 на 399-м заседании представителей министров). Решение спора самими сторонами миром позволяет, в том числе минимизировать вероятность возникновения дальнейших противоречий между ними и в целом снижает конфликтность. Разрешение спора мирным путем решает задачу содействия становлению и развитию партнерских деловых отношений (п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 N 50 "О примирении сторон в арбитражном процессе").

Ссылка ответчика на дефекты претензии не может свидетельствовать о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка разрешения спора при доказанности ее фактического направления.

Поскольку ответчиком получена досудебная претензия от 05.07.2022 и предъявленные к нему требования, и из поведения ответчика не усматривается намерение разрешить спор в досудебном порядке, с учетом изложенных правовых позиций, в рассматриваемом случае не имеет правового значения тот факт, что в претензии не указана однозначное требование об уплате 10 000 000 руб.

Задачи направления претензии в виде извещения стороны о наличии спора, который может быть решен мирным путем, в данном случае были достигнуты.

При таких обстоятельствах, учитывая факт получения ответчиками претензии и отсутствие попыток мирного урегулирования спора, как до подачи искового заявления, так и при рассмотрении дела в суде, суд на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, приходит к выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления истцов без рассмотрения.

Согласно ч.4 ст.61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочия представителей на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом, а в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом, в ином документе. Полномочия представителя также могут быть выражены в заявлении представляемого, сделанном в судебном заседании, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Рассматриваемые нормы права направлены на выяснение и подтверждение действительной воли заявителя на инициирование судебного процесса, на предотвращение случаев осуществления действий неуполномоченных лиц от имени истца в арбитражном процессе, кредитора в деле о банкротстве, то есть по существу защищает интересы заявителя.

Оставление заявления без рассмотрения по указанному основанию возможно при отсутствии у лица, обратившегося в суд права требовать от суда рассмотрения и разрешения спора в определенном процессуальном порядке.

По смыслу указанной процессуальных норм в системе иных норм действующего законодательства, в частности, п.2 ст.183 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод об оставлении заявления без рассмотрения по основанию его подписания неуполномоченным лицом может быть сделан судом, только если заявитель не выполнит предложение суда и не представит доказательства наличия полномочий у лица, подписавшего заявление, или последующего одобрения заявителем действий лица, подписавшего заявление.

Если подача искового заявления (заявления) была впоследствии одобрена уполномоченным лицом, имеющим право на его подачу, оснований для применения п.7 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Полномочия представителя ФИО4 на представления интересов в арбитражном суде подтверждены доверенностью от 01.07.2022 от предпринимателя ФИО3 (л.д.72-73), от 01.06.2022 от предпринимателя ФИО6 (л.д.74-75), доверенностью от 26.07.2022 от предпринимателя ФИО2 (л.д.21).

Более того, в ходе судебного заседания 02.02.2023 предпринимателями ФИО3 и ФИО2 полномочия представителя ФИО4 одобрены.

При таких обстоятельствах судом приняты процессуальные меры на установление действительной воли заявителей на подписание искового заявления, основания для применения п.7 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

ООО УК "Юнимолл" является собственником комплекса строений и земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...> км, д. 34. 

В том числе обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 14:36:104019:442 площадью 407 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - зона производственно-коммунальных объектов 4 класса вредности.

В 2020 году на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104019:442 ООО УК "Юнимолл" своими силами и за свой счет без получения разрешения на строительство возвело одноэтажное нежилое здание, площадью 217,9 кв. м (согласно сведениям технического паспорта от 23.05.2021); после завершения строительства 22.04.2021 общество обратилось в администрацию с заявлением N 3249 о выдаче разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения его заявления, обществом получен мотивированный отказ от 30.04.2021 N 5039-ДГ в предоставлении разрешения на строительство по мотиву того, что: 

1) объект возведен до получения на разрешения на строительство; 

2) нарушен минимальный отступ от границ земельного участка; 

3) к проектной документации не приложены результаты инженерных изысканий, перечень мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства (объекту торговли); 

4) несоответствие документации по планировке территории (ППТ, ПМТ), нахождение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий: объектов системы электросетевого хозяйства (ЛЭП высокого напряжения); 

5) несоответствие возведенного объекта (магазин) виду разрешенного использования земельного участка: зона производственно-коммунальных объектов 4 класса вредности.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 07.10.2021 по делу N А58-4799/2021, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.05.2022, отказано в иске ООО УК "Юнимолл" о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, площадью 217,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104019:442 по адресу: 

<

...> км, д. 34, литер Ж (л.д.101-111).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, задаток согласно ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен.

В силу п.2 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, если она несет ответственность за неисполнение договора.

Толкование указанной нормы, в совокупности с правилами статей 330, 393 - 394, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, разграничивающими неисполнение обязательства и его ненадлежащее исполнение, позволяет заключить, что взыскание задатка в двойном размере как форма имущественной ответственности реализуется лишь в случае неисполнения обеспеченного задатком обязательства.

Проанализировав содержание условий предварительного договора от 03.09.2019 в совокупности, по правилам, предусмотренным ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом условий п.п.1.1, 2.1 предварительного договора суд признает денежную сумму, перечисленную соистцами в качестве задатка, авансом в счет будущей выкупной цены имущества по основному договору купли-продажи.

Факт получения 5 000 000 руб. денежных средств ответчиком не оспорен, такой вывод не следует из материалов дела.

Оплата задатка одним из покупателей в полном объеме не противоречит условиям договора, денежные средства приняты ответчиком.

Как следует из расписки от 02.12.2022 (л.д.99) и пояснений предпринимателя ФИО3, предпринимателя ФИО6, данных в судебном заседании 02.02.2023, предприниматель ФИО3 произвел перечисление денежных средств от всех покупателей.

Заключению основного договора корреспондирует получение покупателями уведомления продавца о завершении строительства объекта. Из переписки сторон следует наличие интереса к заключению основного договора, что исключает применение положений п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судом исковые требования удовлетворены.

При подаче иска индивидуальным предпринимателем ФИО2 уплачена государственная пошлина в сумме 73 000 руб., что следует из платежного поручения от 26.07.2022 № 265 (л.д.47).

Соглашением от 25.07.2022 соистцы произвели распределение расходов по уплате государственной пошлины на предпринимателя ФИО2 с возмещением ему предпринимателями ФИО3, ФИО6 часть уплаченной государственной пошлины: 24 090 руб. на предпринимателя ФИО7, 24 820 руб. на предпринимателя ФИО3 (л.д.46).

По результатам рассмотрения дела, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом расходы по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика с учетом распределения согласно вышеуказанному соглашению от 25.07.2022.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юнимолл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 300 000 руб.; а также 73 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юнимолл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 300 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юнимолл" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 400 000 руб. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

 

Судья                                                                                                            Т. С. Шамаева