АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-1486/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 22 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоФИО3 а Н.Б.,

судейКачур Ю.И.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югрыот 28.03.2022 (судья Кузнецова Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 (судьи Горбунова Е.А., Зорина О.В., Зюков В.А.)по делу № А75-1486/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ВНСС» (ИНН 

<

***>), принятыепо заявлению ФИО2 о разрешении разногласий.

Суд установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «Строительная компания ВНСС» (далее – строительная компания, должник) 10.02.2022 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило заявление ФИО2 (далее также заявитель) о разрешении разногласий по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, согласно которому заявитель просит утвердить порядок и условия проведения торгов по реализации обеспеченного залогом имущества должника в отношении жилой квартиры № 33, расположенной по адресу: 

<

...> (далее – квартира), предусматривающие преимущественное право выкупа ФИО2 квартиры по цене 2 377 587,26 руб.

Определением от 28.03.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 06.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с принятыми определением и постановлением, ФИО2 обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование кассационной жалобы её податель ссылается на то, что утверждённое залоговым кредитором положение о порядке продажи квартиры не соответствуетстатьям 2, 17, 18, 55 Конституции Российской Федерации и не учитывает заключённыйдо предоставления жилого помещения в качестве залога договором найма жилого помещения от 25.12.2008, предусматривающий  преимущественное право покупки данного имущества.

По утверждению кассатора, суды не дали должной оценки доводам заявителяо ненадлежащем определении стоимости квартиры, а именно то, что при проведении оценки не учтено наличие прав ФИО2 на недвижимое имущество.

В судебное заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле,не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствиев порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ).

Представитель акционерного общества «Ипотечное агентство Югры» (далее – Агентство), несмотря на обеспеченную судом возможность участия в судебном заседании посредством онлайн-связи, участие не обеспечил.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверивв соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность определения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, определением от 26.10.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в реестр требований кредиторов строительной компании включено требование Агентства по договору займа от 04.03.2013 № 1627 в размере 70 608 624,00 руб., как обеспеченные залогом недвижимого имущества,в том числе квартирой.

Будучи залоговым кредитором, Агентство представило положение о порядкеи условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего строительной компании, являющегося предметом залога. Стоимость квартиры установлена в размере 6 226 116 руб. согласно ответа от 14.10.2021 общества с ограниченной ответственностью «Специализированная фирма «РусЭксперТ». 

Разногласия по вопросу начальной стоимости квартиры между лицами, участвующими в деле, отсутствовали.

На основании приведённого положения объявлены торги, о чём конкурсным управляющим должником 14.01.2022 опубликовано соответствующее сообщениев Едином Федеральном реестр сведений о банкротстве за номером 8025136.

Обращаясь с заявлением о разрешении разногласий, заявитель сослался на наличиеу него преимущественного права покупки квартиры на предложенных им условиях в силу заключения с должником договора найма от 25.12.2008 до предоставления жилого помещения в качестве залога (2013 год).

Суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, разрешая сложившиеся разногласия, исходил из того, что заявленное в настоящем случае право преимущественной покупки имущества должника-банкрота не основано на нормах действующего законодательства и не может быть удовлетворено в предложенномФИО2 варианте.

Суд округа считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.

В соответствии со статьёй 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) заявленияи ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее, чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иноене установлено настоящим Законом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Федерального законаот 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Законоб ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на жилой дом (квартиру), заложенный по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого жилого дома (квартиры) требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит);  сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригоднымдля постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартируи реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры,их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого домаили квартиры (пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке).

Поскольку требование Агентства включено в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом квартиры, на данный предмет залог может быть обращено взыскание.

Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением подлежит реализации на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акто признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на всёего имущество.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель - наибольшее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота.

Смысл преимущественного права приобретения заключается в том, что какое-то имущество продаётся третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. При этом даже не будучи участниками торгов, такие лица вправе воспользоваться их результатом для реализации своего преимущественного права приобретения имущества должника.

Вместе с тем судами верно отмечено, что преимущественное право покупкине предполагает возможность заключения договора на условиях желаемой цены,как на то указано заявителем.

Цена квартиры должна быть определена по результатам открытых торгов.

Более того, право приобретения заявителем спорного имущества вне процедуры банкротства являлось предметом рассмотрения суда общей юрисдикции:

решением от 08.08.2014 по делу № 2-2950/2014 отказано в удовлетворении иска заявителя к должнику об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения. Третьи лицом привлечено Агентство;

решением от 31.08.2015 по делу № 2-4286/2015 отказано в удовлетворении иска заявителя к должнику, Агентству о признании договора недействительным, обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения;

решением от 23.03.2016 по делу № 2-409-1542/2016 отказано в удовлетворении иска заявителя к должнику и Агентству о возложении обязанности заключить договоро частичном переводе долга, с передачей прав и обязанностей в пределах балансовой стоимости квартиры, с передачей прав и обязанностей в пределах балансовой стоимости квартиры, с прекращением залога в отношении квартиры, и о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Обязательность судебного акта не может быть преодолена в порядке,не предусмотренном процессуальным законодательством. В частности, вступившийв законную силу судебный акт суда общей юрисдикции не может быть пересмотрен путём заявления в обособленном споре в арбитражном деле о банкротстве должника требования об обязании должника заключить договор купли-продажи квартиры, предоставления арбитражным судом заявителю на этот объект недвижимости иммунитета.

Вопреки суждениям кассатора о нераскрытии конкурсным управляющим перед потенциальными покупателями факта пользования квартирой, суд апелляционной инстанции отметил, что в объявлении о проведении торгов в отношении спорного помещения отражено наличие заключённого договора найма жилого помещенияс ФИО2 сроком действия до 25.12.2023, представлен проект договора купли-продажи имущества на торгах с указанием наличия договора найма жилого помещенияв отношении спорного имущества.

При этом, исходя из законодательного урегулирования, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключённые до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество само по себене прекращает заключённых до или после возникновения ипотеки договоров наймаили аренды жилого помещения.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа считает, что суды первой и апелляционной инстанций исследовали все приведённые сторонами спора доводы, дали им надлежащую и мотивированную правовую оценку, нормы законодательства о банкротстве применены судами правильно, выводы судово применении норм права соответствуют установленным ими обстоятельствам, нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного судебного акта, не допущено.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела и иное толкование ими положений действующего законодательства не являются основаниемдля отмены обжалованных судебных актов в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 28.03.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 06.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного судапо делу № А75-1486/2020, оставить без изменения, кассационную жалобу –без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийН.Б. ФИО3

СудьиЮ.И. Качур

ФИО1