Дело № А32-11644/2024

г. Краснодар

11 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2024. 

Полный текст мотивированного решения изготовлен 11.07.2024.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе:

судьи Купреева Д.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению: 

Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар,

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Анапа Краснодарского края,

о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – доверенность от 05.06.2024 № 69-04-2520/24, ФИО2 – доверенность от 05.06.2024 № 69-04-2514/24;

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 29.03.2024;

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» (далее - общество) о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении объекта: «Жилой комплекс «Виноград» по ул. Виноградная в с. Супсех Анапский район» (корпус 1, 4), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:8466. 

Основания требований изложены в заявлении.

Представители заявителя в судебном заседании присутствовали, заявленные требования поддержали. Представитель ответчика в судебном заседании присутствовал, против заявленных требований возражал, ссылаясь на введение объекта в эксплуатацию и начало процедуры регистрации объектов долевого строительства на собственников. 

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» имеет статус юридического лица и осуществляет деятельность в области долевого строительства, а именно строительство объекта: «Жилой комплекс «Виноград», в соответствии с раз

решение

м на строительство от 02.07.2021 № 23-301000-15-2021, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Супсех, ул. Виноградная 7а. Строительство осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:8466. 

Пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что контролирующий орган ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно проектной декларации по объекту в редакции от 11.01.2022 № 23-002412, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительств, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 30.09.2023, срок передачи объекта долевого строительства – 30.10.2023. 

Согласно проектной декларации по объекту в редакции от 05.02.2024 № 23-002412, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительств, общая сумма обязательств застройщика по объекту составляет 501 458 000 рублей. 

Вместе с тем информация о заключенных дополнительных соглашениях о переносе сроков передачи объекта долевого строительства, а также о выдаче ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта, в департамент не поступала. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по данному делу, суд руководствовался следующим.

С 01.01.2016 Департамент является правопреемником управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, то есть органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Краснодарского края.

В соответствии с пунктами 1, 3 части 15 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если застройщиком более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, если застройщиком не удовлетворены требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частями 1, 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

При этом статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства, а именно осуществляет строительство объекта «Жилой комплекс «Виноград», расположенного по адресу:  

<

...>. Строительство осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:8466.

Разрешение на строительство от 02.07.2021 № 23-301000-15-2021.

Согласно проектной декларации по объекту в редакции от 11.01.2022 № 23-02412, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительств, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 30.09.2023, срок передачи объекта долевого строительства – 30.10.2023.  

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что общество продлены сроки получения разрешения на ввод и передачу объектов в эксплуатацию. 

В соответствии с внесенными изменениями в разрешение на строительство от 31.10.2023 строительство объекта капитального строительства осуществляется в два этапа: 1 этап строительства – корпус 1 и корпус 4; 2 этап строительства – корпус 2 и корпус 3.

Сроки ввода в эксплуатацию были продлены: 1 этап строительства – на II квартал 2024 года, 2 этап строительства – на III квартал 2024 года.

Согласно ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, срок передачи корпусов 1 и 4 указанного объекта, предусмотренный договорами – II квартал 2024 года. 

Согласно внесенным изменениям в проектную декларацию срок передачи объекта долевого строительства (корпуса 1 и корпуса 4) участникам долевого строительства был продлен до 30.06.2024.

В соответствии с отзывом ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» уведомления о переносе завершения строительства многоквартирных домов и срока передачи объекта долевого строительства были направлены участникам долевого строительства в установленном законом порядке.  

Вследствие чего в Управлении Федеральной службы государственной регистрации по Краснодарскому краю были зарегистрированы дополнительные соглашения об увеличении срока передачи объекта участникам долевого строительства, заключенные между ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» и участниками долевого строительства.

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края выдал обществу заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации от 19.04.2024 № 02-862, которым подтверждено, что объект капитального строительства «Малоэтажные многоквартирные жилые дома с автостоянкой по адресу: 

<

...>. Корректировка 2» - 1 этап строительства (1 корпус и 4 корпус) соответствуют требованиям пункта 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и проектной документации шифр № 003-2021, разработанной индивидуальным предпринимателем ФИО4 

Администрация муниципального образования города-курорта Анапа выдала обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.04.2024 № 23-37-27-2024, а именно, «Малоэтажные многоквартирные жилые дома с автостоянкой по адресу: 

<

...>. Корректировка 2» - 1 этап строительства (1 и 4 корпусы). 

Сведения о полученном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 27.04.2024 № 23-37-27-2024 размещены на официальном сайте Единой информационной системе жилищного строительства от 06.05.2024. 

Изучив материалы дела, суд считает возможным в данном случае применение правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 20 постановления от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях», где указано, что приостановление лицензии не является административным наказанием, а представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц. 

В соответствии Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 18.01.2019 № 15-П меры административной ответственности и правила их применения должны не только отвечать характеру правонарушения, его опасности для защищаемых законом ценностей, но и обеспечивать учет причин и условий его совершения, личности правонарушителя и степени вины, гарантируя адекватность порождаемых последствий для лица, привлекаемого к ответственности, тому вреду, который был причинен в результате правонарушения.

Указанные меры не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также право частной собственности. 

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.1999 № 11-П, принцип соразмерности, выражающий требования справедливости, предполагает установление публично-правовой ответственности лишь за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении взыскания. 

Положения пункта 3 части 15 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ не устанавливают безусловной обязанности суда при наличии приведенных в этой норме оснований принять решение о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости. 

Такая мера государственного принуждения по своей правовой природе является публично-правовой санкцией и должна соответствовать требованиям, предъявляемым к подобного рода мерам юридической ответственности. 

В частности, применение конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным и соответствующим характеру совершенного деяния. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что многоквартирный жилой дом возведен на законных основаниях, договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участниками заключены в установленном порядке, прошли государственную регистрацию.

Таким образом, в отношении указанных объектов отсутствуют основания приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Приостановление деятельности ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» лишает общество права и возможности осуществления уставной деятельности, привлечения инвесторов, заключения с банками договоров кредитования и поручительства, а также затягивает процедуру 2 этапа строительства, что затрагивает интересы потенциальных дольщиков. 

Кроме того, применение запрашиваемой департаментом принудительной меры в виде приостановления осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, на срок 5 месяцев, в данном случае остановит регистрацию актов приема-передачи построенного объекта долевого участия, чем будут нарушены права и интересы участников долевого строительства, в защиту которых обязан действовать департамент, согласно положений Федерального закона № 214-ФЗ.

При обращении с требованием о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику специальной предупредительной меры, непосредственно связанной со спецификой осуществляемой деятельности и ограничивающей временно правоспособность юридического лица, но и то, что ее принятие является необходимым для гарантии экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

Департамент в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела бесспорных доказательств наличия оснований для применения к ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» специальной принудительной меры.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что в данном случае в отношении ООО «Специализированный застройщик «Югстройзаказчик» отсутствуют основания для приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В этой связи, требования Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края не подлежат удовлетворению.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2022 по делу № А32-16329/2021, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.03.2018 по делу № А43-10456/2017. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.    

Судья                                                                                                                  Д.В. Купреев