АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 января 2025 года

Дело №

А21-9395/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В, судей Рудницкого Г.М.,ФИО1, 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 20.12.2024), 

рассмотрев 16.01.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2024 по делу № А21-9395/2023,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании приобретения в силу закона статуса арендатора земельного участка по договору аренды  земельного участка от 09.06.2015 № 012355 на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего арендатора, путем внесения необходимых изменений о перемене арендатора в названный договор; об обязании предоставить надлежащую заверенную копию указанного договора аренды земельного участка в действующей редакции, сведения, необходимые для осуществления арендатором арендных платежей. 

Также в рамках дела № А21-12780/2023 предпринимателем было заявлено требование о признании недействительным письма Комитета от 13.07.2023 № и-КМИ-19/22321. 

Определением суда от 23.10.2023 дела № А21-9395/2023 и А21-12780/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А21-9395/2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Подводречстрой», адрес: 236004, Калининград, Парковый 

<

...>, VI из лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество). 

Решением суда от 05.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 05.07.2024 данное решение оставлено без изменения.

Администрация, не согласившись с обжалуемыми судебными актами, обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель считает несоответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод судов о том, что в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца (Общества), к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме. Кассатор указывает, что договор предполагает сложное использование земельного участка, а права предпринимателю ФИО2 переданы только в части эксплуатируемого ею здания площадью 631,3 кв.м, ФИО2 не может претендовать на право аренды всего земельного участка площадью 22 392 кв.м. Более того, по мнению Администрации, Общество из арендных отношений, основанных на договоре от 09.06.2015                      № 012355, не выбыло. Позиция кассатора подробно изложена в самой жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением суда 14.01.2025 в составе суда произведена замена  судьи Сапоткиной Т.И. в связи с отпуском на судью Рудницкого Г.М.

До начала судебного заседания от общества с ограниченной ответственностью «ВБК-СТРОЙТЕХ» как кредитора Общества в суд округа поступило ходатайство о привлечении его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу статей 51, 284 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции.

По смыслу приведенных норм права, суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по привлечению к участию в деле третьих лиц и формированию состава участников арбитражного процесса, в связи с чем ходатайство о привлечении третьего лица не подлежит принятию к рассмотрению.

В судебном заседании представитель ФИО2 против  удовлетворения жалобы возражал.

Остальные лица, участвующие в споре, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодателем) и открытым акционерным обществом «Народное предприятие «6 экспедиционный отряд подводнотехнических работ» (арендатором) заключен договор от 09.06.2015 № 012355 аренды земельного участка площадью 22 392 кв.м с кадастровым номером 39:15:111814:18, расположенного по адресу: Калининград, пос. Прегольский, в целях использования под административный блок и строительство хозяйственной базы и стоянки плавтехсредств, на срок до 10.08.2059.

На основании соглашения о переуступке от 14.08.2015 права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский отряд подводнотехнических работ» (которое впоследствии переименовано в Общество) в связи с переходом к нему 13.08.2015 права собственности на находящееся на земельном участке нежилое здание площадью 631,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:111814:22. 

Обществом по договору купли-продажи от 07.05.2018 названное нежилое здание передано в собственность индивидуального предпринимателя ФИО4. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2021 по делу № А21-6855/2020-57 сделка по заключению договора купли-продажи от 07.05.2018 признана недействительной, применены последствия недействительности сделки в форме возврата Обществу нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111814:22. 

Конкурсным управляющим Общества (продавцом) и предпринимателем ФИО2 (покупателем) 19.07.2022 заключен договор купли-продажи того же нежилого здания, согласно которому в состав передаваемого имущества входят вспомогательные для здания сооружения, принадлежащие продавцу и возведенные на участке, на котором располагается строение. 

Как указал истец, нежилое здание приобретено с неотделимыми улучшениями, расположенными в границах ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18, комплекс представляет собой единый имущественный комплекс: капитальный железобетонный забор с организованным дополнительным въездом, ливневая и канализационная система с очистными сооружениями; водопровод с артезианской скважиной; свайное (из железобетонных свай) поле под планируемое кабельное строительство обеспечения электрической работоспособности здания; вспомогательное здание сторожки, скважины и иные инженерные сети; пруд.

Указанное подтверждается заключением кадастрового инженера                    ФИО5 от 29.08.2022 с выводами о неделимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18.

Данные обстоятельства указаны в решении Арбитражного суда Калининградской области от 29.11.2022 по делу № А21-4730/2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023, которым (по результатам пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам) Администрации отказано в удовлетворении иска к Обществу и предпринимателю ФИО4 о разделе земельного участка площадью 22 392 кв.м с кадастровым номером 39:15:111814:18, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2015 № 012355. 

Предприниматель обратилась в Комитет с требованием об оформлении перехода к ней прав и обязанностей арендатора по договору.

Ссылаясь на несоразмерность площади земельного участка для использования объекта недвижимости, Комитет в письме от 13.07.2023 № и-КМИ19/22321 в удовлетворении соответствующего заявления отказал.

ФИО2, полагая действия Комитета и Администрации незаконными, нарушающими ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Администрация и Комитет указывали на отсутствие в границах спорного земельного участка каких-либо иных объектов недвижимости, кроме нежилого здания площадью 631,3 кв.м с кадастровым номером  39:15:111814:22, при этом площадь земельного участка 22 392 кв.м несоразмерна площади, занимаемой этим объектом и необходимой для его использования.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд округа, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В числе основных принципов земельного законодательства в Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Данные нормы корреспондируют с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 14), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 25), по смыслу которых при отчуждении объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды,  его покупатель в силу прямого указания закона приобретает исключительное право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В рассматриваемом случае суды исходили из того, что в связи с приобретением предпринимателем по договору купли-продажи от 19.07.2022 здания со вспомогательными сооружениями, расположенными на соответствующем земельном участке, к предпринимателю в силу закона перешли все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды; довод ответчиков о несоразмерности площади земельного участка площади размещенного на нем здания суды опровергли ссылкой на преюдициальность судебных актов по делу № А21-4730/2020.

Между тем судами двух инстанций не учтено следующее.

Для правильного разрешения дела суду необходимо было установить, на каких условиях и в каком объеме истцу перешло от правопредшественника (Общества) право на земельный участок в связи с приобретением объекта недвижимости, выбыло ли Общество из арендных отношений.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов по продаже имущества должника, включенного в конкурсную массу Общества,                   ФИО2 приобрела здание площадью 631,3 кв.м с кадастровым номером  39:15:111814:22 по договору купли-продажи от 19.07.2022. Право аренды на спорный земельный участок на дату проведения торгов отсутствовало. По акту приема-передачи от 10.08.2022 Общество (продавец) передало покупателю указанное нежилое здание. Впоследствии зарегистрирован переход права собственности на данное здание. Как указано в пункте 1.1 договора, в состав передаваемого имущества входят вспомогательные для здания сооружения, принадлежащие продавцу и возведенные на участке, на котором располагается строение. Вместе с тем договор не содержит перечня вспомогательных сооружений, также в акте приема-передачи они не поименованы. 

В материалы дела не представлены, а судом не истребованы доказательства, подтверждающие, что ФИО2, помимо указанного здания, является собственником каких-либо сооружений на спорном участке, каким образом данные сооружения расположены на участке, являются ли сооружения вспомогательного использования (технологически связаны с основным объектом, имеют обслуживающее назначение по отношению к основному).

При этом сведений о том, что Общество на торги, помимо здания, выставило иные сооружения, возведенные на участке, не имеется.

Истец, претендующий на право аренды земельного участка, должен доказать, что на спорном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. 

Необходимость использования в полном объеме земельного участка для эксплуатации и обслуживания нежилого здания площадью 631,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:111814:22 истцом документально не подтверждена. 

Кроме того, судами не дана оценка тому, что спорный земельный участок первоначальному арендатору был предоставлен в различных целях использования: под административный блок и строительство хозяйственной базы и стоянки плавтехсредств. Использование земельного участка должно соответствовать виду разрешенного использования.

Предусмотренное нормами право на приобретение земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду (собственность) под принадлежащим собственнику объектом недвижимости обусловлено необходимостью эксплуатации этого объекта недвижимости, а не использовании земельного участка для иных целей. 

Указанное имеет значение для выводов суда о приобретении                 ФИО2 как покупателем объекта недвижимости в силу закона права аренды всего земельного участка по договору аренды от 09.06.2015 № 012355, о нарушении ее прав и законных интересов оспариваемым отказом Комитета в оформлении перехода к ней прав и обязанностей арендатора по этому договору.

В рамках дела № А21-4730/2020, на который сослались суды, данные обстоятельства не исследовались.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон, дать им правовую оценку, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.02.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2024 по делу № А21-9395/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий 

ФИО1