Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-164236/19-77-1355

19 декабря 2019 года.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2019 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновым И.А., 

с участием представителей: 

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 03.06.2016г., предъявлен паспорт), 

от ответчика: ФИО2 (доверенность №33-Д-1028/18 от 29.11.2018г., предъявлено служебное удостоверение №069/19, диплом) – до перерыва, ФИО3 (доверенность №33-Д-1041/18 от 29.11.2018г., предъявлено служебное удостоверение № 3371/17, диплом) – после перерыва, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 01.08.2013)

 к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился  в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I,  с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м., с учетом протокола разногласий: 

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи: «Цена Объекта составляет 11 650 00 (одиннадцать тысяч шестьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом № 08-5/19 от 20.05.2019г. об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО Независимая профессиональная оценка «СТАНДАРТ». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». 

- Пункт 3.2. Договора купли-продажи: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течении десяти лет со дня его заключения и изменению не подлежит.».

- Пункт 3.4. Договора купли-продажи: «Оплата по Договору вносится Покупателями ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателями до____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя не менее 97 083 (девяносто семь тысяч восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга». 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 13.03.2019г.  обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимости (нежилого помещения),  г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от  23.05.2019г. с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения),  г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м. 

Как указывает истец,  28.05.2019г.  он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене  11 650000 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик письмом от 30.05.2019г.  отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий,  в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении,  уточнить исковые требования  в соответствии с результатами судебной экспертизы, отказался. 

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва, полагал, что урегулирование разногласий подлежит по цене, предложенной Департаментом. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле письменные доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Арендатор, истец) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, Арендодатель) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося  в собственности  г. Москвы № 10-00027/12 от 24.12.2012г., согласно условиям которого на основании распоряжения ДИГМ № 3598-р от 31.10.2012г. «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды на объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» и протокола СГУП по продаже имущества города Москвы от 24.12.2012г. № 187-1 арендодатель сдает,  а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 233 кв.м.,  расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград,  кор. 1412, 1 этаж, пом.1, комн.1-3, 6-10, 14, 16-18, 19б, 21-23, срок действия с 25.12.2012г. по 24.12.2017г.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 13.03.2019г.  обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимости (нежилого помещения),  г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от  23.05.2019г. с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения),  г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м.  по цене 19 598 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец,  28.05.2019г.  он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене  11 650 000 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом, на основании отчета № 08-5/19 от 22.05.2019г. Об оценке рыночной стоимости.

Ответчик письмом от 30.05.2019г.  отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий,  в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 03.10.2019г. удовлетворено ходатайство истца о назначении  судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП», эксперту ФИО5 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 233,0  кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412 ( этаж1 , пом.1, ком. 1-3, 6-10, 14, 16-18, 19б, 21-23) по состоянию на 13.03.2019г., без учета НДС?

 Согласно экспертному заключению ООО «БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» по состоянию на  13.03.2019г.   рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 233,0  кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412 (этаж1 , пом.1, ком. 1-3, 6-10, 14, 16-18, 19б, 21-23),  составляет 17 660 000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). 

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил,  против цены, установленной  экспертизой не возражал.

Исходя из пояснений сторон, пояснений эксперта, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 17 660 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении  договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

В части требования об изменении пункта 3.2. договора купли-продажи  доводы истца судом отклоняются, поскольку  противоречат требованиям действующего законодательства. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы по госпошлину по иску в размере 6 000 руб. 00 коп. и расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 60 000 руб. 00 коп.  относятся на ответчика.  При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума  ВАС РФ от 11.07.2014г.  №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4  удовлетворить частично. 

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем ФИО4  при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м., изложив в следующей редакции:

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи: «Цена Объекта составляет 17 660 000 (семнадцать миллионов шестьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в соответствии с Заключением эксперта №1119/09-БЭ от 04.12.2019г., выполненным ООО «БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП» экспертом ФИО5. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- Пункт 3.4. Договора купли-продажи: «Оплата по Договору вносится Покупателями ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателями до____ числа каждого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя не 2 менее 883 000 (восемьсот восемьдесят три тысячи) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга...». 

В части требования об урегулировании разногласий по пункту 3.2. договора отказать. 

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 расходы по уплате госпошлины за подачу иска в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. и расходы за проведение по делу строительно-технической экспертиз в размере 60 000 (Шестьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

          Судья                                                     С.В. Романенкова