АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-453/2021

г. Краснодар

09 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 096.01.2023), в  отсутствие представителей истца – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320774600464544), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, министерства природных ресурсов Краснодарского края, администрации муниципального образования Абинский район, государственного казенного учреждения Краснодарского края «Комитет по лесу», публичного акционерного общества «Россети Кубань», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023 по делу № А32-453/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) ФИО2 (далее – глава хозяйства) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о взыскании 442 709 рублей 30 копеек внесенной по договору от 01.06.2015 № 8801000153 аренды многоконтурного земельного участка площадью 1 461 390 кв. м с кадастровым номером 23:01:0000000:389, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский р-н, в границах земель колхоза «Родина», относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее – договор аренды, земельный участок) арендной платы с 01.06.2015 по 05.04.2016 и части арендной платы с 01.06.2015 по 31.12.2018, приходящейся на включенные в состав земельного участка контуры с номерами 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36 – 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56 – 58, 60, 63, 70 площадью 487 731,53 кв. м, непригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности (далее – спорные контуры земельного участка), о понуждении к изменению договора аренды путем исключения из земельного участка спорных контуров и определения в качестве объекта аренды части площадью 973 658,47 кв. м земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Абинский район (далее – управление Росреестра, администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что фактическое состояние земельного участка соответствует его целевому назначению и условиям договора аренды. Договор аренды, являющийся одновременно актом приема-передачи земельного участка, подписан главой хозяйства без замечаний. Глава хозяйства в течение длительного периода исполнял условия договора аренды и не отказывался от него. Включение в состав земельного участка лесных массивов, охранных зон линий электропередачи, водных объектов общего пользования и участков под не принадлежавшими главе хозяйства объектами недвижимости могло быть установлено при подписании договора аренды, эти недостатки имели явный характер. Глава хозяйства при заключении договора аренды был осведомлен о составе и состоянии земельного участка. Особенности расположения контуров земельного участка не препятствуют осуществлению сенокошения, отгонного и пастбищного животноводства, товарной (пастбищной, индустриальной и прудовой) аквакультуры. На спорных контурах могут располагаться сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, участки, занятые многолетними насаждениями, в том числе садами, виноградниками, участки для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха). Сдача в аренду частей земельного участка, относящихся к лесному и водному фондам, занятых принадлежащим другому лицу жилом домом и постройками может служить основанием оспаривания договора аренды земельного участка как недействительной (ничтожной) сделки. Договор аренды земельного участка не признан недействительным. Глава хозяйства не вправе требовать возврата стоимости пользования теми частями участка, которые он считает непригодными для сельскохозяйственного использования. Положительными экономическими результатами использования земельного участка нивелируется отрицательный эффект в виде внесения платы за части участка, непригодные для эффективного сельскохозяйственного использования. Цель предоставления земельного участка в аренду, отраженная в аукционной документации, перенесена в условия договора аренды. Принятие главой хозяйства земельного участка во владение и пользование свидетельствует о его соответствии согласованным сторонами условиям договора аренды. Обеспечительные меры в виде ареста земельного участка и запрета на осуществление в отношении него регистрационных действий, нахождение части контуров земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия не препятствовали передаче земельного участка главе хозяйства и его фактическому использованию им с 01.06.2015. В представленных главой хозяйства актах обследования земельного участка не конкретизирована площадь частей земельного участка, на которых невозможно осуществление сельскохозяйственного производства. В деле отсутствуют платежные документы, по которым главой хозяйства внесена отыскиваемая часть арендных платежей. Департамент как арендодатель непосредственно не причинил главе хозяйства убытки.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2021 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края со следующей мотивировкой. Суды не оценили договор аренды на предмет наличия признаков ничтожности в связи с включением в состав земельного участка частей, относящихся к лесному и водному фондам, занятых принадлежащим третьему лицу жилым домом и постройками. При наличии у договора аренды признаков ничтожности только в части спорных контуров земельного участка следует также учесть, что аренда земельного участка без этих контуров могла быть более привлекательной с коммерческой точки зрения. Данное обстоятельство могло повлиять на количество и субъектный состав потенциальных арендаторов земельного участка, что в свою очередь отразилось бы на процедуре заключения договора аренды (на аукционе или без его проведения). Сохранение договора аренды только в части контуров земельного участка, по мнению главы хозяйства, пригодных для сельскохозяйственного использования, может повлечь нарушение прав и законных интересов граждан (крестьянских (фермерских) хозяйств), не заявивших о своем желании участвовать в аукционе только по причине наличия спорных контуров в составе земельного участка. Аналогичный подход следовало применить и к требованию главы хозяйства о внесении изменений в договор аренды. При решении вопроса о возврате внесенной арендной платы необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя. В отсутствие возможности пользоваться арендованным земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование, а у арендодателя отсутствуют правовые основания для сохранения фактически внесенных ему арендных платежей. С учетом принятых по другому делу обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок имелась неопределенность в вопросе о его принадлежности. При оценке соответствующих доводов главы хозяйства необходимо исходить из того, что до государственной регистрации договора аренды арендатор обязан был вносить плату только за фактическое использование объекта аренды (при доказанности этого обстоятельства). Также только за фактическое использование земельного участка (его части) с главы хозяйства могли быть удержаны арендные платежи в случае признания договора аренды (его части) ничтожной сделкой.

При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, министерство природных ресурсов Краснодарского края, государственное казенное учреждение Краснодарского края «Комитет по лесу», публичное акционерное общество «Россети Кубань». В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) принято изменение главой хозяйства предмета иска на требования о взыскании 442 709 рублей 30 копеек убытков, о понуждении к исключению из площади земельного участка общей площади 447 670,65 кв. м его спорных контуров (№ 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70, 72), о понуждении к изменению договора аренды путем исключения из земельного участка спорных контуров и определения в качестве объекта аренды части площадью 1 013 719,35 кв. м земельного участка, о понуждении к соответствующему перерасчету арендной платы с января 2019 года, о взыскании 119 961 рублей 46 копеек судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023, иск удовлетворен в части. С департамента в пользу главы хозяйства взыскано 244 809 рублей 25 копеек излишне внесенной арендной платы по договору аренды, а также 61 515 рублей 84 копеек судебных расходов. Департамент присужден к перерасчету с 01.10.2019 арендной платы, исходя из площади земельного участка 1 013 719,35 кв. м, пригодной для сельскохозяйственного использования. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что экспертным путем установлено, что спорные контуры земельного участка по своим пространственным признакам не могут быть использованы для целей производства сельскохозяйственной продукции. Наличие в составе земельного участка спорных контуров, непригодных для сельскохозяйственного использования, не свидетельствует о ничтожности договора аренды. Изменение договора аренды в части исключения из земельного участка спорных контуров приведет к нарушению прав и законных интересов потенциальных арендаторов, не принявших участие в торгах по причине наличия этих контуров, и ничтожности всего договора аренды. Наложенные обеспечительные меры по другому делу не препятствовали использованию земельного участка с 01.06.2015 по 05.04.2016. Часть денежных средств, на которые ссылается глава хозяйства в качестве переплаты по договору аренды, учтены в рамках другого дела в счет арендной платы за следующий период. До прекращения договора аренды не началось течение срока исковой давности по требованию о взысканию излишне внесенных арендных платежей. С учетом принятых по другому делу и вступивших в законную силу судебных актов о взыскании арендной платы по 30.09.2019 пересчет арендной платы возможен только с 01.10.2019. Судебные расходы подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Глава хозяйства и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. 

По мнению главы хозяйства, суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании суммы переплаты с 30.06.2018 по 31.12.2018, неверно определил дату начала перерасчета арендной платы, а также площадь части земельного участка, пригодной для сельскохозяйственного использования, не определил судьбу непригодных для сельскохозяйственного использования спорных контуров земельного участка, отказав при этом в их исключении из объекта аренды, необоснованно снизил сумму судебных расходов. 

Департамент настаивает на том, что решение суда по настоящему делу противоречит вступившим в законную силу судебным актам по делам № А32-52742/2018, А40-322191/2019, которыми установлены факты предоставления земельного участка главе хозяйства как единого объекта и его пригодность для сельскохозяйственного использования. Договор аренды является ничтожной сделкой. Отказ в исключении из объекта аренды непригодных для сельскохозяйственного использования спорных контуров земельного участка и понуждение к пересчету арендной платы повлекут безвозмездное пользование публичными землями, что противоречит одному из принципов земельного законодательства. Глава хозяйства пропустил срок исковой давности по требованию о взыскании убытков, а суд неверно квалифицировав это требование как взыскание излишне внесенной арендной платы. Экспертным заключением не подтверждена невозможность сельскохозяйственного использования спорных контуров земельного участка. Такая невозможность также не может быть обусловлена режимом зон с особыми условиями использования территории. При распределении судебных расходов нарушены принципы разумности и законности.

Отзывы на кассационные жалобы в суд кассационной инстанции не поступили. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими частичной отмене с принятием в этой части нового судебного акта.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельный участок осуществлена 26.11.2013 (в Едином государственном реестре недвижимости запись с номером регистрации 23-23-18/040/2013-512).

Администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали 01.06.2015 договор аренды земельного участка, относящегося к фонду перераспределения земель Краснодарского края для сельскохозяйственного использования на 49 лет до 31.05.2064. Фактическое состояние земельного участка определено как соответствующее условиям договора и целевому назначению (пункт 1.2), а договор – как единственный документ, подтверждающий передачу объекта аренды от арендодателя к арендатору с 01.06.2015 (пункт 1.3). Арендодатель обязан был передать арендатору земельный участок, свободный от прав третьих лиц, а в случае расторжения договора по своей инициативе – возместить арендатору убытки (пункты 3.2.1, 3.2.2). 

Заключению договора аренды предшествовало предварительное опубликование информации о возможном предоставлении земельного участка в аренду. После такой публикации в установленный срок единственное заявление о предоставлении земельного участка в аренду поступило от главы хозяйства.

В момент подписания договора аренды действовали принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 по делу № А32-11746/2015 обеспечительные меры в виде ареста земельного участка, площадь которого составляла 13 148 729 кв. м, и запрета управлению Росреестра на осуществление государственной регистрации любых действий в отношении зарегистрированного права аренды. Обеспечительные меры отменены определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка  осуществлена 05.04.2016 после отмены названных обеспечительных мер. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись с номером регистрации 23-23/018-23/018/600/2016-275/1. В связи с прекращением с 2016 года отдельных государственных полномочий администрации по распоряжению находящимися в региональной собственности земельными участками договор аренды земельного участка передан департаменту по акту приема-передачи от 25.05.2016.

В письме от 12.12.2018 управление архитектуры и градостроительства администрации привело информацию о наличии в границах ряда контуров земельного участка линий электропередачи на железобетонных опорах и подземного газопровода, естественного леса, древесно-кустарниковой растительности, водного объекта – озера, водоохранной зоны водного объекта – реки Сухой Хабль, пониженного рельефа местности, об отсутствии к ряду контуров земельного участка подъездных путей. Аналогичные сведения отражены в актах, составленных государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль» по результатам обследования земельного участка.

Ссылаясь на невозможность использования по установленному договором аренды разрешенному использованию спорных контуров земельного участка (№ 1, 4, 7, 10, 12, 13, 17, 19, 24, 25, 31, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 46, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70), общая площадь которых составляет 487 731,53 кв. м, глава хозяйства обратился в департамент с заявлением от 04.09.2019 об изменении договора аренды путем исключения этих контуров из состава объекта аренды и соответствующего уменьшения размера арендной платы. Письмом от 23.10.2019 № 52-42613/19-38-05 департамент уведомил главу хозяйства о принятом решении об отказе во внесении изменений в договор аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2019 по делу № А32-52742/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019, главе хозяйства отказано во взыскании с администрации 317 638 рублей 37 копеек убытков в виде арендной платы, внесенной за фактически неиспользуемые спорные контуры земельного участка. Суды исходили из того, что договор аренды заключен в порядке публичной процедуры, сторонами не оспорен и является действующим. Информация о возможном предоставлении земельного участка в аренду была доведена до неопределенного круга лиц. От главы хозяйства поступило единственное заявление о предоставлении земельного участка. Обеспечительные меры (арест), в последствии отмененные судом, не препятствовали передаче земельного участка во владение главе хозяйства. При заключении договора аренды главе хозяйства было достоверно известно о составе многоконтурного земельного участка. Глава хозяйства до заключения договора аренды мог и должен был удостовериться в надлежащем состоянии каждого из контуров земельного участка, в возможности их сельскохозяйственного использования. Подписав договор аренды, стороны подтвердили фактическое надлежащее состояние всего земельного участка. Глава хозяйства использует отдельные контуры земельного участка в целях агротуризма, выращивания натуральных овощей и фруктов. Он не доказал невозможность сельскохозяйственного использования (сенокошения, отгонного и пастбищного животноводства, товарной (пастбищной, индустриальной, прудовой аквакультуры (рыбоводства)) спорных контуров земельного участка в границах участкового лесничества, в охранных зонах линий электропередачи и подземного газопровода, в водоохранной зоне водных объектов (реки Сухой Хабль, озера), в зонах пониженного рельефа местности, изреженности профиля, естественного леса и древесно-кустарниковой растительности, в охранной зоне объектов культурного наследия – поселения Чигерёвское-1, курганная группа Чигерёвский-2 (за исключением строительных работ). Из материалов дела не следует, что на спорных контурах земельного участка не могут располагаться пашня, сенокосы, пастбища, насаждения, в том числе сады, виноградники, плодовые, ягодные, овощные, бахчевые и иные сельскохозяйственные культуры и картофель, а также осуществляться рекреационная деятельность. Использование одного из спорных контуров другим лицом под жилым домом и постройками позволяет главе хозяйства оспорить договор аренды земельного участка или отыскивать неосновательное обогащение с собственника данного объекта, но не взыскивать убытки в размере арендной платы за соответствующую площадь. Положительные экономические результаты использования земельного участка представлялись главе хозяйства более значимыми по сравнению с отрицательным эффектом в виде внесения платы за спорные контуры земельного участка, по его мнению, непригодные для эффективного сельскохозяйственного использования. Требование главы хозяйства о понуждении департамента к изменению договора аренды путем исключения из площади земельного участка (1 461 390 кв. м) площади его спорных контуров (487731,53 кв. м), непригодных для сельскохозяйственного использования, и определения в качестве объекта аренды оставшейся части (площадью 973658,47 кв. м) земельного участка оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения главой хозяйства обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2020 по делу № А40-322191/2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020, с главы хозяйства в пользу департамента взыскано 383 907 рублей 09 копеек задолженности с 01.07.2018 по 30.09.2019 и 16 172 рубля 37 копеек пени по договору аренды (с учетом имевшейся на начало искового периода переплаты в размере 36 773 рублей 63 копеек). Судебные акты также мотивированы тем, что глава хозяйства подписал договор аренды без каких-либо замечаний относительно состояния земельного участка. Земельный участок фактически передан в пользование главе хозяйства с 01.06.2015. Он был достоверно осведомлен о составе земельного участка и о состоянии каждого из его контуров. Земельный участок предоставлен главе хозяйства в аренду как единый объект, поэтому отыскание арендатором арендных платежей, ранее внесенных за пользование теми спорными контурами, которые он считает негодными для сельскохозяйственного использования, недопустимо. Между действиями администрации и расходами главы хозяйства на арендную плату лежат действия самого заявителя, сознательно выбравшего заключение договора аренды и принявшего земельный участок без замечаний. В нарушение условий договора аренды глава хозяйства не исполнил обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

В результате проведенной при новом рассмотрении настоящего дела судебной экспертизы экспертами автономной некоммерческой организации «Бюро судебной экспертизы в Краснодарском крае» подготовлено заключение от 22.04.2022 № 03/04 с выводами о том, что площадь контуров земельного, пригодных для сельскохозяйственного использования, составляет 1 013 719,35 кв. м. Спорные контуры (№ 4, 7, 10, 12,13,17, 19, 24, 25, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 47, 50, 54, 56, 57, 58, 60, 63, 70, 72) по своим пространственным признакам не могут быть использованы для целей производства сельскохозяйственной продукции. Причинами такой невозможности являются отсутствие доступа на спорные контуры земельного участка в связи с погодными условиями, а также их нахождение в границах участкового лесничества, в охранных зонах линий электропередачи, подземного газопровода и кабеля связи, в водоохранной зоне водных объектов (реки Сухой Хабль, озера), в зонах пониженного рельефа местности, изреженности профиля, естественного леса и древесно-кустарниковой растительности, в охранной зоне объектов культурного наследия – поселения Чигерёвское-1, курганная группа Чигерёвский-2. На всех контурах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, при этом никакое из них не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы, в том числе экспертное заключение, посредством которого разъясняются возникающие при рассмотрении дела вопросы, требующие специальных знаний (части 4, 5 статьи 71, часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса).

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса). 

В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П). 

По смыслу данных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснений при рассмотрении дела о взыскании по договору в обязательном порядке устанавливаются обстоятельства, свидетельствующие о его действительности. Такие преюдициально установленные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении с участием тех же лиц дела о внесении изменений в договор. Оценка указанных обстоятельств, данная в ранее рассмотренном деле, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Последний может прийти к иным выводам, которые должны быть соответствующим образом мотивированы.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации в качестве ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный законодательный запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) на арендодателя по договору аренды возлагается обязанность по предоставлению арендатору имущества за плату во временное владение и пользование, а на арендатора – по своевременному внесению арендной платы (статьи 606, 614), которая может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме периодически платежей (подпункт 1 пункта 2 статьи 614). Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103). 

Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендной платы и по иным условиям пользования сторонами достигнуто и исполняется, то такое соглашение связывает их обязательством, независимо от факта государственной регистрации договора аренды. В этом случае, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с таким соглашением (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6). Заключению такого договора должно предшествовать опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей и обеспечение иным гражданам (крестьянским (фермерским) хозяйствам) возможности подать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18). В отсутствие таких конкурирующих заявлений договор заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18), а в случае их поступления – принимаются решения об отказе в предоставлении участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, устанавливаются соответствующими уполномоченными органами (статьи 22, 39.7 Земельного кодекса).

Исковая давность определяется как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 195, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

По смыслу названных норм и разъяснений излишне внесенная регулируемая арендная плата за пользование публичным земельным участком, перечисленная арендатором во исполнение договора аренды, составляет неосновательное обогащение арендодателя. Арендатор такого участка не может не знать о внесении им платежа в размере, превышающем регулируемую арендную плату за конкретный период. Он может обратиться к арендодателю с требованием о возврате излишне уплаченной суммы с момента ее внесения. Именно с этого момента подлежит исчислению срок исковой давности по соответствующему требованию.

Правовая позиция о том, что арендатор по долгосрочному договору аренды узнал или должен был узнать о нарушении своих прав излишним или ошибочным внесением арендных платежей в большем размере, чем предусмотрено договором, только после прекращения договора аренды, когда оставшиеся у арендодателя денежные средства уже не могли быть зачтены в счет следующих периодов, не является универсальной и сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 4864/10 применительно к уникальной совокупности установленных по конкретному делу обстоятельств. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того, что стороны договора аренды отступили от условий заключенного ими договора в части порядка внесения арендной платы. Арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывал размер арендной платы и производил авансовые платежи, значительно превышающие размер периодических платежей, а арендодатель – самостоятельно без возражений засчитывал их в счет арендных платежей за последующие периоды до момента прекращения действия договора аренды. Такое исполнение договора не привело к нарушению прав какой-либо из сторон по договору, ни одна из них не заявила о нарушении условий договора. В этой связи арендатор мог узнать о точной сумме переплаты только после прекращения договора аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, выполнив в полном объеме указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении от 31.08.2021, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам с участием главы хозяйства, департамента и администрации преюдициально установлено, что договор аренды заключен с соблюдением нормативно установленной публичной процедуры, сторонами не оспорен и является действующим. Информация о возможном предоставлении в аренду земельного участка, в состав которого входили спорные контуры, была доведена до неопределенного круга лиц. От главы хозяйства поступило единственное заявление о предоставлении земельного участка. При заключении договора аренды главе хозяйства было достоверно известно о составе многоконтурного земельного участка. Глава хозяйства до заключения договора аренды мог и должен был удостовериться в надлежащем состоянии каждого из контуров земельного участка, в возможности их сельскохозяйственного использования. Подписав договор аренды, стороны подтвердили фактическое надлежащее состояние всего земельного участка. Глава хозяйства использует отдельные контуры земельного участка в целях агротуризма, выращивания натуральных овощей и фруктов. Он не доказал невозможность сельскохозяйственного использования (сенокошения, отгонного и пастбищного животноводства, товарной (пастбищной, индустриальной, прудовой аквакультуры (рыбоводства)) спорных контуров земельного участка в границах участкового лесничества, в охранных зонах линий электропередачи и подземного газопровода, в водоохранной зоне водных объектов, в зонах пониженного рельефа местности, изреженности профиля, естественного леса и древесно-кустарниковой растительности, в охранной зоне объектов культурного наследия. Глава хозяйства не доказал, что на спорных контурах земельного участка не могут располагаться пашня, сенокосы, пастбища, насаждения, в том числе сады, виноградники, плодовые, ягодные, овощные, бахчевые и иные сельскохозяйственные культуры и картофель, а также осуществляться рекреационная деятельность.

Сторонами было достигнуто и исполнялось соглашение о размере арендной платы и по иным условиям пользования земельным участком, такое соглашение связало их обязательством, поэтому независимо от даты государственной регистрации договора аренды арендная плата подлежала внесению с момента передачи земельного участка главе хозяйства. Обеспечительные меры (арест), отмененные судом в последствии, не препятствовали главе хозяйства в использовании земельного участка.

Результатами проведенной при новом рассмотрении дела судебной экспертизы названные обстоятельства не опровергнуты. Выводы эксперта о непригодности спорных контуров земельного участка для сельскохозяйственного использования в связи с отсутствием доступа на них ввиду неблагоприятных погодных условий, с их нахождением в границах участкового лесничества, в охранных зонах линий электропередачи, подземного газопровода и кабеля связи, в водоохранной зоне водных объектов, в зонах пониженного рельефа местности, изреженности профиля, естественного леса и древесно-кустарниковой растительности, в охранной зоне объектов культурного наследия не могли служить основанием для мотивировки выводов, противоположных выводам по ранее рассмотренным делам с участием тех же лиц. 

При ином подходе были бы допущены нарушение преюдициальной связи судебных актов, обусловленной свойством обязательности как элемента их законной силы, опровержение опосредованных названными вступившими в законную силу судебными актами выводов судов о фактических обстоятельствах, дестабилизация судебных актов и их конфликт. На недопустимость последнего обращено внимание в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.05.2023 № 308-ЭС22-27759. 

На всех контурах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют. Владение главой хозяйства на правах аренды всем земельным участком при внесении арендной платы только за отдельные его части противоречило бы основополагающему принципу земельного законодательства – платности землепользования, а также институту аренды в целом.

Земельный участок без спорных контуров мог заинтересовать иные количество и субъектный состав его потенциальных арендаторов, что в свою очередь отразилось бы на процедуре заключения договора аренды (на аукционе или без его проведения). Изменение договора аренды путем исключения из объекта аренды спорных контуров земельного участка и соответствующего уменьшения арендной платы повлекло бы нарушение как установленной законом процедуры заключения договора аренды публичного земельного участка, так и прав и законных интересов лиц, не заявивших о своем желании участвовать в аукционе только по причине наличия спорных контуров в составе земельного участка. Такой договор был бы ничтожен в связи с его противоречием существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, явно выраженному законодательному запрету и посяганием на публичные интересы.

В рамках настоящего дела не установлена совокупность обстоятельств, применительно к которой в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 4864/10 сформулирована правовая позиция о начале течения срока исковой давности. Глава хозяйства как арендатор земельного участка должен был знать об обстоятельствах, по его мнению, влекущих уменьшение установленной договором аренды арендной платы. Срок исковой давности по требованию о возврате предполагаемой главой хозяйства излишне внесенной арендной платы подлежал исчислению с момента осуществления каждого периодического платежа. С учетом даты направления иска в суд (24.12.2020 согласно штампу почтового органа на конверте) и нормативного срока рассмотрения претензии за пределами трехлетнего срока исковой давности оказались требования главы хозяйства за период до 24.11.2017.

Арендная плата за исковой период по делу № А40-322191/2019 с 01.07.2018 по 30.09.2019 также не могла быть изменена путем удовлетворения иска главы хозяйства по настоящему делу. При ином подходе были бы допущены незаконные опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом и фактический пересмотр вступившего в законную силу судебного акта по не предусмотренной процессуальным законом процедуре.  

Приведенные правовые выводы по установленным по делу фактическим обстоятельствам исключали возможность удовлетворения исковых требований главы хозяйства. 

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право изменить решение или постановление суда первой или апелляционной инстанции в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023 по делу № А32-453/2021 отменить в части удовлетворения иска и взыскания судебных расходов. В удовлетворении соответствующей части требований отказать.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                    А.И. Мещерин