АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2207/18 

Екатеринбург

04 мая 2018 г.

Дело № А07-2040/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Тороповой М.В., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Джут – СТ» (далее – общество «Джут – СТ») на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2017 по делу № А07-2040/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Джут – СТ» - Курамшина Ф.Р. (доверенность от 20.06.2017 № 5), Салмина Г.Р. (доверенность от 02.05.2017 № 2);

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) – Сахаутдинова Г.Ф. (доверенность от 10.01.2018 № 01-05-15/13).

Общество «Джут – СТ» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к администрации с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в сумме 29 044 309 руб. 63 коп., упущенной выгоды в сумме 301 003 739 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление), Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Финансовое управление).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2017 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С администрации в пользу общества «Джут – СТ» взыскано неосновательное обогащение в сумме 25 095 428 руб. 70 коп., убытки в сумме 3 948 881 руб. 46 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2018 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационной жалобе общество «Джут – СТ» просит указанные судебные акты отменить в части отказа во взыскании упущенной выгоды, в постановление суда апелляционной инстанции и в части отказа во взысканиия неосновательного обогащения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, истец был вправе обратиться в суд с защитой своих прав, поскольку вина администрации в предоставлении земельного участка по договору аренды от 20.07.2008 № 930-01 с обременением была установлена ранее судебными актами по делу № А07-8527/2013 и № 2-6594/2014, имеющими в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора. Общество «Джут – СТ» утверждает, что расторжение и не перезаключение договоров аренды от 20.07.2008 № 930-02, от 20.07.2008 № 932-08 произошло вследствие неправомерных действий администрации. Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика убытков и неосновательного обогащения, связанных с исполнением договоров аренды от 20.07.2008 № 930-02, от 20.07.2008 № 932-08 являются законными  и обоснованными. Заявитель отмечает, что предоставляя обществу «Джут-СТ» земельные участки по договорам аренды, арендодатель не указал на наличие ограничений на данный земельный участок, в частности на то, что часть земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды от 20.07.2008 № 930-02, от 20.07.2008 № 932-08 на строительство и проектирование квартала 473, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ограниченный улицами Коммунистической, Гоголя, Свердлова, была занята зданиями, предоставленными для использование отдельным батальоном охраны и конвоирования подозреваемых и обвиняемых при Министерстве внутренних дел Российской Федерации по Республике Башкортостан конвойным батальоном и физическими лицами. Физическое существование зданий объяснялось администраций отсутствием зарегистрированных  прав третьих лиц на эти объекты (были заключены договора аренды, права собственности отсутствовали), и данные объекты подлежали сносу. По мнению заявителя, размер фактически понесенных затрат обществом «Джут – СТ» в связи с подготовкой строительства 6-секционного 9-этажного жилого дома документально подтвержден, и составляет 29 044 309 руб. 63 коп. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что условиями договоров аренды № 930-08, № 931-08, № 932-08 не предусмотрено возложение на арендатора обязанности по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также о том, что истец не предоставил доказательств совершения необходимых действий, направленных на обеспечение возможности строительства в срок до 31.12.2014. Более того, суд ошибочно применил вывод суда кассационной инстанции по делу № А07-18716/2015 о проведенных мероприятиях (затратах) по подготовке проекта планировки, поскольку затраты отнесенные обществом «Джут – СТ» при освоении представленных земельных участков не относился к предмету рассматриваемого спора по названному делу.  Заявитель указывает на то, что истец, согласно разработанной проектной документации в рамках комплексной застройки обществом «Джут – СТ» планировал построить 3 дома, фактически построено 2 дома и введены в эксплуатацию. Поскольку 6-секционный 9-этажный жилой дом, строительство которого оказалось невозможным, должен был располагаться на территории квартала № 473, для расчета упущенной выгоды обществом были использованы показатели двух аналогичных построенных объектов. С целью подтверждения упущенной выгоды истцом в материалы дела представлены акты приема передачи жилых домов в эксплуатацию и иные документы. При этом, администрация свои возражения и контррасчет упущенной выгоды не представила.

При рассмотрении спора судами установлено, что между администрацией и обществом «Джут-СТ» заключен договор от 09.09.2002  № 4248, по условиям которого, администрация разрешает обществу «Джут-СТ» проектирование жилого дома с административными помещениями и магазинами на первом этаже, с размещением подземной автостоянки на прилегающей территории по ул. Аксакова в кв. 473 в Кировском районе города со сносом жилого дома № 42 по ул. Аксакова, магазина «Корд» по ул. Аксакова, 44, складских помещений ГУ СП «Башсельхозтехника», гаража ГУИН МЮ РБ, гаража УСЭН Кировского района, самовольно установленных металлических гаражей, (п. 1 названного договора). 

Согласно п. 2 вышеназванного договора общество «Джут-СТ» обязалось осуществить выполнение проектно-изыскательских работ в срок до 15.01.2004, после утверждения рабочего проекта градостроительным советом в течение одного месяца заключить с администрацией города договор об условиях и сроках строительства жилого дома.

Между администрацией и обществом «Джут-СТ» заключен договор от 25.10.2004 № 4774/1, согласно п.1 которого администрация предоставляет обществу «Джут-СТ» право на проектирование жилого многоэтажного дома лит. 1 (Секции «В» «Г») со встроенными административными помещениями у пересечения ул. Свердлова и ул. Аксакова (II очередь) общей площадью 3 708,20 кв. м.

Общество «Джут-СТ» обязалось осуществить выполнение проектно-изыскательских работ и подготовительных работ в срок до 30.12.2005.  При этом в течение одного месяца после согласования рабочего проекта общество «Джут-СТ» обязалось заключить договор с администрацией города на период строительства объекта, в котором определить сроки строительства и долю администрации города за предоставление права застройки на земельном участке, с указанием объема денежных средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, и конкретных номеров передаваемых квартир (п. 2 договора от 25.10.2004 № 4774/1). 

Между администрацией и обществом «Джут-СТ» заключен договор от 23.08.2005 № 5537, по условиям которого администрация предоставляет обществу «Джут-СТ» право застройки земельного участка в Кировском районе города Уфа на проектирование жилого многоэтажного дома № 1 (Секции «В» «Г») со встроенными административными помещениями у пересечения ул. Свердлова и ул. Аксакова (II очередь) общей площадью 3708,20 кв. м. (п. 1 указанного договора).

Согласно п. 2 договора от 23.08.2005 № 5537 общество «Джут-СТ» обязалось в течение 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию на основании сессии Уфимского городского совета от 30.11.2004 № 8/9 передать с чистовой отделкой администрации ее долю, произвести перечисление денежных средств на расчетный счет администрации города за предоставление права застройки, построить дождевой коллектор, тепловой пункт, восстановить асфальтовое покрытие.

Постановлением администрации от 28.02.2007 № 830 обществу «Джут-СТ» предоставлен земельный участок площадью 33021 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов в квартале 473, ограниченный улицами Коммунистической, Гоголя, Свердлова, Аксакова в Кировском районе города Уфа в аренду сроком на 360 дней для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473. Основанием для предоставления земельного участка послужило предварительное согласование места размещения объекта строительства для общества «Джут-СТ», предусмотренного ненормативными правовыми актами о разработке проекта реконструкции застройки квартала.

Постановлением главы администрации от 02.07.2008 № 3155 в вышеназванное постановление от 28.02.2007 № 830 внесены изменения, в соответствии с которыми обществу «Джут-СТ» предоставляются в аренду сроком на 3 года для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473: земельный участок площадью 18311 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:53, земельный участок площадью 5279 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:54, земельный участок площадью 3571 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:55.

С обществом «Джут-СТ» были заключены договоры аренды от 20.07.2008 № 930-08, № 931-08, № 932-08 вышеназванных земельных участков сроком до 28.02.2010. Постановлением администрации от 03.05.2012 № 1638 срок указанных договоров продлен до 31.12.2014.

В соответствии с п.1.1 названных договоров, предоставление земелдьных участков произведено для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473. 

Постановлением главы администрации от 21.01.2011 № 84 обществу «Джут-СТ» была разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории квартала № 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа площадью 6,7 га.

  Постановлением главы администрации № 3630 утвержден проект планировки территории квартала № 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа площадью 6,7 га.

Из прилагаемого к постановлению положения о размещении в границах квартала объектов капитального строительства усматривается размещение наряду с существующими объектами девятиэтажного шестисекционного жилого дома по ул. Аксакова и по ул. Коммунистической с нежилыми встроенными помещениями (раздел 2 архитектурно-планировочные решения).

В пояснительной записке к проекту межевания территории квартала № 473 (графическая часть) приведена экспликация зданий, сооружений и участков, расположенных на территории квартала, из которой усматривается размещение 11 объектов, в том числе планируемых к созданию 2 кирпичных жилых домов, кирпичного блока обслуживания для оздоровительных занятий со встроено-пристроенной автостоянкой, кирпичного административного здания (номера по экспликации 2, 5, 7, 9); двух реконструируемых административных зданий (номера по экспликации 6, 8); двух секций построенного обществом «Джут-СТ» жилого дома (номера по экспликации 1,1А). Таблица подсчета перераспределения земель позволяет сделать вывод о планируемом размещении девятиэтажного шестисекционного жилого дома на земельном участке площадью 8006,1 кв. м (участок 2) образованного за счет перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53 и 02:55:010144:54.

Постановлением главы администрации от 24.04.2013 № 1856 управлению было предписано заключить с обществом «Джут-СТ» договоры аренды земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, находящихся в квартале 473, сроком до 31.12.2014, в том числе земельных участков: с кадастровым номером 02:55:010144:220 площадью 655 кв. м для проектирования и строительства блока обслуживания для оздоровительных занятий и встроенной подземной автостоянкой; с кадастровым номером 02:55:010144:221 площадью 423 кв. м для проектирования и строительства административного здания; с кадастровым номером 02:55:010144:224 площадью 6523 кв. м для проектирования и строительства жилого дома со встроено-пристроенным магазином, офисными помещениями и встроено-пристроенной подземной автостоянкой; с кадастровым номером 02:55:010144:226 площадью 7987 кв. м для проектирования и строительства 6-ти секционного жилого дома со встроенным магазином, встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой; с кадастровым номером 02:55:010144:227 площадью 57 кв. м для проектирования и строительства трансформаторной подстанции; с кадастровым номером 02:55:0101228 площадью 60 кв. м для проектирования и строительства трансформаторной подстанции.

Соглашениями от 08.05.2013 оформленными между управлением и обществом «Джут-СТ»  произведено расторжение договоров аренды № 930-08 и № 932-08 с 24.04.2013

Между управлением и обществом «Джут-СТ» были оформлены 17.07.2013 договоры аренды вышеназванных земельных участков №  820-13, 821-13, 822-13, 823-13, 824-13, от 07.08.2013 № 980-13 сроком до 31.12.2014, регистрация которых произведена не была. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2014  по делу № А07-8527/2013 договор аренды № 930-08 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010144:54, общей площадью 5 279 кв. м, признан недействительной сделкой в части предоставления в аренду части данного земельного участка площадью 2 918 кв. м, являющейся земельным участком с кадастровым номером 02:55:010144:2. Кроме того, были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:010144:219; 02:55:010144:220; 02:55:010144:221; 02:55:010144:223; 02:55:010144:224; 02:55:010144:225; 02:55:010144:226;02:55:010144:227; 02:55:010144:228, имеющих статус «временные».

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12.09.2014 по делу № 2-6594/2014 договор аренды земельного участка от 20.07.2008 № 930-08 признан недействительной сделкой в силу ее ничтожности в части предоставления в аренду 408 кв. м, являющихся земельным участком с кадастровым номером 02:55:010144:44, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54.

Из заключения общества с ограниченной ответственностью «Городской кадастр» и общедоступных сведений Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Республике Башкортостан усматривается, что в результате кадастровых работ по перераспределению земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:54 и 02:55:010144:55, после аннулирования сведений о вышеназванных земельных участках, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения в статусе «временные» о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 по делу № А07-18716/2015, оставленным без изменения судом апелляционной и кассационной инстанций, отказано в удовлетворении исковых требований общества «Джут-СТ» о признании незаконным решения администрации об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377 в аренду.

 

При рассмотрении дела № А07-18716/2015 суды пришли к выводу о том, что до 30.12.2004 между обществом «Джут-СТ» и администрацией было заключено соглашение о комплексном освоении земельного участка   в целях жилищного строительства, что свидетельствует о соблюдении условий п. 15 ст. 3 от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и наличии оснований для предоставления обществу «Джут-СТ» земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов.

Однако, общество «Джут-СТ» указанным правом в установленном порядке не воспользовалось, поскольку договоры № 930-08, № 931-08, № 932-08 заключены по истечении льготного срока, то есть после 30.12.2007 (20.07.2008), сроком более чем на девять месяцев (до 28.02.2010 с продлением до 31.12.2014)

На основании вышеизложенного у общества «Джут-СТ» в результате заключения договоров от 20.07.2008 № 930-08, № 931-08, № 932-08 не возникло право, предусмотренное п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку они не являются договорами аренды земельных участков предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства в смысле указанной статьи.

Поскольку договоры аренды земельных участков от 20.07.2008 № 930-08, № 931-08, № 932-08 не являются договорами аренды земельных участков предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей после 01.03.2015), для предоставления обществу «Джут-СТ» без проведения торгов земельного участка для строительства не имелось.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А07-28140/2015 в пользу общества «Джут-СТ» с управления (арендодателя по договору аренды от 20.07.2008 № 930-08) взыскано неосновательное обогащение в виде разницы между суммой внесенной обществом арендной платы по договору и платой, подлежащей внесению за фактически используемый участок (без включения в площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54 площадей 2918 кв. м и 408 кв., которые заняты строениями физических лиц и Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан, в отношении которых договор аренды был признан недействительным).

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, общество «Джут-СТ» указало, что на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010144:54, 02:55:010144:53, 02:55:010144:55, переданных ответчиком истцу по договорам аренды от 20.07.2008 № 930-08, от 20.07.2008 № 931-08, от 20.07.2008 № 932-08, построен и введен в эксплуатацию только 8-9 этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (первая и вторая очередь) (земельный участок с кадастровым номером 02:55:010144:55), тогда как планировалось еще строительство 6-ти секционного 9-ти этажного жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами  02:55:010144:54, 02:55:010144:53, что стало невозможным в связи с признанием договора аренды от 20.07.2008 № 930-08 недействительным. Однако, во исполнение постановлений главы администрации от 28.02.2007 № 830, от 05.12.2007 № 7714, от 24.04.2013№ 1856, договоров аренды от 20.07.2008  № 930-08, от 20.07.2008 3 932-08 общество «Джут-СТ» выполнило необходимые работы по проектированию и строительству квартала 473, представило на утверждение проект планировки территории квартала № 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа площадью 6,7 га в составе: чертеж планировки территории с отображением красных линий, линий регулирования застройки, осей улиц, линий дорог и проездов, согласно приложению № 1 к «Положению о размещении объектов капитального строительства, технико-экономические показатели, характеристики планируемого развития территории квартала № 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе года Уфа Республики Башкортостан» (проект утвержден постановлением главы администрации от 17.08.2012 № 3630), произвело за свой счет снос жилых домов № 39, 41, 41а, 43, 43/1, 45 по ул. Гоголя, № 38, 40 по ул. Коммунистической, № 73, 73/1 по ул. Свердлова, № 42 по ул. Аксакова в Кировском районе городского округа город Уфа и расселение проживающих в них граждан, оплатило арендную плату за арендуемые земельные участки до сентября 2013 года.

Указанные обстоятельства, в связи нарушением администрацией своих обязанностей по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54, по мнению истца, повлекли причинение обществу «Джут-СТ» убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды, требования о возмещении которых заявлены по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность арендодателя по фактической передаче объектов аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договоров нельзя признать исполненной надлежащим образом, поскольку земельные участки не были свободны от прав третьих лиц. Поскольку истец рассчитывал получить в свое владение и пользование земельные участки для целей строительства, арендодатель несет риск неблагоприятных последствий и возникшей правовой неопределенности в судьбе спорного земельного участка.

Приняв во внимание сделанные в заключении по результатам проведения судебной экспертизы выводы эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ребус» относительно размера фактически понесенных затрат общества «Джут-СТ» в связи с подготовкой строительства 6-секционного 9-этажного жилого дома, суд признал понесенные расходы связанными с подготовкой к строительству жилого дома, необходимыми, оправданными и целесообразными, а причиненные несением данных расходов убытки находящимися в причинно-следственной связи с виновными действиями администрации, предоставившей не пригодные для строительства участки. Суд также признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о возврате внесенной арендной платы по договорам аренды от 20.07.2008 № 930-08 и от 20.07.2008 № 932 за 2011 - 2013 гг.

Вместе с тем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания упущенной выгоды, поскольку истцом не доказана реальность получения обозначенных в иске доходов. Суд принял во внимание, что фактическое строительство планируемого здания не начато, предполагаемые экономические площади не установлены, возможные сроки завершения строительства не поддаются приблизительному прогнозированию, тем более сроки возможной реализации площадей дома. Более того, общество «Джут-СТ»  не доказало размер доходов, который могло получить в случае продажи помещений, сдачи в аренду планируемого здания. Заключение эксперта по вопросу определения названной величины суд признал ненадлежащим доказательством, так как исследовательская часть по вопросу об установлении размера предполагаемого дохода от реализации не созданного имущества (с учетом издержек строительства и иных издержек), который общество «Джут-СТ» могло получить при наличии возможности строительства 6-секционного 9-этажного жилого дома, ограниченного улицами Коммунистическая, Гоголя, Свердлова, Аксакова в Кировском районе г. Уфа, отсутствует; источник показателей стоимости строительства 1 кв. м жилого дома, валового дохода от реализации, валовой прибыли на 1 кв. м не ясен; каких-либо технических и аналитических расчетов не приведено; анализа продаж первичного жилья в Республике Башкортостан на основании статистических и прогнозных данных заключение не содержит; на применении какой методики исследования основаны выводы эксперта, не указано.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ст. 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 12, 13) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из положений п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного суда Российской Федерации от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 наличие зарегистрированного права собственности на строение, расположенное на земельном участке, как на недвижимое имущество, исключает строительство на этом же земельном участке и исполнение арендатором условий договора аренды данного участка, предоставленного ему уполномоченным публичным органом с целью строительства.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в соответствии с п. 1.1 договоров аренды от 20.07.2008 № 930-08, от 20.07.2008 № 931-08, от 20.07.2008 № 932-08, предоставление земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53, 02:55:010144:54, 02:55:010144:55 произведено обществу для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473.

В соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект планировки включает в себя схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах).

На основании вышеизложенного судом апелляционной инстанции правильно указано, что  обозначенная в договорах аренды цель предоставления земельного участка не предполагает предоставление в пользование арендатора незастроенного земельного участка.

Из основных принципов земельного законодательства, предъявляемых главой 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образованию земельных участков, а также правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации следует, что объект капитального строительства не может быть построен на двух разных земельных участках.

Вместе с тем ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иные положения данного Кодекса не содержат запрета на разработку градостроительного плана (как части проекта межевания) на несколько земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что сама по себе недействительность договора аренды от 20.07.2008 № 930-08 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54 в части наложения с земельными участками иных лиц, не может быть признана обстоятельством, автоматически исключающим возможность строительства 6-секционного 9-этажного жилого дома.

Поскольку доказательства, имеющиеся в деле, не позволяют сделать вывод о предоставлении истцу земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53 и 02:55:010144:54 для целей строительства 6-секционного 9-этажного жилого дома, установленная судебными актами недействительность договора аренды № 930-08 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54, не означает нарушения арендодателем своих обязанностей по передаче земельного участка, пригодного для целей строительства указанного истцом объекта. Вину ответчика в убытках общества обусловленных невозможностью его осуществления следует признать недоказанной.

При этом суд апелляционной инстанции учел, что расторжение договоров аренды № 930-08 и № 932-08 с 24.04.2013 произведено по соглашению сторон.  

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применяя ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. 

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Он определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. 

В силу п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Установив информированность общества «Джут-СТ» о наличии объектов недвижимого имущества и принадлежащих иным лицам земельных участков в пределах квартала 473 при разработке проектов планировки и межевания, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ссылаясь на разработанный самим обществом проект планировки, как доказательство невозможности строительства, истец не представил обоснования невозможности иного архитектурно-планировочного решения в отношении планируемого к постройке строительства 6-секционного 9-этажного жилого дома, не совпадающего с размещением существующих строений иных лиц.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А07-18716/2015 обществу «Джут-СТ» было отказано в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377 в аренду для целей строительства сроком до 2017 года, без проведения торгов.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что доказательств совершения необходимых действий, направленных на обеспечение возможности строительства в срок, указанный в заключенных 17.07.2013 договорах аренды в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Наряду с недоказанностью совершения администрацией виновных действий, которые повлекли невозможность строительства обществом 6-тсекционного 9-этажного жилого дома со встроенным магазином, встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой, судом апелляционной инстанции не установлено причинной связи между такими действиями ответчика и затратами общества по расселению жильцов сносимых домов и приобретению квартир, переданных в муниципальную собственность для расселения (суммы 5 355 000 и 17 831 970 руб.).

Из материалов дела следует, что приведенный в обжалуемом решении расчет затрат общества «Джут-СТ» по расселению жильцов сносимых домов и приобретению квартир, переданных в муниципальную собственность для расселения (суммы 5 355 000 и 17 831 970 руб.), и представленные истцом договоры купли-продажи и платежные поручения о перечислении денежных средств свидетельствует об отнесении их к домам, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Аксакова, 42 и г. Уфа, ул. Коммунистическая, 38.

Из плана квартала застройки и экспликации зданий, сооружений и участков, приведенной пояснительной записке к проекту планировки и межевания квартала 473 следует, что расположение этих объектов не совпадает с планируемым размещением 6-секционного жилого дома.

Анализируемые действия были совершены исходя из планируемого обществом освоения квартала целом, поскольку освоение квартала предполагало строительство и реконструкцию 11 объектов недвижимого имущества, часть из которых сдана в эксплуатацию (два жилых дома со встроено-пристроенными помещениями), не имеется оснований признать обозначенные в иске затраты на расселение понесенными в связи со строительством 6-секционного 9-этажного жилого дома.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  ввиду изменения законодательного регулирования, а также установленной в рамках дела № А07-18716/2015 невозможность квалификации договоров аренды договоров № 930-08, № 931-08, № 932-08 в качестве договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения земельного участка, совершенные обществом действия не связаны с исполнением названных договоров.

Судом апелляционной инстанции верно указано, что поскольку условиями договоров аренды от 20.07.2008 № 930-08, от 20.07.2008  № 931-08, от 20.07.2008 № 932-08 не предусмотрено возложение арендатора обязанности по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории, по аналогичным основаниям не подлежат квалификации в качестве убытков общества затраты общества «Джут-СТ» на межевание, признание домов аварийными (723 716 руб. 40 коп.) и затраты по проекту планировки и межеванию квартала (3 225 165 руб. 06 коп.).

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ожидания общества  «Джут-СТ» на продолжение отношений по освоению земельных участков в границах квартала 473 и заблуждения относительно правовой квалификации договоров аренды от 20.07.2008 № 930-08, от 20.07.2008 № 931-08, от 20.07.2008 № 932-08 не могут служить основанием для отнесения понесенных обществом затрат на администрацию, действия которой признаны соответствующими нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, установив отсутствие непосредственной связи цели предоставления земельных участков по названным договором со строительством 6-секционного 9-этажного жилого дома,  суд апелляционной инстанции правомерно указал, что оснований для отнесения всех внесенных истцом арендных платежей к убытках обществам «Джут-СТ» не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции учел, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А07-28140/2015 в пользу общества «Джут-СТ» с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа (арендодателя по договору аренды № 930-08) было взыскано неосновательное обогащение в виде разницы между суммой внесенной обществом арендной платы по договору и платой, подлежащей внесению за фактически используемый участок (без включения в площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54 площадей 2918 кв. м и 408 кв., которые заняты строениями физических лиц и Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан, в отношении которых договор аренды был признан недействительным).

Отклоняя довод заявителя касающийся необоснованного отклонения исковых требований в части взыскания упущенной выгоды, суд апелляционной инстанции верно указал, что расчет убытков и утверждение об их наличии носит вероятностный характер, что исключает удовлетворение исковых требований в названной части.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных обществом  «Джут-СТ» требований о взыскании с администрации  неосновательного обогащения в сумме 29 044 309 руб. 63 коп. и упущенной выгоды в сумме 301 003 739 руб.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы апелляционным судом по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции, отменившее решение суда первой инстанции, подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда              от 07.02.2018  по делу № А07-2040/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Джут – СТ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						М.В. Торопова 

                                             					 И.А. Татаринова