АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, 

<

...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-10998/2025

28 июля 2025 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Дёминой Т.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бешлей Н.Р., рассмотрев в предварительном судебном заседании материалы дела

по исковому заявлению Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – истец,

к обществу с ограниченной ответственностью «АМАЗОНИТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – ответчик,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дом Сервис Екатеринбург» (ИНН 

<

***>),

о взыскании 269 400 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 12.12.2024,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 14.05.2025,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Арбитражного суда Свердловской области.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику с требованием о взыскании 269 400 руб. 00 коп., в том числе 134 700 руб. 00 коп. штрафа за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.7 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 02.04.2024 № 19000671 (УИН 0318072002900000004203776), 134 700 руб. 00 коп. штрафа за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.15 договора аренды (УИН 0318072002900000004203776), а также 303 руб. 16 коп. в возмещение почтовых расходов (УИН 0318072002250000000001462).

Определением от 07.03.2025 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов во исполнение определения суда, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

Отзыв ответчиком не представлен (ст. 131 АПК РФ). 

Определением от 28.04.2025 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик возражает против завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению спора по существу. Возражения приняты судом в порядке ст. 137 АПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, по собственной инициативе привлекает  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Дом Сервис Екатеринбург» (ИНН 

<

***>).

Суд обращает внимание лиц, участвующих в деле, что в силу ч. 4 ст. 51 АПК РФ в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Определением от 23.05.2025 дело назначено к судебному разбирательству.

От ответчика поступил отзыв, который судом приобщён к материалам дела.

От истца поступили возражения на отзыв, которые судом приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 02.04.2024 № 19000671 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, Литеры Б, Б1; подвал - помещения №№ 1-8, общей площадью 107,0 кв. м.

Срок договора установлен с 12.04.2024 по 11.04.2029.

Государственная регистрация договора аренды проведена 21.05.2024.

Пунктом 3.2.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) и получения разрешительной документации на проведение таких работ (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить за свой счет перепланировку, переустройство, реконструкцию, производить другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильны групп населения).

Как указывает истец, в ходе проведения проверки от 09.01.2025 установлено, что в арендуемом объекте произведена перепланировка и переустройство без получения письменного согласия арендодателя.

Пунктом 3.2.15 договора аренды установлена обязанность арендатора напрямую заключить договор с ответственной обслуживающей организацией на выполнение работ и оказание услуг по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания, строения, сооружения, многоквартирного дома в течение шестидесяти календарных дней с момента заключения настоящего договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги в размере, приходящемся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущество здания, строения, сооружения, многоквартирного дома пропорционально площади объекта.

Обязанность, предусмотренная п. 3.2.15 договора аренды, арендатором нарушена.

Пунктом 5.5 Договора аренды предусмотрено, что за нарушение обязанностей, установленных пп. 3.2.7 и 3.2.15 арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы.

По расчету истца размер штрафов составляет: за нарушение п. 3.2.7 договора аренды -134 700 руб. 00 коп.; за неисполнение п. 3.2.15 договора аренды - 134 700 руб. 00 коп.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 10.01.2025 № 02.15-13/002/22 и № 02.15-13/002/31 с требованием об оплате штрафов за нарушение обязанностей, установленных пп. 3.2.7 и 3.2.15 договора аренды и устранении нарушений, однако ответа на претензию не последовало, требования оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.

По своей правовой природе представленный договор является договором аренды, отношения сторон по которому подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав условия представленного в материалы дела договора, суд считает, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, признаёт его заключённым.  

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 309, 310 и 408 ГК РФ). 

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Как было указано ранее, требование о взыскании штрафа мотивировано нарушением п. 3.2.7 и 3.2.15 договора аренды, согласно которым установлена обязанность арендатора только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) и получения разрешительной документации на проведение таких работ (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить за свой счет перепланировку, переустройство, реконструкцию, производить другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильны групп населения); напрямую заключить договор с ответственной обслуживающей организацией на выполнение работ и оказание услуг по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества здания, строения, сооружения, многоквартирного дома в течение шестидесяти календарных дней с момента заключения настоящего договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги в размере, приходящемся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущество здания, строения, сооружения, многоквартирного дома пропорционально площади объекта.

Расчёт истца судом проверен, признан верным. 

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, указывает, что требования истца основаны на акте проверки от 09.01.2025 без учёта информации, содержащейся в акте приёма-передачи объекта от 12.04.2025, поскольку на объекте имеется изменение конфигурации помещения и переустройства без указания конкретных номеров помещений, а также без конкретизации элементов демонтажа и установки; что работы выполнены истцом в соответствии с п. 6.9 договора; оплата услуг по договору управления не производилась в связи с ошибочным мнением о несением собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества.

Указанные доводы судом рассмотрены и отклонены, как необоснованные, поскольку при передаче объекта в аренду был составлен акт проверки от 12.04.2024, на плане объекта которого были отражены имеющиеся изменения, при этом в акте от 09.01.2025 помимо изменений, отражённых в акте от 12.04.2024, отражены также новые изменения, произведённые непосредственно ответчиком – демонтаж раковины и унитаза в помещении № 2, в отсутствие доказательств их согласования с истцом.

В последующем 28.02.2025 письмом № 02.15-10/001/550 истцом была согласована ответчику перепланировка и переустройство, указав на необходимость:

1) обращения в Администрацию Верх-Исетского района города Екатеринбурга с заявлением о перепланировке и переустройства, а также в ООО УК «Дом Сервис Екатеринбург» для согласования конфигурации;

2) произведения инвентаризации объекта и передачи акта о готовности объекта к эксплуатации для внесения изменений в тех. документацию и подготовки тех. плана объекта;

3) в срок до 06.06.2025 предоставления ДУМИ обновленного тех. плана помещения с решением Администрации Верх-Исетского района города Екатеринбурга о готовности к эксплуатации с целью внесения сведений в ЕГРН и подготовки дополнительного соглашения к договору.

18.06.2025 комиссией Администрации Верх-Исетского района города Екатеринбурга составлен акт о завершении переустройства и перепланировки помещения, согласно которого работы соответствует проекту и выполнены в полном объеме.

19.06.2025 ответчик передал пакет документов в ДУМИ для внесения изменений в реестр, в связи с чем 27.06.2025 истцом был направлен технический план помещения в регистрирующий орган для внесения изменений в реестр муниципальной собственности, регистрации изменений и подготовки дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2024 №19000671.

Наличие же задолженности перед управляющей компанией подтверждено письмом от 27.12.2024, в связи с чем истцом было подано настоящее исковое заявление 28.02.2025.

Арендатор исполнил свою обязанность по договору аренды и, заключив договор управления, принял на себя обязательства по несению расходов на содержание общего имущества.

Доводы ответчика о невозможности возложения на арендатора обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества МКД, основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

То есть из указанного общего правила имеются исключения – если иное предусмотрено законом и договором. 

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из указанных норм, а также положений статей 152, 153, 154 ЖК РФ, пунктов 28, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 следует, что у собственника помещения в МКД, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

Между тем изложенное общее правило не подлежит применению к спорным отношениям, поскольку арендатор во исполнение обязанности перед арендодателем заключил договор с управляющей организацией и добровольно принял на себя обязанности своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех потребителей услуг, а также иные платежи, установленные по решениям общего собрания собственников помещений, принятым в соответствии с законодательством. Нормы права не связывают исполнение обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества с личностью собственника, иных запретов на заключение договоров, подобных договору между истцом и ответчиком, не установлено.

При этом ответчик в отзыве указывает, что оплата задолженности произведена 20.05.2025, то есть после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком допущены нарушения условий договора аренды, обратного он доказать не может, между тем на момент рассмотрения спора по существу указанные нарушения истцом устранены, в связи с чем следует оценить степень его вины в рассматриваемом случае, как раз при определении ответственности за допущенное нарушение. Соответственно, суд может учесть пояснения ответчика при определении размера штрафа, по которому размер может быть снижен с учётом заявления ответчика в порядке ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев заявление ответчика о снижении штрафа, суд счёл возможным в данном конкретном случае применить положения ст. 333 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства, критериями которой могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17).

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев её определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено.

В каждом случае судья по своему внутреннему убеждению вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства конкретного дела.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Установленный договором размер ответственности – квартальная сумма арендной платы, с учётом реальных попыток ответчика заключить договор с ресурсоснабжающей организацией, представляется слишком высоким для подобного рода нарушения с учётом изложенных выше обстоятельств рассматриваемого спора. При применении мер гражданско-правовой ответственности суд должен руководствоваться принципом соразмерности такой ответственности, которая не может быть направлена на обогащение кредитора, а лишь призвана компенсировать ему возможные убытки. 

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь указанной правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, суд считает возможным и справедливым снизить размер штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, о чём заявлено ответчиком, до ? от размера каждого предъявляемого штрафа, что до суммы 134 700 руб. 00 коп.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам ст. 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, уплаченная истцом государственная пошлина не возвращается из бюджета в части сниженной суммы. Данные расходы возмещаются ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию, если бы не была снижена (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). 

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобождён, последняя с учётом результата рассмотрения дела подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). 

Истцом заявлено о взыскании с ответчика почтовых расходов.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебных издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В подтверждение понесённых судебных издержек заявителем представлены почтовые квитанции на сумму 303 руб. 16 коп. 

Из представленных доказательств следует, что названные судебные расходы понесены истцом в связи с рассмотрением арбитражного дела по вышеуказанному иску в Арбитражном суде Свердловской области, которые не подлежат удовлетворению частично (абз. 3 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

С учётом изложенного, требование истца о взыскании почтовых расходов подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Решение изготовлено в срок, установленный ч. 2 ст. 176 АПК РФ (в ред. Федерального закона от 25.12.2023 N 667-ФЗ). 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АМАЗОНИТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 134 700 руб. 00 коп. (с учётом применения ст. 333 ГК РФ) штрафов за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 3.2.7, 3.2.15  договора аренды (УИН 0318072002900000004203776), а также 303 руб. 16 коп. в возмещение почтовых расходов (УИН 0318072002250000000001462). В остальной части требования оставить без удовлетворения.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АМАЗОНИТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 18 470 руб. 00 коп. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru. В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья                                                                   Т.А. Дёмина