Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«24» мая 2024 года                                                                                Дело № А12-31056/2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:                                                                                                                                      

от заявителя: представителей ФИО1 по доверенности,

от заинтересованного лица: представителя Регулярной Н.В. по доверенности,

от ФИО2: представителя ФИО3 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению администрации Дзержинского района Волгограда 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 

при участии третьих лиц – ФИО2, кадастрового инженера Нуркатовой Юлии Андреевны

о признании решения незаконным, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация Дзержинского района Волгограда (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – заинтересованное лицо, управление), в котором просила:

- признать незаконным действие управления, выразившееся в изменении назначения и наименования объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030101:339, расположенного по адресу: 

<

...>;

- возложить на управление обязанность по аннулированию записи в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030101:339, расположенного по адресу: 

<

...> о регистрации в качестве нежилого здания;

- возложить на управление обязанность по восстановлению записи в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030101:339, расположенного по адресу: 

<

...> о регистрации в качестве индивидуального жилого дома.

Заявленные требования мотивированы тем, что у управления отсутствовали законные основания для регистрации спорного объекта капитального строительства,  в качестве магазина, поскольку собственником данного объекта не была получена разрешительная документация на его реконструкцию.

Определением суда от 13.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Определением суда от 16.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Определением суда от 21.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер ФИО4.

В отзыве заинтересованное лицо при вынесении решения по делу полагается на усмотрение суда.

В отзыве ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований по приведенным основаниям.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица поддержала правовую позицию, изложенную в отзыве.

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, доводы заявления и отзывов, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, по сведениям Управления Росреестра по Волгоградской области от 05.04.2022 по адресу: 

<

...>, за ФИО5 было зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 34:34:030101:339, площадью 367,3 кв.м. 

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030101:132, который по состоянию на апрель 2022 года был предназначен для индивидуального жилищного строительства.

По состоянию на 24.10.2023 согласно выписке из ЕГРН ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 34:34:030101:339 (регистрационная запись от 05.10.2023 № 34:34:030101:339-34/209/2023-93).

Земельному участку с кадастровым номером 34:34:030101:132 присвоен вид разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгов-развлекательные центры (комплексы), магазины. Право собственности ФИО2 также зарегистрировано за ФИО2 (регистрационная запись от 02.10.2023 № 34:34:030101:592-34/209/2023-3).

По мнению администрации, перевод жилого здания в нежилое предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции.

Как указывает администрация, разрешения на строительство магазина или реконструкцию индивидуального жилого дома под магазин, а также ввод объекта (магазин) в эксплуатацию по указанному адресу не выдавались.

Учитывая изложенное, в настоящее время спорный объект подпадает под признаки самовольной постройки.

Ввиду невозможности исправления управлением внесенных изменений относительно назначения и наименования спорного объекта недвижимости в административном порядке, администрация инициировала настоящее судебное разбирательство.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

- несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Основания для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, к которым относятся, в том числе и технический план.

В соответствии с пунктами 1, 8, 10, 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 данной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

В силу части 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), помещения (жилое, нежилое) на основании пунктов 9, 10 части 5 статьи 8 указанного Закона отнесены к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

По сведениям Управления Росреестра по Волгоградской области от 05.04.2022 по адресу: 

<

...>, за ФИО5 было зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером 34:34:030101:339, площадью 367,3 кв.м. 

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030101:132, который по состоянию на апрель 2022 года был предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом осуществлены в упрощенном порядке на основании технического плана, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и уведомлений, предусмотренных статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и правоустанавливающих документов на земельный участок.

25.09.2023 ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о государственном кадастровом учете изменений в отношении спорного здания. 

К заявлению о внесении изменений в назначение здания приложен технический план здания, подготовленный 20.09.2023 кадастровым инженером ФИО4 с приложением проектной документации от 19.02.2023.

Согласно заключению кадастрового инженера изменения, предусмотренные переустройством жилого здания с кадастровым номером 34:34:020101:339 с переводом в нежилой фонд, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещений и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, и согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (пункт 4 часть 17 статья 51) не требуют получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В ходе правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030101:592, имеющем вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины.

По результатам рассмотрения заявления ФИО5 государственным регистратором внесены изменения в назначение спорного здания.

03.10.2023 между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался продать, а покупатель купить в собственность и оплатить в соответствии с условиями, предусмотренными договором, следующее имущество:

- здание, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: нежилое, магазин, общей площадью 367,3 кв.м., кадастровый номер 34:34:030101:3395475, расположенное по адресу: 

<

...>;

- земельный участок, площадью 908 кв.м., кадастровый номер 34:34:030101:592, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности ФИО6, на нежилое здание зарегистрировано 05.10.2023 (регистрационная запись от 05.10.2023 № 34:34:030101:339-34/209/2023-93).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», определяющем подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество, указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как указано выше, в настоящее время на спорный объект (магазин) зарегистрировано право собственности третьего лица (ФИО2). 

Обращаясь с настоящим заявлением, администрация ссылается на допущенные управлением нарушения при проведении государственного кадастрового учета (изменение сведений о назначении и наименовании здания), при этом ссылается на наличие у данного строения признаков объекта самовольной постройки.

Иными словами, посредством подачи данного заявления администрация преследует цель привести наименование объекта и его назначение в первоначальное состояние, ссылаясь при этом на то, что перевод жилого здания в нежилое возможно только посредством реконструкции объекта (на что не было выдано соответствующего разрешения со стороны уполномоченного органа).

Суд приходит к выводу о наличии спора о зарегистрированном праве на недвижимое имущество (именно как на магазин), которое не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 56 постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 № 15148/08.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспаривание зарегистрированного права третьего лица возможно только в исковом порядке, требование заявителя об оспаривании действий регистрирующего органа по регистрации права собственности в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является надлежащим способом защиты права, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определен статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; 1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Как указано Арбитражным судом Волго-Вятского округа в постановлении от 23.03.2023 по делу № А28-5520/2022, жилой дом считается одним из видов жилых помещений (пункт 1 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), следовательно, изменить его назначение на нежилое можно в порядке, определенном главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения, в нежилое. Использование в нормах главы 3 Жилищного кодекса Российской Федерации словосочетания «нежилое помещение» и отсутствие в нормах Кодекса понятия «нежилое здание» не могут быть признаны ограничивающими право собственника на перевод жилого здания в нежилое здание и наоборот.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случаях изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства (пункты 4, 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (часть 2 статьи 48 ГрК РФ).

Следует учитывать, что изменение назначение объекта по умолчанию не может считаться реконструкцией объекта, поскольку перевод жилого дома в нежилое здание может быть как сопряжен с изменением его архитектурно-планировочных характеристик, так и не влечь данных изменений.

Между тем, исследование вопроса о наличии либо отсутствии строительных работ по реконструкции объекта подлежит исследованию в рамках искового производства, в том числе по рассмотрению требований о приведении объекта в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, либо о сносе объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, согласно заключению кадастрового инженера изменения, предусмотренные переустройством жилого здания с кадастровым номером 34:34:020101:339 с переводом в нежилой фонд, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности помещений и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, и согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (пункт 4 часть 17 статья 51) не требуют получения разрешения на строительство (реконструкцию)

Более того, вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ 2-2596/2016 и 2-462/2023 по требованиям администрации к ФИО5 (прежний собственник здания) о сносе объекта самовольного строительства подтверждено, что спорный объект (магазин) возведен и эксплуатируется законно, разрешений на его строительство и ввод в эксплуатацию не требовалось, градостроительного регламента не нарушает, самовольной постройкой не является.

Также суд учитывает, что заявленные администрацией требования не направлены на реальное восстановление прав муниципального органа, поскольку, как установлено судом, третьим лицом спорное здание используется под магазин, а земельный участок под ним в настоящее время имеет вид разрешенного использования, предусматривающей его размещение и эксплуатацию.

Указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев