АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2485/17 

Екатеринбург

22 мая 2017 г.

Дело № А60-32397/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Тороповой М. В., Платоновой Е. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2016 по делу № А60-32397/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с  ограниченной ответственностью «ПКФ «Вектор» (далее – общество «ПКФ «Вектор») о взыскании задолженности в сумме 3 047 201 руб. 10 коп. за период с 01.11.2012 по 30.04.2016, неустойки в сумме 85 321 руб. 63 коп. за период с 12.04.2016 по 09.05.2016.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2016 (судья Абдрахманова Е.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. С общества «ПКФ «Вектор» в пользу Администрации взыскана задолженность в сумме 2 919 353 руб. 27 коп., неустойка в сумме 81 741 руб. 89 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

 Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2017 (судьи Зеленина Т.Л., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда оставлено в силе.  

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Администрация считает, что суды при определении доли землепользователя не учли площадь земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, что, по мнению заявителя, противоречит показателю Д, приведенному в формуле, установленной в п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП. При этом заявитель ссылается на собственный расчет арендной платы за спорный период, полагая, что указанный расчет является правильным и соответствует формуле, установленной в п. 5 указанного Положения. 

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом «Традиционный стиль» (арендатор) был заключен договор аренды от 29.09.2003 № 4-558, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401039:0006, площадью 4444 кв. м, для строительства комплекса зданий для представительства иностранных и российских фирм (п. 1.1 договора). 

В п. 2.1 договора стороны согласовали условие о том, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

В п. 6.1 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде пени в размере 0,1% от не перечисленной суммы за каждый день просрочки.

Приведенные условия договора изложены в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2008 № 1. 

Срок аренды установлен с 01.09.2002 по 31.09.2007 (п. 9.1 договора аренды).

Земельный участок был передан арендатору по акту приема - передачи от 16.09.2003 (приложение № 2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.09.2005.

После истечение срока действия договора в отсутствие возражений арендодателя указанный договор был возобновлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401039:0006 возведены объекты недвижимости общей площадью 16616,4 кв. м, в том числе административное здание литера «А», здание со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 32 машины литера «Б», трансформаторная подстанция.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общество «ПКФ «Вектор» является собственником части объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке.

Ссылаясь на приобретение обществом «ПКФ «Вектор» объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2003 № 4-558 в соответствующей части, и неисполнение обществом «ПКФ «Вектор» обязанности по внесению арендной платы в спорный период, Администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой  и апелляционной инстанций исходили из того, что с момента перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости, к нему перешло и право пользования земельным участком на том же праве, которое принадлежало продавцу недвижимости, то есть к нему перешло право аренды в соответствии с договором аренды от 29.09.2003 № 4-558, в том числе и обязанности по внесению платы за пользование земельным участком и неустойки за просрочку платежа, предусмотренные договором. Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суды признали указанный срок пропущенным применительно к периоду взыскания, установленному по апрель 2013 г. Скорректировав с учетом пропуска срока исковой давности представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и неустойки, суды пришли к выводу о правомерности требований истца в части взыскания задолженности в сумме 2 919 353 руб. 27 коп., неустойки в сумме 81 741 руб. 89 коп.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что общество «ПКФ «Вектор» при переходе к нему права собственности на объекты недвижимости в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором эти объекты расположены в соответствующей части, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в связи с чем, у него с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором находится недвижимое имущество, на основании ранее заключенного договора аренды от 29.09.2003 № 4-558.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области (далее - Положение).

В силу п. 5 Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

                    КС x Д x СтАП x Ку x ПК

          АП = -------------------------------------, где:

                                        100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, суды признали его неверным, не соответствующим формуле, установленной в п. 5 Положения, в части расчета показателя Д.

Произведя самостоятельный перерасчет арендной платы за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г. по формуле, установленной в п. 5 Положения, принимая во внимание, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, признав с учетом положений ст. 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г., суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за спорный период составил 2 919 353 руб. 27 коп.

В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства является взыскание неустойки (штрафа, пеней), по которой следует понимать определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Установив факты ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, приняв во внимание пропуск истцом срока исковой давности в части периода взыскания, установленного по апрель 2013 г., суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования частично, взыскав с общества «ПКФ «Вектор» в пользу Администрации задолженность по арендной плате в сумме 2 919 353 руб. 27 коп., а также пени в сумме 81 741 руб. 89 коп., начисленные за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей.

Выводы судов основаны на правильном применении норм права, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

 Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при примененной судами методике не учтена площадь арендуемого земельного участка, отклоняется, поскольку площадь арендуемого земельного участка является составляющей кадастровой стоимости этого земельного участка, включенной в формулу для расчета арендной платы. И, как следует из материалов дела, в расчете арендной платы судом первой инстанции применена соответствующая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401039:006, имеющего площадь 4444 кв. м. 

 Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и  апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2016 по делу № А60-32397/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева

Судьи						М.В. Торопова

                                             					Е.А. Платонова