Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-14935/2020

г. Краснодар

20 ноября 2020 г.

Резолютивная часть решения вынесена 18 ноября 2020 г.

Текст решения в полном объеме изготовлен 20 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О. 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Сочи 

к ООО «НПО «ИНТЕК» 

при участии третьих лиц: ФИО1 Сарат Кызны, ФИО2 и ФИО3

об обязании исполнить условия договора от 05.02.2008 № 03.3/251 инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома по ул. Гайдара в пос. Дагомыс в Лазаревском районе г. Сочи, путем передачи в собственность муниципального образования город-курорт Сочи жилых помещений (квартир) площадью 1300,5 кв.м., расположенных в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0125008:2280 по ул. Гайдара, д. 22, а также жилых помещений (квартир) площадью 2449,9 кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0125008:2770 по ул. Гайдара, д. 22, корп. 1,

при участии:

от истца: ФИО4 по доверенности;

от ответчика: ФИО5 по доверенности;

от третьих лиц: не явились.

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Сочи обратилась в Арбитражный суд с иском к ООО «НПО «ИНТЕК» об возложении обязанность на ООО «НПО «Интек» (ИНН 6150047880) исполнить условия договора инвестирования от 05.02.2008 № 03.3/251 на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Гайдара в пос. Дагомыс в Лазаревском районе г. Сочи 

1) путем передачи в собственность муниципального образования город-курорт Сочи жилых помещений (квартир) площадью 632,4 кв.м., расположенных в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0125008:2280 по ул. Гайдара, д. 22, а именно: - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2725 площадью 43,8 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2708 площадью 44,5 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2723 площадью 30,2 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2722 площадью 36,7 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2484 площадью 36,7 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2736 площадью 30 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2737 площадью 36,6 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2738 площадью 43,9 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2744 площадью 34,3 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2754 площадью 29,1 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2639 площадью 31,4 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2752 площадью 29,3 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2748 площадью 36,8 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2749 площадью 30,2 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2288 площадью 43,9 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2287 площадью 36,6 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2289 площадью 29,3 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2759 площадью 29,1 кв.м.; 

2) путем передачи в собственность муниципального образования город-курорт Сочи жилых помещений (квартир) площадью, 88,6 кв.м. расположенных в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0125008:2770 по ул. Гайдара, д. 22, корп. 1, а именно: - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:3156 площадью 30,3 кв.м. - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:3166 площадью 29,1 кв.м. - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:3159 площадью 29,2 кв.м.

(требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ определением суда от 21.10.2020).

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, заявил ходатайство об истребовании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю выписок в отношении каждого объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчику, расположенных в многоквартирных домах с  кадастровыми номерами 23:49:0125008:2280 и 23:49:0125008:2770, по ул. Гайдара д. 22 и Гйдара д. 22 корпус 1.

Ответчик против заявленного ходатайства возражал, ссылаясь на предоставление достаточного количества документов в материалы дела для рассмотрения его по существу в настоящем судебном заседании.

Согласно пункту 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе истребовать доказательство от лица, у которого оно находится, по ходатайству лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить это доказательство.

По делам искового производства суд не обязан собирать доказательства по собственной инициативе. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (часть 2 статьи 9, статьи 65, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Судом указанное ходатайство истца рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия необходимости истребования указанных доказательств и отсутствия обоснованной аргументации истца относительно невозможности их предоставления самостоятельно.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.03.2007 между администрацией города Сочи в лице заместителя Главы города Сочи ФИО6 и ООО «НПО «Интек» в лице генерального директора ФИО7 заключен договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов в пос. Дагомыс в Лазаревском районе г. Сочи от № 03.2/105. Согласно указанного договора, Инвестор в установленном законом порядке обязуется в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести расселение собственников и пользователей помещений в жилых домах по ул. Летней №№ 1,3,5,13 по ул. Гайдара №№ 6,8,12,14,18 в соответствии с требованиями ЖКРФ и ГКРФ с последующей передачей в установленном законом порядке земельных участков для последующего строительства инвестиционного Объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. Срок завершения строительства 4 квартал 2011 г.

Согласно п. 3.1.1. Договора2007 для осуществления фактического расселения домов Администрация приняла на себя обязательства в течение 9 месяцев со дня заключения Договора от 01.03.2007, провести мероприятия по признанию домов не пригодными для проживания.

П.П. 2.6, 2.7 договора предусмотрено, что инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи Администрации 14,8 % общей площади Объекта. В собственность Инвестора переходит 85,2% общей площади Объекта. Затраты инвестора в объемах, предварительно согласованных с Админситрацией, и подтвержденные Инвестором при расселении граждан из жилых домов, расположенных на Земельных участках, учитываются в счет уменьшения имущественных прав Администрации по настоящему делу.

Согласно п. 1.1. дополнительного соглашения №1 от 19.12.2009 г. которого затраты Инвестора по расселению граждан, проживающих в домах по №№1, 3, 5, 13 по ул. Летней , №№3, 6 по Мебельному переулку, №№6, 8, 12 по Летней улице в пос. Дагомыс Лазаревского района, осуществляемого в соответствии с договором инвестирования от 1 марта 2007 г. №03.2/105 (далее – Договор2007), учитываются в счёт уменьшения объёмов участия Инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи по Договору от 2008.

Между администрацией города Сочи в лице заместителя Главы города Сочи ФИО6 и ООО «НПО «Интек» в лице генерального директора ФИО7 заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома по ул. Гайдара в пос. Дагомыс в Лазаревском районе г. Сочи от 05.02.2008 г. № 03.3/251. Согласно указанного договора, Инвестор в установленном законом порядке обязуется за счет собственных и/или иных привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного жилого дома по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи (далее - Объект), ориентировочной площадью 20 000 (двадцать тысяч) кв.м, на земельном участке с к.н. 23:49:0125008:0065, принадлежащем Инвестору на праве аренды по договору аренды от 17.10.2007 г. № 4900004368.

Согласно пункту 2.1. договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счёт собственных и/или привлечённых средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства - 1 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

В п.п. 4.1.1, 4.1.2 Договора указаны обязательства, которые администрация приняла на себя:

-оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

-после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

13.03.2009 на основании заключенного с муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи договора о предоставлении земельного Участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) № 4900005102 - ООО «НПО «ИНТЕК» предоставлен во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, с кадастровым  номером 23:49:0125008:65, в том числе 724 кв.м в зоне обременения инженерных сетей, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...> для размещения многофункционального жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями обслуживания. Участок расположен в экономико-планировочной зоне Д-1. Срок действия договора устанавливается до 12.03.2014.

В рамках исполнения договора администрация 23.04.2014 администрацией города  Сочи Обществу выдано разрешение на строительство № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU 23309- 659) на строительство объекта капитального строительства «Многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи» (корпусы №1,2, автостоянка, ТРП), общая площадь застройки комплекса - 2 460 кв.м, общая площадь комплекса - 41 236 кв.м, строительный объем - 153 539 куб.м, этажность -17, площадь земельного участка - 5 000 кв.м (кадастровый номер 23:49:0125008:65). Срок действия разрешения - 23.04.2016.

Дополнительным соглашением № 2 от 12.08.2014 стороны пришли к следующему: «земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125008:65 расположен в  территориальной зоне «Ж-5», категория земель - земли населенных пунктов. Земельный  участок расположен в границах особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон: «ВД» - водоохранная зона реки Дагомыс -100 м, «ПР» - прибрежная защитная полоса реки Дагомыс - 50 м, размер береговой полосы общего пользования реки Дагомыс - 20м. в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: «ОГП» - оползневых процессов (в зонах территорий с опасными геологическими процессами запрещено строительство зданий и сооружений любого типа без проведения предварительного обследования и  разработки инженерных мероприятий (противокарстовых, противооползневых,  противоселевых, берегоукрепительных и др.). На часть земельного участка площадью  724 кв.м в охранной зоне инженерных коммуникаций установить особый режим  использования (ограничения): запретить в пределах части границ без согласования с  уполномоченными эксплуатирующими организациями строительство (реконструкцию)  зданий, строений и сооружений, в том числе не чинить препятствий таким организациям В в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту (ликвидации, возникших на них В аварий) сетей. Срок действия договора установлен до 02.07.2017. Завершение В строительства объекта и введение его в эксплуатацию в установленном порядке в срок I до 02.07.2017.

28.04.2016 выданное 23.04.2014 разрешение на строительство № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU 23309-659) вновь продлено сроком до 28.10.2018.

20.09.2017 стороны заключили договор аренды № 4900010526 о предоставлении  ООО «НПО «ИНТЕК» земельного участка площадью 5000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0125008:65, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...> с видом разрешенного использования земельного участка -«многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания» в территориальной зоне «Ж-5», категория земель - земли населенных  пунктов.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 23.05.2019 по делу А32-45988/2018 на Администрацию города Сочи возложена обязанность внести изменения в выданное ООО «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы» разрешение на строительство от 23.04.2014 № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659) со следующими технико-экономическими характеристиками объекта строительства: площадь застройки - 2293,4 кв.м; строительный объем 130954 куб.м; этажность 17, подземная этажность 1, В количество квартир 832, общая площадь комплекса 42891,2 кв.м, в том числе площадь балконов 2277,9 кв.м, общая площадь квартир комплекса 27645,9 кв.м, общая площадь обособленных нежилых помещений комплекса 2939,4 кв.м, общая площадь мест К общего пользования многоквартирного дома 5980,7 кв.м, сроком действия разрешения  на строительство до 30 июля 2019 года. Решение исполнено в полном объеме.

В пункте 4.2.7. договора инвестор принял на себя обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.4. договора.

Согласно пункта 2.4 Договора инвестирования, Инвестор принимает участие в  развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 14,8 % (четырнадцать целых восемь десятых процентов) от общей площади Объекта.

Как указано выше, результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у  инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 85,2% от общей площади объекта (п. 2.5. договора) и соответственно, у администрации -причитающихся ей 14,8% от общей площади объекта (п.2.4, договора).

Согласно п. 2.6 если в процессе реализации Договора Инвестор обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших, чем предполагалось Договором, то фактически образовавшаяся площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь.

В пункте 3.3. договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа – получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа — оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

Так, Инвестиционный объект, общей площадью 42 891,2 кв.м., введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 128.08.2019 № RU -23-309-1413-2019. Количество зданий на земельном участке - 2, а именно, многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0125008:2770 площадью 21 447,4 кв.м., многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0125008:2280 площадью 21 443,8 кв.м.

Обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5. договора - выдел доли администрации в натуре в объекте не произведён, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 14,8% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность, что составляет 6 347,9 кв.м.

30.09.2019 генеральному директору ООО «НПО «ИНТЕК» вручено письмо администрации города Сочи в лице департамента экономики и стратегического развития с требованием об исполнении в срок до 04.10.2019 обязательств по передаче в собственность муниципального образования город-курорт Сочи 14,8% от общей площади объекта. Письма о причинах неисполнения обязательств по вышеуказанному договору инвестирования от Ответчика в адрес администрации города Сочи не поступало.

По мнению истца, ответчиком обязательство не исполнено, ответчик имеет реальную возможность исполнить условия договора инвестирования № 03.3/265 от 26.03.2008.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора инвестирования, и не установлены его предмет и существенные условия. В связи с этим, для квалификации возникших между сторонами правоотношений, применяются правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Закона N 39-ФЗ не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Истец в обоснование иска указал, что ввод Объекта в эксплуатацию получен ответчиком в административном порядке, следовательно, действия администрации свидетельствуют об исполнении условий договора инвестирования и представлении администрацией содействия при строительстве обществом многоквартирного дома.

Однако ответчик, не согласный с иском указал, что между сторонами также было заключено дополнительное соглашение №1 от 19.12.2009 г., согласно п. 1.1. которого затраты Инвестора по расселению граждан, проживающих в домах по №№1, 3, 5,13 по ул. Летней, №№3, 6 по Мебельному переулку, №№6, 8, 12 по Летней улице в пос. Дагомыс Лазаревского района, осуществляемого в соответствии с договором инвестирования от 1 марта 2007 г. №03.2/105, учитываются в счёт уменьшения объёмов участия Инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи по Договору инвестирования от 2008 г.

Таким образом, Стороны определили взаимосвязь двух инвестиционных контрактов, заключённых между ними и порядка исполнения обязательств по ним.

Согласно Договора от 2007 г. для осуществления фактического расселения домов Администрация приняла на себя обязательства в течение 9 месяцев со дня заключения Договора, провести мероприятия по признанию домов не пригодными для проживания. Указанное обязательство не выполнено до настоящего времени, в связи с чем имеется встречное (первичное) неисполнение обязательств со стороны Администрации, что сделало невозможным исполнения обязательств со стороны Инвестора. 

Также ответчик указал, что вопреки пункту 4.1.1. Договора инвестирования, Администрация не оказывала ответчику должного содействия при создании инвестиционного объекта, действовала в ущерб Ответчику.

Так, в связи с проведением комплекса берегоукрепительных работ реки Западный Дагомыс, возникла необходимость во внесении изменений в проектную документацию в части ряда архитектурно-планировочных решений. Ответчик неоднократно предоставлял Администрации все разделы откорректированной проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу, имеющую положительное заключение от 27.07.2017 № 35-2-1-2-0149-17. Однако Администрация добровольно не внесла соответствующие изменения в разрешение на строительство от 23.04.2014 г. № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659), в связи с чем постановлением 15 Арбитражного апелляционного суда от 23.05.2019 г. по делу № А32-45988/2018 (15АП-2426/2019) на администрацию возложена обязанность внести изменения в выданное Ответчику разрешение на строительство от 23.04.2014 г. № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 г. №RU23309-659).

Таким образом, дальнейшие действия Администрации по внесению изменений в выданное Ответчику разрешение на строительство обоснованы не договором от 05.02.2008, а вступившим в законную силу судебным актом. В результате неправомерных действий Истца продолжение строительства инвестиционного объекта было приостановлено на срок около двух лет. По мнению ответчика, уклонение Администрации в связи с внесением изменений в разрешение на строительство свидетельствует о неисполнении Администрацией условий Договора инвестирования и о неоказании Обществу содействия при строительстве инвестиционного объекта, что является прямым нарушением п.п. 4.1.1. и 4.3.1. Договора.

Ответчик считает, что поскольку Администрация не исполняла условия Договора, у неё отсутствуют основания требовать от Ответчика исполнения обязанности по передаче имущества. 

Также ответчик указал что сторонами не определён какой товар подлежит передаче Администрации: ни количество квартир, ни их характеристики, количество комнат, метраж, этажность, при этом что такие характеристики имеют существенное значение для определения их стоимости, поскольку согласно условиям дополнительного соглашения к Договору инвестирования размер участия Инвестора (т.е. объёмы передаваемых площадей) подлежит уменьшению на сумму затрат при расселении домов, отсутствие таких характеристик свидетельствует о несогласовании существенных условий договора. 

В связи с чем ответчик считает, что исходя из существа правоотношений и условий договоров, заключённых между сторонами, имеющиеся условия об объёмах площадей, подлежащих передаче Администрации, сторонами не согласован и, следовательно, договор не заключён.

Также ответчик считает, что заключённые договоры не могут квалифицироваться как договор купли-продажи, так как согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ покупатель обязан уплатить продавцу за товар денежную сумму, а не предоставить какое-либо встречное исполнение. Более того, по мнению Истца, платой за передачу имущества является исполнение Администрацией принятых на себя обязательств, однако все обязательства, поименованные в договорах, являются публичной обязанностью муниципальной власти по исполнению ими своих функций, не носят какой-либо чрезвычайный, индивидуально-определённый или возмездный характер (вне договорных отношений), что не позволяет их определить в качестве платы за предоставляемые материальные блага. Ввиду чего, по мнению ответчика, передача имущества возможно только на безвозмездной основе, что противоречит правовой природе договора купли-продажи и подпадает под регулирование благотворительной деятельности (пожертвование), к которой не может быть принуждён ни один участник гражданских правоотношений. На основании спорного договора им были заключены также с администрацией иные договоры, обеспечивающие участие Инвестора в «развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи», на основании которым инвестором понесены значительные материальные затраты, не имеющие отношения к строительству непосредственно спорного Объекта, но которые следует учитывать в счёт уменьшения объёмов участия Инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи по Договору.

Кроме того, абзацем 2п. 2.4. Договора предусмотрено, что затраты Общества на проведение берегоукрепительных работ на р. Западный Дагомыс Лазаревского района г. Сочи, зачитываются в счёт уменьшения объёма участия Общества в развитие социальной инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи. В целях исполнения возложенных на Общество обязательств, Инвестор заключил и исполнил Договор подряда №02-3/138-СМР/2007 на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: «Берегоукрепление левого берега реки Западный Дагомыс по ул. Гайдара в районе школы №76 в п. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи». Общество неоднократно направляло документы, подтверждающие его затраты, в том числе за исх. №49 от 20.05.2019 г., однако ответа получено не было.

Вместе с тем суд соглашается с доводом ответчика о том, что имущество, на которое претендует Истец, не принадлежит Ответчику на праве собственности, так как его права не зарегистрированы в ЕГРН.

Кроме того, все квартиры, на которые претендует Истец принадлежат другим лицам: гражданам-участникам инвестиционных договоров, что подтверждается выписками из ЕГРН, а также актами приёма-передачи квартир гражданам, в связи с чем спорное имущество не принадлежит ответчику на праве собственности и ответчик им не владеет.

Судом установлено, что жилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0125008:2759, 23:49:0125008:2749, 23:49:0125008:2744, 23:49:0125008:2737, 23:49:0125008:2722, 23:49:0125008:2289 принадлежат на праве собственности ФИО1 Сарат Кызны, жилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0125008:2754, 23:49:0125008:2736, 23:49:0125008:2752, 23:49:0125008:2725, 23:49:0125008:2288, 23:49:0125008:2738 принадлежат на праве собственности ФИО2, жилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0125008:3159, 23:49:0125008:3166, 23:49:0125008:2287 принадлежат на праве собственности ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Относительно квартир с кадастровыми номерами 23:49:0125008:2708; 23:49:0125008:2723; 23:49:0125008:2484; 23:49:0125008:2639; 23:49:0125008:2748 ответчиком также представлены документы, подтверждающие их реализацию физическим лицам, а именно: 23:49:0125008:2708; 23:49:0125008:2639; 23:49:0125008:2748 – ФИО3,  23:49:0125008:2484 – Эрйылиаз Уфуку, 23:49:0125008:2723 – ФИО2, ввиду чего документы переданы на государственную регистрацию права.

Квартира, первоначально отчуждённая по договору долевого участия за №386 (с аналогичным номером квартиры), в дальнейшем продана ФИО8, чьё право зарегистрировано 20.10.2020, согласно ранее предоставленной выписке из ЕГРН.

При этом, договоры, заключённые с гражданами, соответствуют нормам законодательства о договорах купли-продажи: определены объекты недвижимого имущества, подлежащего передачи, их стоимость, порядок внесения платежей. 

Спорные квартиры, на которые на момент подачи иска не были зарегистрированы права, в процессе рассмотрения дела проходили процедуру регистрации прав собственности, в связи с чем на момент вынесения решения находятся в собственности граждан-участников инвестиционных договоров.

Указанные инвестиционные договоры с гражданами являются действующими, не расторгнуты, не признаны недействительными, ввиду чего правовых оснований, для их передачи Истцу нет.

К гражданам – собственникам квартир, исковые требования не предъявлены.

Более того, представитель истца в судебном заседании пояснил, что на квартиры, принадлежащие физическим лицам Администрация не претендует.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Администрации удовлетворению не подлежат.

Определением суда от 28.05.2020 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении жилых помещений (квартир) с кадастровыми номерами: 23:49:0125008:2965, 23:49:0125008:2997, 23:49:0125008:2914, 23:49:0125008:2810, 23:49:0125008:2822, 23:49:0125008:2796, 23:49:0125008:2798, 23:49:0125008:2801, 23:49:0125008:2812, 23:49:0125008:3135, 23:49:0125008:3101, 23:49:0125008:3100, 23:49:0125008:3181, 23:49:0125008:2838, 23:49:0125008:2843, 23:49:0125008:2851, 23:49:0125008:2852, 23:49:0125008:3180, 23:49:0125008:2929, 23:49:0125008:2930, 23:49:0125008:2932, 23:49:0125008:2945, 23:49:0125008:2972, 23:49:0125008:2998, 23:49:0125008:3041, 23:49:0125008:3050, 23:49:0125008:2811, 23:49:0125008:2814, 23:49:0125008:2819, 23:49:0125008:2835, 23:49:0125008:2836, 23:49:0125008:2837, 23:49:0125008:2840, 23:49:0125008:2860, 23:49:0125008:2862, 23:49:0125008:2866, 23:49:0125008:2870, 23:49:0125008:2872, 23:49:0125008:2875, 23:49:0125008:2876, 23:49:0125008:2883, 23:49:0125008:2890, 23:49:0125008:2906, 23:49:0125008:2918, 23:49:0125008:2925, 23:49:0125008:2935, 23:49:0125008:2937, 23:49:0125008:2948, 23:49:0125008:2949, 23:49:0125008:2953, 23:49:0125008:2957, 23:49:0125008:2960, 23:49:0125008:2961, 23:49:0125008:2962, 23:49:0125008:2974, 23:49:0125008:2978, 23:49:0125008:2982, 23:49:0125008:2966, 23:49:0125008:2984, 23:49:0125008:2994, 23:49:0125008:3039, 23:49:0125008:3045, 23:49:0125008:3048, 23:49:0125008:3065, 23:49:0125008:3061, 23:49:0125008:3070, 23:49:0125008:3085, 23:49:0125008:3085, 23:49:0125008:3086, 23:49:0125008:3141, 23:49:0125008:3162, 23:49:0125008:3032, 23:49:0125008:3103, 23:49:0125008:3156, 23:49:0125008:2419, 23:49:0125008:2408, 23:49:0125008:2656, 23:49:0125008:2644, 23:49:0125008:2640, 23:49:0125008:2630, 23:49:0125008:2621, 23:49:0125008:2620, 23:49:0125008:2614, 23:49:0125008:2600, 23:49:0125008:2599, 23:49:0125008:2595, 23:49:0125008:2594, 23:49:0125008:2586, 23:49:0125008:2581, 23:49:0125008:2573, 23:49:0125008:2471, 23:49:0125008:2470, 23:49:0125008:2448, 23:49:0125008:2431, 23:49:0125008:2403, 23:49:0125008:2584, 23:49:0125008:2580, 23:49:0125008:2572, 23:49:0125008:2442, 23:49:0125008:2430, 23:49:0125008:2429, 23:49:0125008:2598, 23:49:0125008:2606, 23:49:0125008:2611, 23:49:0125008:2624, 23:49:0125008:2637, 23:49:0125008:2642, 23:49:0125008:2654, 23:49:0125008:2658, 23:49:0125008:2681, 23:49:0125008:2428, 23:49:0125008:2407, а также определением суда от 29.10.2020 в виде наложения ареста на жилые помещения (квартиры) с кадастровыми номерами: - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2708 площадью 44,5 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2723 площадью 30,2 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2484 площадью 36,7 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2738 площадью 43,9 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2639 площадью 31,4 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2748 площадью 36,8 кв.м.; запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении жилых помещений (квартир) с кадастровыми номерами: - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2708 площадью 44,5 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2723 площадью 30,2 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2484 площадью 36,7 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2738 площадью 43,9 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2639 площадью 31,4 кв.м.; - жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0125008:2748 площадью 36,8 кв.м.

Также определениями суда от 09.07.2020, 29.07.2020, 11.08.2020, 14.08.2020, 17.08.2020, 18.08.2020, 24.08.2020, 28.08.2020, 07.09.2020, 14.09.2020, 18.09.2020, 22.09.2020, 25.09.2020, 29.09.2020, 13.10.2020, 27.10.2020, 13.11.2020, частично отменены обеспечительные меры в части запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении жилых помещений (квартир).

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что, исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении иска по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры в оставшейся части, принятые определениями Арбитражного суда от 28.05.2020 и 29.10.2020 по данному делу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу распределению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об истребовании документов – отклонить. 

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Обеспечительные меры, принятые определениями суда от 28.05.2020 и 29.10.2020 по данному делу отменить в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             В.А. Язвенко