ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

Москва

24.03.2023

Дело № А41-44410/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.03.2023,

полный текст постановления изготовлен 24.03.2023,

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Каменецкого Д.В.,

судей: Коротковой Е.Н., Голобородько В.Я.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Ивастрой»: ФИО1 по дов. от 02.03.2023,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

конкурсного управляющего ООО «Ивастрой»

на определение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022,

по заявлению о признании договоров аренды №ЮА-62 и № ЮА-63 от 11.04.2014 недействительными,

в рамках дела о признании ООО «Ивастрой» несостоятельным (банкротом), 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 ООО «Ивастрой» (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО2 В отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.08.2021 конкурсным управляющим ООО «Ивастрой» утвержден ФИО3

Конкурсный управляющий ООО «Ивастрой» обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными договоров аренды от 11.04.2014 № ЮА-63: в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1912, общей площадью 1539 кв.м., расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки; и № ЮА-62 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:1913, общей площадью 2874 кв.м., категория земель - «населенных пунктов».

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, конкурсный управляющий ООО «Ивастрой» обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, принять по обособленному спору новый судебный акт.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

В связи с наличием оснований, предусмотренных ст. 18 АПК РФ определением Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2023 по делу № А41-44410/2018 судья Михайлова Л.В. заменена на судью Короткову Е.Н.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО «Ивастрой» доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя лица, участвующего в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст.ст. 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.11.2006 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Ивастрой» заключен инвестиционный контракт № ЮИ-29 (Контракт), предметом которого являлось строительство малоэтажного жилого комплекса по адресу: 

<

...>

В рамках реализации инвестиционного контракта ООО «Ивастрой» осуществило строительство малоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>

11.04.2014 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Ивастрой» заключены договоры аренды земельного участка № ЮА-62 и № ЮА-63 во исполнение постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 30.09.2013 № 950 «Об образовании самостоятельных земельных участков в результате раздела земельного участка площадью 4594 кв.м., с кадастровым номером 50:10:0020402:960, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе квартала Ивакино».

Договоры аренды заключены в отношении земельных участков: площадью 1539 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0020402:1912, и площадью: 2874 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0020402:1913. Разрешенное использование: «для жилищного строительства».

Пунктом 1.3 договоров установлено, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Конкурсный управляющий должником пояснил, что согласно пункту 1.3 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, вместе с тем, согласно сведениям с публичной кадастровой карты на данном земельной участке расположено двухэтажное здание (поликлиника для детского и взрослого населения, а также детское дошкольное учреждение).

В соответствии с актом осмотра от 20.08.2021 на земельном участке расположена детская игровая площадка и объект капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2021-121706013 на земельном участке расположено нежилое помещение (детское дошкольное учреждение) с кадастровым номером 50:10:0020402:1619, который в свою очередь расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 50:10:0020402:1243.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2021-132446245 в отношении нежилого помещения (поликлиника для детского и взрослого населения) с кадастровым номером 50:10:0020402:1243 зарегистрированы сведения о правообладателях:

1. Муниципальное предприятие городского округа Химки Московской области «Объединенная теплосеть», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***> на праве хозяйственного ведения;

2.      Городской округ Химки Московской области на праве собственности.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.10.2021 № КУВИ-002/2021-140092391 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:1913 снят с кадастрового учета 12.05.2017.

Конкурсный управляющий должником считает, что с 12.05.2017 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020402:1913, являющийся предметом договора аренды № ЮА-62 от 11.04.2014, на кадастровом учете не состоял, следовательно, не мог предоставляться в аренду, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сделками договоров аренды земельного участка от 11.04.2014 № ЮА-62 и № ЮА-63 на основании ст.ст. 168, п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

Договоры аренды, заключенные между ООО «Ивастрой» и Администрацией, были заключены во исполнение ранее заключенного договора аренды № 141 от 10.07.2000, направлены на создание возможности исполнения должником своих обязательств, осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> поскольку отсутствие договора, определяющего права застройщика на землю, исключает возможность разработки проектной документации, получение разрешительной документации, например, разрешения на ввод в эксплуатацию и др. Застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды с целью строительства жилых домов и введения их в эксплуатацию.

Кроме того, судами учтено, что решениями Арбитражного суда Московской области от 17.02.2022 по делу № А41-46856/2021 и от 25.06.2021 по делу № А41-78866/20 с ООО «Ивастрой» в пользу Администрации взыскана сумма задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка № ЮА-63 от 11.04.2011. Заявление о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

В силу норм ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно норме п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В настоящем случае, на протяжении спора конкурсный управляющий ссылался на то обстоятельство, что инвестиционный контракт должником исполнен, объекты строительства построены, введены в эксплуатацию.

Конкурсный управляющий указывал на противоречивые сведения о земельных участках и расположенных на них объектах.

Судами не были установлены подтвержденные материалами дела даты ввода объектов в эксплуатацию, момент регистрации на них права собственности и правообладатель объектов недвижимости.

Не исследован судами и вопрос нахождения либо отсутствия именно на спорных земельных участках в момент заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества.

Проанализированные судом выписки из ЕГРН не дают ответ на вопрос: на каком земельном участке находятся указанные конкурсным управляющим объекты недвижимости.

Таким образом, судом не опровергнут довод заявителя о нахождении на земельных участках, в момент заключения договоров аренды, объектов недвижимого имущества, не принадлежащих на праве собственности должнику, а также отсутствии легитимной цели приобретения в аренду земельных участков под такими объектами.

В указанной связи, судами не учтено, что права на земельный участок, на котором расположен введенный в эксплуатацию объект недвижимости, по смыслу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, могут переходить только вместе с самим объектом. Правообладатель такого объекта недвижимости приобретает земельный участок в собственность либо в пользование, а сделка по отчуждению в такой ситуации права на земельный участок иному лицу отвечает требованиям ст. 168 ГК РФ.

Учитывая предмет и основания настоящего обособленного спора, судебные акты о взыскании платы по договорам аренды, на которые сослался суд, не образуют преюдиции для настоящего спора.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм права, при этом суды не исследовали в полном объеме фактические обстоятельства спора и доводы сторон, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

С учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении обособленного спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, установив все фактические обстоятельства по спору, дать оценку всем доводам сторон и представленным доказательствам, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, с соблюдением требований норм арбитражного процессуального законодательства, применив нормы права, подлежащие применению, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 30.08.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу № А41-44410/2018 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                 Д.В. Каменецкий  

Судьи:                                                                                             Е.Н. Короткова

В.Я. Голобородько