АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16432/18

15 октября 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   10 октября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            15 октября 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью «Первая стивидорная компания «Ростовский порт» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-2012» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>,

третье лицо:  акционерное общество «Ростовский порт»

при участии:

от истца: ФИО2, ФИО3, представители по доверенности;

от ответчика: ФИО4,(директор); ФИО5, представители по доверенности;

от третьего лица: представитель не явился, извещен, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Первая стивидорная компания «Ростовский порт» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-2012», о признании недействительным дополнительное соглашение от 01.08.2012 к договору субаренды от 01.07.2012 №103.

Определением от 09 августа 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  акционерное общество «Ростовский порт».

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании истец исковые требования удовлетворены, просил признать недействительным пункт 4 дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2012 к договору субаренды № 103 от 01.07.2012 в части установления срока эксплуатации произведенных неотделимых улучшений субарендатора - 36 календарных месяцев с даты ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений, указанных в пункте 2 Дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2012 к договору субаренды № 103 от 01.07.2012.

Уточнения судом приняты, требования рассмотрены в уточненной редакции.

Представители истца требования в уточненной редакции поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях.

Представители ответчика против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительно представленных возражениях.

Судом установлено, что между акционерным обществом "Ростовский порт" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Первая стивидорная компания "Ростовский порт" (арендатор) заключен договор аренды № 190/12-01 от 01 марта 2012 года. Срок договора был установлен с учетом дополнительного соглашения от 01 ноября 2013 года по 31 октября 2014 года. Указанный договор был расторгнут 05.05.2014 года в соответствии с соглашением о расторжении от 21 апреля 2014 года.

01 июля 2012 между обществом с ограниченной ответственностью "Первая стивидорная компания "Ростовский порт" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Оптима-2012" (субарендатор) заключен договор от 01.07.2012 № 103 субаренды резервируемой складской территории – земельного участка площадью 2 тыс. кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> А.

Субарендатору предоставлено право производить отделимые и неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемой резервируемой складской территории с письменного согласия арендатора (пункт 2.4.1) и получать возмещение стоимости таких улучшений, перепланировки и переоборудования после прекращения срока действия настоящего договора, если иное не определено дополнительным соглашением сторон (пункт 2.4.2). Дополнительным соглашением от 01.08.2012 № 1 к договору субаренды стороны зафиксировали согласие арендатора на производство субарендатором за свой счет неотделимых улучшений резервируемой складской территории (выравнивание и бетонирование резервируемой складской территории на площади 2 тыс. кв. м с гидроизоляцией, устройство отмостки, подъездов к резервируемой складской территории на площади около 200 кв. м). В случае расторжения договора субаренды ранее 36 календарных месяцев с даты ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию по инициативе арендатора на последнего возложена обязанность по оплате субарендатору разницы между первоначальной стоимостью неотделимых улучшений и суммой износа, пропорциональной фактическому сроку эксплуатации неотделимых улучшений (пункт 4). Течение 36-месячного периода начинается с даты ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию, но не позднее 01.07.2013 (пункт 5).

В письме от 09.08.2012 № 398 истец дал согласие ответчику на производство неотделимых улучшений в виде выравнивания и бетонирования резервируемой складской территории площадью 2 тыс. кв. м с гидроизоляцией, устройство отмостки, подъездов к резервируемой складской территории на площади около 200 кв. м. В связи с досрочным расторжением договора субаренды дополнительным соглашением от 01.08.2012 № 1, ответчик направил истцу подписанный акт приема-передачи резервируемой складской территории от 05.05.2014, от подписания которого истец уклонился. Полагая, что на арендуемом объекте субарендатором произведены неотделимые улучшения на сумму 1 501 676 рублей, что сумма их износа в течение 10 месяцев фактического пользования (с 01.07.2013 по 01.05.2014) составила 416 667 рублей, ответчик предъявил истцу претензию от 27.03.2017 № 5 с предупреждением о необходимости оплаты 1 083 333 рублей разницы между стоимостью неотделимых улучшений и суммой их износа. Претензия оставлена истцом без удовлетворения.

Указанные факты установлены при рассмотрении дела № А53-11572/2017 (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03 мая 2018 года).

В рамках настоящего дела истец просит признать недействительным пункт 4 дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2012 к договору субаренды № 103 от 01.07.2012 в части установления срока эксплуатации произведенных неотделимых улучшений субарендатора - 36 календарных месяцев с даты ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений, указанных в пункте 2 Дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2012 к договору субаренды № 103 от 01.07.2012.

Истец полагает данную сделку в указанной части противоречащей закону, а следовательно недействительной. Противоречие закону истец усматривает в установлении срока, превышающего срок договора аренды, а также в отсутствии государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения.

Ответчик в обоснование своих возражений ссылается на то обстоятельство, что условие о 36 месяцев не является условием о сроке договора субаренды с точки зрения правовой природы соответствующего условия, установление срока договора субаренды, превышающего срок договора аренды не делает такой договор недействительным, отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность сделки. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.  

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности, арбитражный суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Разъясняя указанные положения, Верховный Суд Российской Федерации указал, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда. Однако правовая квалификация не должна изменять предмет исковых требований и их основания. Предметом исковых требований является материально-правовое требование, обращенное истцом к ответчику. 

 Заявленное требование квалифицируется судом как основанное на положениях статей 166-168, 180 ГК РФ и представляет собой требование о признании сделки недействительной в части.

В силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что истцом заявлено о признании недействительным условий соглашения, заключенного до 01 сентября 2013 года, к отношениям сторон подлежат применению нормы ГК РФ, действовавшие до 01 сентября 2018 года.

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции до 01 сентября 2013 года), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как было разъяснено в пункте 32 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ранее действовавшей редакции ГК РФ, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181.

Таким образом, правоприменительная практика на дату совершения оспариваемой сделки допускала предъявление самостоятельного иска о признании сделки недействительной без заявления реституционных требований.

Аналогичная возможность сохранена правоприменительной практикой и на сегодняшнюю дату (пункт 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, суд констатирует правомерность заявленного истцом требования.

Истец просит признать недействительным дополнительное соглашение в части одного из условий.

В силу статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как разъяснено в пункте 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом.

Как следует из материалов дела, спорное дополнительное соглашение содержало ряд условий, касающихся предоставления арендатором субарендатору права на производство неотделимых улучшений договора аренды недвижимого имущества, вопросов компенсации стоимости неотделимых улучшений. В системе данных условий, стороны в пункте 4 предусмотрели в части установления срока эксплуатации произведенных неотделимых улучшений субарендатора - 36 календарных месяцев с даты ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений, указанных в пункте 2 Дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2012 к договору субаренды № 103 от 01.07.2012.

Связь данного условия с иными условиями прослеживается в части установления методики компенсации стоимости неотделимых улучшений. По существу оспариваемое истцом условие подпадает под регулирование норм статей 157 и 327.1 ГК РФ.

Суд не усматривает возможности применения статьи 180 ГК РФ, поскольку без включения оспариваемого условия заключения спорного дополнительного условия было бы невозможно.

Учитывая изложенное, проверке на ничтожность подлежит дополнительное соглашение в целом, что соответствует разъяснению, данному в пункте 100 постановления № 25.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Рассмотрев данное заявление, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Ранее действовавшая редакция данной нормы предусматривала, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как разъяснено в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",  для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

Указанные нормы права и разъяснения ВС РФ исходит из необходимости определения начального момента исполнения ничтожной сделки в целях определения начала течения трехлетнего срока исковой давности.

В настоящем деле на предмет ничтожности проверяет дополнительное соглашение№ 1 от 01.08.2012 к договору субаренды № 103 от 01.07.2012.

Предметом дополнительного соглашения выступало предоставление субарендатору права на производство неотделимых улучшений и определение порядка возмещения стоимости данных неотделимых улучшений в случае прекращения субарендных правоотношений ранее, чем через 36 календарных месяцев с даты ввода в эксплуатацию данных неотделимых улучшений. Поскольку условия оспариваемого дополнительного соглашения по своей природе носили правонаделительный характер, исполнение соответствующего условия должно связываться с моментом реализации права на производство неотделимых улучшений. В данном случае истец ошибочно полагает, что исполнение должно начаться с момента принятия неотделимых улучшений арендатором.

Учитывая, что производство неотделимых улучшений как следует из материалов дела, в том числе фотоматериалов началось в 2012-2013 гг., а исковое заявление подано 01.06.2018 года срок исковой давности является пропущенным.

Довод истца, что срок исковой давности необходимо начинать исчислять не ранее введения неотделимых улучшений в эксплуатацию является глубоко ошибочным. В данном случае для целей определения начала течения трехлетнего срока исковой давности имеет правовое значение момент начала исполнения соглашения.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Кроме того, суд полагает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции на момент подписания дополнительного соглашения), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ссылка истца на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения как на основание недействительности сделки основана на ошибочном понимание гражданско-правового регулирования отношений в сфере недвижимости.

Ни существующее, на ранее действовавшее правовое регулирование сделок не предусматривало отсутствие государственной регистрации сделки как основание для признания ее недействительной (ничтожной).

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" специально на случай оспаривание незарегистрированной аренды предусмотрело, что даже в отсутствии государственной регистрации договор аренды является действительным и может быть противопоставлен сторонам такого договора (не имеет правового эффекта исключительно для третьих лиц).

Довод истца о том, что спорное дополнительное соглашение продлевает срок договора субаренды и в этой части срок договора субаренды превышает срок действия договора аренды, в связи с чем, является недействительным, судом отклоняется как основанный на неверном толковании действующего законодательства и противоречащий обстоятельствам дела.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 610 ГК РФ, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно абзацу 2 и 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Системное толкование указанных положений позволяет сделать вывод, что заключение договора субаренды на срок превышающий срок договора аренды не означает недействительности договора субаренды. В данном случае наступают иные последствия, а именно срок договора субаренды в силу императивной нормы права приравнивается к сроку действия договора аренды.

Однако в настоящем деле условия дополнительного соглашения к договору субаренды об установлении 36 месячного срока не являются установлением срока действия договора субаренды. В данном случае условие о выплате компенсации за неотделимые улучшения в случае прекращения субарендных отношений ранее истечения 36-месячного срока со дня ввода в эксплуатацию представляет собой потестативное условие сделки, допускаемое законом и регламентирующее исключительно отношения связанные с возмещением стоимости неотделимых улучшений.

С учетом положений статей 1,421 ГК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны в рамках, существующих между ними субарендных правоотношений, вправе были согласовать условия возмещения стоимости неотделимых улучшений, в том числе с учетом возможного срока существования договора субаренды. 

Действующее правовое регулирование не исключает возможности для субарендатора выговорить для себя право на возмещение стоимости неотделимых улучшений на случай расторжения договора субаренды либо прекращения такого договора в связи с досрочным или в установленный срок расторжением договора аренды (основного договора). Такое условие, само по себе, не влияет на возможность или невозможность прекращения основного договора, оно лишь предоставляет субарендатору дополнительное право (дополнительное средство защиты) в виде возможности потребовать компенсации его имущественных потерь в связи с разумным ожиданием от арендатора (своего контрагента) направленности его действий по поддержанию (продлению) основного договора и тем самым по сохранению субарендных правоотношений.  

С учетом изложенного, основания для признания сделки ничтожной отсутствуют.

В завершении суд полагает необходимым также применить положения статей 1 и 10 ГК РФ и квалифицировать действия истца как злоупотребление правом. 

 Заявляя настоящие исковые требования и требуя признать ничтожным дополнительное соглашение в части установления срока эксплуатации неотделимых улучшений, истец по существу стремится уйти от необходимости возмещения стоимости соответствующих неотделимых улучшений.

Подобное поведение не может быть признано добросовестным.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недобросовестным участникам гражданского оборота защита не предоставляется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отнесены на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                    Димитриев М. А.