Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-17291/2020

г. Владивосток

17 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный региональный клиринговый центр»,

апелляционное производство № 05АП-2003/2022

на решение от 17.02.2022  судьи Кобко Е.В.

по делу № А51-17291/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «АСКОТ» (ИНН 

<

***>,           ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Региональный Клиринговый Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО2, 

о государственной регистрации права собственности,

при участии: от истца ФИО3, по доверенности от 10.01.2022, сроком до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 2714352, паспорт;

ФИО4 – в качестве слушателя, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аскот» (далее истец, ООО «Аскот» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Региональный Клиринговый Центр» (далее ответчик, ООО «ДРКЦ») о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 158,3 кв.м., а также долю в местах общего пользования, расположенного на первом этаже отдельно стоящего трехэтажного кирпичного здания, по адресу г. Находка Приморский край,                             ул. Находкинский пр-т, 69.

Определением от 28.07.2021 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО2

В порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения иска в части адреса объекта, истец просит суд произвести регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 158, 3 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, помещение V, кадастровый номер 25:31:000000:5711.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2022 исковые требования удовлетворены в полном объёме, суд обязал зарегистрировать переход права собственности ООО «Аскот» на нежилое помещение общей площадью 158, 3 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, помещение V, кадастровый номер 25:31:000000:5711.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт отмечает наличие у него статуса добросовестного приобретателя спорного имущества, указывает что иск основан на правоотношениях из договора аренды от 01.04.1998 нежилого помещения общей площадью 158,3 кв.м., по адресу 

<

...>, с правом выкупа между ООО «ЭВР» и ООО «Аскот». Согласно данному договору, арендная плата за пользование помещением и земельным участком установлена в размере 5 000 рублей и подлежала зачёту выкупной цены. Считает, что перечисленные условия данного договора свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны договора – ООО «ЭВР» и ООО «Аскот» исходили при его заключении, вследствие чего, исполнение данного договора на нерыночных в текущий момент условиях, указанных по состоянию на 01.04.1998, не имеет для ООО «ДРКЦ» экономического смысла, повлечёт для ответчика убытки.  Полагает что суд первой инстанции необоснованно возвратил встречный иск, предъявленный  ООО «ДРКЦ». Отмечает, что истец направил претензию по некорректным почтовым реквизитам ответчика, вследствие чего претензия не могла быть вручена ООО «ДРКЦ», истцом не соблюдён претензионный порядок урегулирования спора. Приводит доводы о необоснованности ссылки судом на обстоятельства, установленные решением по делу №А51-5827/2005, в котором ответчик не принимал участия.

В представленном через канцелярию отзыве истец на доводы жалобы возразил. 

В судебном заседании представитель истца по доводам жалобы возразил, решение просил оставить без изменения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между товариществом с ограниченной ответственностью «ЭВР» (правопреемник ООО «ЭВР») (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аскот» (арендатор) заключен договор от 01.04.1998 аренды нежилого помещения с правом выкупа, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение общей полезной площадью 158,3 кв.м.,  долю в местах общего пользования, находящегося в г. Находке, по Находкинскому проспекту, 69, принадлежащего арендодателю на основании договора купли-продажи от 08.01.1998.

Договор заключен сроком на двадцать пять лет и вступает в действие с момента государственной регистрации (пункт 2.1. договора). В соответствии с пунктом 6.1. договора, арендованное помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена установлена в сумме сто семьдесят тысяч рублей, и не может быть изменена до истечения срока договора (пункт 6.2. договора).

Согласно пункту 6.4. договора, исполнение обязательств арендатором по внесению выкупной цены подтверждается справкой арендодателя, которая является основанием для регистрации права собственности на помещение арендатором.

Указанное в договоре недвижимое имущество передано истцу 01.04.1998 согласно  передаточного акта, договор аренды зарегистрирован учреждением юстиции «Центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество г. Находка» 30.04.1998 за № НА-14-01.

В дальнейшем ООО «Аскот» выполнило свои обязательства по договору аренды, перечислив на расчетный счет ООО «ЭВР» выкупную стоимость помещения в сумме               170 000 рублей, согласно платежного поручения № 31 от 31.03.2005.

Письмом от 06.04.2006 ООО «Аскот» предложило ООО «ЭВР» представить справку, подтверждающую внесение выкупной цены, служащей основанием для государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

Оставление ООО «ЭВР» указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Аскот» в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорные помещения.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2006 по делу А51-5827/2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.11.2006, постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 03.04.2007, исковые требования удовлетворены в полном объеме, за ООО «Аскот» признано право собственности на нежилое помещения общей площадью 158,3 кв.м. в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 2, 2А, 3-12, 14 (лит. V), этаж: 1, расположенные по адресу: 

<

...>.

Вместе с тем, право собственности ООО «Аскот» на спорный объект на основании данных судебных актов зарегистрировано не было.

Из материалов дела также следует, что 09.08.2006 между ООО «ЭВР» (продавец) и ООО «ДРКЦ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя спорный объект недвижимого имущества, при этом 09.08.2006 между ООО «ЭВР» и ООО «ДРКЦ»  подписан передаточный акт.

Право собственности ООО «ДРКЦ» на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке 18.10.2006 Находкинским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, свидетельство о от 18.10.2006 серия 25-АА №752201).

Как следует из выписки из ЕГРН, на спорный объект недвижимости на основании договора залога имущества от 07.11.2006 № 1 (регистрационный № 25-25-18/054/2006-31 от 01.12.2006) зарегистрировано ограничение сроком с 01.12.2006 по 27.12.2006, в пользу ФИО2.

Наряду с этим, судом первой инстанции установлено, что с апреля 1998 года спорное помещение из владения общества «Аскот» не выбывало, обществу «ДРКЦ» по акту от 09.08.2006 фактически не передавалось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Аскот» в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ДРКЦ» о признании права собственности.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.05.2010 по делу № А51-644/2010 за ООО «Аскот» признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 158,3 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 2, 2А, 3-12, 14 (лит V) этаж: 1, расположение по адресу: 

<

...>.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 решение от 12.05.2010 отменено на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, иск ООО «Аскот» удовлетворен.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 27.12.2010 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 по делу № А51-644/2010 Арбитражного суда Приморского края отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 решение Арбитражного суда Приморского края от 12.05.2010 по делу № А51-644/2010 отменено, в удовлетворении исковых требований ООО «Аскот» отказано. При этом судом указано на то, что право собственности на спорное имущество никогда не было зарегистрировано за ООО «Аскот». Сам факт признания права собственности вступившим в законную силу решением суда не свидетельствует о возникновении у ООО «Аскот» этого права до момента государственной регистрации права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

24.10.2012 управлением Росреестра по Приморскому краю на основании постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 восстановлена запись о праве собственности ООО «ДРКЦ» на нежилые помещения, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 25-АБ № 874642.

Платежным поручением от 20.08.2020 № 134 ООО «Аскот» перечислило на расчетный счет арендодателя - ООО «ДРКЦ» выкупную стоимость по договору аренды в сумме 170 000 рублей.

На протяжении периода с 01.04.1998 и до настоящего времени ООО «Аскот» полностью владеет спорным помещением, ведет хозяйственную деятельность, сдает часть спорных помещений в субаренду.

ООО «Аскот» обратилось к ООО «ДРКЦ» с претензией от 05.06.2020, содержащей требование в добровольном порядке в течение 30 дней с момента отправки указанной претензии осуществить (зарегистрировать) переход права собственности нежилых помещений общей площадью 158,3 кв.м, в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 2, 2А, 3-12, 14 (лит. V), этаж: 1, расположенное по адресу: 

<

...>.

21.08.2020 истец повторно обратился к ответчику с вышеуказанным требованием.

Оставление ответчиком требования истца без ответа и без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела обоснованно учтены положения статей 8.1, 131, 218, 223 ГК РФ об особенностях возникновения вещных прав на недвижимые вещи, отмечено, что согласно пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующего на момент спорных отношений) государственная регистрация прав (перехода прав) проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации, в частности, государственная регистрация прав осуществляется на основании договора и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

При этом, согласно пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Соответствующее разъяснение также приведено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (далее – Постановление Пленума № 10/22), согласно которого иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества (наличие и законность правового основания для перехода права собственности от продавца к покупателю), исполнения сторонами договора купли-продажи, факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом споре государственная регистрация перехода права собственности носит не правоустанавливающий (распорядительный), но правоподтверждающий характер, в силу чего удовлетворение иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество невозможно без проверки юридической силы оснований такого перехода.

Из материалов дела следует, что ранее между товариществом с ограниченной ответственностью «ЭВР» (правопреемник ООО «ЭВР») (арендодатель) и ООО «Аскот» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, являющийся по своей природе смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и договора купли-продажи. При этом, согласно статье 624 ГК РФ, в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Оценив условия договора от 01.04.1998, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии данного договора требованиям статьи 624 ГК РФ, с учетом определения в нем предмета, цены, порядка оплаты и перехода права собственности на арендуемое имущество. 

Во исполнение пункта 3.1. договора аренды, недвижимое имущество передано истцу, который владеет и пользуется указанным имуществом до настоящего времени. Указанные обстоятельства следуют из материалов дела и не оспариваются ответчиком.

На момент рассмотрения спора обязательство истца по оплате выкупной стоимости перед первоначальным арендодателем – ООО «ЭВР» исполнено в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. 

Кроме того, в материалах дела также имеются доказательства перечисления истцом выкупной стоимости спорного объекта недвижимого имущества настоящему арендодателю – ООО «ДРКЦ», которое на момент приобретения спорного имущества по существу приняло на себя права и обязанности арендодателя такового согласно условиям ранее заключенного договора аренды с правом выкупа, в соответствии с положениями статьи 617 ГК РФ, что исключает обоснованность ссылок апеллянта на свой статус добросовестного приобретателя спорного имущества.

Таким образом, договор от 01.04.1998 в части выкупа нежилого помещения исполнен его сторонами, при этом факт уклонения от регистрации перехода права собственности ответчиком не оспаривается.

Таким образом, довод апеллянта о существенных изменениях обстоятельств, из которых стороны договора – ООО «ЭВР» и ООО «Аскот» исходили при заключении договора аренды, вследствие довод об исполнении данного договора на нерыночных условиях, указанных по состоянию на 01.04.1998, является несостоятельным, поскольку не освобождает ООО «ДРКЦ» от исполнения обязательств по договору, перешедших к последнему в силу закона.

Оценка и разрешение заявленного ООО «ДРКЦ» встречного иска осуществлено судом первой инстанции законно и обоснованно, учитывая характер заявленного встречного требования и его соотнесение с первоначальным иском, приняв во внимание характеристики процессуального поведения ООО «ДРКЦ» относительно момента заявления встречного иска в длительно ведущемся процессе. В силу изложенного, соответствующий довод жалобы подлежит отклонению.

Рассмотрев выводы суда первой инстанции относительно доводов ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора с истцом, судебная коллегия считает их обоснованными, учитывая совокупность действий истца в попытке  осуществления регистрации перехода права на спорное помещение совместно с ответчиком, а также принимая во внимание фактически проявленное последним отсутствие заинтересованности во внесудебном разрешении данного вопроса.

Ссылки апеллянта на необоснованный учет судом обстоятельств, установленных решением по делу №А51-5827/2005, подлежат отклонению, поскольку правовые выводы отмеченного судебного акта, безотносительно участвующих в данном деле лиц, не имели определяющего значения при принятии обжалуемого судебного акта, вынесенного на основании совокупности доказательственно обоснованных обстоятельств, подтверждающих законность заявленных требований истца.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела. 

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. 

Поскольку определением от 12.04.2022 апеллянту предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины по апелляционной жалобе, жалоба оставлена без удовлетворения, с ООО «ДРКЦ» в доход федерального бюджета подлежат взысканию 3 000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2022  по делу №А51-17291/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Региональный Клиринговый Центр» в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова