АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3070/2021

г. Архангельск

03 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,

рассмотрев 1, 2 сентября 2021 года в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Армада» (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, пл. Ленина, дом 4) 

к администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5) 

о признании незаконным предупреждения от 25.12.2020 №03-12/1800 о расторжении договора 

к департаменту муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>; Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 15.03.2021),

от 1-го ответчика – ФИО2 (доверенность от 01.07.2021 №19-37/873),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Армада» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Архангельск» (далее – 1-ый ответчик) о признании незаконным предупреждения от 25.12.2020 №03-12/1800 о расторжении договора, а также к департаменту муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Архангельск» (далее – 2-ой ответчик) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.03.2015 №8/43(О), выраженный в письме от 20.02.2021 №18-119/2704 и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2015 №8/43(О) о продлении срока его действия на три года.

Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Представитель 1-го ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

2-ой ответчик, извещенный по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил. Отзыв на иск не представил.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 01.09.2021 судом объявлялся перерыв до 02.09.2021.

Судом установлено, что ответчиками изменено наименование с администрации муниципального образования «Город Архангельск» на администрацию городского округа «Город Архангельск» и с департамента муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Архангельск» на департамент муниципального имущества Администрации городского округа «Город Архангельск», о чём в Единый государственный реестр юридических лиц внесены соответствующие сведения.

В порядке пунктов 1, 4 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд изменяет наименование ответчиков по настоящему делу с администрации муниципального образования «Город Архангельск» на администрацию городского округа «Город Архангельск» и с департамента муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Архангельск» на департамент муниципального имущества Администрации городского округа «Город Архангельск».

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя 2-го ответчика.

Заслушав представителей истца и 1-го ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы, по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории административного центра Архангельской области – города Архангельска, оформленного протоколом №4/7 от 27.02.2015 по лоту №8 – земельный участок площадью 337 кв.м с кадастровым номером 29:22:040718:972 местоположение: Архангельская область, г.Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по проспекту Ломоносова, разрешенное использование: для строительства торгово-административного здания, срок аренды: 3 года, победителем признано ООО «Армада».

По результатам вышеуказанного аукциона 19 марта 2015 года между 1-ым ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №8/43(о).

В соответствии с пунктом 2.1. договора, настоящий договор заключается на 3 (три) года с момента подписания.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.05.2015.

Согласно пункту 5.1. договора, размер ежегодной арендной платы составляет 246 000 руб.

В силу пункта 9.3. договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон в праве в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

25.12.2020 Администрацией в адрес Общества направлено предупреждение о расторжении договора аренды и передаче земельного участка арендодателю по акту в кратчайшие сроки.

Намереваясь заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия на 3 года в соответствии с положениями ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Обществом направлено в адрес Департамента соответствующее заявление.

В соответствии с ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В ответ на указанное заявление Департамент письмом от 20.02.2021 №18-119/2704 отказал в продлении договора в связи с истечением срока его действия.

Истец считает незаконным предупреждение о расторжении договора, а также отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Как указано в письме от 25.12.2020, по результатам проверки использования земельного участка установлено, что участок не используется в соответствии с условиями договора. До настоящего времени не предприняты меры по строительству здания. В связи с указанными обстоятельствами Администрация полагает, что расторжение договора аренды является правомерным.

Вместе с тем истец полагает, что обстоятельства, на которые ссылается Администрация, не соответствуют действительности.

За период с 18 апреля 2016 года по настоящее время в отношении земельного участка Обществом неоднократно подавались заявления о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (вх. № 199-06/1166 от 18.04.2016, вх. № 199-06/3778 от 12.10.2016, вх. №19-48/2068 от 22.05.2017. На которые получены распоряжения главы МО «Город Архангельск» об отказе в предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства торгово-административного здания.

15.08.2017 получено распоряжение главы Администрации МО «Город Архангельск» № 2538р о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства торгово-административного здания в части уменьшения минимальной площади земельного участка, необходимой для размещения объекта, до 337 кв.м.

В последующем Обществом неоднократной подавались заявления о принятии решения о подготовке документации по проекту планировки территории в департамент градостроительства Администрации МО «Город Архангельск». Получено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги о принятии решения о подготовке документации по проекту планировки территории в связи с тем, что минимальная площадь земельного участка должна составлять не менее 400 кв.м (исх. № 043/8143/043-23 от 12.09.2017).

Подано заявление в Департамент с просьбой продолжения работы по заявлению о подготовке документации по проекту планировки территории с приложением распоряжения о предоставлении отклонений по площади земельного участка (вх. № 9744 от 20.09.2017).

Подано новое заявление о принятии решения о подготовке документации по планировке территории в департамент градостроительства Администрации МО «Город Архангельск» (вх. № 19-48/5207 от 17.11.2017).

Получен ответ от Департамента с разъяснением о возможности представления предложений по внесению изменений в проект планировки межмагистральной территории (жилой район Кузнечиха) МО «Город Архангельск» (исх. № 043/10779/043-23 от 27.11.2017).

30.11.2017 в Департамент внесено предложение по внесению изменений в проект планировки межмагистральной территории (вх. № 12662).

По результатам рассмотрения заявления Общества об утверждении документации по планировке территории принято решение об утверждении документации по планировке территории.

После утверждения проекта планировки территории на основании распоряжения Главы МО «Город Архангельск» утвержден градостроительный план земельного участка № RU29301000-3307.

В дальнейшем велась работа по разработке проектной документации, которой занималась ИП ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Для получения разрешения на строительство истец неоднократно обращался с заявлением о получении разрешения на строительство, однако, со стороны Администрации разрешение на строительство выдано не было.

Истец полагает, что предупреждение о расторжении договора от 25.12.2020 и отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка являются незаконными по следующим причинам.

Исходя из совокупности условий, предусмотренных ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, Общество выполнило необходимые условия для заключения договора аренды на новый срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, при анализе обоснованности отказа в продлении спорного договора аренды необходимо оценивать действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестность его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможность ее достижения в пределах срока действия договора аренды (определение ВС РФ от 08.02.2017 №304-ЭС16-6168).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Оценивая в совокупности указанные выше нормы закона и действия, выполненные ООО «Армада» мероприятия для подготовки участка для начала строительства спорного объекта, необходимо учитывать разумные ожидания Общества в части реализации конечной цели договора аренды: строительство торгово-административного здания.

Учитывая указанные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, доводы, лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пункт 1 статьи 153 ГК РФ определяет, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые письма арендодателя являются односторонними сделками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как видно из материалов дела, договор №8/43(о) от 19.03.2015 заключен между сторонами на три года.

Срок действия указанного договора истёк 19.03.2018.

Пунктом 9.3. договора стороны предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон в праве в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Учитывая указанное, арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, уведомив об этом арендатора за один месяц.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Указанным правом арендодатель воспользовался, направив арендатору письмо от 25.12.2020 №03-12/1800, в котором уведомил о прекращении действия договора аренды.

Следовательно, оснований для признания незаконным предупреждения (уведомления) администрации городского округа «Город Архангельск» от 25.12.2020 №03-12/1800 о расторжении договора №8/43(о) от 19.03.2015 у суда не имеется.

Истец также просит признать незаконным отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.03.2015 №8/43(о), выраженный в письме от 20.02.2021 №18-119/2704 департамента муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Архангельск» и обязать заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2015 №8/43(о) о продлении срока его действия на три года.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ установлено, что в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В силу статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды №8/43(0) заключен по результатам торгов 19.03.2015, то есть после вступления в силу норм, обязывающих заключать договоры аренды муниципального имущества только по результатам торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Статья 17.1 Закона о защите конкуренции введена Федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в законную силу 02.07.2008).

На основании части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Следовательно, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой данного Закона.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для признания незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.03.2015 №8/43(о), выраженный в письме от 20.02.2021 №18-119/2704 департамента муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Архангельск» и обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2015 №8/43(о) о продлении срока его действия на три года.

При указанных обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин