АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12/2021

г. Архангельск

14 мая 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Титан-Девелопмент" (ОГРН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311290105900042; место жительства: г.Архангельск)

о взыскании 80 346 руб. 76 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 (доверенность от 01.01.2021);

от ответчика – ФИО1 (паспорт);

установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью "Титан-Девелопмент" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 80 346 руб. 76 коп. долга по внесению арендной платы за период с апреля по июль 2020 года на основании договора № 7 (Пр) от 20.12.2019.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, на иске настаивал. 

Ответчик с иском не согласен, полагает, что задолженность за период с апреля по июнь 2020 года у Предпринимателя отсутствует; наличие задолженности за период с 01 по 03 июля 2020 года не отрицает, однако полагает, что ее размер должен определяться исходя из предложенного арендодателем снижения арендной платы на 50%. 

Изучив письменные материалы дела, заслушав стороны, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в связи со следующим. 

Между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 20.12.2019 заключен договор аренды нежилого помещения №7(Пр), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 27,0 кв.м, в том числе торговую площадь 27,0 кв.м, расположенное на первом этаже ТЦ "Премьер" по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.5 договора помещение передается арендатору для осуществления розничной торговли оптикой. 

Срок действия договора установлен в пункте 5.1 – в течение 11 месяцев с даты его подписания.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 20.12.2019. 

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке, в размере и в сроки, предусмотренные договором. 

В пункте 3.1 договора стороны установили, что ежемесячная арендная плата за пользование нежилым помещением устанавливается в размере 1000 руб. за 1 кв.м арендуемого помещения, включая НДС. Размер арендной платы включает все расходы арендодателя по оказанию коммунально-эксплуатационных услуг, реализации маркетинговых мероприятий, и сумму НДС по ставке, действующей на момент начисления арендной платы. 

Арендатор выплачивает арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.4 договора). 

Стороны не оспаривают, что договорные отношения между ними прекращены и помещения возвращены Предпринимателем из аренды 04.07.2020. 

Ссылаясь на то, что в период с 01.04.2020 по 03.07.2020 Предприниматель пользовался арендуемыми помещениями, не внося за это арендной платы в установленном размере, Общество обратилось в суд с рассматриваемым иском. 

По расчету истца долг по арендной плате за период с 01.04.2020 по 03.07.2020 составляет 80 346 руб. 77 коп. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы согласован в договоре аренды в сумме 1000 руб. за 1 кв.м. 

Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) 11.03.2020 сделала сообщение, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.

В связи с этим Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 №206, от 02.04.2020 №239 и от 28.04.2020 №294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 апреля по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 №28-у на территории Архангельской области с 00 час 00 мин 18 марта 2020 года введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (далее – режим повышенной готовности).

В соответствии с Указом Губернатора Архангельской области от 27.03.2020 №38-у приостановлена с 28.03.2020 до 05.04.2020 работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к настоящему указу, продажи дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Как следует из материалов дела, основным видом экономической деятельности индивидуального предпринимателя ФИО1 является  -  "Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах" (47.5). Указанное следует из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, имеющейся в материалах дела.

Из пояснений ответчика следует, что в арендуемых помещениях Предприниматель осуществлял деятельность по торговле оптикой. 

Данный вид деятельности отнесен к перечню отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

15.06.2020 Предприниматель обратился к арендодателю с заявлением об уменьшении арендной платы по договору №7(Пр) от 20.12.2019 сроком на 1 год. 

Общество выразило готовность произвести снижение арендной платы до 500 руб. за 1 кв.м сроком до 31.08.2020, однако предложенный размер и срок не приняты арендатором. 

Между сторонами велась переписка по вопросу снижения размера арендной платы, но окончательного соглашения достигнуто не было. 

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Общество неоднократно предлагало арендатору подписать Акты о приостановлении и возобновлении деятельности, которые предусматривали бы предоставление арендатору арендных каникул на период с 28.03.2020 по 15.06.2020, когда торговая деятельность на территории Архангельской области была запрещена или существенно затруднена. 

Так, 25.06.2020 на электронную почту gemantus3@rambler.ru ответчику для подписания были направлены проекты Акта о приостановлении деятельности от 28.03.2020 к договору аренды №7(Пр) от 20.12.2019 и Акта о возобновлении деятельности от 16.06.2020 к договору аренды №7(Пр) от 20.12.2019, подписанные и скрепленные печатью Общества (л.д. 36, 37). 

По смыслу данных актов арендная плата не подлежала начислению в период с 28.03.2020 по 15.06.2020, когда деятельность арендатора была временно приостановлена. 

Также арендатору был направлен проект Дополнительного соглашения к договору аренды №7(Пр), предусматривающий снижение арендной платы на период с 16.06.2020 по 31.08.2020 до 500 руб. за 1 кв.м. 

Акты о приостановлении и возобновлении деятельности со стороны ответчика подписаны не были. Равным образом арендатором не подписано Дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы. 

Поскольку Предприниматель не согласился на предложение Общества по размеру снижения арендной платы, последнее начислило ее исходя из полной стоимости аренды за период с 01.04.2020 по 03.07.2020. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон №98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из указанных выше положений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. 

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до года, если одновременно соблюдаются следующие условия: объектом аренды выступает здание, сооружение, нежилое помещение или их части; сфера деятельности арендатора отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса; арендатор использует арендованное имущество в целях осуществления этой деятельности; договор аренды заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Учитывая, что ответчик включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, и его основной вид деятельности отнесен к перечню отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то в данном случае Предприниматель имел право на уменьшение размера арендной платы на срок до одного года. 

С учетом этого суд полагает неправомерным начисление Обществом арендной платы за период с 01.04.2020 по 03.07.2020 исходя из полной стоимости аренды. 

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона  в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Как пояснил истец в ходе судебного разбирательства, Общество, учитывая сложную эпидемиологическую обстановку в регионе и действие ограничительных мер, предоставляло своим арендаторам, чья деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики, так называемые арендные каникулы на период с 28.03.2020 по 15.06.2020, т.е. на тот период, когда в соответствии с указами Губернатора Архангельской области была приостановлена деятельность торговых центров. Также арендаторам предлагалось уменьшение арендной платы до 50%. Аналогичные льготные условия были предложены и ответчику, однако он не согласился на подписание дополнительного соглашения и актов о приостановлении и возобновлении деятельности. 

На вопрос суда о причинах неподписания Актов о приостановлении и возобновлении деятельности, которые позволили бы арендатору не уплачивать арендную плату в период с 28.03.2020 по 15.06.2020, Предприниматель пояснил, что он не имел намерения отказаться от использования данной льготы. 

Неподписание актов было обусловлено тем, что соответствующие проекты актов не были доведены до сведения ответчика. Ящик электронной почты, на который поступили проекты актов о приостановлении и возобновлении деятельности, Предпринимателю не принадлежит, а является почтовым ящиком лица, который на возмездной основе оказывал Предпринимателю бухгалтерские услуги. 

Данное обстоятельство подтверждается, в частности, письмом от 08.10.2020, подписанным ФИО3, из которого следует, что почтовый ящик gemantus3@rambler.ru является ее личной почтой, корреспонденция для ИП ФИО1, поступающая на данный адрес, последнему не передается. 

В то же время ответчик полагал, что задолженность по арендной плате у него отсутствовала, поскольку между арендодателем и арендатором был подписан акт сверки взаимных расчетов по итогам 1 полугодия 2020 года, из которого следовало, что за период с 28.03.2020 по 15.06.2020 арендная плата не начислялась ввиду предоставления арендных каникул, а за остаток июня 2020 года арендная плата начислена в размере 6750 руб., что соответствует расчету за период с 16.06.2020 по 30.06.2020 исходя из размера 500 руб. за 1 кв.м (27 м х 500 руб. / 30 дней х 15 дней). 

По данным акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2020 задолженность предпринимателя по арендной плате составляла 3 266 руб. 13 коп. 

Акт сверки от имени Общества подписан главным бухгалтером и скреплен оттиском печати ООО "Титан-Девелопмент" (л.д. 117).

Платежным поручением №50 от 02.10.2020 ответчик погасил имеющуюся задолженность в сумме 3266 руб. 13 коп., в связи с чем полагал, что долг по арендной плате за период апрель-июнь 2020 года у Предпринимателя отсутствует. 

Суд полагает доводы ответчика в указанной части обоснованными. Материалами дела, в том числе подписанным между сторонами актом сверки, подтверждается, что арендодатель имел намерение предоставить Предпринимателю арендные каникулы на период с 28.03.2020 по 16.06.2020. Аналогичные каникулы по утверждению истца предоставлялись и иным арендаторам Общества. 

Тот факт, что ответчик не выполнил формальные действия по подписанию актов о приостановлении и возобновлении деятельности, по мнению суда, не должно лишать Предпринимателя права на предоставленную арендодателем льготу.

Как пояснил ответчик, он полагал, что подписанием акта сверки стороны закрепили договоренности по размеру арендной платы, а выявленная в результате сверки задолженность в сумме 3266 руб. 13 коп. погашена в добровольном порядке. 

Истец со своей стороны также подтверждал, что в акте сверки не значится задолженность за период с 01.04.2020 по 15.06.2020 в связи с тем, что Общество полагалось на подписание ответчиком актов о приостановлении и возобновлении деятельности. 

Действующее законодательство не содержит положений, запрещающих арендодателю полностью освободить арендатора от несения арендной платы за какой-либо период, уменьшив ее размер до 100%. 

В связи с изложенным, учитывая, что Общество было готово и имело реальное намерение предоставить арендатору льготу по предоставлению арендных каникул на период с 01.04.2020 по 15.06.2020, а Предприниматель желал воспользоваться данной льготой, и при подписании акта сверки ответчик посчитал, что она ему фактически предоставлена, суд находит требование о взыскании арендной платы за этот период необоснованным. 

Начисление арендной платы за период с 16.06.2020 по 03.07.2020 произведено арендодателем правомерно. Однако при определении размера такой арендной платы суд учитывает следующее. 

Как было отмечено выше, в силу части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ, вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года. 

Поскольку истец в период действия договора аренды предложил ответчику уменьшить размер арендной платы, ответчик от уменьшения арендной платы не отказывался, однако стороны не смогли прийти к соглашению о величине арендных платежей, ответчик воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, и в связи с реализацией такого права договор аренды прекратился 04.07.2020, при этом истец имеет к ответчику требования о погашении долга по арендной плате, то с учетом изложенного суд приходит к выводу, что право арендатора на уменьшение арендной платы может быть реализовано арендатором и после прекращения договорных отношений.

Исходя из смысла разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ  30.04.2020,  размер сниженной арендной платы при отсутствии соответствующего соглашения сторон может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В данном случае Общество не уклонялось от уменьшения арендной платы, а напротив предлагало снижение ежемесячного платежа с 1000 руб. до 500 руб. за 1 кв.м, т.е. на 50%. 

Ответчик полагал, что снижение размера арендной платы должно достигать 85%, учитывая сложное материальное положение Предпринимателя, связанное с распространением новой коронавирусной инфекции, низкой покупательской способностью населения, сложностью поставки нового товара ввиду пандемии.

Суд предлагал истцу представить документы, подтверждающие порядок и размер снижения арендной платы для других арендаторов Общества. 

Соответствующие доказательства суду не представлены. В устных пояснениях истец указал, что снижение арендной платы производилось на 50%. 

Ответчик со своей стороны не представил доказательств в обоснование размера снижения арендной платы на 85%. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что в сложившейся ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%. Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере. При этом суд учитывает, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали. Несмотря на то, что не все арендаторы могли пользоваться своими помещениями, арендодатель был вынужден нести расходы по поддержанию здания в технически исправном состоянии, поддержанию в работоспособном состоянии систем инженерного обеспечения, оплате коммунальных ресурсов и пр.

С учетом этого за период с 16.06.2020 по 30.04.2020 размер арендной платы составил 6750 руб., за период с 01.07.2020 по 03.07.2020 – 1306 руб. 45 коп. 

Актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2020 и платежным поручением №50 от 02.10.2020 подтверждается, что арендная плата за период с 16.06.2020 по 30.04.2020 внесена ответчиком полностью. 

Доказательств оплаты долга за период с 01.07.2020 по 03.07.2020 ответчиком не представлено. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца взыскивается 1306 руб. 45 коп. долга, а в остальной части иска суд отказывает. 

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311290105900042) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Титан-Девелопмент" (ОГРН 

<

***>)   1306 руб. 45 коп. долга и 52 руб. расходов по государственной пошлине. 

В остальной части иска отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Ю. Кашина