ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-19334/2022

г. Красноярск

25 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «18» февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен «25» февраля 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Таракановой О.М. (до перерыва), ФИО1 (после перерыва),

при участии представителя истца – ФИО2 по доверенности от 27.12.2024 № 58,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «28» августа 2024 года по делу №А33-19334/2022,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу «СИБНЕФТО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ЗАО «СИБНЕФТО», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.06.2019 № 243 за период с 01.01.2022 по 30.04.2022 в размере 24 153 рубля 28 копеек, пени за период с 01.01.2022 по 30.04.2022 в размере 6387 рублей 58 копеек.

Судом установлено, что в рамках дела № А33-24002/2022 рассматриваются требования по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к ЗАО «СИБНЕФТО» о взыскании 23 224 рублей     32 копеек долга за период с 01.09.2021 по 31.12.2021, 4163 рублей 02 копеек пени за период с 01.09.2021 по 31.12.2021 по договору аренды земельного участка от 10.06.2019 № 243.

Определением от 26.01.2024 дела № А33-19334/2022 и № А33-24002/2022 объединены для совместного рассмотрения, делу присвоен номер № А33-19334/2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Слобода».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28.08.2024 исковые требования удовлетворены частично: с ЗАО «СИБНЕФТО» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 8822 рубля 69 копеек пени. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- ответчик не обращался в департамент для утверждения схемы границ земельных участков непосредственно под каждым возведенным многоквартирным домом, земельные участки под МКД не сформированы;

- учитывая тот факт, что после возведения МКД с кадастровыми номерами 24:50:0100173:5486 (

<

...>, год завершения строительства 2013), 24:50:0100173:9724 (

<

...>, год завершения строительства 2020), на земельном участке 24:50:0100173:69 находились объекты незавершенного строительства, которые не могут являться объектом общего имущества,  право общей долевой собственности на земельный участок со всеми объектами на нем не могло возникнуть;

- переход земельного участка в общую долевую собственность (момент возникновения права общей долевой собственности на него) собственников помещений в многоквартирном доме связан с наступлением определенного события – осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка.

От истца в материалы дела поступили дополнительные документы, а именно -  выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100173:69.

Руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определил приобщить к материалам дела указанные дополнительные документы в целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей ответчика.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ЗАО «СИБНЕФТО» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.06.2019 № 243 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренды земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100173:69, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район,  ул. Юшкова, общей площадью 14 283,00 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке (приложение № 1 к договору) для использования в целях завершения строительством объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100173:5852 – многоэтажного жилого дома. Земельный участок передан по акту приема-передачи 28.04.2019 по договору аренды от 19.04.2019 № 16-415 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100173:69 (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка установлен с 16.05.2019 по 15.05.2022 (пункт 2.1. договора).

В пункте 3.1 договора аренды согласован размер арендной платы – 3857 рублей      75 копеек; через год после заключения договора размер арендной платы подлежит ежегодной индексации арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, устанавливаемого федеральными законами о бюджете на очередной финансовый год. В последующие периоды индексация арендной платы на размер уровня инфляции осуществляется на начало следующего календарного года.

Согласно расчёту истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 47 377 рублей 60 копеек за период с 01.09.2021 по 30.04.2022. На сумму долга истец начислил пени в размере 10 550 рублей 60 копеек за период с 01.09.2021 по 30.04.2022.

Истцом в адрес ответчика направлены предарбитражные предупреждения от 16.12.2021 № 27476-ги, от 20.04.2022 № 7622-ги с требованием об оплате суммы долга и пени, которые оставлены без исполнения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Правильно применив нормы материального права – статьи 307, 329, 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Предметом иска является требование арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате в размере 47 377 рублей 60 копеек за период с 01.09.2021 по 30.04.2022 и пени в размере 10 550 рублей 60 копеек за период с 01.09.2021 по 30.04.2022.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на то, что поскольку многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100173:69 введен в эксплуатацию в 2020 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.09.2020, при наличии регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды ЗАО «Сибнефто» на земельный участок прекратило свое действие.

Истец ссылается на то, что в данном случае положения пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не подлежат применению, поскольку из системного толкования норм действующего законодательства (Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») следует, что переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания данного жилого дома. В данном случае, как полагает истец, поскольку земельный участок под жилым домом не сформирован (на земельном участке расположены 2 МКД:              ул. Юшкова 36д и 36ж) и в отношении него не проведен государственной кадастровый учет, данный земельный участок находится в собственности публично-правового образования.

Доводы истца правомерно отклонены судом первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Довод апелляционной жалобы департамента о том, что при отсутствии сформированных земельных участков под возведенные на арендуемой площади многоквартирные дома и отсутствии соответствующих изменений в условиях договора аренды, земля под указанными домами продолжает находиться в собственности соответствующего публично-правового образования, вследствие чего обязанность арендатора по внесению арендной платы сохраняется, отклоняется как необоснованный в силу следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на предоставленном ответчику для строительства многоквартирных жилых домов участке возведены МКД с кадастровыми номерами 24:50:0100173:5486 (

<

...>, год завершения строительства 2013), 24:50:0100173:9724 (

<

...>, год завершения строительства 2020), введены в эксплуатацию. При этом с учетом фактических обстоятельств, адресных ориентиров, а также условий договора аренды земельного участка, нахождение объекта незавершенного строительства МКД с кадастровым номером 24:50:0100173:5507 с адресом объекта: 

<

...> не доказано (по указанному адресу в ЕГРН зарегистрирован объект недвижимости – МКД с кадастровым номером 24:50:0100173:5486, иных объектов, правообладателей, производства строительства не установлено).

Согласно сведениям филиала ППК «Роскадастр» 25.11.2013 внесена запись о регистрации права собственности физического лица на помещение в МКД по адресу         

<

...>, 18.02.2021 внесена запись о регистрации права собственности физического лица на помещение в МКД по адресу 

<

...>.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом у арендатора прекратилось, как и его обязанность по внесению арендной платы по договору за часть участка, расположенного под многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию, и необходимого для его использования.

Таким образом, обязанность ответчика по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка последовательно прекратилась и в спорный период с 01.09.2021 по 30.04.2022 отсутствовала.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга по договору аренды и начисленной на указанную задолженность неустойки.

Вместе с тем, как верно установил суд первой инстанции, на сумму долга истец начислил пени в размере 10 550,60 руб. за период с 01.09.2021 по 30.04.2022. В указанную сумму входят пени, начисленные на задолженность, установленную вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А33-38690/2019, А33-9669/2020, А33-18586/2020, А33-32183/2020, А33-21245/2021, А33-24866/2021, А33-26606/2021, указанными судебными актами подтверждено наличие задолженности (сальдо с 15.03.2019) на начало периода в размере 130 352 рубля 32 копейки.

Заявленная задолженность по пене является текущей и не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика с учетом положений статьи 5 Закона о банкротстве, пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», даты возбуждения производства по делу о банкротстве ответчика.

По расчету суда первой инстанции сумма пени за заявленный период с 01.09.2021 по 31.03.2022 составила 8822 рубля 69 копеек.

Проверив расчет суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции признает его верным. Ответчик арифметическую правильность расчета не оспорил, контррасчет не представил.

С учетом изложенного, требование о взыскании пени обоснованно удовлетворено судом первой инстанции частично в сумме 8822 рубля 69 копеек.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельные участки под МКД не сформированы, подлежит отклонению как не влияющий на правильность выводов суда первой инстанции по существу спора, поскольку в любом случае с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации публично-правовое образование не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в частности, сдавать землю в аренду и получать арендную плату за ее использование.

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от «28» августа 2024 года по делу № А33-19334/2022 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «28» августа 2024 года по делу № А33-19334/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

Н.Н. Пластинина