Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-65215/2021

29 июля 2022 года.

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составесудьи  Золотаревой Я.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Степанян С.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС -Комфорт» (194292, г.Санкт-Петербург, муниципальный округ № 15 вн.тер.г., 5 Верхний 

<

...>, лит.А, пом.28; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 14.03.2017, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Строй-Сити» (125414, 

<

...>, оф.7А; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 14.06.2019, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Евротракт» (193231, 

<

...>, лит.В, пом.12Н, оф.11; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 22.03.2011, ИНН: 

<

***>);

об обязании передать документацию и освободить помещения,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 18.03.2022, паспорт,

от ответчика – ФИО2, генеральный директор, паспорт,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС - Комфорт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сити» (далее – ответчик) передать техническую документацию, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, лит.А (далее – многоквартирный дом), а именно: 

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытание) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативном) правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений; 

а также обязать ответчика освободить помещения № 53-Н, 54-Н, 55-Н, № 56-Н, 60-Н, 61-Н, 69-Н, 70-Н, 78-Н, входящие в состав общего имущества, и обеспечить свободный доступ во все технические помещения многоквартирного дома.

Определением от 08.02.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Евротракт» (далее – третье лицо).

В материалах дела имеется отзыв ответчика на исковое заявление, в котором он пояснил, что техническая документация, в том числе и ключи от технических помещений в количестве 146 штук, была передана ответчиком, что подтверждается актом от 02.06.2021 № 1, подписанным представителями истца и ответчика. В связи с указанным, ответчик считает, что истцу необходимо уточнить исковые требования в части истребуемой от ответчика документации, иначе исковые требования не подлежат удовлетворению, так как пакет документов, входящий в понятие технической документации, был передан истцу 02.06.2021. Кроме того, ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по данному делу до разрешения вопроса по его спору с третьим лицом.

В судебном заседании, состоявшемся 29.03.2022, судом приняты к рассмотрению исковые требования, уточненные истцом, в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, повторно уточнил исковые требования в судебном заседании 26.04.2022, просил обязать ответчика передать техническую документацию, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, за исключением ведомости помещений;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытание) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, за исключением паспортов ПУ ЭЭ на приборы учета № 156570, № 16846503, паспортов трансформаторов тока;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативном) правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, за исключением Исполнительной документации «Проводное Радиовещание», «Телевидение, внутренние сети», «Радиофикация», «Система АППЗ», «Система видеонаблюдения», «Телевещание»;

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений; 

а также обязать ответчика освободить помещения № 53-Н, 54-Н, 55-Н, № 56-Н, 60-Н, 61-Н, 69-Н, 70-Н, 78-Н, входящие в состав общего имущества, и обеспечить свободный доступ во все технические помещения многоквартирного дома.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению арбитражным судом в судебном заседании 26.04.2022, в котором судом также рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу.

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, а также предоставил дополнительные доказательства в обосновании требования обеспечения свободного доступа во все технические помещения многоквартирного дома и предоставил выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении помещений: № 53-Н, 54-Н, 55-Н, № 56-Н, 60-Н, 61-Н, 69-Н, 70-Н, 78-Н.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено по имеющимся доказательствам в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы сторон и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным с 21.11.2019 по 15.12.2019, оформленным протоколом от 16.12.2019 № 1, принято решение о выборе истца в качестве организации, осуществляющей управлением многоквартирным домом, утвержден предложенный истцом договор управления многоквартирным домом с приложениями, тарифами, расценками на выполнение работ и услуг.

Распоряжением Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 04.05.2021 № 1486-рл на основании части 3 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с подпунктом «а» пункта 7, пунктом 8 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя России от 25 12.2015 № 938/пр по результатам рассмотрения заявления и документов, представленных лицензиатом (истцом), с 01.06.2021 внесены изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации- Санкт-Петербург, путем включения сведений о многоквартирных домах в раздел реестра, содержащего перечень адресов многоквартирных домов, в отношении которых лицензиатом осуществляется предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами по адресу: 

<

...>, лит.А.

Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ МКД может управляться только одной управляющей организацией.

В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации.

В письме от 14.05.2021 № 224/КК истец предложил ответчику в срок до 25.05.2021 передать ему техническую документацию на многоквартирный дом, подлежащую передаче вновь избранной управляющей организации, а также ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Согласно подпункту «а» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416) управление МКД обеспечивается выполнением такого стандарта как прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в МКД, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации МКД и управления им, в порядке, установленном Правилами № 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

Согласно пункту 20 Правил № 416 техническая документация на МКД и иные документы, связанные с его управлением, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами № 491; подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на МКД, приведен в пунктах 24 и 26 Правил № 491.

Состав технической документации, в том числе документации длительного хранения, и состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, приведены в пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.

В соответствии с пунктом 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Порядок передачи технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением этим домом, приведен в пунктах 18 - 23 Правил № 416.

Как установлено пунктом 18 Правил № 416, в случае принятия собранием собственников помещений в МКД решения о досрочном расторжении договора управления уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

В акте от 02.06.2021 № 1, составленном сторонами, содержатся сведения о передачи части необходимой документации и ключей от помещений, согласовано время следующей встречи сторон.

Истцом также составлены акты от 03.06.2021 № 2 и от 07.06.2021 № 1 об отсутствии доступа к общему имуществу многоквартирного дома и об отсутствии для истца возможности приступить к управлению многоквартирным домом.

В претензии от 29.06.2021 № 273/КК истец просил ответчика в срок до 09.07.2021 передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию. 

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая указанное уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом (пункт 19 Правил № 416).

Выполнение ответчиком требований истца о передаче всех необходимых документов, в материалах дела отсутствуют.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства того, что указанные истцом документация не должна находиться у ответчика.

В силу пункта 21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 № 307-ЭС20-19764, принимая во внимание совокупность обязанностей, возложенных на управляющую организацию, при рассмотрении судами данной категории дел следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, технических средств и оборудования, связанных с управлением таким МКД.

Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Аналогичная правовая позиция ранее была изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09.

В отношении помещений № 53-Н, 54-Н, 55-Н, № 56-Н, 60-Н, 61-Н, 69-Н, 70-Н, 78-Н истцом представлены выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, в которых отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на указанные нежилые помещения, а также ведомость помещений и их площадей, составленная филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Выборгского района, согласно которой указанные помещения представляют собой лестницу, технические помещения, кабинет ТСЖ, кладовую уборочного инвентаря, тамбур.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (пункт 10 Правил № 491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Как следует из пункта 10 указанных Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др.

Таким образом, именно на истце лежит ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса (о предъявлении виндикационного и негаторного исков), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Ввиду смены управляющей организации в отношении многоквартирных домов у ответчика возникла обязанность передать истцу, техническую и иную документацию, связанную с управлением этими многоквартирными домами, а также освободить спорные нежилые помещения, необходимые для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.

Поскольку наличие обязательства со стороны ответчика и факт его неисполнения ответчиком подтвержден материалами дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

Платежными поручениями от 15.07.2021 № 1073 и от 04.08.2021 № 1193 истец уплатил государственную пошлину в сумме 12 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина, уплаченная истцом, возмещается истцу ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй – Сити» в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС – Комфорт» техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, лит.А:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, за исключением ведомости помещений;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытание) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, за исключением паспортов ПУ ЭЭ на приборы учета № 156570, № 16846503, паспортов трансформаторов тока;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативном) правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, за исключением исполнительной документации «Проводное Радиовещание», «Телевидение, внутренние сети», «Радиофикация», «Система АППЗ», «Система видеонаблюдения», «Телевещание»;

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй – Сити» в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу освободить помещения № 53-Н, 54-Н, 55-Н, № 56-Н, 60-Н, 61-Н, 69-Н, 70-Н, 78-Н, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, лит.А, и обеспечить свободный доступ общества ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС – Комфорт» во все технические помещения многоквартирного дома по указанному адресу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй – Сити» в пользу общества ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КВС – Комфорт» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Золотарева Я.В.