ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8290/2021

г. Челябинск

05 июля 2021 года

Дело № А07-22349/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2021 по делу № А07-22349/2020.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Искра» - ФИО2 (доверенность от 12.12.2020, срок действия до 12.12.2021, паспорт, диплом № ХА 38337970); 

временного управляющего ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 03.08.2020, срок действия до 03.08.2021, паспорт, диплом № ВСБ 0249223, справка о заключении брака).

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Искра» (далее - ООО СХП «Искра», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка №5242719 от 22.07.2019, обязании ответчика возвратить земельный участок истцу в состоянии, обусловленном договором в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда (т. 1 л.д. 26-29).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены временный управляющий ФИО3 (далее – третье лицо), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (далее – Комитет, третье лицо),

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.03.2021 (резолютивная часть объявлена 04.03.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 108-118).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договоров о своевременном внесении арендной платы, что в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для их расторжения.

Кроме того, податель жалобы отмечает, что согласно пояснительной записке ответчика исх.№006 от 16.02.2021 спорный земельный участок используется под естественные сенокосы, однако статистический отчет за 2020 год содержит информацию об отсутствии убранного сена с естественным сенокосом. По мнению апеллянта, данное обстоятельство подтверждает факт нерационального использования ответчиком земельного участка.

До начала судебного заседания временный управляющий ФИО3 представил в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району не явились.

С учетом мнения представителей истца и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица возражали против доводов апелляционной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок и признание лиц, подавших заявки участниками аукциона от 14.12.2018 №18/23/01, между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2018 №18-117-т (далее – договор, т. 1 л.д. 36-38) на земельный участок с кадастровым номером 02:44:090801:49, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 973105 кв. м, расположенный по адресу (адресный ориентир): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с разрешенным использованием (назначением) сельскохозяйственное использование (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 настоящий договор заключен сроком на 49 лет с 29.12.2018 по 28.12.2067. 

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при невнесении арендной платы по истечении трех месяцев после установленного срока платежа.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2020 по делу №А07-4745/2020 в отношении ООО СХП «Искра» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО3, член союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс».

Истец указал, что в течение срока действия договора аренды земельного участка ответчиком допускаются существенные нарушения условий договора. По состоянию на 19.08.2020 дебиторская задолженность составляет 43 389 руб. 20 коп. за период 29.12.2018 по 30.06.2020; пени 756 руб. 24 коп. 

Истцом в адрес ответчика направлены претензии №606 от 07.07.2020, №01-26/3399 от 22.07.2020 о необходимости погашения задолженности по арендной плате (т. 1 л.д. 53). Указанные претензии ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения. 

Ссылаясь на систематическое неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия совокупности обстоятельств, необходимых для досрочного расторжения договора, а также из отсутствия задолженности на момент рассмотрения иска по существу.

 Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка от 29.12.2018 №18-117-т, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:44:090801:49, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 973105 кв.м, расположенный по адресу (адресный ориентир): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с разрешенным использованием (назначением) сельскохозяйственное использование, сроком до 28.12.2067 (т. 1 л.д. 36-38).

Пунктом 5.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы по истечении трех месяцев после установленного срока платежа.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судом первой инстанции установлено, что Администрация в течение более двух лет не предъявляла требований о расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы в период с 2018 года по 2020 год, при этом 14.12.2020 ответчиком осуществлены действия по погашению задолженности в полном объеме.

Истец не доказал, что наличие непогашенной задолженности в размере 43 389 руб. 20 коп. за период с 29.12.2018 по 30.06.2020, свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды.

Более того, ответчиком при наличии долга в размере 43 389 руб. 20 коп. произведена оплата в размере 79 414 руб. 56 коп., что подтверждается платежным поручением № 2963 от 14.12.2020.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2020г. по делу №А07-4745/2020 заявление непубличного акционерного общества «СибКом» о признании несостоятельности (банкротстве) общество с ограниченной ответственностью СХП «Искра» принято 06.03.2020 и возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве). 21.07.2020 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-4745/2020 в отношении ООО СХП «Искра» введена процедура наблюдения.

В связи с чем, все обязательства по внесению арендной платы, начиная с 1 квартала 2020 года, являются текущими, соответственно в силу п.1. ст. 134 Закона о банкротстве, погашаются вне очереди за счет конкурсной массы, преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

Поскольку ответчик в разумный срок оплатил задолженность, а иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

В рассматриваемом случае ответчик фактически не уклоняется от исполнения договора и оплачивает долг. Данное обстоятельство не исключает факт образования просрочки исполнения обязательств по вине самого ответчика, однако учитывается как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

Кроме того, ответчик является сельскохозяйственным производителем, ведет производственную деятельность.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика является - 01.41 Разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока, дополнительным видом деятельности является- 01.11 Выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур, 01.13.3 Выращивание столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина, 01.13.51 Выращивание сахарной свеклы, 01.13.6 Выращивание грибов и трюфелей, 01.16.2 Выращивание льна, 01.19.1 Выращивание однолетних кормовых культур, 01.29 Выращивание прочих многолетних культур.

Ответчиком представлены сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур по состоянию на 1 октября, 1 ноября 2020 года вместе с пояснительной запиской, подтверждающей использование спорного земельного участка по целевому назначению под естественные сенокосы.

Таким образом, земельные участки являются значимыми в хозяйственной деятельности ответчика активами и расторжение договора аренды земельного участка №18/117-т от 29.12.2018 для сельскохозяйственного производства приведет к невозможности осуществления основного вида деятельности ответчика и невозможности восстановления платежеспособности ответчика и исполнения своих обязательств перед кредиторами в рамках процедуры банкротства.

Такой вывод согласуется со сложившейся судебной практикой по аналогичным делам (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 № 303-ЭС18- 24127, от 11.09.2019 № 308-ЭС19-9965, от 23.08.2019 № 305-ЭС19-13913).

При этом формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к обстоятельствам настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договоров аренды с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, стабильности гражданского оборота.

Поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апеллянта о том, что статистический отчет за 2020 год содержит информацию об отсутствии убранного сена с естественным сенокосом, что свидетельствует о нерациональном использовании ответчиком земельного участка, не принимаются судебной коллегией, поскольку не были заявлены истцом в качестве оснований для расторжения договора аренды земельного участка в суде первой инстанции.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2021 по делу № А07-22349/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      В.А. Томилина

Судьи:                                                                                               И.А. Аникин

А.С. Жернаков