Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91944/2021

29 декабря 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 декабря 2021 года

Полный текст решения изготовлен  29 декабря 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Балтпродком» (адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Артиллерийская, д. 1, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании,

 

при участии: 

от истца: ФИО2 (по доверенности от 09.11.2021),

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 25.05.2021), 

 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Балтпродком» (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.07.1995 № 08-ЗД-00125 за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 13 651,90 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 28.07.2021 в размере 1 300,34 руб., пени с 29.07.2021 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы, пени за нарушение пункта 5.2.2 договора от 01.07.1995                № 08-ЗД-00125 в размере 58 835 346,60 руб.

Определением суда от 19.10.2021 исковое заявление принято к производству, на 23.12.2021 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным  в отзыве, указав на объективное отсутствие у Общества возможности в установленный срок осуществить в установленный срок строительство инвестиционных объектов, просил снизить размер договорной неустойки до 100 000,00 руб.

Суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от участвующих в деле лиц не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела суд завершил предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, перешел к рассмотрению спора по существу.

Заслушав позиции сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.07.1995 № 08-ЗД00125 в редакции дополнительных соглашений от 20.02.2015, от 27.02.2015, 19.01.2016 (далее – Договор) в отношении тринадцати земельных участков общей площадью 184 520 кв.м на срок до 31.12.2042 для проектирования и строительства агрокомплекса, малоэтажной жилой застройки, бытового центра, школы и поликлиники, малоэтажной жилищной и коммунально-бытовой застройки, жилой и общественной застройки.

Пунктами 3.4, 4.3.6 Договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и в порядке, определяемых Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктом 5.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2015         № 1 предусмотрено, что в случае нарушения пункта 3.4 Договора начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате в размере 13 651,90 руб. за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 Комитет направил в адрес Общества претензию от 28.07.2021 № ПР-29609/21-0-0 с требованием погасить задолженность и уплатить пени, которая оставлена без удовлетворения. 

Дополнительным соглашением к Договору от 27.02.2015 № 2 определена застройка семи земельных участков общей площадью 121 310 кв.м. на срок до 26.03.2022 с уточнением срока ввода объектов по очередям.

19.01.2016 между Комитетом и Обществом подписано дополнительное соглашение к Договору об уточнении срока ввода объектов которым предусмотрены, в том числе следующие сроки создания объектов недвижимого имущества,  подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга (пункт 5.2.2 Договора):

- 3-я очередь – объект среднего общего образования не менее чем на 550 мест по адресу: Красносельский район, Петергофское шоссе, участок 121 (севернее дома № 78, корпус 6, литера А по Петергофскому шоссе, в границах арендуемого земельного участка площадью 25 099 кв.м., кадастровый номер 78:40:0850110:1569, по адресу: Красносельский р-н, Петергофское ш., участок 121 (севернее дома 78 корпус 6 лит. А по Петергофскому шоссе) – по 26.03.2020 (далее – Объект № 1);

- 3-я очередь – объект дошкольного образования не менее чем на 95 мест по адресу: Красносельский район, Петергофское шоссе, участок 117 (южнее дома № 76, корпус 17, литера А по Петергофскому шоссе, в границах арендуемого земельного участка площадью  4 320 кв.м., кадастровый номер 78:40:0008501:3728, по адресу: Красносельский р-н, Петергофское ш., участок 117 (севернее дома 78 корпус 6 лит. А по Петергофскому шоссе) – по 26.12.2020 (далее – Объект № 2).

В силу пункта 8.2 Договора в случае нарушения пункта 5.2.2 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,017 % от суммы, указанной в пункте 6.2.21.1 и 6.2.21.3 Договора, которые в редакции дополнительного соглашения от 19.01.2016 составляют 116 061 000,00 и 30 187 200,00 руб. в ценах 2000 года за каждый день просрочки.

При этом индекс пересчета сметной стоимости строительства к полной стоимости строительных работ по Санкт-Петербургу, утвержден распоряжением Комитета по государственному заказу Санкт-Петербурга от 31.05.2021  № 124-р и составляет 11,458.

Как следует из представленного Комитетом расчета, за нарушение обязательств по созданию Объекта № 1 ответчику начислены пени в размере 51 544 092,112 руб. за 228 дней просрочки, за нарушение обязательства по созданию Объекта № 2 – 7 291 254,48 руб. за 124 дня просрочки.

В адрес Общества Комитетом отправлены претензии от 13.07.2021                               № № ПР-27604/21-0-0, ПР-27605/21-0-0 с требованием оплатить указанные суммы неустойки, которые оставлены без удовлетворения.

В связи с изложенными обстоятельствами Комитет обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 606, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В нарушение статей 309, 614 ГК РФ и условий Договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, по своевременному внесению арендной платы, вводу инвестиционных объектов в эксплуатацию.

Согласно представленному Комитетом расчету сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 составила 13 651,90 руб.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Возможность взыскания неустойки (пени) в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей, 0,017% от сумм, указанных в пунктах 6.2.21.1 и 6.2.21.3 Договора за нарушение ввода инвестиционных объектов в эксплуатацию, предусмотрена соответственно пунктами 5.3, 8.2 Договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Как следует из положений, содержащихся в статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ установлено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт наличия задолженности по арендной платы в размере 13 651,90 руб. за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 ответчиком не опровергнут и не оспаривается, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Общество, не оспаривая непредставление разрешения на ввод инвестиционных объектов в эксплуатацию в установленные Договором сроки, в своем отзыве, ссылается на то, что нарушение сроков ввода объектов в эксплуатацию обусловлено независящими от него обстоятельствами, а также заявило о снижении пени до 100 000,00 руб. и применении статьи 333 ГК РФ.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В определении Конституционного Суда от 14.03.2001 № 80-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек,  ГК РФ вместе с тем предоставляет суду правомочия устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 73 Постановлении № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Как разъяснено в пункте 75 Постановления № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Реализация судом своих правомочий по устранению явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и действительным размером ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При изложенных обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Оценив доводы Общества, суд исходит из того, что ответчик не представил достаточных доказательств отсутствия вины в нарушении сроков для освобождения его от гражданско-правовой ответственности, однако обосновал и документально подтвердил необходимость уменьшения неустойки. 

В частности, из представленных Обществом документов усматривается, что на земельном участке для размещения школы расположена автомобильная дорога, которая является единственной для подъезда к заселенным жилым комплексам ЖК «Английская миля», ЖК «Константиновское» и ЖК «Солнечный город» от Петергофского шоссе. До начала строительства школы необходимо запроектировать и построить новые автомобильные дороги вокруг территории школы, чему предшествует разработка и утверждение проекта планировки линейных объектов (дорог).

Вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга № 2а-826/2019 установлено, что пешеходная и транспортная доступность жителей указанных жилых комплексов обеспечена лишь со стороны Петергофского шоссе по проезду, ведущему от жилого комплекса к Петергофскому шоссе в районе пересечения последнего с ул. Маршала Мерецкова. При этом в 2020 году Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга по решению Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга № 2а-826/2019 выполнила восстановление настоящей дороги в рамках государственного контракта от 06.07.2020    № 01722000055200000730002.

Более того, в соответствии с действующим законодательством школьные учреждения не могут быть введены в эксплуатацию без организации таких элементов благоустройства, как подъездные дороги с тротуарами и наружным освещением, выполненных в соответствии с действующими нормативными документами.

По сообщению Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (КРТИ) МОБ-2202-3/19-0-1 от 29.10.2019 указанные проезды не включены в перечни автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге и правовых оснований для организации дорожного покрытия у КРТИ отсутствуют.

Таким образом, ввод в эксплуатацию школы связан с обязательным согласованием с заинтересованными органами исполнительной власти                            Санкт-Петербурга проекта расположения дорог, в связи с чем Общество вынуждено осуществлять комплексное развитие земельных участков за свой счет.

Обществом в органах исполнительной власти Санкт-Петербурга 23.09.2019 № 656 и  №655 Правительством Санкт-Петербурга были рассмотрены и утверждены проекты планировок с проектами межевания территорий линейных объектов: «Проектируемая улица от Проектируемой улицы № 2 до Проектируемого проезда № 1» и «Проектируемая улица    № 7, Проектируемая улица № 4, проектируемый проезд № 1, проектируемый проезд № 5, проектируемый проезд №3 в Красносельском районе».

Данные градостроительные документы были выданы подрядной организации в качестве исходных данных для осуществления проектирования.

Однако, в связи с введением в действие постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», получение исходных данных, взаимодействие с согласующими органами, а также перевод на удаленный режим работы сотрудников организаций, не имеющих статуса обеспечивающих критическую инфраструктуру города, не позволило разработать полноценный комплект проектно-сметной документации и получить исходные данные для его разработки.

Рассмотрев заявление ответчика о снижении размера договорных неустоек, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения необоснованной выгоды, приняв во внимание размер задолженности по арендной плате и ее соотношение с размером начисленной неустойки, принимая во внимание, значительный размер предусмотренных Договором неустоек за нарушение сроков внесения арендной платы и сроков по вводу инвестиционных объектов в эксплуатацию, отсутствие доказательств наступления существенных негативных последствий для истца, суд считает возможным применить положения статьи 333 ГК РФ, и снизить размер неустойки, начисленной на основании пункта 5.3 Договора, до 650,00 руб., общий размер неустоек, начисленных на основании пункта 8.2 Договора – до 350 000,00 руб., которые, по мнению суда, является справедливой и достаточной компенсацией возможных потерь кредитора.

С учетом разъяснений, данных в пункте 65 Постановления № 7, с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта ответчиком, суд считает обоснованным требование истца о взыскании пени с 29.07.2021 по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2020 N 305-ЭС19-26182 суд, определяя порядок расчета неустойки на будущее время, не лишен возможности учесть требования статьи 333 ГК РФ.

По мнению суда, требование истца о взыскании неустойки на будущее время подлежит удовлетворению исходя из ставки 0,75% от просроченной суммы (13 651,90 руб.) за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с часть 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» разъяснено, что при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Поскольку частичное удовлетворение исковых требований связано с применением статьи 333 ГК РФ, судебные расходы истца на оплату государственной пошлины по иску, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения, подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтпродком» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере 13 651,90 руб., пени в размере 650,00 руб., пени с 29.07.2021 в размере 0,75% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы; пени за нарушение пункта 5.2.2 договора в размере 350 000,00 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтпродком» в доход федерального бюджета 1 238,00 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                       Бугорская Н.А.