ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А15-4007/2017

17 июля 2018 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2018 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа «город Дербент» 

на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.03.2018 по делу              № А15-4007/2017 (под председательством судьи Ахмедова Д.А.),

по исковому заявлению администрации городского округа «город Дербент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений» администрации городского округа «город Дербент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Южный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Южный»: ФИО2 – по доверенности от 22.08.2017 (после перерыва);

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа «город Дербент» (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Южный» (далее - общество, ООО «Южный») о взыскании 20 077 895 руб. 24 коп., из которых 14 382 446 руб. 45 коп. долга по арендной плате за период с 2008 г. по 1-й квартал 2017 г. и 5 695 448 руб.79 коп. пени за период с 01.01.2014 по 31.03.2017 по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 № 29, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Дербента и ООО «Южный». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» администрации ГО «г. Дербент» (далее - управление). 

Определением суда от 20.11.2017 ходатайство истца удовлетворено, в соответствии со статьей 46 АПК РФ МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» администрации ГО «г. Дербент» привлечено к участию в деле в качестве соистца, изменив его процессуальное положение по спору с третьего лица на соистца. 

Определением суда от 25.12.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Министерство по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан (далее - министерство), Управление Росреестра по Республике Дагестан (далее - Росреестр) и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Дагестан (далее - кадастровая палата). 

Решением суда от 05.03.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу, что истцы не вправе обращаться за взысканием арендных платежей начиная с 02.11.2012 по договору аренды от 14.04.2008 в отношении имущества, которое с 02.11.2012 находится в собственности другого лица – Республики Дагестан. По указанным основаниям исковые требования за период с 02.11.2012 по 1-й квартал 2017 г. не подлежат удовлетворению, как заявленные неуполномоченными лицами. Относительно исковых требований за период с 2008 года по 01.11.2012 судом применен срок исковой давности.

Посчитав вынесенный судебный акт незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Податель жалобы со ссылкой на статьи 309, 310, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывает на ошибочность выводов суда первой инстанции.

В отзыве на жалобу, общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения. 

Информация о времени и месте судебного разбирательства с соответствующим файлом размещена 04.04.2018 на сайте http://arbitr.ru// в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 04.07.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.07.2018.

После перерыва представитель общества озвучил позицию, соответствующую отзыву на жалобу. Просил решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.03.2018 оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, коллегия Шестнадцатого арбитражного суда пришла к выводу, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела установлено, что постановлением главы администрации городского округа «г. Дербент» от 11.03.2008 №18/23 ООО «Южный» предварительно согласовано место отвода земельного участка. 

Постановлением главы администрации городского округа «г. Дербент» от 24.03.2008 №21/9 ООО «Южный» в арендное пользование сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 13608 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», расположенный в кадастровом квартале № 55, для строительства объекта по оказанию услуг населению. Комитету по управлению имуществом администрации г. Дербент поручено заключить договор аренды с ООО «Южный».

14.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом г. Дербента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 29 сроком на 49

лет по 20.03.2057, по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок общей площадью 13608 кв.м., в кадастровом квартале № 55 для строительства объекта.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи. Договор аренды земельного участка от 14.04.2008 № 29 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 17.06.2008 за 05-05-08/015/2008-326.

В соответствии с кадастровым паспортом от 24.04.2008 земельный участок площадью 13608 кв.м., с местоположением: г. Дербент, Федеральная трасса Ростов-Баку, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта по оказанию услуг населению, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 24.04.2008 с кадастровым номером 05:42:000055:2.

Согласно пункту 1.3 договора, арендные платежи исчисляются с момента заключения договора – с 14.04.2008.

Арендной платы в год на момент заключения договора за участок составляет 1 510 325 руб., сумма ежеквартальных платежей – 377 581 руб. Расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет арендодателя для аккумуляции платежей по аренде (пункт 2.2).

В пункте 2.3 договора аренды стороны установили, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента введения нормативных актов.

В силу пункта 2.5 договора в случае не внесения арендатором платежей более двух сроков, установленных договором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендодателя. При этом арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленного ЦБ РФ на момент просрочки за каждый день просрочки.

Правительством Республики Дагестан принято постановление от 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» (далее – постановление № 13), в соответствии с которым установлено среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, в том числе, в кадастровом квартале № 05:42:000055: в позиции «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» – 5724, 85; в позиции «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» - 5274, 69.

Решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 24.01.2014 № 4-5 «Об аренде земельных участков на территории городского округа «город Дербент» утверждены поправочные коэффициенты к базовым ставкам по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение № 2), в соответствии с которым ставка земельного налога (в процентах) от кадастровой стоимости земельного участка категории земель «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» составляет 1,0%, поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования земель под продовольственные, непродовольственные и вещевые рынки составляет – 3.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РД от 27.12.2016 №104/АМ, рассмотрено обращение ООО «Южный» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 05:42:000055:2 на основании установления рыночной стоимости объекта в размере 32 376 000 руб. по состоянию на 01.12.2012 в отчете об оценке № А-0047/16 от 18.12.2016, выполненном ООО «Сообщество экспертов и оценщиков» (далее – отчет №А-0047/16 от 18.12.2016).

 В результате рассмотрения заявления, комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой стоимости, определенной в размере 77 903 758,8 руб. по состоянию на 01.12.2012, утвержденной постановлением № 13. По результатам рассмотрения заявления отчет об оценке №А-0047/16 от 18.12.2016 комиссией признан соответствующим установленным федеральным стандартам оценки.

Виду неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, за ним образовалась задолженность по арендной плате, которая по расчетам истца составляет 14 382 446,45 руб.

Вследствие нарушения сроков оплаты истцом в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды от 14.04.2008 начислена пеня в размере 5 695 448,79 руб.

13.06.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением добровольно погасить задолженность.

Поскольку оплата задолженности не произведена, администрация обратилась в арбитражный суд.

Спорные правоотношения регулируются нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 ЗК РФ, является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Закон № 137-ФЗ) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование.

В пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Принимая во внимание вышеизложенное, поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11).

 

Согласно расчету администрации, задолженность по арендной плате, с учетом частичной оплаты составила 14 382 446 руб. 45 коп.

Арифметическая правильность расчета долга ответчиком не оспорена (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не учел следующего.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 12 Постановления № 73  наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество, в том числе права аренды, субаренды и т.п. не влияет на обязательство арендатора по уплате арендной платы за пользование имуществом.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Кроме того, также следует указать на разъяснения, содержащиеся в абзаце шестом пункта 12 Постановления № 73, а также в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2000 года № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

По смыслу данных разъяснений иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, не подлежит удовлетворению исходя из того, что арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства подлежат взысканию с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на взыскание арендных платежей следует признать ошибочным.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание следующее.

Ответчик, приводя доводы об отсутствии у администрации города Дербент полномочий на взыскание арендных платежей действует недобросовестно.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым применить положения доктрины эстоппель (estoppel), ограничивающей возражения со стороны заявителя в ущерб противоположной добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.

Апелляционный суд указывает, что главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Таким образом, основу принципа эстоппель составляет двуединство принципов справедливости и добросовестности при приоритете последнего.

Согласно части 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ссылаясь на недействительность договора аренды, учитывая пользование спорным имуществом по договору аренды и произведенные ответчиком платежи в период действия договора, последний действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.

Из материалов настоящего спора следует, что ответчик, заявляя о недействительности спорного договора, нарушил принцип добросовестности, введя своими действиями истца в заблуждение относительно своих намерений - поскольку действия, предусмотренные договором, были совершены истцом, а ответчиком оплачены не в полном объеме.

Следовательно, администрация г. Дербента обоснованно обратилась в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды.

Обществом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявлено о применении исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с правилами статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Статья 199 ГК РФ определяет, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ввиду того, что исковое заявление подано в арбитражный суд 13.06.2017, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 2008 по 30.06.2014.

Согласно расчету истца, ответчику начислена арендная плата в следующем размере:

- за 3, 4 квартал 2014 года – 1 168 556 руб. 50 коп.;

- за 2015 год – 2337 113 руб.;

- за 2016 год – 2337 113 руб.;

- за 1 квартал 2017 года – 584 278 руб. 25 коп. 

С учетом частичной оплаты, долг по арендной плате составил на день рассмотрения спора 4 584 060 руб. 75 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с общества в пользу администрации.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 2.5 договора арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленного ЦБ РФ на момент просрочки за каждый день просрочки.

Установив просрочку исполнения ответчиком обязательств по арендной плате, судом апелляционной инстанции произведен перерасчёт пени за период с 20.10.2014 по 31.03.2017 на сумму долга 4 584 060 руб. 75 коп. В результате, сумма договорной пени составила 455 367 руб. 19 коп.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с ответчика с пользу истца надлежит взыскать 5 039 477 руб. 94 коп., из которых 4 584 060 руб. 75 коп. долга за период с 30.06.2014 по 31.03.2017 и 455 367 руб. 19 коп. пени.

С учетом изложенного, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат пропорциональному распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.03.2018 по делу № А15-4007/2017 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить частично. 

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования администрации городского округа «город Дербент» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  администрации городского округа «город Дербент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5 039 477 руб. 94 коп., из которых 4 584 060 руб. 75 коп. долга за период с 30.06.2014 по 31.03.2017 и 455 367 руб. 19 коп. пени.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 31 627 руб. 25 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Дагестан.

 

Председательствующий

 

Ю.Б. Луговая

 

Судьи

 

Г.В. Казакова

 

 

З.М. Сулейманов