АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  САХАЛИНСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-577/2018

г. Южно-Сахалинск

01 июня  2018 года

Резолютивная часть  решения объявлена 25.05.2018. Решение в полном объеме изготовлено 01.06.2018.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Полюс Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1026500538129, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью 13 021 кв.м с кадастровым номером 65:01:04001005:70, изложенного в письме от 06.12.2017 № 558-013/04, а также обязании принять решение о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Полюс Девелопмент» - ФИО2, по доверенности от 24.07.2017,

от Администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом – ФИО3 Гиру, по доверенности от 02.02.2018 №Д07/1 – 0029,

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска - ФИО3 Гиру, по доверенности от 19.02.2018 №10-Д, 

 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Полюс Девелопмент» (далее  – заявитель, общество, ООО «Полюс Девелопмент») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее- Администрация, административный орган, ответчик)   о признании незаконным решения,  изложенного в письме  от 06.12.2017 № 558-013/04, об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов  земельного участка, площадью 13 021 кв.м с кадастровым номером 65:01:04001005:70, о возложении обязанности по принятию решения о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка и направлению заявителю проекта договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований общество указало, что,   отказ Администрации в заключении договора купли-продажи  испрашиваемого земельного участка  является незаконным и противоречит положениям  ст.39.20 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ), поскольку на указанных  землях находится недвижимое имущество общества, а именно нежилое здание складских помещений для хранения непродовольственных товаров. Со ссылкой на п.2.2 Регламента предоставления муниципальной услуги, заявитель отмечает, что Департамент не вправе требовать осуществления действий, в том числе, согласований, необходимых для получения услуги и связанных с обращением в иные государственные органы, органы местного самоуправления. Пунктом 2.6. Регламента утвержден исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги. В обоснование своего права на получение испрашиваемого участка, обществом были представлены правоустанавливающие документы на участок, в том числе, выписка из Единого реестра недвижимости о правах на объект. Доказательства нарушения процедуры формирования спорного земельного участка и постановки его на кадастровый учет, а также доказательства того, что земельный участок был сформирован площадью, не соответствующей фактическому использованию с учетом функционального назначения объекта недвижимости в соответствие с нормами земельного права, администрацией не приведено. Кроме того, ответчиком в оспариваемом решении об отказе не представлено доводов, свидетельствующих о том, что площадь земельного участка должна быть меньше, чем определена договором аренды и отражена в кадастровом паспорте. В нарушение приведенных норм, основанием для отказа явилось то, что обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что объект, строительство которого предусмотрено договором аренды создан. Данное основание отказа не предусмотрено ни Регламентом, не иными нормами действующего законодательства.

Представитель общества  в  судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении.

Администрация в своем отзыве от 09.03.2018 и его представитель в судебном заседании с требованиями общества согласились, указав, что земельный участок используется в соответствии с разрешенным использованием, со своей стороны, не возражая против удовлетворения заявленных требований. В уточненном отзыве от 17.04.2018,  представленном в судебном заседании, Администрация просила суд принять законное и обоснованное решение на основании доводов и доказательств, представленных истцом в соответствии со статьей 65 АПК РФ.

Определением суда от 17.04.2018 к участию в деле к в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее  - Департамент).

В судебном заседании представитель Департамента возражал против удовлетворения требований, письменный отзыв с правовым и документальным обоснованием возражений не представлен.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, суд считает заявление общества обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 28.02.2011  за № 01051 между  арендодателем – Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области  и арендатором -  ООО «Гифурен» был заключен договор аренды  земельного участка с кадастровым номером – 65:01:0401005:70 общей площадью  13505 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул.Железнодорожная, западнее участка МУП ЗСМ им. М.А. Федотова,  срок с 10.02.2011 по 12.06.2011, с разрешенным использованием – для строительства  объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров».

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2011  за № 01051, ООО «Гифурен» (арендатор) передало права и обязанности по договору ООО «Строительные технологии».

Дополнительным соглашением  к договору аренды от 28.02.2011  за № 01051 (зарегистрированным 09.01.2013), установлена дата окончания договора – 12.06.2013.

Дополнительным соглашением договору аренды земельного участка от 28.02.2011  за № 01051 (зарегистрированным 29.08.2013), установлена дата окончания договора – 12.04.2014.

 

Дополнительным соглашением договору аренды земельного участка от 28.02.2011  за № 01051 (зарегистрированным 06.02.2015), установлена дата окончания договора – 12.06.2015.

26.03.2015 на основании  соглашения № 27286/7 (зарегистрированным 21.07.2015) к договору аренды № 01051, Арендодатель (в лице Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области) передал Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска права и обязанности по договору аренды. 

Этим же соглашением срок договора продлен с 13.06.2015 по 12.06.2018.

30.11.2015 на основании соглашения № 27286/8 (зарегистрированным 01.02.2016) права и обязанности арендатора (ООО «Строительные технологии») на земельный участок, расположенный по адресу:

<

...>, переданы ООО «Инвестиционная компания».

29.06.2016 ООО «Полюс Девелопмент» по договору купли-продажи № 0616 приобрело в собственность у ООО «Инвестиционная компания» объект недвижимого имущества – нежилое здание складских помещений для хранения непродовольственных товаров, кадастровый номер 65:01:0401005:364, площадью 1040 кв.м, расположенный по адресу:  

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2016.

24.04.2017 соглашением № 27286/10 (зарегистрированным 23.06.2017) на основании заявления арендатора ООО «Полюс Девелопмент» и распоряжения арендодателя (Департамент) в договор аренды внесены изменения, вместо: «разрешенное использование: для строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров»», «разрешенное использование: «Склады»».

Соглашением от 10.07.2017 № 27286/11 (зарегистрированным 21.08.2017) внесены изменения в показатели «площадь земельного участка» - с 13505 кв.м на 13021 кв.м.

13.09.2017  общество обратилось  в  Администрацию с заявлением  о предоставлении земельного участка площадью 13021 кв.м с кадастровым номером  65:01:04001005:70 в собственность.

Письмом от  06.12.2017 №558-013/04 обществу отказано  в предоставлении земельного участка в собственность на основании  п.19 ст.39.16 ЗК РФ. Также в письме  указано, что на испрашиваемом земельном участке имеется только один объект недвижимости -  склад № 1, иные объекты, заявленные арендатором в схеме планировочной организации земельного участка при предоставлении его в аренду отсутствуют. Принимая во внимание, что цель предоставления земельного участка достигнуты не была, оснований в предоставлении земельного участка в собственность за плату у Администрации не имеется.

Не согласие с указанным в письме решением,  явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ (далее –ЗК РФ), к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 1,  пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

 Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

На основании статьи 39.20 ЗК РФ,  если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом из материалов дела, общество претендует на земельный участок: площадью 13021 кв.м с кадастровым номером  65:01:04001005:70 с разрешенным использованием – «Склады». 

При этом судом установлено, что  общество владеет на праве собственности объектом недвижимости – нежилое здание складских помещений для хранения непродовольственных товаров, кадастровый номер 65:01:0401005:364, площадью 1040 кв.м, расположенным по адресу:  

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2016.

 Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем в соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпунктом  9 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отказ в предоставлении обществу земельного участка в связи с несоответствием разрешенного использования данного участка целям его использования, указанным заявителем, является незаконным.

 Так, согласно договору аренды земельного участка от 28.02.2011 № 01051 земельный участок с кадастровым номером 65:01:04001005:70 предоставлен арендатору для строительства  в установленном порядке объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров».

ООО «Полюс Девелопмент» по договору купли-продажи от 29.06.2016 № 0616 приобрело в собственность у ООО «Инвестиционная компания» объект недвижимого имущества – нежилое здание складских помещений для хранения непродовольственных товаров, кадастровый номер 65:01:0401005:364, площадью 1040 кв.м, расположенный по адресу:  

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2016.

Следовательно, вопреки выводам Администрации, изложенным в оспариваемом решении, цель предоставления земельного участка (строительство объекта складских помещений) достигнута в соответствии с договором аренды.

Соглашением  от 24.04.2017 № 27286/10 в договор аренды внесены изменения, разрешенное использование – «для строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров»», изменено на «разрешенное использование: «Склады»».

 В соответствии с кодом разрешенного использования 6.9 "Склады" классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года N 540, к деятельности "склады" относится деятельность по размещению сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз.

Как следует из представленного в материалы дела технико-экономического обоснования, изготовленного ООО «Проектно-строительная компания «Жилспецстрой», исходя из назначения объекта недвижимости и его фактического использования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, исследуемый земельный участок в полном объеме предназначен для эксплуатации расположенного на нем здания складов, и осуществления деятельности, связанной с использованием данного объекта. Согласно приложению к Топографическому плану на земельном участке, помимо объекта недвижимости – здания складского помещения расположены: складские помещения, три вспомогательных помещения, не требующих в соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдачу разрешения на строительство:  здание охраны, офис по работе с клиентами, строительная бытовка. Транспортная схема территории выполнена с учетом обеспечения беспрепятственного доступа автотранспорта, строительной техники, крупногабаритного транспорта. Кроме того, на территории расположены  контейнеры, парковочные места, площади под проезды и дороги. Покрытие проездов выполнено из асфальтобетона с установкой бортовых камней по «ГОСТ 6665-91. Межгосударственный стандарт. Камни железобетонные бортовые. Технические условия» (утвержден и введен в действие Постановлением Госстроя СССР от 03.04.1991 № 13). В соответствии с федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», а также экологическими и санитарно-эпидемиологическими требованиями, на земельном участке расположена площадка с твердым водонепроницаемым покрытием для размещения мусорных контейнеров, оборудованных водонепроницаемым покрытием для размещения мусорных контейнеров. 

Из акта осмотра  от 16.03.2018 № 141, составленного специалистами Администрации следует, что участок огражден, на участке расположен объект, установлены металлические контейнеры, складированы строительные материалы, трубы, установлены модульные офисные помещения, весь участок используется в соответствии с разрешенным использованием, что подтвердил в судебном заседании представитель Администрации.

Земельный участок расположен в границах территории, на которую утверждена документация по планировке территории. Доказательства не соответствия границ и площади, а также разрешенного использования Правилам землепользования и застройки Администрацией не представлено.

Исходя из назначения объекта недвижимости и его фактического использования в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, земельный участок с кадастровым номером 65:01:04001005:70 сформирован, прошел кадастровый учет, предназначен для эксплуатации расположенного на нем здания складов и вспомогательных сооружений.

 

 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации, а потому нарушает права и законные интересы заявителя. В этой связи суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме.

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют и суд им оценку в решении не дает.

Срок на обращение в суд с заявленными требованиями со стороны общества не пропущен.  

Согласно статье 110 АПК РФ,  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку суд нашел обоснованными заявленные требования общества, судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3 000 рублей, уплаченной по платежному поручению от 07.08.2017 № 463  подлежат взысканию с Администрации города Южно-Сахалинска.

 Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд   

 

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным решение Администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью 13 021 кв.м с кадастровым номером 65:01:04001005:70, изложенное в письме от 06.12.2017 № 558-013/04.

Обязать Администрацию г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом принять решение о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка и направить обществу с ограниченной ответственностью «Полюс Девелопмент» проект договора купли-продажи земельного участка площадью 13 021 кв.м с кадастровым номером 65:01:04001005:70.

Взыскать с Администрации г. Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью «Полюс Девелопмент» судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3000 рублей, уплаченной по платежному поручению от 07.08.2017   № 463.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                     Е.М. Александровская