Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-5523/2019

«23»

июля

2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  

«08»

  июля

2021 года

Решение изготовлено в полном объеме   

«23»

  июля

2021 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи   Лобановой  Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя» 

к администрации городского округа «Город Калининград»

третьи лица: Правительство Калининградской области, городской Совет депутатов Калининграда, Агентство по архитектуре, градостроению  и перспективному развитию Калининградской области  

о внесении изменений в договор аренды

при участии:

от  истца  -  ФИО2 по доверенности, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  (далее – Общество, истец)  обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – Администрация, ответчик)   об обязании  приостановить начисление арендной платы по договору аренды №244/2018-А от 15.11.2018г. до момента внесения в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» изменений в части дополнения вида разрешенного использования  для земельного участка с кадастровым номером 39:15:133302:599 видом «специальная деятельность», предусматривающего размещение объектов капитального  строительства, предназначенных для  обработки и сортировки коро-древесных остатков; внести изменения в пункт 2.1 договора аренды №244/2018-А от 15.11.2018г., продлив срок действия договора аренды на 27 месяцев до 02.12.2021г.

        В процессе рассмотрения дела истец уточнял исковые требования  и окончательно просит изменить пункт 2.1 договора аренды №244/2018-А от 15.11.2018г., изложив его в следующей редакции: «Срок аренды земельного участка устанавливается со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Калининградской области по делу №А21-5523/2019 и действует на протяжении 21 месяца» (с учетом уточнений, изложенных в письменных пояснениях от  28.06.2021г.). 

        Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

        К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Калининградской области, городской Совет депутатов Калининграда, Агентство по архитектуре, градостроению и  перспективному развитию Калининградской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, доводы, изложенные в иске с учетом уточнений, письменных пояснениях. При этом ссылается на невозможность использования арендуемого земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с целями, для которых он был предоставлен, ввиду ограничений, введенных Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017г. 

Ответчик полагает, что правовые основания  для внесения изменений в договор аренды отсутствуют. Вместе с тем, представитель Администрации подтвердила наличие обстоятельств, на которые ссылается Общество. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении  дела извещены надлежащим образом. 

В материалах дела имеются ходатайства городского Совета депутатов Калининграда о рассмотрении  дела в отсутствие  его представителя. 

От Агентства  по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области  поступили письменные пояснения по  обстоятельствам дела. 

 Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании  07.07.2021г. был объявлен перерыв до 08.07.2021г.

Информация о рассмотрении  дела размещена на официальном сайте  Арбитражного суда Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Заслушав представителей сторон,  изучив материалы дела, суд установил следующее.

          Как следует из материалов дела, 02.09.2013г. на основании  постановления  администрации городского округа «Город Калининград» от 19.05.2011г. №824, протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков от 03.12.2012г. по лоту №3, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (не разграниченной) собственности от 28.12.2013г. между  Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор №011773 на передачу в аренду городских земель (далее - договор №011773), в соответствии с которым  арендатору в аренду  были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:133302:27, 39:15:133302:66 для выполнения мероприятий по пожаротушению и рекультивации земель, строительства объектов по переработке утилизированного сырья. Срок действия данного договора определен до 02.09.2018г. 

          Впоследствии между сторонами заключались соглашения  об изменении и дополнении данного договора, в том числе изменился срок действия договора – до 02.09.2019г. 

          28.04.2018г. стороны подписали соглашение, согласно которому установили  считать договор №011773 расторгнутым с момента государственной регистрации настоящего соглашения. 

          Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 01.06.2018г. 

          28.04.2018г.  между сторонами  в связи с объединением  земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:133302:328, 39:15:133302:327, 39:15:133302:324, а также земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:133302:27, 39:15:133302:66, ранее предоставленных  по договору №011773,  были подписаны договоры  аренды земельного участка  №97/2018-А и №99/2018-А, согласно которым в аренду предоставлены соответственно земельные участки с кадастровыми номерами  39:15:133302:378 и 39:15:133302:377. 

          15.11.2018г. между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был  заключен договор аренды  земельного участка №244/2018-А (далее- договор, договор  №244/2018-А).

Согласно пункту 1.1 указанного  договора в связи  с объединением земельных участков с кадастровым номером 39:15:133302:377, ранее предоставленного по договору аренды земельного участка от 28.04.2018г. №99/2018-А, с кадастровым номером 39:15:133302:378, ранее предоставленного по договору аренды  земельного участка от 28.04.2018г. №97/2018-А, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком до 02.09.2019г. земельный участок, образованный из земель населенных пунктов, в границах согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.10.2018г. №КУВИ-001/2018-11614566 со следующими характеристиками:

-местоположение: 

<

...>;

-кадастровый номер: 39:15:133302:599;

-площадь земельного участка: 202543 кв.м.;

-категория земель: земли населенных пунктов;

-сведения о частях земельного участка и обременениях: граница земельного участка состоит из двух контуров, учетные номера контуров и их площади:№1-70001,77 кв.м , №2-132541,23 кв.м;

-форма собственности: земельный участок находится  в государственной (неразграниченной) собственности;

-определены особые условия использования. 

Земельный участок предоставлен для выполнения мероприятий по  пожаротушению и рекультивации земель, строительства объектов по переработке утилизированного сырья (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается со дня подписания сторонами настоящего договора до 02.09.2019г.

Согласно условиям договора (пункт 3.5 договора) арендатор обязался  разработать и согласовать с надзорными организациями проектную документацию на проведение работ по рекультивации  земельных участков, включающих мероприятия по тушению горящего отвала древесной коры, переработке древесной золы и коры, ликвидировать очаги возгорания в соответствии с утвержденной проектной документацией и сдать  Управлению МЧС России по Калининградской области выполненные работы по акту, выполнить работы по рекультивации земельного участка, осуществить строительство объектов промышленного комплекса. В случае надлежащего использования земельных участков и исполнения в полном  объеме обязательств, арендодатель  по заявлению принимает решение об изменении разрешенного использования земельных участков для строительства промышленного комплекса. Срок аренды земельных участков подлежит  продлению до 49 лет  после ввода объектов промышленного комплекса в эксплуатацию и государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества (пункт 3.6 договора).  

        Договор является актом приема-передачи земельного участка (пункт 10.3 договора). 

        Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

         04.08.2020г. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в соответствии с частями 11,13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Обществу  отказано в выдаче разрешения на строительство  объекта «Комплекс по переработке коро-древесных остатков по адресу: 

<

...>» на земельном участке с кадастровым номером 39:15:133302:599.

        Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец ссылается на невозможность использования арендованного земельного участка по назначению после заключения договора ввиду утверждения решением городского Совета депутатов Калининграда 25.12.2017г. Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», которыми для зоны перспективного освоения территорий, подверженных антропогенному  воздействию, в которой расположен арендуемый земельный участок, такой вид разрешенного использования, как выполнение мероприятий  по пожаротушению и рекультивации земель, строительство объектов по переработке утилизированного сырья не входил в перечень видов разрешенного использования, что исключало возможность  использования земельного участка Обществом в целях, указанных в договоре.

        Изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», позволяющие использовать  арендуемый земельный участок по назначению, были внесены постановлением Правительства Калининградской области от 19.03.2020г. №142. 

        Указанные обстоятельства были предметом исследования  при рассмотрении дела №А21-2211/2020 по иску Администрации к Обществу о взыскании  задолженности по арендной плате и неустойки.

        В постановлении от 21.04.2021г. по указанному делу Тринадцатый  арбитражный апелляционный суд указал, что основанием для заключения договора аренды №244/2018-А от 15.11.2018г. являлся протокол об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков от 03.12.2012г. по лоту №3 и договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности от 28.12.2018г. Предметом указанного аукциона выступал ряд земельных участков определенной площади и обязательство арендатора выполнить перечень мероприятий, направленных на ликвидацию горения на арендуемых участках, их рекультивацию и строительство завода по переработке утилизированного сырья. После подведения итогов аукциона Администрация по мере формирования их границ заключала с Обществом договоры аренды земельных участков, в том числе договор от 15.11.2018г. №244/2018-А.

       Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации(далее- ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных  земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования  и (или)  имеет право на заключение с ним договоров образуемых земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

         Согласно изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлен на установление гарантий для арендаторов, на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений и нового заключения договора. 

         Материалами дела подтверждается, что Общество обращалось к Администрации с заявлениями о продлении срока действия договора №244/2018-А. В ответах на указанные заявления от 09.02.2019г., от 14.03.2019г. Обществу предложено решить  вопрос  о продлении срока аренды в судебном порядке. 

         В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

         В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства. 

        Условия реализации данного права указаны в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ. 

        Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок  договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

         Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов), в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов. 

          Истец ссылается  на пункт 5.1.1 договора №011773, в соответствии с которым арендатор имеет право на продление договора аренды земельных участков в случае невозможности их освоения, если препятствием к этому явились обстоятельства непреодолимой силы.

          Однако,  как указывалось выше, договор №011773 расторгнут по соглашению сторон;  договор №244/2018-А не содержит условий о возможности продления срока аренды  земельного участка.

         В обоснование заявленных требований истец ссылается также на статьи  450,451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

          Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

         Одним из оснований для внесения изменений в договор по решению суда Гражданский кодекс Российской Федерации указывает  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

          В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его  изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы  заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если  стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С момента вступления в силу Правил землепользования и застройки  городского округа «Город Калининград», утвержденных решением Совета депутатов Калининграда №339 от 25.12.2017г.,  не допускалось строительство  объектов по переработке утилизированного сырья  на арендуемом истцом земельном участке. Данные обстоятельства были известны Обществу при заключении  договора  №244/2018-А.

Общество как субъект хозяйственной деятельности несет соответствующие риски и при заключении договора должен был осмотрительно (реально) учитывать возможность осуществления им  договорных обязанностей в установленные сроки, в том числе с учетом цели договора аренды. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает, что основания для  продления срока действия  договора аренды земельного участка отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении  иска следует отказать.

          В  силу  статьи 110 АПК РФ   расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.возлагаются на истца. Государственная пошлина в размере 6000 руб. подлежит  возврату Обществу в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями  167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

                                                 Р Е Ш И Л :

 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Империя» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный  апелляционный  суд в течение  месяца  после  принятия.

Судья                                                                              Лобанова Е.А.