ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-334514/19-180-2717

11 ноября 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2022 г.      

Решение в полном объеме изготовлено  11 ноября 2022 г.      

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                           

Судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску  

истец:  

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

ответчик:  

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "КУНЦЕВСКИЙ КОМБИНАТ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ № 9" (121351, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ, ДОМ 54, СТРОЕНИЕ 4, ЭТАЖ 2 КОМ 7, ОГРН: 1037739100585, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: 7731025099)

О взыскании  59 573 998 руб. 11 коп. неосновательного обогащения 

в судебное заседание явились:

от истца – Куприянов Д.Ю., дов. № 33-Д-2221/21 от 29.12.2021г.

от ответчика – Кустова Т.О., дов. от 05.07.2022г., Литвинов Д.В., дов. от 05.07.2022г.

После перерыва в судебное заседание явились:

от истца – Поволяев Е.С., дов.№ 33-Д-232/22 от 21.03.2022г.

от ответчика – Кустова Т.О., дов. от 05.07.2022г., Литвинов Д.В., дов. от 05.07.2022г.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 27.10.2022 по 03.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "КУНЦЕВСКИЙ КОМБИНАТ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ № о взыскании 59 573 998 руб. 11 коп. неосновательного обогащения за период 30.05.2018 по 27.06.2019 и 1 881 069 руб. 40 коп. проценты, начисленные на сумму долга с 18.07.2019 по 31.12.2019.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2021, взыскано с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КУНЦЕВСКИЙ КОМБИНАТ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ № 9" (121351, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ, ДОМ 54, СТРОЕНИЕ 4, ЭТАЖ 2 КОМ 7, ОГРН: 1037739100585, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: 7731025099) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) 59 573 998 руб. 11 коп. неосновательного обогащения за период 30.05.2018 по 27.06.2019 и 1 881 069 руб. 40 коп. процентов. Взыскано с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КУНЦЕВСКИЙ КОМБИНАТ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ № 9" (121351, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ, ДОМ 54, СТРОЕНИЕ 4, ЭТАЖ 2 КОМ 7, ОГРН: 1037739100585, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: 7731025099) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 200 000 руб.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2021 по делу № А40-334514/2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом Верховный суд указал на то, что к спорным правоотношениям  необоснованно применены нормы главы 60 Гражданского кодекса, спор подлежит рассмотрению по правилам главы 34 данного Кодекса, а также то, что необходимо установить, имело ли место нарушение правового режима спорного участка; допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) размещение автомойки и автосервиса в зданиях, расположенных на спорном земельном участке; привело ли осуществление указанной деятельности к изменению вида разрешенного использования земельного участка; с учетом разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», правильно квалифицировать спорные правоотношения, определить, какие нормы права подлежат применению, и имеются ли основания для довзыскания с арендатора платы за пользование участком.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск, просил рассмотреть вопрос о повороте оплаченных по решению денежных средств в размере 15 000 000 руб.

Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что согласно п. 2 ст. 10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) город Москва, как субъект Российской Федерации осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в его собственности.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

Согласно ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), ст. 20 Закона г. Москвы от 28.06.1995 «Устав города Москвы», в собственности города Москвы находятся объекты гражданских прав, в том числе земля и природные ресурсы в границах города Москвы, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности Российской Федерации или других определенных законом собственников.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные     полномочия     осуществляются     органами     местного     самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.

Согласно п. 1 ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

На основании пункта 1 Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, предоставление государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность землепользования.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 17 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» установлено платное использование земли в городе Москве.

В соответствии со ст. 20 вышеуказанного закона порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в г. Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка. В случае несоответствия вида фактического использования  объекта недвижимости, расположенного   на   предоставленном   земельном   участке,   виду   разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Из содержания пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. ч. 1,2 ст. 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут осуществляться землепользователем на предоставленном ему участке.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» определены ставки арендной платы за использование земельного участка, расположенного на территории г. Москвы. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной  и иной деятельности.

Согласно   пункту  2.7   постановления  Правительства  Москвы  от  25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе  Москве» ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом использования определяется в порядке на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Следовательно, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, которая, в свою очередь, определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с принципом экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Между    Департаментом    городского    имущества    города    Москвы (Арендодатель) и АО "КК ЖБИ № 9" (Арендатор) заключен договор аренды от 18.10.2017 № М-07-051389 на земельный участок, расположенный по адресу: ТЕРРИТОРИЯ I - МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ УЛИЦА, ВЛ.54, ТЕРРИТОРИЯ II - МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ УЛИЦА, ВЛ. 61, К.2 с кадастровым номером 77:07:0004003:21, предоставляемый в соответствии с п. 1.1 Договора для эксплуатации нежилых зданий производственного назначения в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Согласно п. 1.3 Договора, установленная в п. 1.1 цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы.

Согласно п. 5.6 Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП (далее -Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы государственная   собственность   на   которые   не   разграничена   в   целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

Согласно   п.   4.2.3   Положения,   Госинспекция   проводит  плановые   и  внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по  вопросам   использования   земель   в   порядке,   установленном   федеральным законодательством.

Согласно  п.   7  Положения,  Госинспекция  осуществляет контроль  за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков,   находящихся   на   территории   города   Москвы,   государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

Таким образом, АКТ/Рапорт Госинспекции представляет собой документ, в котором фиксируются результаты обследования хмельного участка, проведенного должностными лицами в рамках предоставленных указанным лицам полномочий.

В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2008 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», на основании плановых (рейдовых) обследований от 30.05.2018 (рапорт № 9078973/1) и от 27.06.2019 (рапорт № 9073032) было установлено, что на земельном участке расположен комплекс зданий, используемых Обществом для сдачи в аренду для ведения коммерческой деятельности, а именно под автосервисы.

Приказом Минэкономразвития от  15.02.2007 № 39 «Об утверждении методических   указаний   по   государственной   кадастровой   оценке   земель населенных пунктов» использование земельного участка для размещения объектов автосервиса относится к бытовой деятельности и отнесено к группе видов разрешенного использования - 1.2.5.

Истец ссылается на то, что с 30.05.2018 по 27.06.2019 на земельном участке, предоставленном Ответчику для целей эксплуатации нежилых зданий производственного назначения, осуществлялось коммерческая бытовая деятельность, в то время как арендная плата за земельный участок за спорный период начислялась Ответчику исходя из целевого назначения в соответствии с п. 1.1 Договора и вида разрешенного использования «Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения» (сведения Единого государственного реестра недвижимости-публичная кадастровая карта). Ответчик, пользуясь земельным участком в противоречии с разрешенный видом его использования, предусмотренного условиями Договора, и не внося плату за такое пользование, не мог не знать, что сберегает денежные средства в отсутствие соглашения сторон. В данном случае возникают внедоговорные обязательства – неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Истец также  указывает на несоответствие фактического вида использования земельного участка сведениям о виде разрешенного использования,   содержащимся   в   государственном   кадастре недвижимости, возникшее  вследствие  злоупотребления  ответчиками  правами  на внесение соответствующих    изменений    в    государственный   реестр,    повлекло необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик, пользуясь земельным участком в противоречии с разрешенный видом его использования, предусмотренного условиями Договора, и не внося плату за его такое пользование, по мнению истца, не мог не знать, что сберегает денежные средства в отсутствие соглашения сторон. В данном случае возникают внедоговорные обязательства - неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) в виде разницы между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования земельного участка и начисленной текущей арендной платой.

В соответствии со ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или с сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество ( неосновательное обогащение). В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования земельным участком находящимся в собственности города, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование собственнику земельного участка.

Внедоговорное использование чужого имущества является признаком кондикционного обязательства, которое влечет право потерпевшего на получение и обязанность приобретателя на возмещение неосновательного обогащения.

Претензией от 18.07.2019 № 33-6-290612/19-(0)-1 Департамент предъявил Обществу требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 30.05.2018 по 27.06.2019 в размере 59 573 998 руб. 11 коп., которое осталось без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат  начислению проценты за пользование чужими денежными  средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. 

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.07.2019 по 31.12.2019, согласно расчета истца, составляет 1 881 069 руб. 40 коп.  

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11. 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01. 2013 №13) разъяснено, что к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным  органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Договор аренды спорного публичного земельного участка заключен с Обществом после введения в действие Земельного кодекса не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Москве. 

Как следует из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 № 582. Согласно предусмотренному данным постановлением принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. Исходя из указанного принципа, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование. 

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из 6 основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы. В соответствии с предусмотренным подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципом земельного законодательства правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 № 13-П; определения от 24.12.2013 № 2153-О, от 24.03.2015 № 671-О, от 23.06.2015 № 1453-О, от 28.02.2017 № 443-О, от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, позволяет сделать вывод, что правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными. 

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее – постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций. 

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). 

В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П). 

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса). 

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). 

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены  градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства. 

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. 

Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства). 

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса). 

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. 

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом. При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018). 

Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к  основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своего земельного участка, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному. 

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 42-П, указывая на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка. 

Во исполнение указанного постановления № 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. 

Правовая позиция о том, что использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения, содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 № 310-ЭС20-8733, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2021 № 89-АД21-10-К7. 

Пунктом 3.3.5 Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (далее – Правила землепользования Москвы) установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства; 3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства); 4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, из приведенных норм права следует, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. 

Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него. 

Как следует из действовавшего в спорный период приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, определение вида использования объектов недвижимости осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости. 11 Согласно пункту 2.7 постановления № 273-ПП, на который сослались суды, ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. 

Однако с учетом приведенных выше норм земельного и градостроительного законодательства указанное правило не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений пункта 3.3.5 Правил землепользования Москвы. 

Приведенная выше позиция по толкованию и применению норм права сформулирована также в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 № 305-ЭС21-27944. 

С учетом разъяснений  Верховного суда, согласно которым к спорным правоотношениям  не применяются нормы главы 60 Гражданского кодекса, спор подлежит рассмотрению по правилам главы 34 данного Кодекса

В соответствии с абз. 2 п. 1 и п. 3 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из п. 1 Постановления № 273-ПП следует, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности г. Москвы, и земельные участки на территории г. Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды.

В связи с этим, чтобы признать возникшей обязанность арендатора выплатить доначисленную арендную плату после изменения ее размера арендодателем, необходимо установить:

- основания одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем в лице Департамента и факт их наступления;

- соблюдение арендодателем в лице Департамента порядка изменения размера арендной платы.

По условиям Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004003:21 (далее - Земельный участок) № М-07-051389 от 18.10.2017 (далее - Договор аренды), заключенного между Департаментом и Обществом, в случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления (абз. 3 п. 3.2 Договора аренды).

Целевое (функциональное) использование Земельного участка не изменилось.

Размещение автосервисов в помещениях 3-х из 27 зданий Общества, расположенных на Земельном участке, допустимо с учетом утвержденных градостроительным регламентом основного и вспомогательных ВРИ.

Как следует из материалов дела, требования Истца обусловлены тем, что часть расположенных на Земельном участке зданий использовалась в период с 30.05.2018 по 27.06.2019 под автосервисы.

Согласно п. 1.1 Договора аренды, цель предоставления Земельного участка -«эксплуатация нежилых зданий производственного назначения в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка», при этом разрешенное использование участка, закрепленное в ЕГРН - «под производство сборных железобетонных изделий и конструкций».

В соответствии с п. 3.3.4 ПЗЗ г. Москвы ВРИ «размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей» (строка 67 код 4.9.1.4 Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП в редакциях № 2 спорный период с 30.05.2018 по 27.06.2019) допустим в качестве вспомогательного для основного ВРИ «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства строительных материалов и конструкций» (строка 76 код 6.6.0), который по сути дублирует цель предоставления Земельного участка по Договору аренды и ВРИ в ЕГРН.

П. 3.3.5 ПЗЗ г. Москвы содержит условия применения вспомогательных ВРИ, которые соблюдались Обществом, а именно:

1) код 4.9.1.4 не установлен для Земельного участка в качестве основного ВРИ;

2) размещение автосервисов осуществлялось одновременно с производственной деятельностью самого Ответчика и в целях ее оптимизации и безопасности. Автосервисы использовались для ремонта автотранспортной техники и транспортно-подъемного оборудования Общества и его арендаторов (см. п. 1.2 настоящих пояснений).

3) суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных ВРИ в пределах Земельного участка составляла 13,26 % (2,44 %), то есть менее 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства на участке, а именно:

- Общая площадь 27 объектов капитального строительства, расположенных на участке, согласно Договору аренды (т. 1 л.д. 18 - 19), составляет = 67 136,5 кв. м.

- Для размещения автосервисов в спорный период использовались помещения в 3 зданиях из 27, расположенных на участке:

Наименование объекта

Кадастровый номер

S здания

S помещений, используемых под автомастерские по Договорам аренды (Приложения № 6 -14)

нежилое здание (стр. 2)

77:07:0004003:1086

2 156,9 кв. м.

262,6 кв. м. - по договорам № 8-ЖБ/2018, № З-ЖБ/2019

 

321,6 кв. м. - по договорам № 23-ЖБ/2018, № 20-ЖБ/2019

 

210 кв. м. - по договорам № 40-ЖБ/2018, № 39-ЖБ/2019

нежилое здание (стр. 22)

77:07:0004003:1106

103,1 кв. м.

103,1 кв. м. -по договору 133-ЖБ/2018 (всего по стр. 22)

склад готовой продукции (Лит. 3)

77:07:0004003:6294

6 645,1 кв. м

739,1 кв. м.-по договорам № 58-ЖБ/2018, № 45-ЖБ/2019 (всего по лит. 3)

 

- Доказательства использования в спорный период не по целевому назначению иных зданий на Земельном участке отсутствуют. Рапорты Госинспекции о результатах планового обследования Земельного участка от 30.05.2018 и от 27.06.2019, на которые ссылается Истец (т. 1 л.д. 12-13), не содержат информацию о том, какие конкретно из 27 расположенных на участке зданий и сооружений использовались под автосервисы. Акт проверки Госинспекции от 05.02.2021 не может свидетельствовать о нецелевом использовании других зданий в период с 30.05.2018 по 27.06.2019, т.к. он составлен 2-3 годами позднее периода взыскания.

Таким образом, использование части Земельного участка, в том числе под размещение автосервисов, необходимых для обслуживания автотранспортных средств и подъемно-транспортного оборудования самого Общества и его арендаторов (то есть для реализации основной деятельности), соответствует градостроительному регламенту Земельного участка в части вспомогательных ВРИ (п. 2.2.1.2, п. 3.3.4, п. 3.3.5, п. 3.3.6 ПЗЗ г. Москвы, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). Следовательно, осуществляемая Обществом на участке деятельность не нарушает правовой режим Земельного участка.

Ответчик также указывает на то, что размещение автосервисов на арендуемом Земельном участке является производственной необходимостью и осуществляется для обеспечения основной деятельности Общества.

Как следует из Договора аренды, Общество реализует свою производственную деятельность на территории Земельного участка площадью 110 958 кв. м. в более чем 20 зданиях и сооружениях (в том числе пост формовки и термообработки ж/б изделий, склад готовой продукции (перекрытия), склад № 2 готовой продукции (вент, блоков), склад № 4 готовой продукции, склад (п. 1.5 Договора аренды).

Исходя из специфики осуществляемой Обществом деятельности, требующей в том числе постоянного использования транспортных средств для ввоза и вывоза материалов и выпускаемой продукции, а также масштабов данной деятельности, приказом Генерального директора АО «КК ЖБИ № 9» ответственному лицу было поручено обеспечить техническое обслуживание, ремонт и проверку технического состояния автотранспортных средств и подъемно-транспортного оборудования Общества путем предоставления свободных помещений в зданиях третьим лицам, оказывающим соответствующие услуги с помощью агентства ООО «БазЭл недвижимость» (ООО «ПРОФИС Недвижимость», далее - Агент).

В рамках реализации вышеуказанного приказа с 2017 г. между третьими лицами -арендаторами и Обществом в лице Агента заключались договоры аренды помещений, копии которых представлены в материалы дела.

Таким образом, деятельность автосервисов, осуществляемая на участке совместно с основной производственной деятельностью Общества и арендаторов, не противоречит назначению участка, зданий, сооружений и ВРИ, закрепленным в ПЗЗ г. Москвы.

Использование помещений 3-х зданий, расположенных на Земельном участке, не только в соответствии с производственным назначением, указанным в Договоре аренды, не привело к фактическому изменению ВРИ Земельного участка.

Автосервисы также являются производственными объектами, поскольку в соответствии с Перечнем ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства, указанным в Таблице 1 Общей части ПЗЗ г. Москвы - и ВРИ «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства строительных материалов и конструкций» (строка 76 код 6.6.0), и ВРИ «размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей» (строка 67 код 4.9.1.4) отнесены к подразделу «Объекты производственного назначения», т.е. оба вида отнесены к объектам производственного назначения равнозначно.

Согласно Приложению № 1 «Сегментация объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования» к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, действующему в спорный период, «Объекты придорожного сервиса. Размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей» и «Объекты придорожного сервиса. Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса» входили в сегмент № 6 «Производственная деятельность» и имели код 4.9.1.

Следовательно, такой способ использования зданий производственного назначения как размещение в них автосервисов соответствует нормативным актам г. Москвы.

Поскольку изменения целевого (функционального) использования Земельного участка и расположенных объектов не было, то и предусмотренные Договором аренды основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не наступили. В связи с этим требования Департамента не подлежат удовлетворению.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что Департаментом не был соблюден установленный Договором аренды порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке. Департамент не направил Обществу соответствующее уведомление.

Департамент предъявил к взысканию с Общества сумму доначисленной арендной платы, рассчитанной исходя из УПКС, что противоречит п. 1 Постановления № 273-ПП и Приложению № 1 к нему. П. 3 Приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП устанавливает конкретные случаи, при которых в основу арендных платежей (в т.ч. и недовнесенных) может быть положено усредненное по району значение УПКС, однако ни один из указанных случаев рассматриваемому спору не соответствует.

При этом Приложение № 1 к Постановлению № 273-ПП содержит специальную графу 8, в которой определена ставка арендной платы «при несоответствии фактического использования земельного участка утвержденным градостроительным требованиям». Так, для земельного участка с ВРИ - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (группа 9.0) установлена стандартная ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а при несоответствии фактического использования земельного участка установленным градостроительным требованиям - 3% от кадастровой стоимости.

Таким образом, Ответчик фактически использует Земельный участок по его прямому функциональному назначению и в соответствии с ПЗЗ г. Москвы. Обязанность арендатора выплатить арендную плату в ином размере не возникла. 

С учетом произведенных ответчиком оплат, задолженность по арендной плате в указанном Департаментом размере по договору отсутствует.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание указания ВС РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Суд, рассмотрев заявление о повороте решения от 19.04.2021, приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии с п.1 ст. 325 АПК РФ если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.

29.12.2021г. Ответчик исполнил решение от 19.04.2021, перечислив на счет Департамента 15 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 1209 от 29.12.2021г.

27.04.2022г. Верховный Суд РФ отменил решение от 19.04.2021.

С учетом того, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, заявление о повороте судебного акта подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 9, 65, 68, 71, 110, 150, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Произвести поворот исполнения судебного акта.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу  АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "КУНЦЕВСКИЙ КОМБИНАТ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ № 9" (121351, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МОЛОДОГВАРДЕЙСКАЯ, ДОМ 54, СТРОЕНИЕ 4, ЭТАЖ 2 КОМ 7, ОГРН: 1037739100585, Дата присвоения ОГРН: 15.01.2003, ИНН: 7731025099) 15 000 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Т.А. Ламонова