АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-11391/2020

г. Краснодар

26 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва – Волгоград Федерального дорожного агентства», министерства транспорта Ростовской области, управления по архитектуре и градостроительству города Батайска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2023 по делу № А53-11391/2020, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «БатайскСтрой» (далее – общество) о взыскании 7 648 202 рублей 30 копеек долга по договору аренды от 22.03.2011 № 4940 за период с 01.10.2018 по 31.12.2020, а также 407 790 рублей неустойки, начисленной с 21.03.2013 по 31.12.2020 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва – Волгоград Федерального дорожного агентства», министерство транспорта Ростовской области (далее – министерство) и управление по архитектуре и градостроительству города Батайска.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы невозможностью использования арендатором спорного участка в согласованных сторонами целях (для строительства), что исключает взыскание с ответчика долга по арендной плате и неустойки. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.10.2021 решение от 19.04.2021 и постановление от 25.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на необходимость надлежащей оценки доводов истца о передаче арендатору владения участком и об осведомленности ответчика относительно существующих ограничений в его использовании.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2023, исковое заявление удовлетворено. С общества в пользу комитета взысканы долг по арендной плате в размере 7 648 202 рублей 30 копеек, а также 407 790 рублей неустойки. Суды отклонили доводы ответчика о невозможности использования участка в заявленный истцом период. Согласно представленному в дело экспертному заключению от 19.09.2022 № 252/22 с технической точки зрения обустройство съезда/выезда на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:42 (единое землепользование), состоящий из 2 контуров (контур 61:46:0010901:145 и контур 61:46:0010602:56) общей площадью 17 391 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, в том числе с земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, технически возможно с автодорог, образующих вершину данного участка местности, при условии соблюдения требований Правил дорожного движения Российской Федерации и иных приведенных нормативных правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения, а также норм проектирования на основе технико-экономического сопоставления вариантов с учетом категорий пересекающихся дорог, пропускной способности, безопасности и удобства движения по ним, стоимости строительства, затрат времени пассажиров, транспортных и дорожно-эксплуатационных расходов, стоимости отводимых под строительство земель и установления сервитута на части земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010901:2917. Проведенным исследованием каких-либо несоответствий, препятствующих обустройству примыкания, на граничащих участках не выявлено. Апелляционной суд не принял доводы жалобы ответчика о том, что ему отказано в устройстве примыканий к автомобильной дороге по предложенному им проекту. Данное обстоятельство не свидетельствует о том, что в заявленный истцом период использовать земельный участок было невозможно. Из материалов дела не следует, что ответчик отказался от договорных отношений в связи с невозможностью использовать участок. Доказательства оспаривания отказа в организации примыкания не представлены. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает на невозможность использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды. Суды не приняли во внимание ответ министерства о несоответствии необходимым параметрам участков дорог, расположенных в границах участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, для обустройства примыканий, которые могут способствовать накоплению очереди при въезде на предполагаемый объект. Арендатору отказано в согласовании устройства примыкания. Комитет, как представитель собственника участка, не оказал содействия арендатору в получении такого разрешения. Участок не мог быть использован арендатором, поэтому основания для внесения арендной платы отсутствовали.   

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Стороны и иные участвующие в деле лица представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации               (далее – Кодекс). 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и ООО «Универсал-2» (арендатор) заключили договор от 22.03.2011 № 4940 аренды земельного участка площадью 17 391 кв. м с кадастровым номером 61:46:0000000:42 (единое землепользование), расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования – для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта (т. 1, л. д. 20 – 24). Срок действия договора установлен с 16.03.2011 до 16.03.2014 (пункт 2.1 договора). Участок передан арендодателю по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 32).

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. Арендная плата подлежит внесению ежеквартально равными частями в срок до 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Пунктом 5.2 договора установлена неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы.

На основании договора от 24.12.2012 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:46:0000000:42 перешли к обществу (т. 1, л. д. 12 – 16). 

Комитет и общество заключили соглашение от 01.07.2016 к договору аренды от 22.03.2011 № 4940, которым изменили вид разрешенного использования земельного участка на – офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры (т. 1, л. д. 11).

В исковом заявлении комитет указывает, что общество допустило нарушения условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, в связи с чем на стороне арендатора образовался долг с 01.10.2018 по 31.12.2020 в размере                      7 648 202 рублей 30 копеек. В результате несвоевременного внесения арендных платежей начислена договорная неустойка, размер которой составил 407 790 рублей. 

Поскольку требования претензии о необходимости оплаты долга и неустойки общество не выполнило, комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:42 предоставлен в аренду ООО «Универсал-2» по договору от 22.03.2011 № 4940 во исполнение постановления администрации города Батайска от 16.03.2011 (т. 1, л. д. 69). Согласно указанному постановлению в отношении спорного участка прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Универсал-2» путем его предоставления в аренду для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта (т. 1, л. д. 68 – 78). Следовательно, участок и ранее находился во владении арендатора. Ответчик приобрел права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:46:0000000:42 в декабре 2012 года (т. 1, л. д. 79 – 84). В июле 2016 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее изменение вида использования участка (т. 1, л. д. 11). При заключении договора уступки от 24.12.2012 общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте.

При новом рассмотрении дела судебные инстанции, исследовав совокупность представленных в дело доказательств, в том числе заключение судебной экспертизы (т. 6, л. д. 66 – 102), письмо управления жилищно-коммунального хозяйства г. Батайска                     от 12.10.2021 (т. 2, л. д. 119 – 122), с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А53-11393/2020, сделали правильный вывод о том, что ответчик не доказал наличие в заявленный период взыскания зависящих от арендодателя препятствий в использовании объекта аренды. Суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие доказательств, подтверждающих, что арендатор совершил предусмотренные действующим законодательством действия при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка, равно как и сведений, свидетельствующих о невозможности использования обществом спорного участка в заявленный истцом период, а также об оспаривании отказа в организации требуемого ему примыкания.  

При таких обстоятельствах, судебные инстанции правомерно удовлетворили требования комитета. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2                          статьи 71 Кодекса), не допускается.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы предусмотренных полномочий суда кассационной инстанции, существенном нарушении норм процессуального права и нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Поскольку установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств отнесены к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства, которые являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций.

Суд кассационной инстанции полагает, что вопреки содержащимся в кассационной жалобе доводам, судами при повторном рассмотрении дела установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Несогласие ответчика с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права и не может служить достаточным основанием для их отмены. Предусмотренные Кодексом условия для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2023 по делу № А53-11391/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова