АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

г. Махачкала, ул. Керимова, 7

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-2532/2021

26 января 2022 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена   19 января 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено     26 января 2022 года

 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Магомедова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы иска 

администрации ГО "г. Каспийск" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368300, 

<

...>)

к ООО УК "Арс капитал" (368300, 

<

...>, п. 4, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 25.10.2017, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 120 770,79 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.05.2020 № 225

о расторжении договора аренды земельного участка от 04.05.2020 № 225

об обязании передать администрации земельный участок с кадастровым номером 05:09:000023:15333,

 при участии лиц, согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

администрация ГО "г. Каспийск" обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО УК "Арс капитал", в котором просит: в взыскании 120 770,79 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.05.2020 № 225,  расторжении договора аренды земельного участка от 04.05.2020 № 225, -обязать передать администрации земельный участок площадью 118414 кв.м. с кадастровым номером 05:09:000023:15333, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, район “Уйташ”, участок №1 “в” предоставленный под строительную промышленность. 

К участию в деле  качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление имущественных отношений г. Каспийска, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД и Управление Росреестра по РД.

Определением от 06.12.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 19.01.2021. Копии определения направлены лицам, участвующим в деле и получены ими. Текст определения от 06.12.2021 опубликован на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет «Картотека арбитражных дел» более чем за 15 рабочих дней до назначенной даты судебного заседания.

Ответчик в отзыве на исковое заявление сообщает, что арендатор объективно не имел возможности использовать спорный земельный участок на условиях, предусмотренных договором, просит в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы отказать.

Требования истца о расторжении договора аренды ответчик просит оставить без рассмотрения, поскольку считает не соблюденным в этой части досудебный порядок расторжения договора, ссылаясь на то, что направленная администрацией претензия не содержала требование о расторжении договора.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. 

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствии ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все имеющиеся в деле доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Управление имущественных отношений администрации городского округа г.Каспийск (арендодатель) и ООО УК «АРС Капитал»  (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №225 от 04.05.2020 (далее – договор), согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:09:000023:15333 находящийся по адресу: Республика Дагестан, г.Каспийск, район «Уйташ», участок №1 «в», с разрешенным использованием под строительную промышленность, общей площадью 1184414 кв.м. 

Срок аренды установлен до 03.04.2030. Размер арендной платы составляет 115643,11 руб. в год. Внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункты 2.1., 3.1., 3.2.).

Передаточным актом от 04.05.2020 участок передан ответчику.

Истцом установлено, что по состоянию на 15.03.2021 за ответчиком имеется задолженность по договору аренды в размере 120770,79 руб. 

В связи с этим обществу администрацией направлена претензия от 15.03.2021 №7-144 с требованием об уплате задолженности по арендной плате в сумме 120770,79 руб. и 15611,81 руб. пени за несвоевременную оплату арендных платежей. В претензии истец также указал, что в случае неоплаты имеющейся задолженности вынужден будет обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности с начислением пени и расторжения договора аренды.  

Поскольку претензия истца оставлена без удовлетворения, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства (статья 330 ГК РФ).

По расчетам истца задолженность по основному долгу и пени по состоянию на 15.03.2021 составляет 120770,79 руб. основного долга и 15611,81 руб. пени.   

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования в части основного долга и пени не подлежат удовлетворению.  

В соответствии с п. 5.2.1 договора арендодатель обязан надлежащим образом и в полном объеме исполнять условия договора, его неотъемлемых частей.

В соответствии с п. 5.2.3 договора арендодатель обязан в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения настоящего договора направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении земельного участка, являющегося объектом аренды.

В соответствии с п. 4.1.1. арендатор вправе использовать земельный участок на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Обязанность по осуществлению государственной регистрации права в полном объеме лежит на администрации ГО «г. Каспийск».

В связи с отсутствием государственной регистрации договора применительно п. 2 ст. 609 ГК РФ, арендатор объективно не имел возможности использовать указанный земельный участок на условиях, предусмотренных договором.

Вследствие ненадлежащего исполнения Администрацией своих обязанностей по договору ООО УК «АРС-Капитал» было лишено возможности реализовывать проект, предусмотренный п. 1.4 договора.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25Д 1.2020) указано, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды носил целевой характер - реализация проекта строительства обьекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствий с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату*

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Из позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 10-ЭС19-16588 по делу № А83-20325/2017 следует, что если отсутствие государственной регистрации договора аренды и, как следствие, невозможность начала целевого строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При таких обстоятельствах у Администрации отсутствуют законные основания для требования арендной платы по договору аренды земельного участка № 225 от 04.05.2020 года.

Требования истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок суд также находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса). 

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

В деле отсутствуют доказательства государственной регистрации в установленном порядке договора аренды земельного участка от 04.05.2020 №225, данный договор аренды земельного участка является незаключенным.

При изложенных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора аренды от 04.05.2020 и обязании ответчика возвратить переданный в аренду земельный участок суд находит не подлежащими удовлетворению.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, и в связи с отказом в удовлетворении исковых требований государственная пошлина по делу взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 112, 156, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение  суда вступает в законную силу в месячный срок со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Ессентуки Ставропольского края в порядке определенном главой 34 АПК РФ через Арбитражный суд Республики Дагестан.     

 

Судья                                  Р.М. Магомедов