Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-62915/19

29 июня 2020 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 17 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА к ООО "ДАНИЛОВСКИЙ ХПК"

о взыскании денежных средств, расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – КУИ го Балашиха, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Даниловский Художественно-производственный комбинат» (далее – ООО «Даниловский ХПК», общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 29.05.2019 по договору аренды недвижимого имущества от 27.04.2006 № 2405 в размере 1354609,25 руб., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 21.04.2016 по 29.05.2019 в размере 523919,19 руб. и о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.04.2006 № 2405.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

27.04.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 2405 аренды недвижимого имущества (далее – договор, л.д. 16).

В соответствии с п. 3.1 договора, арендатору предоставляются в аренду нежилые помещения №№ 6-9, 11-14, 17-21 общей площадью 726,8 кв.м., расположенные по адресу 

<

...> лит. Б этаж 1, согласно извлечению из технического паспорта от 29.11.2005 № 037:15-189, для осуществления производственной деятельности.

Срок аренды установлен п. 4.1 с 01.02.2006 по 31.01.2011 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 28.11.2006 – по 31.01.2055).

Разделом 5 договора предусмотрены порядок расчета и внесения арендной платы. Арендная плата складывается из: арендной платы за пользование помещением; оплата земельной составляющей.

Сумма годовой арендной платы за пользование помещением в 2006 году составляет 485496,94 руб. без учета НДС. Сумма, подлежащая ежемесячному внесению, определяется в соответствии с приложениями № 1 к договору (п. 5.1.1).

Согласно п. 5.1.2, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с федеральным законодательством в каждом случае изменения базового размера арендной платы и изменением коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы в соответствии с решением Совета депутатов го Железнодорожный без согласование с арендатором и внесения изменений и дополнения в договор путем направления соответствующего уведомления.

Согласно п. 5.1.3, арендная плата может быть изменена в любое время по соглашению сторон.

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца (п. 5.1.5).

Размер земельной составляющей арендной платы составляет 92318,13 руб. на 2006 год (п. 5.2.1). Оплата производится не позднее 20 числа текущего месяца (п. 5.2.2).

Согласно приложению № 1 к договору «Расчет арендной платы за нежилые помещения», размер годовой арендной платы определяется по формуле: Ап = Бап х Киз х Км х Кт х Кз х Кд х Кнж х Ки х Кса х Кп х S, где Бап – базовая ставка в руб. за 1 кв.м., S – площадь отдельного помещения, Киз – коэффициент износа, Км – коэффициент качества материала, Кт – коэффициент типа строения, Кз – коэффициент учитывающий территориальную зону, Кнж – коэффициент качества нежилого помещения, Ки – удобство использования, Кд – коэффициент вида деятельности, Кса – коэффициент арендаторов получивших право субаренды, Кпи – коэффициент периодичности использования, Кп – понижающий коэффициент (л.д. 23).

В редакции дополнительного соглашения № 2 от 16.04.2013 размер арендной платы составляет 87565,61 руб., сумма земельной составляющей 10479,60 руб.

В соответствии с п. 9.1 договора, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы просроченного платежа.

Как поясняет истец, Решением Совета депутатов го Балашиха от 18.11.2015 № 09/12 утвержден Порядок заключения, переоформления договоров аренды и расчета арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом го Балашиха (далее – Порядок).

В соответствии с п. 5.4 указанного Порядка, размер арендной платы определяется по формуле: Арас = Бап х S х Киз х Км х Кз х Ку х Кд, где Бап – базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв.м., устанавливается решением Совета депутатов го Балашиха, Киз – коэффициент остаточной стоимости здания, Км – коэффициент качества строительного материала стен, Кз – коэффициент территориальной зоны го Балашиха, Ку – коэффициент удобства расположения арендуемого здания (помещения), Кд – коэффициент вида деятельности.

Уведомлением № 763/2 от 05.02.2016 истец уведомил ответчика о размерах арендной платы: в год 1722665,94 руб., в квартал 430666,49 руб., в месяц 143555,50 руб. с 01.01.2016 (л.д. 36). Согласно уведомлению № 12574/2 от 16.10.2018 размера арендной платы с 01.01.2019 составляет в год 1861197,05 руб., в квартал 465299,25 руб., в месяц 155099,75 руб. (л.д. 37).

Поскольку ответчиком арендные платежи вносятся ненадлежащим образом, возникла задолженность, истец обратился к ответчику с претензией (предупреждением) от 31.05.2019 № 5440/2 о ее погашении, а затем в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Ответчик возражал против заявленных требований, пояснил, что задолженность числится в результате необоснованного увеличения истцом размера арендной платы. Кроме того, указал, что задолженность по арендной плате за 2018-2019 годы им полностью погашена, представил платежные поручения.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – постановление № 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно пояснениям и расчетам истца, за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 29.05.2019 в размере 1354609,25 руб.

Ответчиком представлены платежные поручения № 36 от 01.03.2018 на сумму 1076666,21 руб., № 146 от 22.08.2018 на 143555,50 руб., № 175 от 28.12.2018 на 1000000 руб. на общую сумму 1143555,50 руб., № 250 от 15.10.2019 на 900000 руб., № 307 от 02.12.2019 на сумму 454609,25 руб., № 308 от 02.12.2019 на сумму 523919,19 руб., письма № 24 от 02.12.2019, № 25 от 02.12.2019 и № 26 от 02.12.2019 об уточнении назначения платежей, на общую сумму 1878528,44 рублей (л.д. 105-109).

Обязательство прекращается его исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 ст. 64 АПК РФ  доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст.ст. 67, 68 АПК РФ).

Частью 3.1 ст. 70 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Представленными ответчиком платежными поручениями, письмами об уточнении назначения платежей, подтверждается факт оплаты за 2018-2019 годы.

Истцом данные платежные поручения не оспорены, факт оплаты не опровергнут.

Таким образом, платежными поручениями № 250 от 15.10.2019 на 900000 руб., № 307 от 02.12.2019 на сумму 454609,25 руб., № 308 от 02.12.2019 на сумму 523919,19 руб., с учетом писем ответчика к истцу №№ 24-26 от 02.12.2019 об уточнении назначения платежей, подтвержден факт погашения задолженности в общей сумме 1878528,44 рублей.

Общий размер исковых требований составляет 1878528,44 руб. (1354609,25 руб. основной долг и 523919,19 руб. пени).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об оплате ответчиком заявленной истцом задолженности по арендной плате и пени.

В данной части иск удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено о расторжении договора аренды в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 постановления № 73).

Невнесение арендных платежей более двух периодов подряда в силу изложенных норм является существенным нарушением договора аренды и влечет расторжение договора.

Между тем, в рамках рассматриваемого спора суд считает необходимым учесть следующее.

Ответчик является арендатором спорного имущества с 2006 года, т.е. более 13 лет подряд.

За взысканием задолженности за предыдущие периоды истец к ответчику не обращался.

С 2016 года истцом в одностороннем порядке, с учетом п. 2 ст. 424 ГК РФ, п. 5.1.2 договора, изменен порядок расчета арендной платы, арендная плата в спорном периоде приведена в соответствие с формулой, предусмотренной утвержденным в 2015 году Порядком, о чем ответчику направлены соответствующие уведомления.

Между тем, как поясняет ответчик, с изменением арендной платы он не согласен, о чем неоднократно сообщал истцу. Так, ответчик полагает, что ставки арендной платы изменены без учета технического состояния переданных ему нежилых помещений, здания и характеристик земельного участка, земельный участок находится в зоне ежегодно весенне-осеннего затопления, здание старше 1980 года постройки, что оказывает непосредственное влияние на техническое состояние имущества, его порчу, создают препятствия нормальной эксплуатации нежилых помещений и земельного участка.

В рамках настоящего дела ответчик обратился с встречным иском к истцу о внесении изменений в договор от 27.04.2006 № 2405 аренды недвижимого имущества в части размера арендной платы, порядка ее расчета, с учетом фактического состояния недвижимого имущества. Определением суда от 18.09.2019 по делу № А41-62915/19 встречный иск возвращен на основании ст. 132 АПК РФ, в связи с неоднородностью заявленных требований, отсутствием взаимной связи между первоначальными и встречными требованиями.

При этом, ответчик не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском.

Таким образом, суд полагает, что в данном случае задолженность возникла не из-за нежелания арендатора надлежащим образом вносить арендные платежи, а вследствие его несогласия с порядком их расчета, произведенным арендодателем в одностороннем порядке.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что выявленная истцом задолженность погашена ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 8 Информационного письма № 14                      от 05.05.1997 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Сами по себе нарушения, в том числе существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если они устранены.

При указанных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                      О.В. Анисимова