ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-81518/2024

05 мая 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,       

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии индивидуального предпринимателя ФИО2 (по паспорту), от общества с ограниченной ответственностью «Альфа» генерального директора ФИО3 (приказ от 03.02.2024 № 7), представителя ФИО4 (доверенность от 05.06.2023),

рассмотрев 17.04.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-40220/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2024 по делу № А56-81518/2024, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа», адрес:  195265, Санкт-Петербург, Лужская 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое пользование помещением за период с 10.11.2023 по 23.03.2024 в размере 1 776 774 руб. 19 коп., неустойки за несвоевременный возврат помещения за период с 10.11.2023 по 23.03.2024 в размере 270 000 руб., задолженности по жилищно-коммунальным услугам за период с ноября 2023 года по январь 2024 год в размере 91 442 руб. 31 коп., расходов по уплате госпошлины. 

Решением суда от 11.11.2024 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Как указывает податель жалобы, после расторжения договора аренды предприниматель не использовал помещение; ФИО2 совместно с истцом осуществлял продажу помещения, укомплектованного имуществом предпринимателя; так, за счет имущества предпринимателя помещение приобретало дополнительные качественные характеристики, в чем был заинтересован истец для продажи помещения на лучших условиях (в обоснование данного довода предпринимателем в материалы дела были представлены фотографии переписки и телефон агента недвижимости, распечатка объявления на сайте ЦИАН); представленные в обоснование возражений документы, по мнению подателя жалобы, не получили должной оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции; кроме того, судом неправомерно было отказано в приобщении аудиозаписи разговоров с агентом и вызове его в судебное заседание для дачи пояснений; судом первой инстанции не дана правовая оценка действиям истца по принятию в одностороннем порядке помещения, содержащего имущество ответчика, смене замков, исключившим возможность доступа ответчика в спорное помещение, что подтверждается представленной в материалы дела копией постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 13.02.2024. 

В отзыве на апелляционную жалобу Общество против ее удовлетворения возражало, указало, что поскольку ответчик не исполнил принятых на себя обязательств, уведомлением от 25.10.2023 договор аренды в отношении нежилого помещения расторгнут, вместе с тем от передачи помещения Обществу ответчик отказался, в помещении находились личные вещи, мебель, компьютерная и бытовая техника, принадлежавшая, со слов ответчика, третьим лицам, в которых ФИО2 является участником и/или руководителем; несмотря на неоднократные уведомления ответчика о необходимости освобождения помещения, фактически оно было освобождено лишь в марте 2024 года, что подтверждается актом от 23.03.2024.

С учетом доводов подателя жалобы о том, что помещение предполагалось к продаже как меблированный офис, в связи с чем в нем находилось имущество ФИО2, а равно о том, что разместивший объявление о продаже спорного помещения с мебелью агент по недвижимости является общим знакомым одного из учредителей Общества ФИО5, определением суда апелляционной инстанции от 13.03.2025 суд предложил учредителю Общества ФИО5 и генеральному директору Общества ФИО3 явиться в судебное заседание для установления обстоятельств реализации помещения.

В судебном заседании генеральный директор Общества  ФИО3 пояснила, что ни о каких договоренностях по поводу продажи помещения с имуществом предпринимателя ей не известно, договор с ФИО2 по поводу продажи его имущества также заключен не был; с агентом, осуществившим размещение соответствующей рекламы на сайте ЦИАН, договорных отношений у Общества нет, при этом предположила, что агент является знакомой ФИО5; каких-либо поручений на продажу помещения с имуществом ФИО2 ФИО3 не давала, сославшись на отсутствие у нее оснований и права на реализацию  имущества третьих лиц, находящегося в спорном помещении.

ФИО2 ходатайствовал о приобщении к материалам дела аудиозаписи разговора  с агентом, осуществлявшим продажу спорного помещения, а именно ФИО6, также ходатайствовал о вызове названного лица в качестве свидетеля.

Представитель Общества против удовлетворения указанных ходатайств возражал, полагал, что переговоры ответчика с агентом не могут подтвердить какие-либо юридически значимые обстоятельства по настоящему спору в отсутствие договора с Обществом; ключи не были возращены ни генеральному директору истца, ни представителю по доверенности, при этом ссылка подателя жалобы на то, что ключи были им переданы неуполномоченному на то агенту, не подтверждает факт надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату помещения.

Суд, рассмотрев заявленные ходатайства, полагает их не подлежащими удовлетворению, суд не усматривает правовых оснований для приобщения записи разговора предпринимателя с агентом, а равно вызове последнего в качестве свидетеля ввиду отсутствия документов, подтверждающих наличие договорных отношений по поводу реализации помещения с мебелью, а также с учетом пояснений генерального директора ФИО3, которая отрицает такого рода договоренности.

По существу спора ФИО2 поддержал ранее изложенную позицию, указал, что требование об освобождении помещения от имущества предпринимателя Обществом последнему не направлялось, поскольку сторонами осуществлялась совместная  продажа  помещения вместе с находящимся в нем имуществом; также ходатайствовал о применении статьи 333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки в случае, если апелляционный суд оставит апелляционную жалобу без удовлетворения, при этом на вопрос суда о том, заявлял ли ответчик соответствующее ходатайство в суде первой инстанции, ФИО2 сообщил, что такое ходатайство им заявлено не было.

Представитель Общества поддержал позицию, изложенную в отзыве, указал, что ранее по делу № А56-121425/2023 с предпринимателя по спорному договору была взыскана задолженность  и неустойка, при этом судом было отказано в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора аренды недействительным; требование об освобождении помещения было направлено Обществом  предпринимателю 25.10.2023, 20.11.2023, 29.01.2024, 22.02.2024 по адресу регистрации по месту жительства ФИО2, при этом риск неблагоприятных для предпринимателя последствий вследствие неполучения корреспонденции относится на ответчика; помещение было вскрыто силами Общества, непосредственно представитель ФИО4 осуществлял опись находящегося в помещении имущества, что подтверждается представленным в материалы дела рукописным актом, поэтому доводы ответчика об отсутствии в помещении личных вещей, а равно о том, что помещение было подготовлено к продаже, не соответствуют действительности.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 07.03.2023 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 262 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004004:1953, расположенного на 4 этаже здания по адресу: 197343, Санкт-Петербург, ул. Матроса Железняка, д.57, лит. А, пом. 129 Н, для целей использования помещения под офис.

Согласно пункту 2.1 договора помещение находится во владении и пользовании арендатора, в связи с чем отдельный акт приема-передачи помещения не составляется. Помещение считается переданным арендатору в надлежащем состоянии.

Пунктом 3.1 договора  установлено, что арендатор  обязан своевременно  вносить плату за пользование помещением (арендную плату) в размере, порядке и  в сроки, установленные договором, независимо  от фактического пользования помещением. Начисление арендной платы  производится с момента передачи помещения (даты подписания договора) до момента  фактического  возврата помещения арендодателю (подписания акта приема-передачи  в установленном порядке).

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора  арендная плата за первые десять месяцев аренды начиная с марта 2023 года (неполный месяц аренды март оплачивается как полный) составляет 400 000 руб. в месяц без учета НДС, с 01.01.2024 и последующие месяцы аренды – 1 100 000 руб. в месяц без учета НДС.

Первые шесть месяцев аренды (март 2023 – август 2023) оплачиваются авансом в сумме 2 400 000 руб. в течение 5 дней с момента подписания договора аренды (пункт 3.2.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата, указанная в пункте 3.2, не включает в себя: коммунальные платежи (водоснабжение,  электроснабжение, теплоснабжение,  прием сточных вод  и канализации, вывоз мусора); эксплуатационные платежи (в т.ч.  расходы на ремонт,  обслуживание, обновление  и замену  всех установок и оборудования, в т.ч.  необходимых  для обеспечения  тепло-, электро- и водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования воздуха, работы  лифтового и любого  иного инженерного оборудования); платежи за вывоз мусора; платежи за телефонную связь и Интернет; платежи за обслуживание систем пожарной сигнализации; иные платежи.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды арендная плата вносится предпринимателем ежемесячно в порядке полной предоплаты не позднее 5 числа оплачиваемого месяца без права вычетов и зачетов, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что платежи осуществляются  по безналичному расчету  путем перечисления денежных средств на расчетный счет  арендодателя.

Кроме того, в силу пункта 4.1 договора предприниматель обязан в течение 5 дней с даты подписания договора внести арендодателю обеспечительный платеж в размере равном 5 000 000 руб. за помещение, который арендодателем может засчитываться в счет оплаты аренды помещения, в счет уплаты пени и возмещения убытков арендодателю, в том числе вытекающих из кредитного договора с ББР Банком (АО), с которым арендатор ознакомлен.

Ответственность арендатора за просрочку исполнения любого денежного обязательства предусмотрена пунктом 4.5 договора, в соответствии с которым арендодатель имеет право взыскать с арендатора штрафную неустойку (пени) в размере 0,5% от подлежащей уплате суммы за каждый календарный день просрочки.

В силу пункта 1.7 договора он заключен сторонами на срок до 31.12.2033.

В соответствии с пунктом 4.6 договора в случае, если арендатор допускает просрочку уплаты арендной платы более чем на 15 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, о чем арендодатель обязан письменно уведомить арендатора. Договор будет считаться расторгнутым, начиная со дня получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от договора, если иной срок не будет указан в уведомлении.

В пункте 7.3 договора сторонами установлено, что арендодатель вправе в одностороннем  внесудебном порядке отказаться от договора при условии  письменного уведомления арендатора  в срок не менее чем за три месяца до даты  планируемого расторжения  договора в этой связи.

Согласно пункту 2.3 договора возврат помещения арендатором арендодателю  производится по акту  приема-передачи, подписываемому сторонами в день окончания срока  действия договора. Одновременно с возвратом помещения арендатор обязан передать арендодателю все ключи от помещения. Арендодатель вправе отказаться от подписания акта приема-передачи до исполнения арендатором указанной обязанности, при этом арендатор обязан оплатить период фактического пользования помещением.

По смыслу пункта 2.4 договора при освобождении арендуемого помещения по окончании срока действия договора арендатор обязан своими силами и за свой счет демонтировать и вывезти из арендуемого помещения свое имущество и установленное оборудование.

В соответствии с пунктом 2.5 договора, если арендатор не возвратил помещение (в том числе не передал арендодателю ключи в соответствии с пунктом 2.9 договора), или возвратил его несвоевременно арендодатель вправе потребовать внесения платы за фактическое пользование помещением в размере равном арендной плате, установленной договором на момент прекращения его действия. В период фактического пользования помещением арендатор не пользуется какими-либо правами арендатора, предоставленными договором. Кроме того, за несвоевременный возврат помещения арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафной неустойки в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы, установленной договором на момент прекращения его действия за каждый день просрочки.

Впоследствии Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы, эксплуатационных платежей, а также внесению обеспечительного платежа по договору, направило ФИО2 уведомление от 25.10.2023 об отказе от договора аренды с 10.11.2023 в порядке, предусмотренном пунктом 4.6 договора, а также указало на необходимость освободить помещение до указанной даты  и прибыть 10.11.2023  для передачи  помещения и подписания акта приема-передачи. Кроме того, в уведомлении Обществом указано, что в случае неявки  арендатора для передачи помещения, последнее будет вскрыто,  а все имеющееся  в помещении имущество  будет  описано и передано его собственнику  после  погашения  задолженности  по договору. Указанное уведомление (РПО 19735086024920) направлено предпринимателю 25.10.2023 по адресу регистрации по месту жительства ФИО2, однако последним не получено.

В указанную в уведомлении дату, а именно 10.11.2023, в присутствии  генерального директора Общества ФИО3, представителя Общества  ФИО4, а также ФИО2 был составлен акт осмотра нежилого помещения от 10.11.2023, согласно которому предприниматель отказался от передачи ключей от помещения арендодателю, при этом в помещении находится  мебель, компьютерная и бытовая техника, принадлежащая со слов ФИО2 третьим лицам, при этом помещение фактически Обществу возвращено не было, произведена фотофиксация помещения. Из акта осмотра также следует, что  предпринимателю указано на необходимость  в кратчайшие сроки освободить помещение  от находящегося в нем имущества  и передать помещение по акту, а равным образом разъяснено, что за период с 10.11.2023 по день фактической передачи помещения  предпринимателю будет начислена  плата за фактическое  пользование  помещением и неустойка. Из акта следует, что от подписания акта  ФИО2 отказался, содержание акта зачитано ему вслух.

Позднее 21.11.2023 (РПО 19735065047261)  Общество направило      ФИО2 претензию от 20.11.2023 № 2/ДС с требованием незамедлительно  освободить помещение  и передать его по акту.

Поскольку соответствующее требование было оставлено предпринимателем без удовлетворения, Обществом в январе 2024 года в составе генерального директора ФИО3, участника ФИО5 и представителя ФИО4 помещение принято в одностороннем порядке, поскольку от арендатора по состоянию на 27.01.2024  каких-либо уведомлений о готовности передать имущество не поступало; в 08 час. 40 мин. 27.01.2024  помещение открыто с привлечением  специалиста (слесаря), произведена замена замков на входной двери, произведен осмотр помещения и опись находящегося в нем имущества, о чем составлен акт от 27.01.2024.

Уже 31.01.2024 Общество направило предпринимателю письмо от 29.01.2024, в котором указало, что 27.01.2024 произведено вскрытие помещения, между тем, поскольку в ходе осмотра помещения было установлено, что  в нем находится имущество, не принадлежащее Обществу, а именно мебель, компьютерная и бытовая техника, то собственник  указал на готовность передать соответствующее имущество законному владельцу после предъявления документов, подтверждающих право собственности на указанное имущество.

Письмо аналогичного содержания было направлено Обществом 22.02.2024.

Помещение было освобождено ФИО2 только 23.03.2024.

Так, согласно рукописному акту предпринимателя от 11.03.2024 во исполнение  требований Общества  ФИО2  в присутствии  представителя Общества 11.03.2024 после предоставления ему доступа в помещение произвел демонтаж  и вывоз части принадлежащего ему имущества, а также ООО «Брэйн Системс», ООО «БС ОПК», ООО «Петровский берег».

Аналогично часть имущества указанных компаний,  а также ФИО2 (в том числе личные вещи,  документы, мебель и компьютерная техника) была вывезена предпринимателем из спорного помещения только 23.03.2024.

Позднее 27.04.2024 Общество направило ФИО2 претензию с требованием о внесении платы за фактическое пользование помещением в период с 10.11.2023 по 23.03.2024 в размере 1 776 774 руб. 19 коп., а также  270 000 руб.  штрафной нестойки за несвоевременный возврат помещения. Кроме того, Общество потребовало оплаты эксплуатационных платежей за спорный период в размере 91 442 руб. 31 коп., из которых 26 424 руб. 36 коп. за ноябрь 2023 года, 29 976 руб. 04 коп. за декабрь 2023 года, 35 041 руб. 91 коп. за январь 2024 года.

Поскольку предприниматель оставил требования Общества без удовлетворения, последнее обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные  Обществом требования. Суд посчитал, что ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по договору, договор  был расторгнут в одностороннем порядке 10.11.2023, между тем помещение было освобождено ответчиком только 23.03.2024, в связи с чем исковые  требования в отсутствие ходатайства предпринимателя о снижении неустойки удовлетворены в полном объеме.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как следует из искового заявления, Обществом заявлены требования о взыскании с ответчика 1 776 774 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за фактическое пользование помещением за период с 10.11.2023 по 23.03.2024.

Из материалов дела усматривается, а сторонами не оспаривается, что на основании уведомления Общества от 25.10.2023 договор аренды прекратил свое действие  10.11.2023.

Согласно пункту 2.3 договора возврат помещения арендатором арендодателю  производится по акту  приема-передачи, подписываемому сторонами в день окончания срока  действия договора. Одновременно с возвратом помещения арендатор обязан передать арендодателю все ключи от помещения.

Кроме того, в силу пункта 2.4 договора при освобождении арендуемого помещения арендатор обязан своими силами и за свой счет демонтировать и вывезти из арендуемого помещения свое имущество и установленное оборудование.

В соответствии с пунктом 2.5 договора, если арендатор не возвратил помещение (в том числе не передал арендодателю ключи в соответствии с пунктом 2.9 договора), или возвратил его несвоевременно арендодатель вправе потребовать внесения платы за фактическое пользование помещением в размере равном арендной плате, установленной договором на момент прекращения его действия.

Представленными в материалы дела актами от 11.03.2024, от 23.03.2024 подтверждается, что  помещение было освобождено арендатором от своего имущества лишь 23.03.2024.

При таком положении, принимая во внимание, что размещение в спорном помещении имущества ответчика, а также третьих лиц, препятствовало нормальной эксплуатации помещения его собственником, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в отсутствие доказательств уплаты задолженности за фактическое пользование помещением в спорный период, заявленные истцом требования в указанной части правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы подателя жалобы о том, что спорное помещение по договоренности сторон было выставлено на продажу в качестве офиса, укомплектованного мебелью и техникой, не находят своего подтверждения, каких-либо относимых и допустимых доказательств, подтверждающих соответствующие договоренности сторон, ответчик не представил, при этом указанные обстоятельства истцом оспариваются.

Также Обществом заявлено требование о взыскании с предпринимателя задолженности за жилищно-коммунальные услуги за период с ноября 2023 года по январь 2024 год в размере 91 442 руб. 31 коп.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата, указанная в пункте 3.2, не включает в себя коммунальные платежи и  эксплуатационные платежи.

В обоснование требований о взыскании указанной задолженности истцом представлены  счета на оплату за ноябрь 2023 года на сумму 184 732 руб. 24 коп., за декабрь 2023 года на сумму 29 976 руб. 04 коп., за январь 2024 года на сумму 65 017 руб. 95 коп. (из них 29 976 руб. 04 коп. задолженности  на 31.01.2024; за январь 2024 года начислено 35 041 руб. 91 коп.).

Доказательств уплаты задолженности по эксплуатационным платежам в заявленном размере за спорный период ответчиком не представлено,  в связи с чем  требования Общества в указанной части также удовлетворены судом обоснованно. 

Что касается требования о взыскании с ФИО2 неустойки за несвоевременный возврат помещения за период с 10.11.2023 по 23.03.2024 в размере 270 000 руб., апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно положениям пункта 2.5 договора в случае несвоевременного возврата арендатором помещения арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафной неустойки в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы, установленной договором на момент прекращения его действия за каждый день просрочки.

Принимая  во внимание, что на момент прекращения действия договора и возникновения у арендатора обязанности по возврату  помещения арендодателю  размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2.1 договора составлял 400 000 руб. в  месяц, судом в отсутствие со стороны ответчика ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ требования Общества о взыскании неустойки за нарушение срока возврата помещения удовлетворены в полном объеме.

Что касается заявленного предпринимателем в судебном заседании 17.04.2025 апелляционного суда ходатайства  о снижении размера взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, апелляционный суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

В силу положений статьи  333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как усматривается из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции соответствующее ходатайство об уменьшении размера неустойки ответчиком не заявлялось, в связи с чем апелляционный суд с учетом положений статьи 268 АПК РФ не усматривает оснований для снижения неустойки.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.11.2024 по делу № А56-81518/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 10000 руб. государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

Н.Е. Целищева