АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-2613/2020

г. Иркутск

17 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 года. Полный текст решения изготовлен 17 марта 2021 года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664053 

<

...>)

о расторжении договора аренды, взыскании 399 170,25 руб.

при участии в судебном заседании 09.03.2021 представителя истца ФИО2, действующей по доверенности от 30.12.2021, и представителя ответчика ФИО3, действующей по доверенности от 09.02.2021.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 час. 50 мин. 15.03.2021. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.  

 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» (далее, ответчик):

1.                  Расторгнуть договор аренды № 6304 от 03.07.2007 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 190,4 кв.м., заключенный между сторонами.

2.                  Обязать общество с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 190,4 кв.м., и передать истцу по передаточному акту.

3.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» неустойку (пени) за просрочку внесения арендной платы по договору за период с 06.03.2019 по 23.01.2020 в размере 8 892 руб. 97 коп.

4.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» задолженность по оплате за пользование земельным участком по договору за период с 18.09.2018 по 23.01.2020 в размере 126 928 руб. 05 коп.

5.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 381001001) пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 16.12.2017 по 23.01.2020 в размере 36 964 руб. 44 коп.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил иск в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, потребовал:

1.                  Расторгнуть договор аренды № 6304 от 03.07.2007 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 190,4 кв.м., заключенный между сторонами.

2.                  Обязать общество с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 190,4 кв.м., и передать истцу по передаточному акту.

3.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» задолженность по оплате за пользование земельным участком по договору за период с 18.09.2018 по 23.01.2020 в размере 126 928 руб. 05 коп.

4.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 16.12.2017 по 23.01.2020 в размере 36 964 руб. 44 коп.

В части требований о взыскании арендной платы за пользование нежилым помещением и начисленной неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением истец заявил об отказе от иска в связи с полной уплатой задолженности в этой части ответчиком.

Уточнения иска судом приняты.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в уточненной редакции.

Ответчик иск оспорил по существу, полагает, что взыскание платы за пользование земельным участком не имеет под собой правовых оснований. Требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит, поскольку на момент рассмотрения спора судом задолженность по договору погашена полностью.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Истец воспользовался предоставленным ему законом правом и до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде, отказался от иска в части взыскания арендной платы за пользование нежилым помещением и начисленной неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением.

Частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Отказ от иска в части закону не противоречит и не нарушает права других лиц.

В связи с изложенным арбитражный суд считает возможным принять отказ истца от иска о взыскании арендной платы за пользование нежилым помещением и начисленной неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением за заявленный период.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

В остальной части иск подлежит удовлетворению частично исходя из следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, 03.07.2007 между Администрацией г.Иркутска и обществом заключен договор аренды № 6304, по условиям которого Администрация (арендодатель) передала обществу (арендатору) во временное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, на 1-м этаже и в подвале 5-этажного панельного жилого дома, общей площадью 190,4 кв.м. (номер на поэтажном плане 1 этаж – 1-10; подвал 1-5), кадастровый номер 38:36:000005:0000:25:401:001:020002330:10013, для использования под розничную торговлю и склад.

Срок действия договора установлен, согласно пункту 1.4., с 01.07.2007 по 30.06.2014 и продлен дополнительным соглашением № 3 к договору, подписанным 04.07.2014, до 30.06.2024.

Поскольку ответчик систематически нарушал обязанность по внесению арендной платы, истец потребовал в судебном заседании расторгнуть договор на основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскать предусмотренную пунктами 2.2.3., 3.1.1. плату за пользование земельным участком, рассчитанную на основании приложения № 2 (Расчет земельного платежа) к договору.  

Суд считает требование о расторжении договора необоснованным.

На основании части 1 статьи 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации гарантируется поддержка конкуренции.

Данная конституционная гарантия реализована в законодательстве о конкуренции.

Федеральным законом «О защите конкуренции» в редакции, действовавшей на дату заключения договора,  предусмотрено, что органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (часть 1 статьи 15).

Названные исключения, в частности, предусмотрены статьей 19 Федерального закона "О защите конкуренции".

Согласно части 1 статьи 19 указанного Закона в соответствии с полномочиями органов государственной власти или органов местного самоуправления государственная или муниципальная помощь может предоставляться в целях:

1) обеспечения жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;

2) проведения фундаментальных научных исследований;

3) защиты окружающей среды;

4) развития культуры и сохранения культурного наследия;

5) производства сельскохозяйственной продукции;

6) поддержки субъектов малого предпринимательства, осуществляющих приоритетные виды деятельности;

7) социального обслуживания населения;

8) социальной поддержки безработных граждан и содействия занятости населения.

Данный перечень является закрытым, возможность его расширительного толкования из статьи 19 Закона не усматривается.

Пунктом 1 части 2 статьи 19 Закона установлено, что не является государственной или муниципальной помощью предоставление преимущества отдельному лицу в результате определенных федеральными законами действий уполномоченного органа, на основании вступившего в законную силу решения суда, по результатам торгов или иным способом, определенным законодательством Российской Федерации о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.

Понятие муниципальной помощи содержалось в пункте 20 статьи 4 Федерального закона "О защите конкуренции".

Государственная или муниципальная помощь - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке.

Пунктом 1 части 2 статьи 19 Закона о защите конкуренции установлено, что не является муниципальной помощью предоставление преимущества отдельному лицу.

Следовательно, передача муниципального имущества в долгосрочную аренду без проведения торгов являлась муниципальной помощью, так как отвечала таким признакам муниципальной помощи как предоставление преимущества путем передачи имущества в приоритетном порядке.

Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ вступил в силу 26.10.2006. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с заключением договора аренды № 6304 от 03.07.2007, подлежали регулированию названным Законом.

Согласно статье 20 Федерального закона "О защите конкуренции" муниципальная помощь предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа.

Таким образом, предоставление муниципального имущества в аренду без проведения торгов или без согласия антимонопольного органа является нарушением части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции", в связи с чем запрещено.

В судебном заседании не установлено наличие оснований для предоставления ответчику муниципальной помощи, равно как и порядка ее предоставления. 

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

На основании части 2 статьи 51 Закона о местном самоуправлении органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Системный анализ приведенных норм права в совокупности со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности заключения договора на торгах свидетельствует об установленном законодательством о конкуренции запрете органам местного самоуправления передавать муниципальное имущество отдельным хозяйствующим субъектам без проведения торгов либо без осуществления иных публичных процедур, при соблюдении которых иные потенциальные участники рынка имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества.

Несоблюдение такого запрета, а равно несоблюдение целей и порядка предоставления муниципальной помощи приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, при этом установление факта нарушения конкуренции либо признаков конкретных запрещенных действий органа местного самоуправления, исходя из содержания части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, не требуется.

Факт государственной регистрации договора аренды юридического значения для целей реализации Закона о защите конкуренции не имеет. 

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены впоследствии статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Исходя из изложенного, продление договора аренды муниципального имущества с обществом на новый срок дополнительным соглашением № 3 от 04.07.2014  было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. 

Таким образом, заключение и продление договора, являющегося предметом спора, без соблюдения предусмотренных законом процедур обеспечило обществу преимущественное положение по сравнению с иными субъектами, что запрещено пунктом 2 части 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из вышеизложенных норм права суд приходит к выводу, что  договор аренды № 6304 от 03.07.2007 и дополнительные соглашения к нему являются ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий.

Ничтожный договор расторгнут быть не может, вследствие чего требования истца в этой части необоснованны.

При этом суд не может принять во внимание доводы ответчика о том, что вопрос о ничтожности сделки был предметом рассмотрения в другом споре по делу № А19-11747/2018, решение по которому об отказе в иске имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальными, то есть не подлежащими доказыванию при рассмотрении дела, являются обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.

Как установлено судом, при рассмотрении дела № А19-11747/2018 обстоятельства, связанные с недействительностью спорной сделки, судом, рассматривавшим дело, не устанавливались, поскольку ответчиком по спору было заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, суд считает обоснованным требование истца об обязании общества освободить нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже и в подвале 5-этажного панельного жилого дома по адресу: 

<

...>, общей площадью 190,4 кв.м. (номер на поэтажном плане 1 этаж – 1-10; подвал 1-5), кадастровый номер 38:36:000005:0000:25:401:001:020002330:10013, и передать истцу по передаточному акту.

Как следует из материалов дела и участвующими в деле лицами не оспаривается, объектом, переданным ответчику по недействительной сделке, является нежилое помещение, расположенное в 5-этажном панельном жилом доме по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей 289 и пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ             «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно письму Минэкономразвития России от 16.10.2009 № Д 23-3410 у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе № 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании платы за пользование земельным участком, и, соответственно, пеней за несвоевременное внесение таких платежей, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета за рассмотрение неимущественного требования, удовлетворенного судом, с учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. В остальной части в удовлетворении иска отказано, вследствие чего государственная пошлина относится на истца, однако последний от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В части требований о взыскании арендной платы за пользование нежилым помещением и начисленной неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением производство по делу прекратить.

В остальной части исковые требования удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже и в подвале 5-этажного панельного жилого дома по адресу: 

<

...>, общей площадью 190,4 кв.м. (номер на поэтажном плане 1 этаж – 1-10; подвал 1-5), кадастровый номер 38:36:000005:0000:25:401:001:020002330:10013, и передать истцу по передаточному акту.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЛЭСС ВИН Иркутск» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

 

Судья                                                                                                        Е.В. Рукавишникова