СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                       Дело № А27-25993/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2024  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня  2024  года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                                       Иванова О.А., 

судей                                                                       Фаст Е.В.,         

                                                                                 Фроловой Н.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем Бакаловой М.О.    с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1  (№07АП-3706/2021 (13)), акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) (№07АП-3706/2021 (14))  на определение от 21.08.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-25993/2020 (судья Дорофеева Ю. В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СитиМоллИнвест», город Новокузнецк Кемеровской области ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, принятое по заявлениям 

1) акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) о привлечении в дело о банкротстве и разрешении разногласий по начальной цене реализации торгово-развлекательного центра, положений о порядке, сроках и условиях его продажи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет градостроительства администрации города Новокузнецка, ФИО2,

2) ФИО1, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Техник», третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество), Комитет градостроительства администрации города Новокузнецка, ФИО2 

о разрешении разногласий по начальной цене реализации торгово-развлекательного центра, положений о порядке, сроках и условиях его продажи, 

В судебном заседании приняли участие:

от ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 01..11.2023),

от ФИО1 – ФИО5 (доверенность от 08.11.2022,),

от ГК АСВ (конкурсный управляющий АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк») – ФИО6 (доверенность от 03.11.2022), ФИО7 (доверенность от 03.11.2022),

от АО «Альфа-Банк» - ФИО8  (доверенность от 26.06.2023), ФИО9 (доверенность от 11.03.2024),

от арбитражного управляющего ФИО10 – ФИО11 (доверенность от 30.05.2022),

иные лица, участвующие в деле, не явились,  надлежащее извещение. 

 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМоллИнвест» (далее - должник), в отношении которого решением арбитражного суда от 30.08.2021 открыто конкурсное производство, приняты для совместного рассмотрения заявления ФИО1, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Техник», акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) о разрешении разногласий по начальной цене реализации торгово-развлекательного центра, положения о порядке, сроках и условиях его продажи. АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО (далее - АКБ НМБ ОАО) заявлено требование о привлечении его к участию в деле о банкротстве должника.

В период с 12.04.2023 по 01.06.2023 производство по спору было приостановлено.

Определением от 01.06.2023 производство по заявлениям возобновлено.

Определением от 21.08.2023 Арбитражного суда Кемеровской области суд отказал в удовлетворении заявления АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк», город Новокузнецк о привлечении к участию в дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк Кемеровской области.

Прекратил производство по заявлению АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк», город Новокузнецк о разрешении разногласий в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк Кемеровской области разногласий по Положению о порядке, сроках и условиях реализации имущества, находящегося в залоге у акционерного общества «Альфа-Банк», город Москва.

Отказал в удовлетворении ходатайств ФИО1, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Техник» о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка.

Разрешил разногласия между ФИО1, ФИО3, обществом с ограниченной ответственностью «Техник» и акционерным обществом «Альфа-Банк», город Москва по начальной цене реализации предмета залога здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка.

Определил начальную цену реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в размере 2 568 467 493 руб.

Утвердил Положение о порядке, сроках и условиях реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл»по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в редакции залогового кредитора акционерного общества «Альфа-Банк», город Москва.

Обеспечительные меры, примененные определением от 07.02.2023, сохраняют действие до даты вступления настоящего определения в законную силу.

Отнес на ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Техник» судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявлений о принятии обеспечительных мер.

Возвратил обществу с ограниченной ответственностью «Техник» с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области 30 000 руб., внесенных платежным поручением №282 от 30.01.2023.

Возвратил ФИО5 с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области 220 000 руб., внесенных платежным поручением № 431443 от 30.01.2023.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1, акционерный коммерческий банк «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) обратились с апелляционными жалобами. 

ФИО1 указывает на необоснованность отказа суда первой инстанции в проведении экспертизы, неправомерность разрешения вопроса о разрешении разногласий относительно начальной цены продажи актива на основании отчета, подготовленного АО «Альфа-Банк». Полагает, что справедливая рыночная цена может быть определена только путем независимой экспертизы. 

Акционерный коммерческий банк «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) просит определение отменить и удовлетворить заявление  Банка в полном объеме. Просит привлечь Банк к участию в деле о банкротстве. Просит установить порядок распределения денежных средств 305 360 054,80 руб. поступивших от  реализации торгового центра в пользу Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) в первоочередном порядке. Ссылается на несоответствие выводов суда  доказательствам и вступившим в силу судебным актам. Суд неправомерно прекратил производство по разногласиям по заявлению Банка. 

До судебного заседания от ФИО1 поступили дополнения к апелляционной жалобе с ходатайством о проведении экспертизы. 

От ФИО10, АО «Альфа-Банк»  поступили отзывы на апелляционные жалобы.

От АО «Альфа-Банк» поступил отзыв на дополнение к апелляционной жалобе.

От ГК «АСВ» поступило ходатайство об истребовании доказательств.

В судебном заседании представитель ГК «АСВ» поддержал заявленное ходатайство.

Представители конкурсного управляющего ФИО10, АО «Альфа-Банк» возражали против удовлетворения заявленного ходатайства. 

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости запроса материалов дела, в связи с чем протокольным определением удовлетворил заявленное ГК «АСВ» ходатайство. 

Представитель ФИО1 заявила ходатайство о привлечении к участию в деле Управления Росреестра по Кемеровской области.

Протокольным определением отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле Управления Росреестра по Кемеровской области. 

Представитель ФИО1 настаивал на проведении судебной экспертизы. 

Откладывая рассмотрение апелляционных жалоб, определением от 20.10.2023 апелляционный суд предлагал выразить свое мнение относительно возможности проведения судебной оценочной экспертизы,  представить свои предложения относительно кандидатуры эксперта (экспертной организации), вопросов для постановки перед экспертом, внести необходимые денежные средства на депозитный счет Седьмого арбитражного апелляционного суда.

Запросил в Арбитражном суде Кемеровской области материалы обособленного спора, рассмотренного в рамках дела №А27-25993/2020 по заявлению конкурсного управляющего ООО «СИТИ-МОЛЛ ИНВЕСТ» к ФИО3, ФИО12, ФИО2, ФИО13 о признании сделок недействительными, по результатам рассмотрения которого принято определение от 05.06.2023.

До судебного заседания от ФИО1 поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых указано, что рыночная стоимость здания определенная на основе оценки подготовленной АО «Альфа-Банк» занижена. В материалах дела имеется как минимум 4 экспертных заключения, которые подтверждают, что стоимость ТЦ составляет более 2 568 467 493 руб.  Кадастровая стоимость составляет 5 425 404 710,98 руб. Просит удовлетворить ходатайство о проведении судебной экспертизы. 

В отзыве ФИО2 указано, что он не является собственником ТРЦ «Сити Молл».  Для строительства ТРЦ кредит был получен у АО «Альфа-Банк».  В деле о банкротстве ООО «Сити-Молл Инвест»  ГК АСВ  имело возможность заявить свои требования в установленный срок, не воспользовалось ею. Определение суда следует оставить без изменения. 

ГК АСВ просит  истребовать из Арбитражного суда Кемеровской области материалы обособленного спора, рассмотренного в рамках дела №А27-25993/2020 по заявлению конкурсного управляющего ООО «СИТИ-МОЛЛ ИНВЕСТ» к ФИО3, ФИО12, ФИО2, ФИО13 о признании сделок недействительными, по результатам рассмотрения которого принято определение от 05.06.2023. Также указывает, что судом не учтены фактические обстоятельства дела.  Судами установлен факт фактического владения ФИО2 торгово-развлекательным центром. Ошибочно утверждение о том, что ТРЦ возведен за счет заемных средств АО «Альфа-Банк».  Доля  такого финансирования 75%. Предложенный АКБ НМБ ОАО порядок распределения денежных средств отвечает принципу разумности и справедливости, защищает права и интересы различных субъектов. 

АО «Альфа-Банк» в пояснениях указывает, что заключение специалиста №115/10-23 подтверждает невозможность учета кадастровой стоимости объекта. Увеличение кадастровой стоимости приведет к уменьшению рыночной стоимости. Новая кадастровая стоимость будет применяться с 01.01.2024, действующая кадастровая стоимость 2 256 870 864,82 руб. Относительно применения ст.213.16 Закона о банкротстве поддерживает позицию конкурсного управляющего.

В письменных пояснениях конкурсный управляющий ФИО10 указывает, что возражает против проведения судебной экспертизы. Но в случае ее назначения просит  в качестве экспертных организаций выбрать одну из следующих: ООО «Нобель аудит», ООО «Брент-Эксперт».  

В судебном заседании лица, участвующие в нем поддержали письменно изложенную позицию.

Откладывая рассмотрение апелляционных жалоб, определением от 08.11.2023 апелляционный суд предлагал выразить свое мнение относительно возможности проведения судебной оценочной экспертизы,  представить свои предложения относительно кандидатуры эксперта (экспертной организации), вопросов для постановки перед экспертом, внести необходимые денежные средства на депозитный счет Седьмого арбитражного апелляционного суда.

Повторно запросил в Арбитражном суде Кемеровской области материалы обособленного спора, рассмотренного в рамках дела №А27-25993/2020 по заявлению конкурсного управляющего ООО «СИТИ-МОЛЛ ИНВЕСТ» к ФИО3, ФИО12, ФИО2, ФИО13 о признании сделок недействительными, по результатам рассмотрения которого принято определение от 05.06.2023.

До судебного заседания в материалы дела поступили истребуемые тома дела. 

От АО «Альфа-Банк» поступили письменные объяснения. 

От ОАО АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» в лице конкурсного управляющего ГК Агентство по страхованию вкладов поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью ознакомления с поступившими материалами дела. 

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В пределах перерыва от ФИО10 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела (ответы экспертных учреждений, реестр арендаторов). 

От АО «Альфа-Банк» поступили письменные пояснения с возражениям о назначении экспертизы. 

От ГК «АСВ» поступили дополнительные пояснения со сведениями об экспертных учреждениях. 

От ФИО1 поступили дополнительные письменные пояснения с приложением согласий экспертных учреждений. 

Кроме того, ФИО1 заявлено ходатайство об обязании конкурсного управляющего представить эксперту следующие документы: 

- Актуальную выписку из ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровой стоимость объекта недвижимости в размере 5 425 404 710,98 рублей; 

- Копию Договора аренды земельного участка № 272-03 от 27.06.2012 со всеми изменениями и дополнениями; 

- Паспорт БТИ на оцениваемое имущество со сроком последних изменений не более 1 года, где должны быть указаны полные технические характеристики объекта: поэтажный план, экспликация, год постройки и иные данные, содержащиеся в паспортах БТИ; 

- Реестр арендаторов, сводную таблицу с указанием площади сдаваемых в аренду помещений, арендной ставки по каждому арендатору; 

- Копии договоров аренды, долгосрочные и краткосрочные со всеми дополнительными соглашениями, а также переписку с каждым арендатором относительно изменения/сохранения арендной ставки; 

- Информация о величине операционных расходов за три года до даты оценки в годовом разрезе (за 2021, 2022 и 2023 года); 

- Информация об исторической вакантности площадей за три года до даты оценки в годовом разрезе (за 2021, 2022 и 2023 года); 

- Сводную таблицу о наличии в торговом здании, на фасаде здания и на территории земельного участка рекламных мест с указанием арендной ставки (маркетингового платежа), количества по каждому арендатору рекламных мест и информацию о количестве вакантных рекламных мест; 

-Копии договоров на аренду рекламных мест, договоров на оказание маркетинговых услуг и иных договоров, приносящих ООО «Сити-Молл Инвест» доход.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. 

В судебном заседании конкурсный управляющий указал на возможность представления в материалы дела документов, об истребовании которых просит ФИО1 Указал, что имеющийся в материалах дела реестр арендаторов является актуальным. 

Откладывая рассмотрение апелляционной жалобы определением от 11.12.2023 апелляционный суд предложил предложить конкурсному управляющему представить в материалы дела: 

- Актуальную выписку из ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровой стоимость объекта недвижимости в размере 5 425 404 710,98 рублей; 

- Копию Договора аренды земельного участка № 272-03 от 27.06.2012 со всеми изменениями и дополнениями; 

- Паспорт БТИ на оцениваемое имущество со сроком последних изменений не более 1 года, где должны быть указаны полные технические характеристики объекта: поэтажный план, экспликация, год постройки и иные данные, содержащиеся в паспортах БТИ; 

- Реестр арендаторов, сводную таблицу с указанием площади сдаваемых в аренду помещений, арендной ставки по каждому арендатору; 

- Копии договоров аренды, долгосрочные и краткосрочные со всеми дополнительными соглашениями, а также переписку с каждым арендатором относительно изменения/сохранения арендной ставки; 

- Информация о величине операционных расходов за три года до даты оценки в годовом разрезе (за 2021, 2022 и 2023 года); 

- Информация о исторической вакантности площадей за три года до даты оценки в годовом разрезе (за 2021, 2022 и 2023 года); 

- Сводную таблицу о наличии в торговом здании, на фасаде здания и на территории земельного участка рекламных мест с указанием арендной ставки (маркетингового платежа), количества по каждому арендатору рекламных мест и информацию о количестве вакантных рекламных мест; 

-Копии договоров на аренду рекламных мест, договоров на оказание маркетинговых услуг и иных договоров, приносящих ООО «Сити-Молл Инвест» доход.

До судебного заседания от конкурсного управляющего ООО «Сити-Молл Инвест» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: выписок из ЕГРН  в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами  42:30:0301063:1500 и 42:30:0301063:1482.

В дальнейшем от конкурсного управляющего ООО «Сити-Молл Инвест» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: во исполнение определения апелляционного суда от 11.12.2023.

От АО «Альфа-Банк» поступили письменные пояснения с приложением  отчета ООО «Аудит и консалтинг» №1675-23 от 08.12.2023,  а также заключения СРО оценщиков. 

Также от АО «Альфа-Банк» поступили приложения к  отчету ООО «Аудит и консалтинг» №1675-23 от 08.12.2023.

От ГК «АСВ»  поступило ходатайство о приобщении к материалам дела  сводной таблиц доводов по обособленному спору. 

Указанные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании стороны поддержали письменно изложенную и ранее высказанную позицию. 

Представлена рецензия на отчет ООО «Аудит и консалтинг» №1675-23 от 08.12.2023, которая апелляционным судом приобщена к материалам дела.

Определением от 12.01.2024 Седьмой арбитражный апелляционный суд назначил судебную экспертизу, отложил судебное разбирательство. 

От общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» поступило заключение эксперта №А27-25993/2020-СО.

Также поступили письменные пояснения АКБ НМБ ОАО, в которых просит апелляционную жалобу удовлетворить.

Откладывая рассмотрение апелляционной жалобы определением от 06.03.2024 апелляционный суд предлагал в порядке подготовки к судебному заседанию предложить лицам, участвующим  в деле, представить пояснения по существу спора с учетом результатов экспертизы.  

До судебного заседания от АО «Альфа-Банк» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела  заключения СРО «Союз» №67Эд/02/24.

От АКБ НМБ ОАО поступили письменные пояснения, в которых указаны недостатки и нарушения допущенные в заключении эксперта. Представило АКБ НMБ ОАО проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «СитиМоллИнвест», являющегося предметом залога АО «АльфаБанк», с учетом права АКБ НMБ ОАО на получение части выручки (от 04.03.2024, приложение № 1), в котором применило величину рыночной стоимости залогового имущества, приведенную в заключении эксперта №А27-25993/2020-СО от 20.02.2024 - 3 223 000 000,00 руб. Просит установить следующий порядок распределения денежных средств, поступивших от реализации торгового-развлекательного центра «Сити-Молл», расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер объекта №42:30:0301063:1500 и права аренды ООО «СитиМоллИнвест» земельного участка общей площадью 35840 м2, кадастровый номер 42:30:0301063:1482, по Договору аренды земельного участка №272-03 от 27.06.2012г., находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Кирова, д. 55. (далее совместно именуемого – залогового имущества): «В первоочередном порядке денежные средства от реализации залогового имущества в размере 281 448 753,22 руб. направляются АКБ НMБ ОАО в счет возмещения причиненного ущерба (убытков). Указанные денежные средства, в размере 281 448 753,22 руб. выплачиваются АКБ НMБ ОАО до начала распределения денежных средств в порядке, предусмотренном статьей 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».». 

Установить следующий порядок совершения действий и расчетов при оставлении Залоговым кредитором (АО «АльфаБанк») залогового имущества за собой: «Залоговый кредитор при оставлении Имущества за собой после повторных торгов, а также в ходе торгов по продаже Имущества посредством публичного предложения обязан перечислить АКБ НMБ ОАО денежные средства в сумме 281 448 753,22 руб., а также перечислить на расчетный счет ООО «СитиМоллИнвест» денежные средства в размере определенном ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Денежные средства в размере 281 448 753,22 руб. выплачиваются АКБ НMБ ОАО до распределения денежных средств по правилам, установленным пунктами 1, 2 и 6 статьи 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».». 

Обязать конкурсного управляющего ООО «СитиМоллИнвест» ФИО14 организовать проведение торгов и направить часть выручки в сумме 281 448 753,22 руб. от реализации залогового имущества на удовлетворение требований АКБ НMБ ОАО в счет возмещения причиненного ущерба (убытков) до начала распределения денежных средств между кредиторами ООО «СитиМоллИнвест» включенными в реестр требований кредиторов ООО «СитиМоллИнвест», с применением положений ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «СитиМоллИнвест», являющегося предметом залога АО «Альфа-Банк», с учетом права АКБ НMБ ОАО на получение части выручки, в редакции представленной АКБ НMБ ОАО (от 04.03.2024, приложение № 1). 

ФИО2  представлены письменные пояснения, в которых указано на то, что недостатки в экспертном заключении не могут быть устранены вызовом эксперта в судебное заседание. Представлены дополнительные доказательства. Имеется необходимость проведения повторной экспертизы. 

Ходатайство о назначении повторной экспертизы  представлено ФИО1  указывает, что имеются обоснованные сомнения в заключении эксперта. Представлены рецензии на заключение эксперта. 

От АО «Альфа-Банк» поступили письменные пояснения. Указано, что разница между ценой определенной  экспертом  2 685 833 000 руб. и ценой утвержденной судом 2 568 467 493 руб. составляет 117 365 507 руб., то есть менее 20%. В силу чего определение отмене не подлежит.  Представлено заключение специалиста СРО «Сообщество  профессионалов оценки».  

От ФИО1 поступили дополнительные письменные пояснения, в которых указаны вопросы для постановки перед экспертом:

 1. По какой причине судебный эксперт использовал средние по рынку значения арендных ставок и не использовал фактические арендные ставки, установленные в договорах аренды, представленные в распоряжение судебного эксперта?

2. По какой причине при расчете рыночной стоимости здания торгово-развлекательного центра не были приняты во внимание доходы от рекламы, от размещения оборудования связи, вендинговых аппаратов?

3. По какой причине не был принят во внимание доход от товарооборота арендаторов в виде процента, установленные в договорах аренды с некоторыми крупными арендаторам (например, с ООО «ОСТИН», ООО «КАРИ»)?

4. По какой причине была принята к учету средняя статистическая недогрузка торговых центров в 15 %, а не фактическая недогрузка ТРЦ «Сити-Молл» в размере 2,8 % (фактическое завышение в 5 раза)?

5. По какой причине при расчете рыночной стоимости ТРЦ не была учтена балансовые показатели выручки за 2022-2023 годы?

6. По какой причине использовались аналоги ТРЦ несопоставимые по техническим характеристикам (площадь, оснащение, год запуска в эксплуатацию и т.п.), а также несопоставимые по месту нахождения?

Список вопросов эксперту представил  ФИО15 просит поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. На стр.67-77 экспертного заключения приведен расчет ПВД для всех помещений ТРЦ «СИТИ-МОЛЛ» для общей площади помещений 45 429,6 кв.м. Однако, в соответствие с данными конкурсного управляющего ФИО10 (реестр арендаторов на 06.12.2023 - имеется в материалах дела и представлялся для производства экспертизы) размер арендопригодных площадей в ТРЦ составил 48 423,6 кв.м. Разница составляет 2994 кв.м. По какой причине эксперт не учел все арендопригодные площади при расчете?

2. В соответствие с имеющимися в материалах дела сведениями конкурсного управляющего ООО «КАРИ» занимает в цоколе 1560 кв.м. при ежемесячной арендной плате (минимальной) 625 000 рублей в месяц, а также 10% от товарооборота. В заключении эксперта такое помещение отсутствует, а вся площадь арендуемого цоколя (именуется подвал) на стр.77 заключения учтена как 1381,9 кв.м. (не считая иных арендаторов). По какой причине эксперт не учел при расчете помещение площадью 1560 кв.м., занимаемое арендатором ООО «КАРИ»?

3. Аналогично предыдущему вопросу, по какой причине экспертом не были учтены в экспертном заключении многочисленные помещения (например №114, 41/2, 41/1, 41 и иные - все номера по техпаспорту), доказательства передачи которых в аренду имеются в материалах дела и были представлены эксперту?

4. Учитывал ли эксперт при формулировании выводов представленные ему для производства  экспертизы  договоры   аренды?   Учтены  ли   условия   более   300 долгосрочных договоров аренды, заключенных с независимыми сторонами (а также сводные данные конкурсного управляющего по ним) помещений в ТРЦ «Сити-молл»?

Учтены ли при формулировке выводов заключения фактически сложившиеся условия действующих договоров аренды?

Отвечают ли действующие договоры аренды помещений в ТРЦ «Сити-молл» критериям рыночных сделок? Проведен ли анализ соответствия заключенных сделок условиям рынка? Если нет, то по какой причине?

По каким критериям можно судить о том, что сделки совершены на нерыночных условиях ?

5.  По какой причине действующие текущие ставки аренды на объекте оценки (ТРЦ «СИТИ МОЛЛ») превышают определенные экспертом на стр.50 и 58 заключения от 2-х до 5 раз? Анализировались ли экспертом причины таких расхождений?

6.  Присутствуют ли в составе фактически сложившихся операционных затрат ООО «Сити Молл Инвест» позиции, не связанные с содержанием и управлением ТРЦ «СИТИ-МОЛЛ» или другие искажения, которые указывали бы на невозможность использования фактических расходов в дальнейших расчетах?

Проведен ли анализ фактически сложившихся операционных затрат деятельности ООО «Сити Молл Инвест» и их соответствие средним по рынку показателям? По какой причине выводы такого анализа не приведены в заключении?

7.  Принимая во внимание положения пунктов «ж» и «з» п.23 Федерального стандарта оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости» о том, что для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, а также о том, что оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости, по какой причине экспертом не были приняты во внимание ни существующие на оцениваемом объекте арендные ставки (основанные на реальной выборке из более чем 300 арендаторов и имеющиеся в материалах дела), ни информация об операционной деятельности ООО «Сити молл инвест»?

8.  В материалы дела конкурсным управляющим ФИО10 представлены сведения о недозагрузке арендопригодных помещений (с января 2023 года по декабрь 2023 года в коридоре от 2,58% до 5,18%). Были ли указанные данные оценены экспертом и по какой причине они были отклонены? По какой причине экспертом принят процент недозагрузки арендопригодных помещений в размере 14,9% вместо подтвержденного и существующего процента в 4,77% на дату оценки?

Можно увидеть, что данные справочника, на которые делает ссылку эксперт, приводятся как индикативные (ориентировочные).

Проведен ли экспертом анализ причин отклонения фактических показателей загрузки от индикативных? По какой причине индикативным показателям отдано предпочтение по сравнению с фактическими?

Есть ли доказательства того, что имеет место искажение данных о загрузке площадей торгового комплекса ?

9. В соответствие с перечнем действующих арендаторов ТРЦ «СИТИ МОЛЛ» по состоянию на 06.12.2023, представленным конкурсным управляющим ФИО10, размер постоянной арендной платы от всех действующих арендаторов (то есть уже с учетом процента недозагрузки), составляет 55 029 943,86 рублей в месяц, что эквивалентно 660 359 326,32 рублей в год без учета машиномест. Однако в заключении эксперта (стр.82) действительный валовый доход (ДВД) для торговых помещений определён экспертом в 380 539 138,63 рубля, что на 73% ниже, чем действительный реальный подтвержденный доход общества от сдачи в аренду помещений.

Анализировалось ли экспертом причина расхождения показателей? По какой причине эти факты не получили отражение в заключении эксперта?

10. Принимая во внимание, что эксперт при определении расходной части учитывал коммунальные платежи за содержание мест общего пользования (стр.79), а в соответствии с условиями договоров аренды указанные платежи были возложены (путем перевыставления) на арендаторов, то учитывался ли экспертом при подготовке заключения доход ООО «Сити Молл Инвест» от компенсации арендаторами коммунальных затрат на содержание мест общего пользования (справочно, по данным стороны ФИО2. размер указанной суммы составляет 88 980 315 рублей в год, что является крайне значительным)?

11. Каким образом эксперт может объяснить расхождение между определенной им на стр.82 заключения общей ДВД (действительным валовым доходом) в сумме 440 327 938,63 рублей и сведениями из отчета о финансовых результатах ООО «Сити-молл Инвест» по результатам эксплуатации ТРЦ «Сити молл» в 2023 году с указанием выручки (то есть того же самого ДВД) в сумме 772 588 000 рублей, что на 75% выше, чем определенный экспертом доход).

От АО «Альфа-Банк» поступили письменные пояснения  относительно проведения повторной экспертизы. 

В судебном заседании представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.

Откладывая рассмотрение апелляционной жалобы определением от 02.05.2024 апелляционный суд предлагал лицам, участвующим в деле, представить пояснения по существу спора с учетом ходатайства о назначении повторной экспертизы.  

Вызвал в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» ФИО16. Предложить эксперту дать ответы на вопросы изложенные в настоящем определении.

До судебного заседания поступили ответы  эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» ФИО16 на поставленные перед ним вопросы.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО16, который поддержал письменные ответы на вопросы, ответил на дополнительные вопросы участников судебного заседания.

Лица, участвующие в судебном заседании, поддержали письменно изложенные позиции. 

Представитель ФИО1 поддержала апелляционную жалобу и ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.06.2024.

В пределах перерыва от ФИО2 поступили  дополнительные пояснения. Указано, что в экспертном заключении отсутствует обоснование расхождения рыночной цены и кадастровой цены имущества. Следует учитывать кадастровую стоимость 5 425 404 710,98 руб. Имеются основания для назначения повторной экспертизы, а также для отказа в выплате вознаграждения эксперту.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали письменно изложенные ранее позиции. 

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечили личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания  на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи  с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие. 

Апелляционный суд исходит из следующего, в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 № 1446/14 изложен подход о справедливом распределении судом бремени доказывания, которое должно быть реализуемым. Из данного подхода следует, что заинтересованное лицо может представить минимально достаточные доказательства (prima facie) для того, чтобы перевести бремя доказывания на противоположную сторону, обладающую реальной возможностью представления исчерпывающих доказательств, подтверждающих соответствующие юридически значимые обстоятельства при добросовестном осуществлении процессуальных прав.

Из определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 309-ЭС15-13978 по делу № А07-3169/2014 также следует, что бремя доказывания тех или иных фактов должно возлагаться на ту сторону спора, которая имеет для этого объективные возможности и, исходя из особенностей рассматриваемых правоотношений, обязана представлять соответствующие доказательства в обоснование своих требований и возражений.

Непредставление доказательств стороной процессуально заинтересованной в установлении или опровержении какого-либо факта и имеющей к этому возможность может повлечь для данной стороны неблагоприятные последствия в виде отказа в признании ее доводов обоснованными.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2016 по делу № 302-ЭС14-1472, в соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения фактов, на наличие которых аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Апелляционный суд исходит из того, что по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайств ФИО1, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Техник»  о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка.

Разрешил разногласия между ФИО1, ФИО3, обществом с ограниченной ответственностью «Техник» и акционерным обществом «Альфа-Банк», город Москва по начальной цене реализации предмета залога здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка.

Определил начальную цену реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в размере 2 568 467 493 руб.

Утвердил Положение о порядке, сроках и условиях реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл»по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в редакции залогового кредитора акционерного общества «Альфа-Банк», город Москва.

Как следует из материалов дела, в состав конкурсной массы включено, в том числе, здание торгово-развлекательного центра «СитиМолл», принадлежащее должнику на праве собственности, и права аренды земельного участка по адресу: Новокузнецк, ул. Кирова, 55.

Суд первой инстанции верно учитывал, что на торгово-развлекательный центр должника в рамках предварительного следствия по расследованию уголовного дела № 13240376, возбужденного 27.12.2013 (подозреваемый ФИО2), постановлением Центрального районного суда города Новокузнецк Кемеровской области от 20.10.2014 на основании статьи 115 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации наложен арест в виде запрета распоряжения им любым способом, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

Приговором Центрального районного суда города Новокузнецка от 19.05.2021, измененным определением Судебной коллегии по уголовным делам Кемеровского областного суда от 28.09.2021, ФИО2 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 2 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации. Приговором удовлетворен гражданский иск АКБ НМБ ОАО и с ФИО2 взыскано 305 360 054, 80 руб. в счет возмещения материального ущерба. Мера процессуального принуждения в виде ареста торгово-развлекательного центра сохранена до исполнения приговора в части гражданского иска.

При этом, на здание торгового-развлекательного центра решением Арбитражного суда г. Москва от 25.05.2017 по делу №А40-32866/2017 обращено взыскание в пользу АО «Альфа Банк».

Определением от 24.03.2021 в третью очередь реестра требований кредиторов должника установлены требований АО «Альфа-Банк» в размере 1 020 220 669, 49 рублей основного долга и 3 865 622 330,71 рублей неустойки, обеспеченные залогом имущества по договору ипотеке № 00WY0Z009 от 13.11.2012 с учетом дополнительного соглашения к нему б/н от 21.01.2014 (здание торгово- развлекательного центра и право аренды земельного участка).

АО «Альфа-Банк» 24.01.2023 в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве разработало Положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества с определением начальной цены его реализации (далее – Положение) в общем размере 2 502 886 299 руб. без НДС на основании отчета ООО «Аудит и Консалтинг» по состоянию на 23.01.2023.

В дальнейшем в  ходе судебного разбирательства АО «Альфа-Банк» представил отчет об оценке ООО «Аудит и Консалтинг» по состоянию на 28.06.2023, начальная цена продажи согласно которому составила на эту дату 2 568 467 493 руб. без НДС, которую и просил утвердить по результатам рассмотрения возникших разногласий.

Апелляционный суд исходит из того, что Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в ЕФРСБ вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

По смыслу приведенных норм права начальная продажная цена предмета залога, а также порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются залоговым кредитором. В то же время при возникновении разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, в том числе по вопросу начальной продажной цены, эти разногласия подлежат рассмотрению арбитражным судом в рамках дела о банкротстве в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества (абзац шестой пункта 9 постановления № 58).

В рамках апелляционного производства оспаривается рыночность начальной цены продажи спорного имущества и порядок распределения денежных средств.

Судом  первой инстанции не была назначена оценочная экспертиза.

Апелляционный суд исходил из того, что ФИО1 указывает, что по состоянию на 25.11.2019 рыночная стоимость здания торгово-развлекательного центра составляла 4 438 372 000 руб. (отчет № 5190-19 – т. 43 л.д. 9-10, 63-202).

АО «Альфа-Банк» 24.01.2023 в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве разработало Положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества с определением начальной цены его реализации (далее – Положение) в общем размере 2 502 886 299 руб. без НДС на основании отчета ООО «Аудит и Консалтинг» по состоянию на 23.01.2023 (т. 44 л.д. 1-8).

В ходе судебного разбирательства АО «Альфа-Банк» представило отчет об оценке ООО «Аудит и Консалтинг» по состоянию на 28.06.2023, начальная цена продажи согласно которому составила на эту дату 2 568 467 493 руб. без НДС, которую и просил утвердить по результатам рассмотрения возникших разногласий.

В рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве   рассматриваются разногласия относящиеся к условиям продажи торгового-развлекательного центра, в том числе в части начальной цены продажи данного имущества.

ФИО1 указывает, что по состоянию на 25.11.2019 рыночная стоимость здания торгово-развлекательного центра составляла 4 438 372 000 руб. (отчет № 5190-19 – т. 43 л.д. 9-10, 63-202).

ООО «Техник», ФИО3 в заявлениях (т. 43 л.д. 12-13, 30-33) указывают, что в соответствии с отчетом, представленным ФИО1, рыночная стоимость торгово-развлекательного центра в 2015 году составляла 3 729 478 570 руб. без НДС, в 2019 году - 3 698 643 333 руб. без НДСЛ. С учетом инфляционных процессов, рыночная стоимость имущества в 2023 году не может быть меньше стоимости, определенной в 2015, 2019 годах.

ФИО3 в обоснование позиции относительно занижении начальной цены реализации, представленной АО «Альфа-Банк», представила заключение эксперта по уголовному делу (т. 44 л.д. 61 – приложение № 2 к электронному документу от 16.02.2023 в 13:20мск).

ФИО1 в дополнительных пояснениях оспорил оценку имущества должника, представленную АО «Альфа-Банк», представив рецензию, выполненную ООО «Энергостар» (т. 44 л.д. 100-101 – приложение № 1). Также, в обоснование заявленных требований ФИО1 04.04.2023 представил отчет об оценке рыночной стоимости залогового имущества должника, выполненный ООО «Энергостар», в котором рыночная стоимость имущества на 03.04.2023 определена в размере 5 038 493 000 руб. (т. 47 л.д. 79 – приложение №1 электронного документам от 04.04.2023 в 18:32мск).

В суде первой инстанции заявлялось ходатайство о назначении экспертизы для установления рыночной стоимости спорного имущества.

АО «Альфа-Банк», возражая на ходатайства о назначении судебной экспертизы, ссылалось на отчет оценщика от 28.06.2023 и рецензию.

Конкурсный управляющий предоставил отчет об оценке рыночной стоимости залогового имущества в размере 2 509 331 666 руб. без НДС, составленный ООО «Региональная Компания – Профит» по состоянию на 10.03.2023.

ООО «Комплекс-НК» (конкурсный кредитор) представил отзыв с возражениями на удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, с возражениями на разрешение возникших разногласий в пользу заявителей (т. 44 л.д. 51-52).

ФИО2 не возразил на удовлетворение ходатайство о проведении экспертизы.

АКБ НМБ ОАО разрешение ходатайства оставил на усмотрение суда.

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, суд первой инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.

Таким образом, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции были представлены несколько отчетов об оценке спорного имущества содержащие различные выводы и суммы рыночной стоимости.

Отклоняя ходатайство о назначении экспертизы, суд первой инстанции  исходил из того, что  представленные участниками настоящего спора отчеты об оценке рыночной стоимости имущества должника подлежат оценке судом в качестве доказательств по делу.

Суд дал оценку представленным отчетам и пришел к выводу о том, что рыночная стоимость залогового имущества, отраженная в отчете ООО «Аудит и Консалт» от 28.06.2023 является объективной. Доказательств того, что определенная АО «Альфа Банк» начальная цена реализации залогового имущества существенно отличается от рыночной стоимости заложенного имущества, заявителями спора не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Апелляционный суд учитывает, что при представлении участниками спора нескольких конкурирующих отчетов об оценке, имеющих разную стоимость предмета оценки, суду следует предложить участникам спора провести судебную экспертизу (определение СКЭС ВС РФ от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323).

При проведении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо сопоставить ее результаты с кадастровой стоимостью. Существенное отличие должно быть мотивировано, отсутствие такого обоснования в тексте экспертизы либо в пояснениях эксперта может быть основанием для назначения повторной экспертизы (определение СКЭС ВС РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171). Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости также может учитываться.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд посчитал необходимым проведение экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества, определением апелляционного суда от 12.01.2024 была назначена судебная оценочная  экспертиза. Поручено производство экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» ФИО16.

От эксперта поступило заключение №А27-25993/2020-СО. Экспертом сделаны следующие выводы:

Рыночная стоимость здания общей площадью 83586,2 квадратных метра, кадастровый номер 42:30:0301063:1500, расположенное по адресу 

<

...> представляющее собой Торговый центр, назначение: нежилое, 6-ти этажный (подземных этажей -1) – со всеми неотделимыми улучшениями по состоянию на 14.02.2024 составляет 3 127 711 000 руб. 

Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м., кад. номер 42:30:0301063:1482, по Договору аренды земельного участка № 272-03 от 27.06.2012 г., находящегося по адресу: 

<

...> на 14.02.2024 составляет 95 289 000 руб. 

Сторонами представлены возражения на заключение эксперта и заявлены доводы о назначении повторной экспертизы.

Апелляционный суд исходит из следующего.

Как разъяснено в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что следует вызвать в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» ФИО16 проводившего судебную экспертизу и изготовившего заключение эксперта №А27-25993/2020-СО.

При этом в адрес эксперта были направлены вопросы сформулированные участниками спора.

От эксперта поступили письменные ответы на вопросы.

В судебном заседании эксперт ФИО16 дал пояснения по проведенной экспертизе как по письменно представленным ему вопросам, так и по вопросам устно заданным участниками судебного заседания.

Он указал, что выводы, сделанные в заключении поддерживает. При сравнительном методе исследования учитывались объекты-аналоги исследуемому. Показатели конкретного объекта недвижимости  применять было нельзя. Производилась оценка объекта недвижимости, а не оценка бизнеса. 

Апелляционный суд учитывает возражения участников спора изложенные в отношении заключения эксперта ФИО16  

В представленном выполненном экспертом общества с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» ФИО16  заключении №А27-25993/2020-СО указано, что экспертом учитывается местоположение объекта исследования, в том числе его нахождение в центре населенного пункта г.Новокузнецк, при наличии окружающей застройки  объектами торгового и общественно-делового назначения, жилой застройкой и социальными объектами. Объект имеет хорошую доступность общественным транспортом и доступность личным автотранспортом без ограничений.  Район месторасположения инженерно обеспечен.  Экспертом учтено фактическое использование объекта исследования как имущественного комплекса, состоящего из земельного комплекса и расположенного на нем торгово-развлекательного комплекса.  Территория благоустроена, имеется наземная и подземная парковка. 

Экспертом проведён анализ  земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области, учтен рынок аренды земельных участков, а также рынок купли-продажи. 

С учетом этого определены объекты используемые в качестве аналогов для оценки земельного участка. Все они находятся на территории  г.Новокузнецка и г.кемерово Кемеровской области. Экспертом установлен диапазон стоимости земельных участков под коммерческую застройку. Указано, что широкий диапазон цен объясняется влиянием нескольких ценообразующих факторов: состав передаваемых прав, расположение в черте города, вид разрешенного использования, площадь и инженерная обеспеченность. Проведен анализ и учет этих ценообразующих факторов, учтены значения скидки на торг, значения территориальных коэффициентов, корректирующих коэффициентов на линию расположения, инженерную обеспеченность, а также площадь земельных участков.. 

С учетом этого эксперт пришел к выводу о том, что стоимость права долгосрочной аренды исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода составляет 95 289 000 руб. за весь участок. 

При этом экспертом не применялись иные подходы исследования.   Эксперт отказался от применения доходного подхода, так как земельный участок уже используется  под торгово-развлекательный центр. Эксперту не представлены  возможные инвестиционные проекты использование земельного участка, разрешительная документация  по изменению разрешенного использования участка, совершению действий по сносу и новому строительству. Затратный подход не использован в отношении незастроенного земельного участка.

В отношении здания торгового цента экспертом анализировались объекты недвижимости находящиеся на территории г.Кемерово, г.Новокузнецка, г.Прокопьевска, пгт. Грамотеино, г.Юрга Кемеровской области. Эти объекты определены с учетом классификации объектов недвижимости (сегмент торговой недвижимости). При этом экспертом указано, что  особенностью рынка недвижимости в Кемеровской области является  большой разрыв цен на недвижимость в крупных городах  области по сравнению с другими городами (зона высоких цен г.Кемерово и г.Новокузнецк). Оценена динамика цен на недвижимость в 2023 году.

С учетом этого использовались предложения о продаже отдельно стоящих зданий под коммерческое использование.  Эксперт указывает наиболее посещаемые торговые центры Новокузнецка. 

Эксперт сделал вывод о том, что зданий по площади сопоставимых с объектом исследования на рынке продажи  коммерческой недвижимости в Кемеровской области практически нет.  Эксперт учитывал предложения о продаже на территории Российской Федерации, диапазон цен варьируется от 18750 руб./кв.м. до 77784,79 руб./кв.м. 

Проанализированы ценообразующие факторы в Кемеровской области. 

С учетом этого экспертом для сравнения определены объекты-аналоги находящиеся в г.Новокузнецке. 

Экспертом применены эксплуатационные расходы, операционные расходы по управлению недвижимостью, использованы корректировки на торг, на место расположение объекта (в том числе в отношении расположения к красной линии),  этажность, учтено наличие машино-мест на паркингах. 

Экспертом указаны методы исследования применявшиеся в хода экспертизы (доходный и сравнительный), а также мотивировано обосновано неиспользование иных затратного подхода применительно к каждому объекту исследования (в соответствующих разделах заключения).

Сделано согласование результатов оценки применительно к различным подходам исследования. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В силу части 2 статьи 64 и части 5 статьи 71 АПК РФ с учетом разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно опровергали бы выводы, изложенные в заключении экспертизы.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что представленное обществом с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт и Партнеры» ФИО16  заключение №А27-25993/2020-СО выполнено в соответствии с определение апелляционного суда от 12.01.2024, по указанным в нем вопросам.

Экспертом произведено исследование соответствующее требования законодательства и методически требованиям к такому виду исследования.

Экспертом изложен ход изучения указанных судом объектов, верно подобраны объекты для сравнения, учтены индивидуальные особенности исследуемых объектов,  правильно определены методы исследования, обосновано неприменение иных методов. Ход исследования изложен последовательно, позволяет проверить его. Экспертом не допущено арифметических ошибок.

Выводы эксперта соответствуют поставленным перед ним вопросам, исключают двойное толкование, являются понятными и определенными.

С учетом изложенного апелляционный суд принимает экспертное заключение №А27-25993/2020-СО в качестве доказательства по делу.

Апелляционный суд учитывает, что положительное экспертное мнение №67Эд/02/24 от 28.02.2024 содержит вывод о соответствии заключения №А27-25993/2020-СО законодательству об оценочной деятельности. 

ФИО2 представлены письменные пояснения, в которых указано на наличие признаков недостоверности и неполноты заключения №А27-25993/2020-СО, неучет денежных потоков объекта оценки.  Представлен расчет годового денежного потока генерируемого объектом оценки. Ссылается на то, что по доходному подходу стоимость торгового центра составит 5 705 551 904 руб. 

ФИО1 в ходатайстве о проведении повторной экспертизы указывает, что имеются признаки искажения итоговой рыночной стоимости. Эксперт не рассчитал фактический доход полученный ООО «Сити-Молл Инвест» за 2023 год.  Валовый доход составляет 767 079 756 руб.  Рыночная стоимость объекта составит 5 705 551 904,13 руб.

Апелляционный суд учитывает как письменные ответы эксперта ФИО16, так и его пояснения в судебном заседании апелляционного суда и ответы на вопросы участников дела.

Для целей экспертного исследования  был изучен рынок коммерческой недвижимости, исследованы предложения к аренде сопоставимых объектов. Учитывая специфику Объекта исследования (крупный торговый центр) к рассмотрению, принимались наиболее сопоставимые по своим характеристикам аналоги -предложения к аренде помещений, расположенных в торговых центрах Новокузнецка.

Все данные об основной и арендопригодной площади ТРЦ приняты в соответствии с данными технической документации (Технического паспорта и Заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации №02-37-12):

-  общая площадь здания - 83 586,2 кв.м.;

-  основная (арендопригодная) площадь - 45 429,6 кв.м.

Представленный в материалах дела реестр арендаторов не является основанием для изменения характеристик и состава площадей Торгового центра, поскольку не подтвержден технической документацией. Более того, у Эксперта возник вопрос о законности предоставления в аренду помещений и заключения договоров аренды на те объекты, которые отсутствуют в технической документации.

У Эксперта нет соответствующей квалификации, позволяющей произвести обмеры и установить законность перепланировок. Таким образом, нет оснований предполагать, что произведенные в ТРЦ перепланировки, которые увеличили арендопригодную площадь, будут соответствующим образом узаконены и согласованы соответствующими надзорными органами (пожарная инспекция, санитарные службы и пр.).

Учитывая особенности исследуемого Торгового центра и отсутствиесопоставимых предложений (или состоявшихся сделок) по продаже купныхторговых центров в регионе расположения Объекта исследования, в рамкахЭкспертного заключения сравнительный подход использовался только какповерочный в целях подтверждения результатов, полученных в рамках доходногоподхода.

Именно на основании несопоставимости по конструктивно-техническим характеристикам и месту нахождения объектов сравнения, Эксперт не использовал сравнительный подход в качестве основного, а только привел вероятный диапазон рыночной стоимости исследуемого объекта.

При определении рыночной арендной ставки Эксперт использовал информацию, доступную на дату проведения исследования и имеющуюся в открытом доступе. Данные о товарообороте арендаторов не являются общедоступной информацией.

Фактические данные по договорам аренды арендаторов не были использованы Экспертом, поскольку в рамках проведенного исследования Объектом являлись объекты недвижимого имущества и определялась рыночная стоимость именно как Объектов недвижимости при условии реализации на свободном рынке, а не определялась стоимости бизнеса (предприятия), при определении которой в основу берутся именно фактические данные по действующим договорам аренды (в части доходов и расходов).

Процент недозагрузки для торговых помещений принят в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2023 года «Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода» под редакцией ФИО17 - в расчетах берется среднее значение процента недозагрузки для городов с численностью населения от 500 000 до 1 000 000 чел. (численность населения г. Новокузнецк на 1 января 2023 года составляет 533 565 чел.).

Процент недозагрузки для машино-мест принят в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2023 года «Производственно-складская недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода» под редакцией ФИО17 - в расчетах берется среднее значение процента недозагрузки для городов с численностью населения от 500 000 до 1 000 000 чел.

Данные справочника сформированы по рыночной информации, представленной на рынке коммерческой недвижимости России и по опросам экспертов в данной области.

Фактические данные используются при определении стоимости бизнеса (предприятия), но в рамках проведенного исследования Объектом являлись объекты недвижимого имущества и определялась рыночная стоимость именно как Объектов недвижимости при условии реализации на свободном рынке.

Вопрос о проведении финансового анализа деятельности предприятия с применением фактических данных перед Экспертом поставлен не был.

Фактические данные по доходам и затратам могут быть использованы при определении стоимости бизнеса (предприятия), но в рамках проведенного исследования Объектом являлись объекты недвижимого имущества и определялась рыночная стоимость именно как Объектов недвижимости при условии реализации на свободном рынке.

В Экспертном заключении не приводится подробный анализ операционной деятельности ООО «Сити-Молл», не определяется ее соответствие рыночным данным, поскольку такой вопрос не ставился судом перед Экспертом и данная информация не использовалась при проведении расчетов.

Эксперт не использовал в расчетах данные по площадям, которые не подтверждены технической документацией, а часть представленных в материалах дела договоров заключена на те пощади, которые не подтверждаются технической документацией (имеются договоры на помещения с номерами, которых нет в техпаспорте здания).

Таким образом, имеющиеся в материалах дела договоры аренды были проанализированы Экспертом, но в расчет не принимались.

Процент недозагрузки для торговых помещений принят в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2023 года «Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода» под редакцией Лейфера

Л.А. - в расчетах берется среднее значение процента недозагрузки для городов с численностью населения от 500 000 до 1 000 000 чел. (численность населения г. Новокузнецк на 1 января 2023 года составляет 533 565 чел.).

Процент недозагрузки для машиномест принят в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости-2023 года «Производственно-складская недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода» под редакцией ФИО17 - в расчетах берется среднее значение процента недозагрузки для городов с численностью населения от 500 000 до 1 000 000 чел.

Данные справочника сформированы по рыночной информации, представленной на рынке коммерческой недвижимости России и по опросам экспертов в данной области.

С учетом этого апелляционный суд приходит к выводу о том, что доводы сторон указанные как недостатки и неполнота экспертного заключения являются по сути несогласием с выводами эксперта. Но при этом они не указывают на сущностные недостатки экспертного исследования, не подтверждают неверность избранной экспертом методики, не опровергают итоговых выводов сформулированных в заключении.

Таким образом заявленные доводы о необходимости назначения повторной экспертизы не обоснованы. Необходимость проведения повторной экспертизы отсутствует.

С учетом этого апелляционный суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Апелляционный суд оценивает доводы сторон в част  расхождения определенной экспертом рыночной стоимости имущества и его кадастровой цены. 

В соответствии с правовой позицией Верховного суда РФ, выраженной в определении ВС РФ по делу А12-44790/2015 от 22.02.2018 №306-ЭС17-17171 кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны.

Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11).

Допустимость использования кадастровой стоимости объектов недвижимости для определения действительной стоимости недвижимости сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305ЭС16-11170, от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171.

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336).

Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (ст. ст. 3, 4, 9 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.

Апелляционный суд исходит из того, что кадастровая стоимость имущества определялась в отношении здания Торгово-развлекательного центра «Сити-Молл» в 2023 году (сведения  с сайта https://kad.arbitr.ru/SimpleJustice/Attachment/ac181d6c-4cf1-4704-baf3-c12b62f8aeab/9225b4ff-d52c-4fc3-b58b-5a22c12e3614/2.%20%D0%A1%D0%B2%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20%D1%81%20%D1%81%D0%B0%D0%B9%D1%82%D0%B0%20%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%20%D0%BE%20%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%80%D0%B5%20%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9%20%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8.pdf об указании кадастровой стоимости №4-2/1951-п от 21.09.2023) и указана в размере  5 425 404 710,98 рублей.

При переходе по ссылке соответствующей кадастровой стоимости «5 425 404 710,98» (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/lU5ta4MwEP5HvUt1WvxmZUhfWFtctyZfRqqpdUQjMW7s3y-xDFxHKQuB4563e4DBAVjDP6qSm0o1XNqdsuAt3fmPJPHJKt3PA4wX2-X8ZZEgYgivV4IdCa0gXhGPpIgbAux__j8C58cbL0brZ1cnfjdIpncEruK9I9SWDG-WnCFkLiNXjdFKSqGBdoLr_Lw5vovcdI68ABPz1QqgasAd3PKyasqJHeKpr4_OOvTplDaOULpwGO_yUYgWraWfh6h4vR4xp17KhBc2KhsAoEb3YhzY8Nq6CnHivTQj52VkRlsRUH8aeRihhwQDLyIPiNDW-wNW27qeeT__8xsW4J_g/p0/IZ7_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0080=CZ6_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0007=MEcontroller!objectCard==/?restoreSessionState=true&id=92505584004&refController=searchObjects) содержится информация о том, что кадастровая стоимость объектов оценки данной группы определялась методом массовой оценки на 01.01.2023, то есть на дату годом ранее той, на которую проводилась экспертная оценка рыночной стоимости. Это может объяснять расхождение кадастровой и рыночной стоимости в принципе.

В отношении данного объекта недвижимости на сайте указано, что Описание метода оценки представлено в текстовой части отчета.

Отчет №1-2023 составлен 10.07.2023 (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/lZDJDsIwDES_hS-wA904lghV0AOgiiW5oFACFLUNSgL8PglcWIQQvlnzxjMycFgBb8Wl2gtbqVbUbmc8WmezYEhoQPJsPogwHU3Hg8WIImIMyzdgRmIHpDnpkQxxQoD_5_8AvB-_TIrOz98iXhvQ7g_AV_wVwlzJ-GvJBKHwN0rVWq3qWmpganOUpaVCb72i5Y4-iUYKXR4md8Q8dGOVloU0xr29sMJKYFafpRerLbB-N8QwTALEAE7NfIXVtGmSXpNc084NcihHlA!!/p0/IZ7_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0080=CZ6_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0007=MEcontroller!null==/?restoreSessionState=true&action=viewProcedure&id=23128)

Из содержания данного отчета не следует, что при определении кадастровой стоимости учитывался именно объект недвижимости 42:30:0301063:1500. В рамках расчета вместе оценивались различные виды объектов недвижимости «Помещения; Сооружения; Объекты незавершенного строительства; Машино-место; Здания».

Такой алгоритм определения кадастровой стоимости является действительно массовым, он основан на усреднении данных, не учитывает специфики каждого объекта.

В свою очередь заключение эксперта основано на учёте индивидуальных особенностей исследованных объектов.

Кроме того, кадастровая стоимость может быть опровергнута в судебном порядке, в том числе путем назначения оценочной экспертизы.

В рамках настоящего обособленного спора фактически определяется справедливая цена спорного имущества. При этом осуществлено экспертное исследование, представлено заключение №А27-25993/2020-СО признанное судом достоверным. Тем самым фактически разрешен спор о рыночной стоимости спорного имущества.

Использованный при определении кадастровой стоимости 5 425 404 710,98 руб.  алгоритм массовой оценкой, допускающей существенные погрешности, которые могут быть восполнены  учетом индивидуальных особенностей оцениваемого имущества.

Указанные обстоятельства по мнению апелляционного суда объясняют расхождение кадастровой оценки объектов недвижимости и рыночной стоимости определенной экспертом.

Апелляционный суд учитывает также, что определяемая в рамках настоящего спора справедливая цена имущества будет использована лишь в качестве начальной цены продажи имущества.

В дальнейшем в ходе торговой процедуры реальная цена имущества, по которой оно будет продано, будет зависеть от баланса спроса и предложения, формирруемого в конкурентных условиях.

При этом возможный спрос на имущество формируется не только исходя из его текущего состояния,  но и с учётом перспективы его использования в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Такая перспектива вообще не может быть оценена ни при определении рыночной цены, ни при учете кадастровой стоимости.

Эта перспектива определяется потенциальными покупателями с учетом их индивидуальных планов в отношении выставленного на продажу имущества.

Смысл торговой процедуры состоит в формировании конкурентной среды торгов. Установление неоправданно высокой начальной цены продажи имущества очевидно повлечет отсечение части потенциальных покупателей, а для остальных сделает целесообразным не повышение цены приобретения имущества на торгах, а переход к повторным торгам и тенденции к понижению цены до того уровня, который станет привлекательным для покупателя.

В случае установления рыночной цены не исключается возможность ее повышения в ходе торгов заинтересованными покупателями.

При этом суд учитывает указание в заключении эксперта сведений о том, что в г.Новокузнецке не много торгово-развлекательных центров. Спорный торгово-развлекательный центр находится  на одном из основных транспортных коридоров города. Он является одним из трех наиболее помещаемых торговых центров г.Новокузнецка.

При этом апелляционный суд отклоняет доводы о том, что определенная экспертом рыночная стоимость имущества (3 127 711 000 руб. стоимость здания и 95 289 000 руб. стоимость права аренды земельного участка, а всего 3223 000 000 руб.) незначительно отличается от той стоимости, которая была определена судом первой инстанции в обжалуемом определении 2 568 467 493 руб. Эта разница составляет 654 532 507 руб., то есть является существенной.

По изложенным основаниям начальная цена продажи спорного имущества должна быть определена в размере 3223 000 000 руб.

При этом иные условия представленного Положения о порядке, сроках и условиях реализации торгово-развлекательного центра и права аренды земельного участка не противоречат законодательству о банкротстве, не нарушают прав лиц, участвующих в деле.

Апелляционный суд оценивает доводы акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) о привлечении его к участию в деле  и установлении распределения денежных средств 305 360 054,80 руб. поступивших от  реализации торгового центра в пользу Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) в первоочередном порядке.

На здание торгового-развлекательного центра решением Арбитражного суда г. Москва от 25.05.2017 по делу №А40-32866/2017 обращено взыскание в пользу АО «Альфа Банк». Тем самым судом установлен статус АО «Альфа Банк» как залогодержателя, а определением от 24.03.2021 арбитражный суд установил статус банка как залогового кредитора в деле о банкротстве и тем самым его приоритет  АО «Альфа-Банк» при удовлетворении его требований  за счет средств от продажи заложенного имущества.

Порядок распределения средств от продажи заложенного имущества установлен ст. 138 Закона о банкротстве.

В настоящем деле оснований для отступления от данного порядка не усматривается.

Действительно, Приговором Центрального районного суда города Новокузнецка от 19.05.2021, измененным определением Судебной коллегии по уголовным делам Кемеровского областного суда от 28.09.2021, ФИО2 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 2 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации. Приговором удовлетворен гражданский иск АКБ НМБ ОАО и с ФИО2 взыскано                305 360 054, 80 руб. в счет возмещения материального ущерба. Мера процессуального принуждения в виде ареста торгово-развлекательного центра сохранена до исполнения приговора в части гражданского иска.

Апелляционный суд исходит из того, что отсутствую доказательства принадлежности спорного недвижимого имущества ФИО2, а также доказательства наличия у Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) денежного требования к ООО «СитиМоллИнвест».

Акционерный коммерческий банк «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) не заявлял своего требования для включения в реестр требований кредиторов должника.

Отсутствуют основания для привлечения Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) к участию в деле о банкротстве ООО «СитиМоллИнвест».

Согласно ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Порядок удовлетворения требований кредиторов за счет конкурсной массы установлен ст. 134 Закона о банкротстве.

Данные нормы не предусматривают возможность удовлетворения притязаний лиц, не признанных кредиторами должника. 

Решением Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 21.05.2020 по делу № 2-380/2020 отказано в удовлетворении иска АКБ НМБ ОАО об установлении факта принадлежности ФИО2 на праве собственности ? доли в здании торгово-развлекательного центра и отказано в удовлетворении требований о прекращении прекращения права собственности на указанный объект недвижимости за должником.

Решением Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 28.12.2022 по делу № 2-4718/2022 отказано в удовлетворении требований судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на имущество ФИО2 в виде здания торгово-развлекательного центра, ввиду отсутствия у ФИО2 прав на это здание.

Решением Центрального районного суда города Новокузнецка от 19.01.2023 по делу № 2-593/2023 здание торгово-развлекательного центра, принадлежащее должнику на праве собственности, освобождено от ареста. Указанное решение содержит вывод, что указание судом в постановлении о наложении ареста на здание торгово-развлекательного центра о предположении следствия о том, что ФИО2 является фактическим собственником этого здания. Вместе с тем, данное обстоятельство не было установлено приговором Центрального районного суда города Новокузнецка от 19.05.2021.

Суд первой инстанции верно учитывал, что определением от 05.06.2023 по настоящему делу установлено, что строительство здания торгово-развлекательного центра на арендованном земельном участке началось с ноября 2012 года за счет кредитных средств АО «Альфа-Банк».

В рамках рассмотренного 05.06.2023 спора, судом установлено, что подготовительные работы для возведения на земельном участке в 

<

...> здания, на котором находится спорное здание торгово-развлекательного комплекса, начались с 10.11.2006. Финансирование части этих работ в период с 30.04.2009 по 18.05.2012 на общую сумму 178 971 687, 38 руб. осуществлено за счет совместных средств двух инвесторов, в том числе ФИО2 на основании договора инвестирования строительства недвижимого имущества № 148 от 30.04.2009 с застройщиком ЗАО «СК «Южкузбасстрой», который расторгнут 12.07.2012.

Суд первой инстанции также верно указал в обжалуемом определении о том, что из приговора Центрального районного суда города Новокузнецка Кемеровской области от 19.05.2021 по делу № 1-14/2021 следует, что ФИО2 привлечен к уголовной ответственности за совершение незаконных действий с 21.06.2012 по 09.01.2014, в то время как последние поступления от ФИО2 как инвестора строительства завершилось 18.05.2012.

Таким образом, ссылка АКБ НМБ ОАО на то, что доводы его апелляционной жалобы основаны на выводах содержащихся в судебных актах не обоснованна.

Критической оценке  подлежит довод о том, что ФИО2 до декабря 2012 года являлся одним из участников должника. Данное обстоятельство на порождает прав ФИО2 на имущество ООО «СитиМоллИнвест», а также права АКБ НМБ ОАО на денежные средства от продажи такого имущества. Выход ФИО2 из состава участников общества не оспаривается сторонами. Следовательно, он должен был получить причитающуюся ему компенсацию. 

Основания для притязаний к ООО «СитиМоллИнвест» со стороны Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) не доказаны.

Поэтому  данное лицо не обладало право заявлять о разногласиях в деле о банкротстве ООО «СитиМоллИнвест».

Оснований для применения при разрешении настоящего спора положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве по аналогии не имеется.

Суд первой инстанции правомерно прекратил производство по заявлению Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество).

С учетом изложенного апелляционный суд считает, что обжалуемым определением суда первой инстанции права Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество).

Отсутствуют основания для привлечения Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» (открытое акционерное общество) к участию в деле о банкротстве ООО «СитиМоллИнвест».

 Апелляционный суд по итогам рассмотрения апелляционных жалоб приходит к выводу о том, что обжалуемое определение суда первой инстанции следует    отменить в части отказа в удовлетворении ходатайств ФИО1, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Техник» о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл».

При этом апелляционный суд фактически уже вынес по данному вопросу судебный акт назначив проведение экспертизы определением от 12.01.2024. какого бы то ни было иного судебного акта по данному вопросу выносить не требуется.

Также определение суда первой инстанции подлежит отмене в части определения начальной цены реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест» здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в размере                            2 568 467 493 рублей.

В данной части следует вынести по делу в отмененной части новый судебный акт и определить начальную цену реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в размере  3 223 000 000 рублей.

В остальной части определение от 22.11.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу  № А27-25993/2020   изменению или отмене не подлежит.

С учетом этого следует распределить судебные расходы применительно к ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При решении вопроса о проведении судебной экспертизы на депозитный счет Седьмого арбитражного апелляционного суда по платежному поручению от 24.10.2023 №450622 ФИО5 в интересах ФИО1 внесла 250 000 руб.

Из указанных денежных средств апелляционный суд считает необходимым выплатить в пользу Общество с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт» и Партнеры» вознаграждение в размере 180 000 рублей. При этом апелляционный суд отклоняет доводы о невыплате эксперту денежных средств, так как экспертное заключение принято апелляционным судом и положено в основу настоящего судебного акта.

Сумма 70 000 руб. подлежит возврату ФИО5 70 000 рублей с депозитного счета апелляционного суда.

Фактически понесенные ФИО1 через своего представителя ФИО5 расходы в размере 180 000 руб. на оплату услуг эксперта подлежат взысканию с Акционерного общества «Альфа-Банк» с учетом результатов рассмотрения спора.

Руководствуясь статьями 258, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд   

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 22.11.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу  № А27-25993/2020   отменить в части отказа в удовлетворении ходатайств ФИО1, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Техник» о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка; в части определения начальной цены реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в размере 2 568 467 493 рублей.

Вынести по делу в отмененной части новый судебный акт.

Определить начальную цену реализации в деле №А27-25993/2020 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СитиМолл-Инвест», город Новокузнецк здания торгово-развлекательного центра «СитиМолл» по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка площадью 35840 кв.м, кадастровым номером 42:30:0301063:1482 в размере  3 223 000 000 рублей.

В остальной части определение от 22.11.2023 Арбитражного суда Кемеровской области по делу  № А27-25993/2020   оставить без изменения, а апелляционные жалобы  - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Седьмого арбитражного апелляционного суда в пользу Общество с ограниченной ответственностью «Независимое агентство «Эксперт» и Партнеры» вознаграждение в размере 180 000 рублей по следующим реквизитам:

ИНН 

<

***>, КПП 770801001  

ОКПО 53130748

ОКАТО 46253558000

ОКВЭД 74.30,85.14.6, 74.14.

ОГРН 

<

***>

р/с № 

<

***> в ПАО «Сбербанк», г. Москва,

доп. офис №9038/01606.

к/с № 30101810400000000225,

БИК 044525225

Возвратить с депозитного счета Седьмого арбитражного апелляционного суда ФИО5 70 000 рублей по следующим реквизитам: счет№ 40817810600023503833,  АО «Тинькофф Банк», БИК 044525974, счет №30101810145250000974.

Взыскать с Акционерного общества «Альфа-Банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 180 000 рублей в возмещение судебных расходов.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного  месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

 

                       Председательствующий                                                         О.А. Иванов

 

                          Судьи                                                                                     Е.В.Фаст

 

                                                                                                                         Н.Н.Фролова