АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 октября 2021 года

Дело №

А52-835/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,  

при участии от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 08.02.2021), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Псковской области от 06.05.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 по делу № А52-835/2021 

у с т а н о в и л:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к муниципальному бюджетному учреждению «Печорский бизнес инкубатор» (далее - Учреждение) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 16.10.2019 № 48 и признании незаконными требования об оплате арендных платежей за период с 01.04.2020 до момента снятия ограничений, связанных с пандемией.

Определением суда первой инстанции от 16.04.2021 к производству принято встречное исковое заявление Учреждения к главе КФХ о взыскании 1 139 384 руб. 39 коп., в том числе: 647 150 руб. 08 коп. задолженности, 492 234 руб. 31 коп. пеней по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2019 № 48, а также обязании освободить незаконно занимаемое помещение.

Решением суда первой инстанции от 06.05.2021 встречное исковое заявление удовлетворено в полном объеме. В удовлетворении первоначального иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 20.07.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе глава КФХ, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, удовлетворить первоначальный иск в полном объеме.

В судебном заседании представитель главы КФХ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в г. Печоры Псковской области, Октябрьская площадь дом 3 расположено здание, объект культурного наследия регионального значения, памятник градостроительства и архитектуры - «Контора торговая Насера», около 1926 г., включенное в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации на основании Постановления Псковского областного Собрания депутатов от 30.01.1998 № 542 «Об утверждении государственного списка недвижимых памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения» (с изменениями, внесенными Постановлением Псковского областного Собрания депутатов от 14.06.2012 № 187).

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 27.11.2015 № 24003-р вышеуказанному объекту культурного наследия присвоен регистрационный номер 601510351580005. Приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Псковской области № 360 от 06.07.2020 утверждено охранное обязательство.

Указанное здание принадлежит на праве собственности некоммерческой организации «Союз волостей Сетомаа» (далее – Организация), страна регистрации Эстония.

По договору безвозмездного пользования от 07.11.2012 Организация передала указанное здание муниципальному образованию «Печорский район» на срок 12 лет.

Главой КФХ (арендатор) и Учреждением заключен договор аренды от 16.10.2019 № 48, в соответствии с которым арендодатель передает , а арендатор принимает во временное возмездное пользование расположенное в указанном здании нежилое помещение общей площадью 132,36 кв. м, из которой площадь зала обслуживания посетителей 63,81 кв. м. Договор вступает в силу с 16.10.2019 и действует по 15.10.2020. Имущество передано по акту приема-передачи от 16.10.2019 (приложение 2 к договору).

Ежемесячная арендная плата по договору составляет 42 752 руб. 28 коп. (пункт 3.2 договора) и вносится до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.6 договора). В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 3.2 настоящего договора, на сумму задолженности подлежат начислению пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора).

В сумму арендной платы не включены расходы по коммунальным услугам и услугам связи, связанным с использованием арендатором помещения (пункт 3.4 договора). Указанные в пункте 3.4 договора услуги арендатор оплачивает отдельно до 25 числа месяца, следующего за расчетным, на основании отдельного соглашения, заключенного с арендодателем (пункт 3.5 договора). 

Соглашение о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и услуг связи Учреждением и главой КФХ заключено 16.10.2019. В соответствии с соглашением к коммунальным услугам относятся: теплоснабжение, электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (пункт 1.1 соглашения). В соответствии с пунктом 4.6 соглашения в случае невнесения в установленный срок платы за услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, что не освобождает исполнителя от внесения платы за услуги.

Помещение предоставлялось арендатору для реализации бизнес-плана, заявленного им при прохождении конкурсного отбора субъектов малого предпринимательства для предоставления на льготных условиях нежилых помещений для оказания услуг ответчиком.

Ввиду введения ограничительных мер, связанных с распространением новой короновирусной инфекции, глава КФХ 16.09.2020 обратился к Учреждению с предложением об изменении размера арендной платы в части ее снижения, либо сохранение прежней ставки путем оформления дополнительного соглашения. На предложение Учреждение не ответило, дополнительное соглашение к договору не было заключено, однако после издания Губернатором Псковской области Указа от 19.03.2020 № 33 УГ «О первоочередных мероприятиях по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, оказавшихся в зоне риска в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории Псковской области новой короновирусной инфекции», администрация Печорского района своим постановлением от 01.04.2020 № 133 уменьшила на 50% оплату арендных платежей (за исключением коммунальных) сроком на 6 месяцев для субъектов малого и среднего предпринимательства, размещающихся в Учреждении и заключивших с ним договор аренды нежилых помещений, в том числе и главой КФХ.

Поскольку арендные платежи главой КФХ вносились не полностью, ему была направлена претензия от 28.12.2020 № 5 (получена 28.12.2020) об оплате задолженности с ноября 2019 года. Поскольку задолженность не была погашена, уведомлением от 10.02.2021 № 7 Учреждение уведомило главу КФХ о расторжении договора от 16.10.2019 № 48, в связи с просрочкой внесения арендных платежей более двух раз по истечении установленного договором срока; арендатору предлагалось в течение 30 дней возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи.

С целью осуществления приема-передачи помещения, Учреждением приказом от 15.03.2021 утвержден состав комиссии для принятия нежилого помещения у главы КФХ. Комиссией 18.03.2021 составлен акт об уклонении арендатора передать нежилое помещение и имущество арендодателю, согласно которому арендатором ограничен доступ комиссии в указанное помещение, в помещении горит свет, на телефонные звонки арендатор не отвечает, препятствует работе комиссии, ограничив доступ в помещение.

Глава КФХ обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, полагая, что отсутствие в договоре аренды от 16.10.2019 условия об охранном обязательстве противоречит пункту 5 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), поскольку охранное обязательство должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениям) права пользования данным объектом. Кроме того, глава КФХ считает, что Учреждение, не будучи собственником объекта не обладало правом сдачи спорного имущества в аренду.

Учреждение предъявило встречный иск о взыскании 1 139 384 руб. 39 коп., в том числе: 567 429 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.11.2019 по 11.04.2021; 491 752 руб. 12 коп. пеней по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2019 № 48; 79 721 руб. 34 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 26.11.2019 по 18.03.2021; 482 руб. 19 коп. пеней по соглашению о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и услуг связи от 16.10.2019 и выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды.

Суд первой инстанции признал встречные требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска отказал, сославшись на его необоснованность.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя главы КФХ, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации,  заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суды обоснованно сослались на указанную норму права, отказывая в удовлетворении требований главы КФХ о признании недействительным договора аренды, поскольку материалами дела подтверждается, что глава КФХ фактически получил помещение и приступил к его использованию. Отсутствие в договоре аренды ссылок на охранное обязательство не препятствовало использованию имущества, следовательно, не могло нарушить права и законные интересы арендатора. 

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. 

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили доводы главы КФХ об отсутствии у Учреждения права на сдачу помещений в аренду. 

Удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что на стороне главы КФХ образовалась задолженность по арендной плате и платежам за коммунальные услуги. Отсутствие (погашение) спорной задолженности главой КФХ не доказано. 

Исковое требование о выселении арендатора из занимаемого помещения так же обоснованно удовлетворено судами, поскольку в связи с прекращением договора аренды в результате правомерного отказа Учреждения от его исполнения у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые  решение и постановление законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 06.05.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 по делу № А52-835/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина