ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-37909/2017

город Ростов-на-Дону

05 октября 2018 года

15АП-10226/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии (до перерыва):

от истца: ФИО2, по доверенности от 09.01.2018,

от ответчика: ФИО3 лично, паспорт, ФИО4, по доверенности от 13.04.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2018 по делу № А53-37909/2017

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового

оздоровления предприятий, организаций ростовской области

к ответчику ИП ФИО3

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

принятое судьей Великородовой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 88 067,19 руб., пени в размере 1021,47 руб. (с учетом уточнения, л.д. 68).

Исковые требования мотивированы наличием на стороне ответчика задолженности по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 31584 от 22.10.2009, по условиям которого в пользование за плату арендаторам (собственникам помещений в административном здании) был передан земельный участок площадью 562 кв.м., имеющий кадастровый номер 61:44:08 20 21:0064, расположенный: 

<

...>. Размер арендной платы ответчика определен, исходя из размера доли в праве общей собственности, равной 114/1000. По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимость, на момент заключения договора аренды ФИО5 являлась собственником нежилого помещения площадью 73,8 кв.м., расположенного в указанном здании.

Решением от 21.05.2018 иск был удовлетворен в полном объеме.

Ответчик обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить его, отказать в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим.

Спорный земельный участок, имеющий кадастровый номер 61:44:08 20 21:0064, сформирован из состава земельного участка площадью 994 кв.м., принадлежавшего ОАО «Ростоблтеплоэнерго» на праве постоянного (бессрочного) пользования. При заключении договора аренды от 22.10.2009 №31584 это право было переоформлено, следовательно, по мнению заявителя жалобы, истцом и судом неверно применена ставка арендной платы, исходя из рыночной оценки, так как ответчик имеет право на льготную ставку в соответствии с нормой статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Кроме того, исходя из данных о площади здания, расположенного на спорном земельном участке - и площади принадлежащего ответчику помещения, -судом была неверно определена доля ответчика в праве на земельный участок, принятая для расчета его задолженности (114/1000 вместо 97/1000).

В отзыве на жалобу истец указал, что право ответчика на часть спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 20 21:0064 основано на договоре аренды от 22.10.2009 № 31584, заключенном в соответствии с нормой статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на 24.07.2007, а не было получено им в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Последнее принадлежало ОАО «Ростовоблтеплоэнерго», было прекращено в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 20 21:0001 на три земельных участка, включая спорный, на основании распоряжения ДИЗО Ростова-на-Дону от 06.08.2007 № 3149. Государственный акт №РО-44-00300 был при этом аннулирован.

Поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком публичной собственности относится к регулируемым ценам, в спорном случае задолженность ответчика исчислена в соответствии с пунктом 11 приложения № 2 постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135. Арендная плата определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 22.10.2009 Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 31584.

Объект арендного правоотношения - земельный участок площадью 562 кв.м., имеющий кадастровый номер 61:44:08 20 21:0064, расположенный: 

<

...>.

Согласно пункту 3.1. одним из участников множественности явилась ФИО5.

Земельный участок предоставлен для целей эксплуатации административного здания, размер платы определен исходя из размера доли в праве общей собственности равной 114/1000.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимость на момент заключения договора аренды ФИО5 являлась собственником нежилого помещения площадью 73,8 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

10.04.2014 между ФИО5 и ФИО3 заключен договор дарения указанного нежилого помещения (запись о государственной регистрации права № 61-61-01/147/2014-522).

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области указывает, что 21.02.2017 в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:08 20 21:0064 зарегистрировано право собственности Ростовской области.

Рассмотрев довод апелляционной жалобы ответчика о том, что спорный договор аренды от 22.10.2009 №31584 земельного участка, принадлежавшего ОАО «Ростоблтеплоэнерго» на праве постоянного (бессрочного) пользования, был заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2009 №31584, данный договор заключен на основании Распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 16.09.2009 №4090.

Ранее Распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 06.08.2007 №3149 земельный участок площадью 878 кв.м., переданный в аренду по спорному договору, был выделен из исходного земельного участка площадью 994 кв.м.

Распоряжением №3149 также было установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 994 кв.м., принадлежавшее ОАО «Ростовоблтеплоэнерго» прекращено, а государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования №РО-44-00300 аннулирован.

Пунктом 5 Распоряжения №3149 определено предоставить земельный участок площадью 878 кв.м. ОАО «Ростовоблтеплоэнерго», ФИО6 и ФИО7 в аренду сроком на 49 лет для использования совместно с другими правообладателями помещений в здании, расположенном на земельном участке.

Подпунктом 5.1 установлен размер арендной платы.

Между тем, ответчик ошибочно полагает, что спорный договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Как уже было указано, договор аренды заключен на основании Распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 16.09.2009 №4090.

Согласно данному распоряжению, в том числе ФИО5 (правопредшественник ответчика) по заявлению был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 878 кв.м.

Указанным же распоряжением (пункт 3.3) определено исключить пункт 5 Распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 06.08.2007 №3149 (л.д. 122).

Таким образом, оснований полагать, что земельный участок площадью 878 кв.м. предоставлен ответчику в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не имеется, как не имеется и оснований для применения льготной ставки арендной платы.

Доказательств оспаривания основания предоставления земельного участка, материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто сторонами, право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за публично-правовым образованием Ростовская область.

Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действия Земельного кодекса Российской Федерации, на основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73, т.е. изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Постановление от 02.03.2015 № 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Так согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 № 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из толкования пункта 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 № 135 следует, что если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то он может меняться в пределах срока договора аренды земельного участка, один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Принципы определения арендной платы определены Постановлением от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582).

Пункт 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 № 135 соответствует принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 N 582.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции также находит обоснованными доводы истца относительно избранного механизма исчисления арендной платы.

Оснований для изменения размера доли не усматривается.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2018 по делу № А53-37909/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

СудьиИ.Н. Глазунова

Н.Н. Мисник