АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18362/2015

г. Краснодар

23 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Австралия» (ИНН 2320080432, ОГРН 1022302933234), ответчика – департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «АМСО», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Австралия» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-18362/2015, установил следующее.

ООО «Австралия» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 за пользование земельным участком площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205014:21, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 147/2, а также об обязании департамента заключить с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 10.05.2011 № 4900006716 на условиях проекта дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1, изложив его пункты 3.1 и 3.2 в следующей редакции: «3.2 Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 11 564 рубля 69 копеек».

Исковые требования мотивированы следующим. Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205014:21 по ул. Пластунской, 147/2 в Центральном районе города Сочи, стороны предусмотрели, что размер годовой арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика от 29.04.2011 № 006/58-2011 и составляет 100 466 рублей. В феврале 2015 года администрация предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды, указав размер арендной платы – 156 289 рублей на основании отчета от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 об оценке годовой арендной платы, подготовленного независимым оценщиком. Общество с новой арендной платой не согласилось, направив контрагенту протокол разногласий, полагая, что арендная плата должна определяться на основании постановления администрации города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи» (далее – постановление № 791) с применением базовых ставок. Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «АМСО» (оценочная организация, выполнившая отчет об оценке).

Общество заявило отказ от исковых требований в части признания недействительным отчета от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014, просило определить размер арендной платы от рыночной стоимости земельного участка. Определением от 05.05.2016 отказ от иска в части принят, производство по делу в указанной части прекращено на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

ООО «АМСО» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.09.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Размер рыночной стоимости земельного участка, предложенный в заключении ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» от 23.06.2016 № 014/СЭ-2016, составленном оценщиком Чекерес О.Ю., в сумме 2164 тыс. рублей, судами не принят, поскольку осмотр исследуемого объекта не производился; дата определения стоимости (22.01.2015) и дата определения о назначении экспертизы (05.05.2016) сильно разнятся, за этот период времени исследуемый объект мог подвергнуться изменениям. Сведения о рыночной стоимости земельных участков с аналогичными видами разрешенного использования (под кафе, общественное питание, эксплуатация кафе, под строительство кафе, магазина) экспертом не использованы по мотиву их нахождения на значительном удалении от объекта исследования. Вместо таких земельных участков эксперт применил сведения о земельных участках с разрешенным использованием – для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, многофункциональный комплекс с благоустройством прилегающей территории. При выборе конкретных объектов-аналогов эксперт ориентировался на месторасположение. Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования, судами не признана достоверной (затратный и доходный подход экспертом не применен). Суды признали недоказанной иную рыночную стоимость земельного участка в сравнение с определенной в отчете об оценке, предложенном администрацией и выполненном в рамках муниципального контракта ООО «АМСО». Доказательств того, что отчет об оценке от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки, федерального законодательства об оценочной деятельности, общепринятых в оценочной деятельности методик, не представлено. Получение двумя оценщиками различных величин рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности одного из них по сравнению с другим. О нормативно-методической экспертизе отчета ООО «АМСО» от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 и повторной экспертизе по определению рыночной стоимости земельного участка для установления годовой арендой платы за земельный участок истец ходатайств не заявил. Поскольку представленный администрацией отчет не оспорен, – он не может считаться недостоверным, тогда как полученный в рамках судебной экспертизы отчет не может быть положен в основу решения об установлении арендной платы за земельный участок. Истец не лишен права обратиться в арбитражный суд с заявлением об определении размера годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, при наличии правовых оснований.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 31.05.2017 и апелляционное постановление от 05.09.2017, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что спор возник из разногласий при заключении договора аренды земельного участка, в частности, условия о размере арендной платы. Предметом спора явились не конкретные формулировки исковых требований о величине арендной платы, используемых истцом (с привязкой к выводам эксперта), а преддоговорные разногласия, возникшие между сторонами относительно величины арендной платы, расчет которой необходимо производить как произведение рыночной стоимости земельного участка, установленной оценщиком и нормативно установленной ставки арендной платы (1,5%). Постановление главы города Сочи от 20.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», постановление главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» закрепляют, что к земельном участкам рассматриваемой категории применяется ставка арендной 1,5% (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 – 7 пункта 1 данного постановления). Заключение ООО «АМСО», которым руководствовался департамент при включении в дополнительное соглашение условия о размере арендной платы (156 289 рублей), является одним из доказательств по делу, подлежащим оценке наряду с другими. Ограничившись оценкой заключения экспертизы, суды не оценили отчет о величине арендной платы, подготовленный ООО «АМСО», ссылка на который имеется в проекте дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1. Из отчета ООО «АМСО» следует, что оценщик при расчете величины арендной платы применил не нормативно установленную арендную ставку, а среднегодовой процент по облигациям в размере 6,55%, т. е. явно завысил арендную плату по сравнению с нормативно рассчитанной, использовав произвольную ставку. Ответчик неправильно, с нарушением норм материального права, рассчитал арендную плату, нарушив экономические права истца, что установлено судом при разрешении спора путем определении применимой ставки в 1,5%. Подобный подход противоречит принципу эффективного правосудия, не позволяет истцу своевременно восстановить нарушенное право, так как судебные инстанции, руководствуясь формальными условиями, фактически создали обществу искусственные препятствия в достижении цели предъявления иска.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи (далее – арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.05.2011 № 4900006716 аренды земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 147/2, вид разрешенного использования – кафе.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.04.2011 № 006/58-2011 и составил 100 446 рублей.

Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение от 19.02.2015 № 1, в котором установила срок действия договора до 26.12.2019, размер годовой арендной платы – в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 в размере 156 289 рублей.

Не согласившись с новым размером арендной платы, общество направило контрагенту протокол разногласий. Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 4 статьи 22 Земельного Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Разрешая спор, судебные инстанции указали, что администрация предлагает установить арендную плату в размере 156 289 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014, тогда как общество 64 401 рубль – на основании отчета об оценке эксперта ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» от 23.06.2016 № 014/СЭ-2016. Предложение арендатором иного размера рыночной стоимости годовой арендной платы на основании другого отчета об оценке не является основанием для указания такого размера в договоре аренды, если отчет об оценке, подготовленный по заказу администрации, не оспорен, не признан недостоверным или не соответствующим федеральным стандартам оценки, федеральному законодательству об оценочной деятельности. Получение двумя оценщиками различных величин рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности одного отчета в сравнение с другим. О нормативно-методической экспертизе отчета об оценке ООО «АМСО» от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014, о проведении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка истец ходатайств не заявил.

Коллегия арбитражного суда округа не может согласиться с позицией судов обеих инстанций и полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

Согласно статье 173 Кодекса по спору, возникшему при изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Исходя из приведенных правовых норм, разрешение арбитражным судом спора при возникновении разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению по итогам разрешения спора (в судебном порядке) условий, не урегулированных сторонами ранее (в досудебном порядке).

В результате принятия обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в арбитражный суд, не выполнено требование гражданского законодательства о разрешении переданного на рассмотрение суда спора об урегулировании разногласий по договору аренды от 10.05.2011 № 4900006716 (в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1). Возникшие между сторонами разногласия суды фактически не разрешили.

Поскольку кассационный суд в силу предоставленных ему Кодексом полномочий лишен возможности самостоятельно исследовать вопросы, связанные с наличием (отсутствием) оснований для внесения изменений в договор (в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1), судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела 1суду необходимо устранить допущенные нарушения, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор по существу при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу № А32-18362/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин