ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-12230/2018

город Ростов-на-Дону

20 февраля 2019 года

15АП-704/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 (доверенность от 07.12.2017),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгеяна решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2018 по делу                     №А32-12230/2018по иску общества с ограниченной ответственностью «Фрегат»

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, обществу с ограниченной ответственностью «Капитал +»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы,

принятое в составе судьи Язвенко В.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фрегат» (далее – общество 1) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление), обществу с ограниченной ответственностью                 «Капитал +» (далее – общество 2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы объекта недвижимости по адресу: г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 2 литер «Е», «е», «под/Е» в размере                                   4 831 477 рублей 44 копейки, включая НДС, установленной согласно отчету                       ООО «Капитал» «Об определении рыночной стоимости арендной платы от 03.05.2016 №10/21-2015» и оформленной уведомлением об изменении арендной платы по договору аренды от 17.09.2012 №71-12/13 и дополнительным соглашением №1 к договору аренды имущества, находящегося в федеральной собственности от 17.09.2012 №71-12/13 и отчет общества 2 об определении рыночной стоимости арендной платы от 03.05.2016 №10/21-2015; о внесении изменений в дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества от 17.09.2012 №71-12/13, находящегося в федеральной собственности: нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар Карасунский внутригородской округ ул. Сормовская д. 2 с кадастровым номером 23:43:0403024:570 и возложении на управление обязанности по подписанию дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы с 01.10.2016 по договору аренды от 17.09.2012 №71-12/13 в редакции общества – 1: Пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 настоящего договора определен на основании заключения эксперта №0698 ООО «НЭК «Фаворит» по состоянию на 03.05.2016 без учета проведенного капитального ремонта и составляет 2 026 333 рубля с 01.10.2016. Из них: - сумма арендной платы в размере 1 717 231 рубля 36 копеек, НДС в размере 309 101 рубль 64 копейки. Пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: «Величина ежемесячной арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 договора без учета проведенного капитального ремонта, составляет 168 861 рубль 08 копеек с 01.10.2016. Из них: - сумма арендной платы в размере 143 102 рублей 61 копейки, НДС – 25 758 рублей 47 копеек (в порядке уточнения первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2018 исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы отказано. Признан недостоверным отчет ООО «Капитал+» «Об определении рыночной стоимости арендной платы от 03.05.2016 №10/21-2015» объекта недвижимости по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ ул. Сормовская, д. 2 литер «Е», «е», «под/Е» в размере 4 831 477 рублей 44 копейки включая НДС и неподлежащим применению при определении размера арендной платы. Пункты 5.1, 5.2 договора аренды от 17.09.2012 №71-12/13, заключенного между управлением и обществом 1 изложены в следующей редакции: «Пункт 5.1: Размер годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 настоящего договора определен на основании заключения эксперта ООО «НЭК «Фаворит» №0698 по состоянию на 03.05.2016 года без учета проведенного капитального ремонта и составляет 2 026 333 рубля, из них: - сумма арендной платы - 1 717 231 рубль 36 копеек; НДС - 309 101 рубль 64 копейки;

Пункт 5.2: «Величина ежемесячной арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 настоящего договора, без учета проведенного капитального ремонта, составляет 168 861 рубль 08 копеек, из них: - сумма арендной платы - 143 102 рубля 61 копейка, НДС - 25 758 рублей                                   47 копеек». В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества 2 в пользу общества 1 взысканы расходы на оплату услуг эксперта в размере 27 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6000 рублей. С управления в пользу общества 1 взысканы расходы на оплату услуг эксперта в размере 27 500 рублей. 

Не согласившись с указанным судебным актом, управление обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции от 03.12.2018 отменить, перейти к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, назначить повторную экспертизу.

Заявитель жалобы выражает несогласие с выводами экспертного заключения и отказом суда первой инстанции в проведении повторной экспертизы.

Представители управления и общества 2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

От управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, а также ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по делу, проведение которой просит поручить ООО «Южная оценочная компания «Эксперт».

Представитель истца представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, а также против удовлетворения ходатайства управления о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

Рассмотрев заявленное управлением ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает его неподлежащим удовлетворению.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Поскольку из приведенных управлением доводов не следует, что экспертами были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта от 26.09.2018 №0698, а, равно, недостоверности содержащихся в них выводов. Судом не установлены процессуальные нарушения, допущенные при назначении и проведении экспертизы, обусловливающие пороки указанного заключения экспертов, которые вызывают сомнения в их обоснованности. Основания для вывода о наличии противоречий в сделанных экспертами выводах отсутствуют.

Вместе с тем, ответчиком не представлены доказательства, дающие основания полагать, что экспертное заключение, полученное в рамках настоящего спора, содержит недостоверные сведения, выполнено с грубым нарушением правил его составления и стандартов.

Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы приведет к затягиванию рассмотрения настоящего спора по делу. Несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами экспертного заключения в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить основанием для проведения повторной экспертизы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.09.2012 между управлением (арендодатель) и обществом 1 (арендатор) был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества №71-12/13 в отношении имущества - административное здание, общей площадью - 1244,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 2, литер «Е», «е», «под/Е».

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора с 14.09.2012 по 13.09.2061.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 5.1 договора размер годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 настоящего договора, определен на основании протокола от 03.09.2012 №1, заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе и составляет с учетом НДС 1 958 479 рублей 09  копеек, в том числе:

- сумма арендной платы - 1 659 728 рублей 04 копейки, НДС в размере 298 751 рубля 05 копеек.

Согласно пункту 5.2 договора величина ежемесячной арендной платы за указанное в п. 1.1 настоящего договора федеральное имущество составляет с учетом НДС 1 958 479 рублей 09/12 = 163 206 рублей 59 копеек, в том числе:

- сумма арендной платы - 138 310 рублей 67 копеек, НДС - 24 895 рублей 92 копейки.

Пункт 5.5 договора аренды наделяет арендодателя правом изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. При этом новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Как следует из Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2018 по делу №А32-15787/2017, имеющему преюдициальное значение, 08.08.2016 истец направил ответчику заказным письмом с уведомлением дополнительное соглашение №1 к договору аренды без даты, в котором пункт 5.2. договора аренды изложен в следующей редакции: «Величина ежемесячной арендной платы за указанное в пункте 1.1 договора имущество составляет 402 623 рубля 12 копеек, из них сумма арендной платы - 341 206 рублей 03 копейки».

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения №1 размер арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 договора, определен на основании отчета от 03.05.2016 №10/21-2015 об определении годовой рыночной стоимости арендной платы.

Аналогичное уведомление №05/10151, датированное 18.12.2017, представлено в материалы настоящего дела, согласно которому в результате проведения управлением мероприятий по оценке спорного имущества и согласно отчету об определении рыночной стоимости арендной платы №10/21-2015 от 03.05.2016 рыночная величина годовой арендной платы за право пользования административным зданием литер «Е», «е», «под/Е», общей площадью - 1244,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, 2, с 01.09.2016 составляет: 4 831 477 рублей 44 копейки с учетом НДС, из них: - сумма арендной платы - 4 094 472 рубля 41 копейка; - НДС - 737 005 рублей 03 копейки. Размер ежемесячной арендной платы составляет                                402 623 рубля 12 копеек с учетом НДС, из них: - сумма арендной платы - 341 206 рублей 03 копейки; - НДС - 61 417 рублей 09 копеек.

28.12.2017, не согласившись с проведенной арендодателем оценкой имущества, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий на дополнительное соглашение, который оставлен без ответа и удовлетворения.

08.02.2018 ответчику была направлена претензия о внесении изменений в договор, которая также оставлена без удовлетворения.

Однако, истец с изменениями условий договора аренды в части размера арендной платы, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы от 03.05.2016 №10/21-2015, выполненного обществом 2, не согласен. Об изменении размера арендных платежей узнал 19.12.2017 при ознакомлении с материалами дела №А32-15787/2017 в суде апелляционной инстанции по иску управления к истцу о взыскании задолженности по арендной плате.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях.

Условия пункта 5.5 договора аренды наделяют арендодателя правом изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. При этом новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Таким образом, исходя из условий договора, следует, что для изменения размера арендной платы заключение дополнительного соглашения сторонами не требуется.

В настоящем случае для одностороннего изменения размера арендной платы достаточно направления уведомления в адрес арендатора.

Как следует из материалов дела, истец воспользовался указанным правом и изменил размер ежемесячной арендной платы до 341 206 рублей 03 копеек путем направления соответствующего уведомления.

В обоснование соответствующего увеличения арендной платы управлением произведена оценка спорного имущества, по результатам которой обществом 2 составлен отчет от 03.05.2016 №10/21-2015 об определении годовой рыночной стоимости арендной платы.

Однако, разногласия сторон возникли по поводу определения ее размера. Поскольку при определении рыночной стоимости арендной платы обществом 2 не было учтено, что арендатором произведен капитальный ремонт объекта аренды за свой счет, истец возражал относительно достоверности данного отчета, представив в материалы дела иной отчет оценки №021/2018.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее –Закон №135-ФЗ).

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, отчет, проведенный по заказу управления, имеет существенные пороки, в том числе в виде отсутствия осмотра объекта оценки, так как на 03.05.2016 спорное имущество находилось в стадии ремонта, что не соответствует фотоотчету оценщика; отсутствует анализ рынка; нет выбора объектов аналогов; не приведен анализ диапазона стоимости; не учтена стоимость аренды земельного участка и т.д.

На основании статьи 8 Закона №135-ФЗ проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Независимая экспертная компания» «ФАВОРИТ» - ФИО3.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФСО 1-3, Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности отчет об оценке от 03.05.2016 №10/21-2015, выполненный обществом 2 (г. Сочи, ул. Навагинская, д. 3/158). В случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы? Сообщить, почему эксперт пришел к тому или иному выводу?

2. Определить с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов рыночную стоимость годовой арендной платы о состоянию на 03.05.2016 за пользование недвижимым имуществом: нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Сормовская, д. 2 с кадастровым номером: 23:43:0403024:570 без учета проведенного капитального ремонта? 

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 26.09.2018 №0698, отчет об оценке от 03.05.2016 №10/21-2015, выполненный обществом 2, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФСО 1-3, Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности. Выявленные нарушения влияют на величину стоимости арендной платы. На стр. 3 Отчета (лист дела 053) дата составления отчета 01.03.2016 (дата оценки 03.05.2016) - неверная дата составления отчета. На стр. 22-28 отчета (лист дела 075-081) приведен анализ рынка жилья и земельных участков, а объект оценки относится к коммерческой недвижимости. На стр. 34 отчета (лист дела 087) указано, что имеются предложения о продаже коммерческих объектов, в то время как анализируются предложения к аренде коммерческих объектов. В таблице 10 на стр. 44 отчета (лист дела 097) указано, что объект оценки не имеет отдельного входа и в стоимость объекта-аналога №1 введена корректировка «-14%», в предоставленном техническом паспорте от 19.11.2014 имеется поэтажный план, при анализе которого установлено, что в здании имеется отдельный вход - корректировка введена неверно. В таблице 10 на стр. 45 отчета (лист дела 098) в стоимость объектов-аналогов №№1-4 введена корректировка на качество отделочных работ в помещении в размере «-18%», обоснование корректировки приведено на стр. 34-35 отчета (лист дела 087-088) в размере 0,85 или «-15%» - корректировка введена неверно. В таблице 10 на стр. 46 отчета (лист дела 099) в стоимость объектов-аналогов №№1,3,4 введена корректировка на фактор размера собственности в размере «+8%», «-2%», «-2%» соответственно, объект оценки имеет общую площадь 1244,2 кв. м. Оценщик неверно определил диапазон площади, согласно таблице №9 на стр. 36 отчета (лист дела 089) в обосновании корректировки на разницу в площади (масштаб) - 100-300 кв. м - корректировка введена неверно;

- величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом без учета произведенного капитального ремонта составляет 2 026 333 рубля.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное суду заключение эксперта от 26.09.2018 №0698 правомерно принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.

Возражая против использованного экспертом сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, управление не привело убедительных доводов и доказательств неверного определения экспертом стоимости объекта оценки либо существенного искажения полученных результатов.

В то время как выбор экспертом используемого подхода подробно описан и обоснован в представленном суду заключении, согласно которому в исследуемом случае, в связи с отсутствием рынка аренды объектов, аналогичных оцениваемому, в районе расположения объекта оценки, эксперт счел необходимым применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, с применением реверсивного расчета с помощью рекапитализации величины рыночной стоимости объекта оценки в годовую величину арендной платы.

Кроме того, заключение содержит анализ всех факторов, влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, обоснован выбор объектов - аналогов, приведена особенность корректировки. Определены основные факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость аналогичных объектов.

Возражения ответчика по судебному экспертному заключению сводятся лишь к несогласию с его результатами и не могут быть признаны судом в качестве оснований для признания судебной экспертизы недостоверной.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о том, что отчет от 03.05.2016 №10/21-2015, выполненный обществом 2, в силу допущенных оценщиком нарушений, не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при изменении размера арендной платы.

Признание оспариваемого отчета недостоверным является основанием для обязания ответчика внести соответствующие изменения в договор аренды муниципального имущества, а именно: установить размер арендной платы по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.

Поскольку, как указано выше, в настоящем случае отсутствует обязанность сторон по заключению дополнительного соглашения при одностороннем изменении размера арендной плате по инициативе арендодателя, предусмотренного условиями договора, оснований для удовлетворения требований истца о внесении изменений в дополнительное соглашение №1 у суда не имеется.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Заявленные истцом требования не могут охватывать ретроспективные правоотношения сторон и в случае удовлетворения иска, измененные условия договора аренды, будут применяться к правоотношениям сторон с момента вступления решения суда в законную силу.

Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

В виду чего, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для установления измененных условий договора с испрашиваемой истцом даты, а именно с  01.10.2016.

Следовательно, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению путем изменения пунктов 5.1 и 5.2 договора аренды, подлежащих применению с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано правомерно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2018 по делу                     №А32-12230/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Е.А. Маштакова