АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15778/2022

г. Краснодар

18 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истцов: департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 21.03.2023), от ответчика – закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 13.05.2022), от первого заместителя прокурора Краснодарского края – Богаченко А.М. (удостоверение), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Сочи, открытого акционерного общества «Российские железные дороги», акционерного общества «Юни Кредит Банк», акционерного общества «Крокус-А», общества с ограниченной ответственность «Сочи Пропертис Девелопмент», местной религиозной организации «Православный Приход храма ФИО4 и исповедников Церкви Русской с. Верхневеселое, Адлерского района г. Сочи Краснодарского края Сочинской Епархии Русской Православной Церкви», ФИО5, ФИО6, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу № А32-15778/2022, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к закрытому акционерному обществу «Адлерская птицефабрика» (далее – общество) о расторжении договоров аренды от 20.05.2003 № 0000000236, 0000000235, от 04.09.2012 № 0000002688, 0000002696, 0000002692, 00000002699, 0000002695, 00000002700, от 05.06.2013 № 0000003083, 0000003061, 0000003062, 0000003119, 0000003088, 0000003080, 0000003118, 0000003063, 0000003079, 0000003064, 0000003112, 0000003100, 0000003111, 0000003065, 0000003109, 0000003124, 0000003122, 0000003105, 0000003073, 0000003120, 0000003113, 0000003084, 0000003089, 0000003074, 0000003067, 0000003097, 0000003076, 0000003114, 0000003070, 0000003096, 0000003092, 0000003115, 0000003060, 0000003110, 0000003094, 0000003093, 0000003075, 0000003095, 0000003103, 0000003098, 0000003117, 0000003102, 0000003125, 0000003123, 0000003085, 0000003086, 0000003087, 0000003090, 0000003091, 0000003116, 0000003068, 0000003104, 0000003121, об указании на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-246 об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4083, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-251 – 23:49:0407006:4046, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-425 – 23:49:0407006:4082, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-242 – 23:49:0407006:4059, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3799, от 19.08.2003 № 23-01.22-10.2003-188 – 23:49:0407007:49, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-234 – 23:49:0402039:1371, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-413 – 23:49:0407006:4043, от 25.03.2020 № 23:49:0407006:4058-23/050/2020-3 – 23:49:0407006:4058, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-247 – 23:49:0407006:4084, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-412 – 23:49:0407006:4042, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-421 – 23:49:0407006:4085, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-243 – 23:49:0407006:4080, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-415 – 23:49:0407006:4045, от 03.04.2020 № 23:49:0407006:4068-23/050/2020-6 – 23:49:0407006:4068, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-244 – 23:49:0407006:4079, от 24.09.2012 № 23-23-22/083/2012-126 – 23:49:0000000:1218, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-422 – 23:49:0407005:4296, от 14.04.2020 № 23:49:0407006:4077-23/050/2020-8 – 23:49:0407006:4077, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-217 – 23:49:0407006:4093, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-267 – 23:49:0407006:4091, от 24.09.2012 № 23-23-22/083/2012-117 – 23:49:0407006:3801, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-217 – 23:49:0407006:4073, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-406 – 23:49:0407006:4036, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-214 – 23:49:0407006:4060, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0000000:1215, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0000000:1217, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0000000:1222, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-233 – 23:49:0000000:1606, от 08.04.2020 № 23:49:0000000:1607-23/050/2020-3 – 23:49:0000000:1607, от 24.09.2012 № 23-23-22/083/2012-127 – 23:49:0402039:1217, от 24.09.2012 № 23-23-22/058/2012-095 – 23:49:0407005:4092, от 05.07.2013 № 23-23-552/064/2013-240 – 23:49:0407005:4291, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-239 – 23:49:0407005:4292, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-426 – 23:49:0407005:4293, от 07.04.2020 № 23:49:0407005:4294-23/050/2020-6 – 23:49:0407005:4294, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-238 – 23:49:0407005:4295, от 28.12.2010 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3212, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3795, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3796, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3797, от 14.12.2020 № 23:49:0407006:3798-23/226/2020-4 – 23:49:0407006:3798, от 24.09.2012 № 23-23-22/083/2012-120 – 23:49:0407006:3800, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3806, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-424 – 23:49:0407006:4031, от 13.04.2020 № 23:49:0407006:4032-23/050/2020-3 – 23:49:0407006:4032, от 24.09.2012 № 23-01.22-10.2003-189 – 23:49:0407006:3807, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-407 – 23:49:0407006:4037, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-408 – 23:49:0407006:4038, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-409 – 23:49:0407006:4039, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-248 – 23:49:0407006:4047, от 05.08.2020 № 23:49:0407006:4048-23/236/2020-7 – 23:49:0407006:4048, от 14.12.2020 № 23:49:0407006:4049-23/226/2020-6 – 23:49:0407006:4049, от 05.08.2020 № 23:49:0407006:4050-23/236/2020-4 – 23:49:0407006:4050, от 25.03.2020 № 23:49:0407006:4053-23/050/2020-3 – 23:49:0407006:4053, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-230 – 23:49:0407006:4054, от 05.07.2013 № 23-23-52/132/2013-418 – 23:49:0407006:4055, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-229 – 23:49:0407006:4061, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-228 – 23:49:0407006:4062, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-227 – 23:49:0407006:4063, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-226 – 23:49:0407006:4064, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-225 – 23:49:0407006:4065, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-224 – 23:49:0407006:4066, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-220 – 23:49:0407006:4070, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-219 – 23:49:0407006:4071, от 14.04.2020 № 23:49:0407006:4072-23/050/2020-6 – 23:49:0407006:4072, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-245 – 23:49:0407006:4078, от 02.10.2020 № 23:49:0407006:4081-23/235/2020-4 – 23:49:0407006:4081, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-270 – 23:49:0407006:4092, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-269 – 23:49:0407006:4094, от 24.09.2012 № 23-23-22/058/2012-093 – 23:49:0402039:1218, от 05.07.2013 № 23-23-52/064/2013-268 – 23:49:0407006:4090, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – договоры аренды, земельные участки, записи о государственной регистрации), а также о понуждении к приведению ряда земельных участков (с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4083, 23:49:0407006:4046, 23:49:0407006:4082, 23:49:0407006:4059, 23:49:0407006:3799, 23:49:0407007:49, 23:49:0402039:1371, 23:49:0407006:4043, 23:49:0407006:4058, 23:49:0407006:4084, 23:49:0407006:4042, 23:49:0407006:4085, 23:49:0407006:4080, 23:49:0407006:4045, 23:49:0407006:4068, 23:49:0407006:4079, 23:49:0000000:1218, 23:49:0407005:4296, 23:49:0407006:4077, 23:49:0407006:4093, 23:49:0407006:4091, 23:49:0407006:3801, 23:49:0407006:4073, 23:49:0407006:4036, 23:49:0407006:4060) в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к их возврату по актам приема-передачи. Также департамент заявил о взыскании с общества судебной неустойки в размере 100 000 рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента его полного исполнения (с учётом объединения дел № А32-15778/2022, А32-15781/2022, А32-15783/2022, А32-15784/2022, А32-15786/2022, А32-15788/2022, А32-15790/2022, А32-15791/2022, А32-15795/2022, А32-18621/2022, А32-49488/2022 в одно производство по делу № А32-15778/2022 и удовлетворения ходатайства от 06.03.2023 об изменении предмета иска в порядке, определенном нормами статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве соистца привлечена администрация федеральной территории «Сириус» (далее – администрация) с требованиями о расторжении заключённого департаментом и обществом договора аренды от 08.02.2013 № 0000002965,  об указании на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.03.2013 № 23-23-22/041/2013-118 об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, а также о понуждении к его приведению в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к возврату по акту приема-передачи.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Межрегиональное территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования город-курорт Сочи, открытое акционерное общество «Российские железные дороги», акционерное общество «Юни Кредит Банк», акционерное общество «Крокус-А», общество с ограниченной ответственность «Сочи Пропертис Девелопмент», местная религиозная организация «Православный Приход храма ФИО4 и исповедников Церкви Русской с. Верхневеселое, Адлерского района г. Сочи Краснодарского края Сочинской Епархии Русской Православной Церкви», ФИО5, ФИО6

Первый заместитель прокурора Краснодарского края вступил в дело на стадии судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного судаот 10.10.2023, исковые требования удовлетворены. Суды исходили из того, что в составленных государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль» актах обследования зафиксировано фактическое неиспользование обществом земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, а также их частичное занятие объектами, не имеющими отношения к сельскохозяйственному производству. Общество не доказало непрерывное, стабильное использование земельных участков в составе имущественного комплекса в целях сельскохозяйственного производства, фактического осуществления сельскохозяйственной деятельности, проведения мероприятий по культивированию сельскохозяйственных культур, мелиорации, сбору и хранению урожая. Им на протяжении ряда лет не предпринимаются меры по освобождению переданных в аренду земельных участков от незаконно размещенного движимого и недвижимого имущества третьих лиц. Неисполнение обществом на протяжении длительного периода договорных обязанностей повлекло превращение значительных по площади предназначенных для сельскохозяйственного производства публичных земель в границах города-курорта Сочи в некультивируемую и необрабатываемую пустошь. Допущенные обществом и не устраненные им существенные нарушения условий договоров аренды являются основаниями для расторжения последних. В условиях названных нарушений наличие на ряде земельных участков объектов недвижимости само по себе не препятствует расторжению договоров аренды таких участков. Вследствие расторжения договоров аренды земельные участки подлежат возврату представителям их публичных собственников, а записи о регистрации договоров аренды (обременениях земельных участков арендой в пользу общества) – погашению. На находящемся в федеральной собственности и в ведении администрации земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 общество эксплуатирует двухэтажное здание, возведенное без разрешительной документации. Такое нецелевое использование противоречит разрешенному использованию этого участка для сельскохозяйственного производства, что служит достаточным основанием для судебного прекращения аренды, понуждения общества к приведению объекта аренды в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к его возврату администрации, а также для погашения записи о регистрации обременения в виде аренды данного участка в пользу общества. Судебная неустойка признана разумной и соразмерной в сумме 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по истечении одного месяца со дня его вступления в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Департамент и администрация не соблюли досудебный порядок расторжения ряда договоров аренды. Они не обеспечили обществу возможность устранения в разумный срок выявленных нарушений договорных условий и не направили предложения о расторжении этих договоров. Данные обстоятельства должны были повлечь оставление исков в соответствующей части без рассмотрения. Департамент и администрация не конкретизировали нарушения, которые подлежали устранению на стадии досудебного урегулирования спора. Такая конкретизация отсутствует и в обжалуемых судебных актах. Состояние земельных участков на момент заключения договоров аренды в материалах дела не отражено, что препятствует исполнению судебного решения. К участию в деле не привлечены собственники расположенного на земельных участках движимого и недвижимого имущества, с частью которых у общества существуют субарендные земельные отношения. В отношении одного из земельных участков (с кадастровым номером 23:49:0407006:4091) действует заключенный обществом с физическими лицами и зарегистрированный договор субаренды. Данные лица являются собственниками расположенных на этом участке объектов недвижимости складского назначения. Ряд земельных участков общество использует под принадлежащими ему на праве собственности объектами движимого и недвижимого имущества, в которых осуществляется сельскохозяйственное производство (мясо и яйца птицы, рыбопродукты, цветы). Расторжение соответствующих договоров аренды повлекло нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Общество является плательщиком сельскохозяйственного налога. За исключением незначительной части земельных участков их фактическое состояние не установлено и не отражено в обжалуемых судебных актах. Общество как арендатор земельных участков вправе было самостоятельно определять их разрешенное использование с учетом видов, предусмотренных градостроительными регламентами. Суды, в этой связи, не исследовали и не оценили правила землепользования и застройки спорной территории. Часть земельных участков незаконно изъята у общества для публичных нужд (под захоронениями, дорогами, подъездами, объектами инфраструктуры, многоквартирным домом) без соразмерной компенсации, а их другая часть фактически находится в первоначальном состоянии (на момент заключения договоров аренды). Расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 здание склада не является самовольной постройкой, оно существовало на момент заключения договора аренды этого участка и используется обществом по назначению. Факт ведения обществом на земельных участках сельскохозяйственного производства косвенно подтверждается актами государственных надзорных и контролирующих органов, составленными по результатам осуществленных в обозримый период  проверок.

Департамент и администрация представили отзывы на кассационную жалобу с мотивированным мнением об отсутствии оснований для ее удовлетворения. Процессуальный представитель первого заместителя прокурора Краснодарского края поддержал позицию департамента и администрации, настаивая на законности обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы с тремя дополнениями и отзывов на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими частичной отмене, производство по делу – частичному прекращению, а дело – частичному направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по приказу департамента от 14.10.2003 № 163 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования государственного унитарного предприятия «Птицефабрика "Адлерская"» на исходные земельные участки в связи с переоформлением этого права на право аренды. Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.05.2003 № 0000000235 аренды исходных земельных участков. На основании приказов департамента от 03.09.2012 № 1470, 27.12.2012 № 2495, от 04.06.2013 № 842 один из исходных земельных участков разделен, образованы земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Земельные участки, за исключением земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, находятся в собственности Краснодарского края.

По приказу департамента от 19.05.2013 № 62-з и на основании ранее заключенного договора от 20.05.2003 № 0000000235 аренды исходных земельных участков департамент и общество 04.09.2012, 05.06.2013 заключили соответствующие договоры (в редакции дополнительных соглашений от 05.06.2013, 24.06.2013, 31.10.2013, 06.11.2013) аренды земельных участков для сельскохозяйственного производства до 19.05.2052 (пункты 1.1, 7.2). Арендатор должен был использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и указанным в пункте 1.1 договоров разрешенным использованием (пункты 4.1.6), содержать их и прилегающую территорию в должном санитарном порядке и чистоте (пункты 4.1.7), при использовании земельных участков не наносить ущерба окружающей среде (пункты 4.1.8), не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик земельных участков и устранить за свой счет изменения, произведенные на земельных участках без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (пункты 4.1.9), не допускать строительство новых объектов и реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешений на строительство (пункты 4.1.12). В Единый государственный реестр недвижимости 19.08.2003, 28.12.2010, 24.09.2012, 05.07.2013, 25.03.2020, 03.04.2020, 07.04.2020, 13.04.2020, 14.04.2020, 05.08.2020, 02.10.2020 14.12.2020 внесены записи о государственной регистрации обременения земельных участков арендой (договорами аренды) в пользу общества.

По договорам от 12.08.2016, 19.08.2016 (далее – договоры перенайма) общество передало права и обязанности арендатора по договорам от 05.06.2013 № 0000003060, 0000003085, 0000003086, 0000003087, от 04.09.2012 № 0000002694 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4081, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:3798 обществу с ограниченной ответственностью «Адлер Дом» и обществу с ограниченной ответственностью «Сочи Пропертис Девелопмент».

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-30643/2016 расторгнуты договоры аренды от 05.06.2013 № 0000003060, 0000003085, 0000003086, 0000003087, от 04.09.2012 № 0000002694  земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4081, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:3798. На общество,  общество «Адлер Дом» и общество «Сочи Пропертис Девелопмент» возложены обязанности по приведению земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:3795, 23:49:0407006:4081, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050 в состояние, соответствующее их целевому назначению и разрешенному использованию, путем демонтажа бассейна и базовых станций (ретрансляторов) связи с размещенным на них оборудованием, освобождения от объектов движимого имущества, в том числе растворобетонных узлов, дробильно-сортировочных комплексов, цеха по производству бетонных изделий, складированных грунта и инертных материалов, материала из мраморно-бетонной крошки, арестованной техники иного лица, склада-навеса, мастерских шиномонтажа, цеха по ремонту техники, цеха по производству кормов, а также по возврату этих участков департаменту. Судебные акты мотивированы существенными нарушениями арендаторами условий договоров аренды, несоответствием названных объектов согласованному сторонами при предоставлении земельных участков виду их арендного использования – для сельскохозяйственного производства.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-56946/2019 договоры перенайма от 12.08.2016, 19.08.2016 признаны недействительными ввиду того, что в рамках осуществляемого Арбитражным судом Краснодарского края производства по делу № А32-1805/2018 определением от 25.06.2018 в отношении общества введена процедура наблюдения, а решением от 02.12.2019 оно признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Договоры перенайма признаны сделками с заинтересованностью, заключенными по заниженной относительно рыночной стоимости аренды цене, приведшими к уменьшению активов общества и невозможности осуществления им как хозяйственной деятельности, так и расчетов с кредиторами, а наличие (отсутствие) у общества правопреемства от созданной в 1935 году Адлерской птицефабрики – обстоятельством, не подлежащим установлению в данном деле и не подтвержденным необходимыми доказательствами. Данные судебные акты послужили основаниями внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей от 02.10.2020 с номером регистрации 23:49:0407006:4081-23/235/2020-4, от 14.12.2020 – 23:49:0407006:4049-23/226/2020-6, от 05.08.2020 – 23:49:0407006:4050-23/236/2020-4, от 05.08.2020 – 23:49:0407006:4048-23/236/2020-7, от 14.12.2020 – 23:49:0407006:3798-23/226/2020-4 об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4081, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:3798 арендой  в пользу общества (договорами аренды от 05.06.2013 № 0000003060, 0000003085, 0000003086, 0000003087, от 04.09.2012 № 0000002694).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-2546/2017 по иску общества, арендующего земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4090 по договору аренды от 05.06.2013 № 0000003121, индивидуальный предприниматель ФИО7, использовавший этот участок на основании заключенного на срок с 01.08.2016 по 30.06.2017 договора субаренды от 01.08.2016 № 107,  присужден к освобождению объекта субаренды. Судебные акты мотивированы направлением департаментом предпринимателю уведомления о досрочном расторжении договора субаренды и об освобождении земельного участка от отходов I-IV класса опасности, размещенных в противоречие условиям договора субаренды, целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка. Деятельность предпринимателя признана создающей угрозу экологической безопасности, нарушающей санитарно-эпидемиологический режим деятельности общества, усугубляющей неудовлетворительное санитарное состояние земельного участка, грубо нарушающей нормы природоохранного законодательства и целенаправленно ведущей к экологической катастрофе на территории города-курорта Сочи, угрожающей здоровью людей.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-7107/2017 департаменту отказано в иске о расторжении договора аренды от 05.06.2013 № 0000003121 земельного участка, при этом общество как лицо, отвечающее за ненадлежащее использование объекта аренды, присуждено к приведению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4090 в соответствие его целевому назначению и разрешенному использованию. Суды констатировали наличие на  ориентировочной площади 600 кв. м с августа по сентябрь 2016 года строительного и бытового мусора, неудовлетворительное санитарное состояние земельного участка. Аналогичные обстоятельства и выводы отражены в решении Адлерского районного суда г. Сочи от 25.08.2016 по иску заместителя прокурора Краснодарского края к предпринимателю, оставленном без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.11.2016.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-5319/2020 по заявлению общества к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным и отмене постановления от 21.01.2020 № 318 о привлечении к ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде взыскания 100 тыс. рублей штрафа за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4047 не по целевому назначению установлено наличие на этом участке заросшего камышом оврага, дикорастущей древесно-кустарниковой растительности, используемых для автомойки и автосервиса металлокаркасных сооружений. Совершенное обществом вмененное ему правонарушение квалифицировано как использование участка не по целевому назначению.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-32875/2018 по иску департамента общество присуждено к приведению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4047 в первоначальное состояние, соответствующее его целевому назначению, путем демонтажа, удаления сооружения из металлопрофиля с боксом, используемого для автомойки, вывоза бытового и строительного мусора и освобождения земельного участка от имеющихся отвалов грунта. Фактическое использование земельного участка на протяжении длительного периода признано противоречащим его разрешенному использованию для сельскохозяйственного производства.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-28527/2016 на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4081 установлено наличие складированных инертных материалов, дробилки, сооружений в виде ангара и вагончиков, 23:49:0407006:4041 – строительного мусора, 23:49:0407006:4042 – строительного мусора, 23:49:0407006:4043 – строительного мусора, 23:49:0407006:4049 – отходов древесины, бытового мусора, складированного грунта, стоянки техники, изготовления и продажа надгробных плит, 23:49:0407006:4050 – растворо-бетонного узла, вагончиков, инертных материалов, стоянки строительной техники, 23:49:0407006:4048 – растворо-бетонных узлов, инертных материалов, вагончиков. 23:49:0000000:1606 – цеха по изготовлению надгробных плит, 23:49:0407006:3798 – пункта по продаже надгробных плит, растворобетонного узла, строительных вагончиков, 23:49:0407006:4090 – пункта по приему металлолома, изготовлению рекламно-сувенирной продукции, металлолома, бытового и строительного мусора, 23:49:0407006:3795 – комплекса для отдыха из двухэтажного строения, бассейна, беседки и мангала. Общество сдает эти участки в краткосрочные аренду и перенаем. Данные обстоятельства служат основаниями для вывода о том, что общество не осуществляет на указанных участках деятельность по сельскохозяйственному производству.

Приобщенными к настоящему делу (№ А32-15778/2022) актуальными актами обследования, составленными государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль», также подтверждено неиспользование обществом земельных участков, являющихся предметом судебного разбирательства, по целевому назначению  для сельскохозяйственного производства. Частично все земельные участки заняты объектами и имуществом, не имеющим отношения к сельскохозяйственному производству. Общество не доказало непрерывное, стабильное использование земельных участков в составе имущественного комплекса в целях сельскохозяйственного производства (проведение мероприятий по культивированию сельскохозяйственных культур, мелиорации, сбору и хранению урожаев). Значительная предназначенная для сельскохозяйственного производства территория, находящаяся в государственной собственности и расположенная в границах города-курорта Сочи, фактически не обрабатывается на протяжении многих лет. Обществом длительное время не предпринимаются меры, направленные на освобождение переданных ему в аренду земельных участков от объектов и имущества третьих лиц.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 находится в собственности Российской Федерации и в ведении администрации, используется обществом на основании заключенного с департаментом договора аренды от 08.02.2013 № 0000002965. На участке общество эксплуатирует двухэтажное здание, на первом этаже которого размещен магазин по реализации сельскохозяйственной продукции, на втором – офисные помещения. Администрация считает, что данный объект возведен без разрешительной документации, поэтому использование земельного участка является  не соответствующим цели аренды – для сельскохозяйственного производства. В качестве последствий расторжения договора аренды администрация настаивает на понуждении общества к приведению земельного участка в первоначальное состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, и к его возврату администрации, а также на указании на судебный акт как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.03.2013 с номером регистрации 23-23-22/041/2013-118 об обременении участка арендой (договором аренды от 08.02.2013 № 0000002965) в пользу общества.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента и администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель),в силу статей 421, 422, 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам.

Договор, в силу статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этих случаях арендодатель до обращения в суд обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности по возврату арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устраненное арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

Согласно статье 7 Земельного кодекса все земельные участки имеют целевое назначение и должны использоваться в соответствии таким назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 42 Земельного кодекса на пользователей земельных участков, не являющихся их собственниками, возложены обязанности по использованию таких участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, по осуществлению мероприятий по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе мер пожарной безопасности, по соблюдению требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, по недопущению загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса (пункты 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса). К таковым отнесены использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, порче земель, невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих арендатору, по общему правилу не является основанием для отказа в удовлетворении требования арендодателя о расторжении договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Имеющимися в деле доказательствами, а также вступившими в законную силу судебными актами по другим делам с необходимой степенью достоверности подтверждено фактическое неиспользование обществом земельных участков (за исключением земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069) в соответствии с их разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Земельные участки частично заняты объектами, не имеющими отношения к сельскохозяйственному производству. Общество не доказало непрерывное, стабильное использование земельных участков в составе имущественного комплекса в целях сельскохозяйственного производства, фактического осуществления сельскохозяйственной деятельности, проведение мероприятий по культивированию сельскохозяйственных культур, мелиорации, сбору и хранению урожая. Им на протяжении ряда лет не предпринимаются меры по освобождению переданных в аренду земельных участков от незаконно размещенного движимого и недвижимого имущества третьих лиц. Неисполнение обществом на протяжении длительного периода договорных обязанностей повлекло превращение значительных по площади предназначенных для сельскохозяйственного производства публичных земель в границах города-курорта Сочи в некультивируемую и необрабатываемую пустошь. Допущенные обществом и не устраненные им существенные нарушения условий договоров аренды являются основаниями для расторжения последних.

В условиях названных нарушений наличие на ряде земельных участков объектов недвижимости само по себе не препятствует расторжению договоров аренды таких участков. Вследствие расторжения договоров аренды земельные участки подлежат возврату представителям их публичных собственников, а записи о регистрации договоров аренды (обременениях земельных участков арендой в пользу общества) – погашению. Судебная неустойка является разумной и соразмерной в сумме 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по истечении одного месяца со дня его вступления в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Судебное разбирательство по настоящему делу продолжается более двух с половиной лет. В этот период обществу была обеспечена возможность устранения в разумный срок выявленных нарушений договорных условий. Общество такую возможность не реализовало, не предприняло меры, направленные на устранение выявленных департаментом нарушений условий договоров аренды. Ни один из земельных участков не приведен в соответствие условиям договора его аренды. В этой связи, несоблюдение департаментом и администрацией досудебного порядка расторжения ряда договоров аренды не может быть признано обстоятельством, влекущим отмену судебных актов на стадии их кассационного обжалования и оставление исков в соответствующей части без рассмотрения.

Состояние земельных участков на момент заключения договоров аренды соответствовало их условиям (обратное обществом не доказано). Департамент, конкретизируя нарушения условий землепользования, которые общество допустило и не устранило в разумный срок, ссылается на актуальные акты обследования, составленные государственным казенным учреждением Краснодарского края «Кубаньземконтроль». Данные акты содержат информацию, достаточную для приведения земельных участков в первоначальное состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства, добросовестно действующим на стадии исполнения судебного акта арендатором.

Нахождение на земельном участке законно возведенных объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу и иным лицам, в том числе объектов электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, и иных инфраструктурных объектов, собственники которых не являются сторонами расторгаемых договоров, не находятся с обществом в каких-либо договорных отношениях, касающихся использования земельных участков, не требовало обязательного участия таких собственников в данном деле и не препятствовало расторжению договоров аренды по заявленным департаментом основаниям. В материалах дела отсутствуют доказательства возведения какого-либо из объектов в период действия договоров аренды. Судебные акты не предполагают какого-либо воздействия на названные объекты при исполнении решения суда в части приведения объектов аренды в пригодное для сельскохозяйственного производства состояние, поэтому они не могут быть признаны принятыми о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

У судов также отсутствовала необходимость в привлечении к участию в деле физических лиц, являющихся сособственниками расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:4091 нежилых зданий. Раздел Единого государственного реестра недвижимости о данном участке не содержит корректных сведений о его обременении субарендой в пользу физических лиц. Имеющийся в деле договор субаренды содержит указание на иной объект аренды (не земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4091), датирован ранее момента заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4091 (05.06.2013). Исполнение судебных актов в этой части также не предполагает какого-либо воздействия на принадлежащие названным физическим лицам нежилые здания, не признанные в установленном порядке самовольными постройками. Права и обязанности этих лиц, не привлеченных к участию в деле, обжалуемыми решением и постановлением не затронуты. Необходимость привлечения к участию в деле собственников расположенного на земельных участках движимого имущества также отсутствовала.

Общество не доказало судам первой и апелляционной инстанций факт осуществления имя сельскохозяйственного производства (мясо и яйца птицы, рыбопродукты, цветы) на ряде земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности соответствующие объекты недвижимости.  Наличие у общество статуса плательщика сельскохозяйственного налога само по себе таким доказательством не является.

Расторжение соответствующих договоров аренды не повлекло и не могло повлечь нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Общество не присуждалось к возврату земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности соответствующие объекты недвижимости. У общества, как и у иных лиц, являющихся собственниками расположенных на земельных участках законно возведенных объектов недвижимости, сохраняется исключительное право на оформление землепользования с учетом реальных эксплуатационных потребностей принадлежащих им и реально существующих объектов недвижимости.

Общество как арендатор земельных участков, находящихся в публичной собственности, вправе был осуществлять землепользование исключительно в соответствии с целью аренды, определенной договорами аренды. Его предположение о наличии у него права на самостоятельное определение разрешенного использования земельных участков с учетом видов, предусмотренных градостроительными регламентами, противоречит сформированной практике применения норм пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено наличие права на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления только у собственника земельного участка, находящегося в частной собственности (пункт 1). Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Права на выбор одного из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования в этом случае реализуется арендатором в момент заключения договора аренды (пункт 2). Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования такого земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3). В этой связи в рассматриваемом случае у судов отсутствовала необходимость в исследовании и оценке правил землепользования и застройки спорной территории.

Доводы общества о предполагаемом им незаконном фактическом изъятии части земельных участков для публичных нужд (под захоронениями, дорогами, подъездами, объектами инфраструктуры, многоквартирным домом) без соразмерной компенсации, не имеют отношения к предмету рассмотренного иска департамента и не могут повлиять на обоснованность выводов судов, приведенных в обжалуемых судебных актах. Нахождение, по мнению общества, части земельных участков в первоначальном состоянии (на момент заключения договоров аренды) само по себе не опровергает вывод судов о том, что на таких участках общество не осуществляет сельскохозяйственное производство в соответствии с условиями расторгнутых договоров аренды.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Вместе с тем, принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли, что по смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано исполнять обязанности арендатора за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора в соответствии со статьей 323 Гражданского кодекса (абзац 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Договоры аренды от 05.06.2013 № 0000003060, 0000003085, 0000003086, 0000003087 были расторгнуты вступившим в законную силу судебным актом суда кассационной инстанции по делу № А32-30643/2016 в период, когда арендаторами по ним являлись общество «Адлер Дом» и общество «Сочи Пропертис Девелопмент» на основании договоров перенайма от 12.08.2016, 19.08.2016. Последующее признание вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-56946/2019 договоров перенайма от 12.08.2016, 19.08.2016 недействительными не могло повлечь возобновление действия расторгнутых в судебном порядке договоров аренды от 05.06.2013 № 0000003060, 0000003085, 0000003086, 0000003087. Производство по делу в этой части подлежало прекращению на основании  подпункта 2 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса ввиду наличия вступившего в законную силу судебного акта арбитражного суда, принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

При этом в целях обеспечения правовой определенности суд округа считает необходимым оставить без изменения обжалуемые судебные акты в части указания на них как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей от 02.10.2020 с номером регистрации 23:49:0407006:4081-23/235/2020-4, от 14.12.2020 – 23:49:0407006:4049-23/226/2020-6, от 05.08.2020 – 23:49:0407006:4050-23/236/2020-4, от 05.08.2020 – 23:49:0407006:4048-23/236/2020-7, от 14.12.2020 – 23:49:0407006:3798-23/226/2020-4 об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0407006:4081, 23:49:0407006:4048, 23:49:0407006:4049, 23:49:0407006:4050, 23:49:0407006:3798 в пользу общества договорами аренды от 05.06.2013 № 0000003060, 0000003085, 0000003086, 0000003087, от 04.09.2012 № 0000002694, учиненных на основании судебного акта суда апелляционной инстанции по делу № А32-56946/2019, не предполагавшего такую «реанимацию» арендных отношений с обществом в условиях сохранения в законной силе судебного акта суда кассационной инстанции по делу № А32-30643/2016.

Расторгая по иску администрации заключённого департаментом и обществом договора аренды от 08.02.2013 № 0000002965, указывая на решение суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.03.2013 № 23-23-22/041/2013-118 об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, а также понуждая общество к приведению этого участка в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к его возврату по акту приема-передачи администрации, суды не учли, что администрация, по сути, преследует цель сноса расположенного на данном участке нежилого здания, право собственности общества на которое зарегистрировано и в судебном порядке не оспорено.

Если при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 обществу на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не могла быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации.

Схожие правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, а также в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017.

Администрация не заявляла иск о сносе самовольной постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса. Суды с учетом приведенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» не установили наличие у этого здания признаков самовольной постройки. Отсутствие таких признаков и иных оснований для признания постройки самовольной  должно было повлечь отказ в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Выводы о том, что на находящемся в федеральной собственности и в ведении администрации земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1069 общество эксплуатирует двухэтажное здание, возведенное без разрешительной документации, что такое нецелевое использование противоречит разрешенному использованию этого участка для сельскохозяйственного производства и служит достаточным основанием для судебного прекращения аренды, понуждения общества к приведению объекта аренды в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного производства состояние и к его возврату администрации, а также для погашения записи о регистрации обременения в виде аренды данного участка в пользу общества, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Частичное направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 150-151, 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу № А32-15778/2022:

– в части расторжения договора от 05.06.2013 № 0000003060 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4081, договора от 05.06.2013 № 0000003086 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4049, договора от 05.06.2013 № 0000003087 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4050, договора от 05.06.2013 № 0000003085 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4048 отменить, производство по делу № А32-15778/2022 в соответствующей части прекратить;

– в части расторжения и договора от 08.02.2013 № 0000002965 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1069, понуждения к приведению данного участка в первоначальное пригодное для сельскохозяйственного использования состояние и возврату по акту приема-передачи администрации федеральной территории «Сириус», указания на решение арбитражного суда как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.03.2013 с номером регистрации 23-23-22/041/2013-118 об обременении данного участка арендой в пользу закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика», а также взыскания с закрытого акционерного общества «Адлерская птицефабрика» в доход федерального бюджета 438 тыс. рублей государственной пошлины отменить, дело № А32-15778/2022 в соответствующей части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу № А32-15778/2022 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     Р.Г. Калуцких