ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

 

Дело № А72-13645/2022

г. Самара

22 мая 2023 года

11АП-4756/2023

 

Резолютивная часть постановления оглашена 18 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2023 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волжская мебельная мануфактура» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.02.2023 по делу № А72-13645/2022 (судья Рыбалко И.В.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Волжская мебельная мануфактура»

к обществу с ограниченной ответственностью «Фонд поддержки малого предпринимательства»

о признании договора субаренды прекращенным,

при участии представителей:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 01.10.2022. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Волжская мебельная мануфактура» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд поддержки малого предпринимательства», в котором просило признать договор субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 прекращенным с 01.05.2022.

Арбитражный суд Ульяновской области решением от 09.02.2023 исковые требования оставил без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным

Истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.08.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Фонд поддержки малого предпринимательства» (Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Волжская мебельная мануфактура» (Субарендатор) заключен договор субаренды №0108-19/СА-01, согласно которому Арендатор обязуется предоставить во временное владение и пользование (субаренду), а Субарендатор обязуется принять во временное владение и пользование за плату:

-нежилое помещение, общей площадью 4747,1 кв.м, расположенное в здании склада, кадастровый номер здания 73:24:011402:41, по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, с Белый Ключ, ул.Ключевая, 1,

-нежилое помещение, общей площадью 1000,98 кв.м, № помещений по плану недвижимого имущества – 9, расположенные в здании теплой стоянки, кадастровый номер здания 73:24:011402:41:0002810002, по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, с Белый Ключ, ул.Ключевая,

-нежилое помещение, общей площадью 388,01 кв.м, № помещения по плану недвижимого имущества – №1, расположенного в одноэтажном здании, литер Е,  кадастровый номер здания 73:24:011402:41:0002810005, по адресу: г.Ульяновск, с Белый Ключ, ул.Ключевая, 1 (п.1.1 договора) (л.д.13).

Арендатор по акту приема-передачи от 01.08.2019 передал Субарендатору имущество, указанное в пункте 1.1 договора субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 (л.д.14 оборотн. сторона).

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п.5.1 договора субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 сторонами согласован срок субаренды с 01.08.2019 по 30.06.2020. В случае, если по окончании данного срока ни одна из сторон не заявит своего несогласия, настоящий договор будет считаться пролонгированным на аналогичный срок на тех же условиях.

В связи с отсутствием возражений сторон договор субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 был возобновлен последовательно на срок с 01.07.2020 по 31.05.2021 и на срок с 01.06.2021 по 30.04.2022.

19.04.2022 истец направил в адрес ответчика письмо №199 от 19.04.2022, в котором заявил о несогласии пролонгации договора субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 в связи с истечением его срока 30.04.2022 (письмо см. на л.д.44, доказательства его отправки – на л.д.97).

Ответчиком в ответ на письмо истца было направлено письмо №8 от 27.05.2022, в котором он пояснил, что в нарушение пункта 5.4 договора в случае несогласия с дальнейшей пролонгацией в связи с истечением срока действия договора арендатору надлежало уведомить арендодателя н\за 6 месяцев, то есть не позднее 31.10.2021, что сделано не было и договор продолжил свое действие на тот же срок и на тех же условиях.

Обратившись с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Ульяновской области, истец просил признать договор субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 прекращенным с 01.05.2022.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что договор субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 по истечении очередного срока его действия 30.04.2022 был возобновлен на новый срок на тех же условиях.

Согласно ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В настоящем случае договор субаренды нежилого помещения №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 заключен на определенный срок.

В п.5.4 договора субаренды №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 предусмотрено, что о предстоящем расторжении договора как в связи с истечением срока его действия, так и досрочно, Арендатор предупреждает Субарендатора письменно заказным письмом не позднее чем за 2 месяца, а Субарендатор предупреждает Арендатора письменно заказным письмом не позднее чем за 6 месяцев.

В силу ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В данном случае сторонами в добровольном порядке согласовано условие (п.5.4), согласно которому уведомление об отсутствии намерения продлевать арендные отношения на новый срок субарендатор должен известить арендатора (арендодателя по договору) не позднее чем за 6 (шесть) месяцев  до окончания срока действия договора.

Данное условия присутствовало и в ранее заключенных сторонами договорах субаренды №3009-17/СА-01 от 30.09.2017, №0109-18/СА-01 от 01.09.2018 (л.д.85-88).

Согласно п.1 ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При системном толковании условий договора №0108-19/СА-01 от 01.08.2019 суд пришел к выводу, что положения пунктов 5.1 и 5.4 соотносятся как общее и частное: в пункте 5.1 содержится общее правило о возможности продления договора на тот же срок при отсутствии возражений сторон, а в п.5.4 – сроки для направления таких возражений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что шестимесячный срок предупреждения является неразумным, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку ст. 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Однако, категории разумности используются диспозитивными нормами в случае, если стороны не установили иное в договоре. В данном случае стороны согласовали условие о сроке в п. 5.4. договора.

Договорные отношения сторон существуют с 30.09.2017.

Между истцом и ответчиком были заключены договоры субаренды № 0109-18/СА-01 от 01.09.2018, № 3009-17/СА-01 от 30.09.2017.

29.12.2021 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору субаренды № 0108-19/СА-01 от 1 августа 2019 года, в преамбуле которого было согласованы следующие принципы взаимоотношений сторон:

«(А) В связи со сложившейся сложной экономической ситуацией в апреле, мае, июне 2020г. вследствие пандемии коронавирусного инфекционного заболевания COVID-19 и мер, принятых Правительством РФ для предотвращения пандемии, в том числе введения режима самоизоляции, ограничения деятельности торговых центров и запрета проведения массовых мероприятий, приведших к существенным убыткам в хозяйственной деятельности Субарендатора, Арендатор предоставил Субарендатору отсрочку исполнения обязательств по договору субаренды №0108-19/СА-01 от 1 августа 2019 года;

(Б) Стороны заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве в части субаренды помещений».

Согласно п 2. Дополнительного соглашения «стороны согласовали, что обязательства Субарендатора перед Арендатором на общую сумму 2 546 999,91 рублей: по акту №118 от 06.05.2020 на сумму 848 999,97 руб., по акту №146 от 04.06.2020 на сумму 848 999,97 руб., по акту №169 от 02.07.2020 на сумму 848 999,97 руб. - будут прекращены 01 декабря 2024 года при соблюдении Субарендатором следующего условия:

- наличия действующего договора субаренды указанных в пункте 1 настоящего Соглашения помещений между Субарендатором и Арендатором или его правопреемником с момента заключения настоящего Соглашения по 30 ноября 2024 года».

Срок предупреждения о несогласии за шесть месяцев, вопреки заявлениям истца, является для сторон деловым обыкновением, сложившейся практикой, аналогичные условия содержатся в договорах субаренды № 0109-18/СА-01 от 01.09.2018, № 3009-17/СА-01 от 30.09.2017.

Таким образом, довод апелляционной жалобы истца о неразумности, несогласованности и необоснованности шестимесячного срока предупреждения о несогласии заключить договор на следующий одиннадцатимесячный срок, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно принципу свободы договора, установленному ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что стороны согласовали условие о сроке предупреждения о несогласии пролонгировать договор субаренды в п. 5.4 договора субаренды, а именно: о предстоящем расторжении договора как в связи с истечением срока его действия, так и досрочно, ... Субарендатор предупреждает Арендатора письменно, заказным письмом, не позднее, чем за 6 месяцев».

Истец подтвердил своим фактическим поведением согласие на продление договора на новый срок.

После 30.04.2022 истец продолжал занимать арендуемые помещения, по окончании предыдущего одиннадцатимесячного срока действия договора (с 01.06.2021 по 30.04.2022) продолжает пользоваться имуществом ответчика.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Согласно вышеизложенному правилу эстоппель, истец, продолжая пользоваться имуществом ответчика, утратил право на возражения о незаключенности договора. Истец требует признать договор прекращенным и, следовательно, возражает против факта заключения договора на тех же условиях на новый одтннадцатимесячный срок, что запрещено п. 3 ст. 432 ГК РФ.

Доводы жалобы об отказе ответчика от подписания акта приема-передачи имущества не обоснованы, не подтверждены материалами дела и не имеют правового значения для данного спора.

Акт возврата помещения между истцом и ответчиком не подписан, помещения ответчику не возвращены. Требование обязать принять имущество не было предметом рассмотрения суда первой инстанции по настоящему спору.

Доводы жалобы ответчика о порядке и доказательствах передачи имущества после прекращения договора аренды не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Ответчик указал, что истец помещение не освободил, в помещении размещено имущество истца.

Кроме того, истец не предпринял никаких действий по составлению акта приема-передачи и направлении его ответчику.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Истец оставил свое имущество в помещении ответчика и как его собственник должен оплачивать пользование помещением до момента освобождения помещения.

Верховный суд РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858 по делу N А55-28556/2014 указывает на следующее: при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества -с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ). Исходя из приведенных положений закона, неоснователен вывод судов о том, что применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела односторонний акт арендатора об освобождении помещения с передачей ключей от помещения третьему лицу (охране торгово-развлекательного комплекса) представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды.

Учитывая положения приведенной выше ст. 622 ГК РФ, разъяснения п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Срок действия гражданско-правового договора - это период времени, в течение которого гражданско-правовой договор является обязательным для его сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Следовательно, досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения договора.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Как предусмотрено ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 Гражданского кодекса РФ).

Ссылка истца на ст. 622 (Возврат арендованного имущества арендодателю), ст. 655 (Передача здания или сооружения) Гражданского кодекса РФ, в обоснование доводов апелляционной жалобы, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.02.2023 по делу                       № А72-13645/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

 

Е.А. Митина